ACTUALITÉS

  • Etat des risques et pollution

    L’état des risques et pollution est un formulaire que le bailleur doit remplir et annexer au contrat de location. Il est assez complexe à remplir. Le ministère de la Transition écologique et solidaire travaille sur un accès plus simple aux informations permettant de le compléter.

    Extrait de la Question écrite n° 05511 de M. Cédric Perrin (Territoire de Belfort - Les Républicains)

    « En pratique, bailleurs et vendeurs doivent se fonder sur les informations transmises par le préfet de département ou sur la plateforme mise en place par le ministère de la transition écologique et solidaire, « Géorisques ». 
    Cependant, ils sont nombreux à y constater un manque d'informations ne leur permettant pas de compléter ledit formulaire et ce, alors même qu'ils doivent s'engager, sous peine de sanctions, sur l'exactitude des renseignements qu'ils fournissent. 
    C'est pourquoi il lui demande de bien vouloir lui indiquer ce que le Gouvernement envisage de mettre en place pour que les propriétaires puissent disposer de l'ensemble des informations afin de remplir leur obligation dans un contexte juridique sûr. »

    Réponse du ministère de la Transition écologique et solidaire

    « Les articles L. 125-5 et R. 125-26 encadrent les modalités d'information des acquéreurs et des locataires sur l'état des risques et pollutions auquel le bien acheté ou loué est exposé. Comme indiqué dans la notice relative à l'établissement de l'état des risques et des pollutions, disponible sur le site du ministère de la transition écologique et solidaire (https://www.ecologique-solidaire.gouv.fr/prevention-des-risques-naturels#e5),les informations à communiquer sont mises à disposition via des arrêtés publiés sur le site internet de la préfecture de département du bien concerné. Ce sont ces informations qui font foi et qui sont juridiquement opposables. Le site Géorisques a été conçu comme un outil informatif et pédagogique sur les risques. L'information actuellement disponible sur le site internet Géorisques ne permet donc pas de renseigner l'état des risques. Il n'a pas de valeur juridique, comme indiqué sur le site à l'attention des visiteurs. La rubrique consacrée à l'état des risques (http://www.georisques.gouv.fr/etat-des-risques-naturels-miniers-et-technologiques?codeInsee=91691) renvoie explicitement vers les informations publiées sur les sites Internet des préfectures. Consciente toutefois du besoin d'un service exploitant toutes les possibilités offertes par les outils numériques et permettant un accès plus rapide et plus facile à l'information que les arrêtés disponibles sur les sites internet des préfectures, la direction générale de la prévention des risques a engagé une démarche en ce sens qui permettra de répondre aux besoins des usagers. »

    Réponse ministérielle, JO Sénat, 16 mai 2019, n° 05511


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  • Résidence principale et exonération de plus-value

    La législation fiscale prévoit un cas d’exonération de taxation de la plus-value immobilière réalisée lors de la vente d’un bien à condition que celui-ci soit la résidence principale du vendeur (Art.150 U du code général des impôts).

    Un propriétaire ayant vendu son appartement s’est vu contesté par l’administration fiscale l’exonération de taxation de la plus-value réalisée lors de la vente.

    Le fisc a remis en cause le caractère de résidence principale du bien en soulevant plusieurs arguments :

    - le vendeur avait conservé son ancien domicile ;
    - le vendeur ne produit aucun justificatif de déménagement ;
    - le vendeur ne produit aucun justificatif de démarche de changement d’adresse auprès des services postaux et bancaires ;
    - le vendeur n’a fait figurer sur aucun document officiel l’adresse de ce bien.

    A l’appui de ces arguments, l’administration fiscale a considéré le bien vendu comme la résidence secondaire du contribuable, la plus-value réalisée lors de la cession étant donc taxable.

    En désaccord avec cette analyse du fisc, le vendeur a saisi le tribunal administratif. Sa demande a été rejetée, il a fait appel.

    Pour démontrer que l’appartement vendu était bien sa résidence principale, il a justifié de sa durée d’occupation de 18 mois, contre 11 mois retenus par l’administration fiscale, avec des factures d’électricité faisant état d’une consommation normale, des courriers d’opérateurs téléphoniques portant sur l’installation d’une ligne ADSL et d’un accès internet haut débit, de la location d’un emplacement de parking et de l’achat de meubles pour aménager les lieux.

    La Cour administrative d’appel lui donne raison et précise : « La seule circonstance que l'occupation à titre principal de cet appartement, à supposer qu'elle puisse être regardée comme limitée à 11 mois, ait été brève, n'est pas de nature à remettre en cause le bénéfice de l'exonération prévue par les dispositions du 1° du II de l'article 150 U du Code général des impôts visant les cessions des biens qui constituent la résidence principale des cédants au jour de la cession ».

    La condition de résidence principale peut être remplie, même si l’occupation à ce titre a duré peu de temps, si le contribuable est en capacité de fournir des preuves, nécessairement soumises à appréciation des juges.

    Cour administrative d’appel de Paris, 2ème chambre, 29 mai 2019, n°18PA01317

     


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  • Notification du procès-verbal d'assemblée générale

    Le procès-verbal d’assemblée générale doit être notifié aux copropriétaires opposants et défaillants dans un délai de 1 mois à compter de l’assemblée générale et selon une forme précise. 

    Deux copropriétaires ont été assignés par le syndicat des copropriétaires en paiement de charges de copropriété, ils étaient débiteurs de plus de 4 000 €. Ils ont demandé en retour la nullité de l’assemblée générale pour non-conformité de la notification du procès-verbal.

    L’article 42 al.2 de la loi du 10 juillet 1965 dit : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois (deux mois avant la loi ÉLAN) à compter de la tenue de l'assemblée générale. »

    L’article 18 du décret du 17 mars 1967 dit : « Le délai prévu à l'article 42 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les décisions de l'assemblée générale court à compter de la notification de la décision à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants. (...). La notification ci-dessus prévue doit mentionner les résultats du vote et reproduire le texte de l'article 42 (alinéa 2) de ladite loi. ».

    Le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires leur a été notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Ils n'ont pas exercé de recours contre les décisions de l'assemblée générale dans le délai de deux mois, à compter de cette notification, prévu par les textes retranscris ci-dessus.

    Le premier juge leur a donné raison en retenant que la notification était irrégulière pour défaut de reproduction complète de l’alinéa 2 de l'article 42 de la loi de 1965, selon les exigences de l'article 18 al.2 du décret de 1967. En conséquence, le délai de recours de deux mois pour contester la décision de l'assemblée générale n'a pas couru et les copropriétaires débiteurs étaient recevables à soulever les éventuelles nullités.

    La Cour d’appel, à l’inverse, donne raison au syndicat des copropriétaires, ce que la Cour de cassation confirme. 

    D’une part, le procès-verbal de l'assemblée générale contenait une mention reproduisant le texte de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, à l'exception de la disposition relative au délai imparti au syndic pour notifier le procès-verbal.

    Selon une jurisprudence constante, la Cour de cassation considère cette omission sans conséquence sur la validité de la notification du PV, malgré la lettre de l’article 18 du décret de 1967.

    D’autre part, l’article 18 précité n’exige pas que cette reproduction de l’article 42 figure sur un courrier distinct du procès-verbal.

    Cour de cassation, 3ème civ., 11 avril 2019, n° 18-14692

     


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  • Héritage : bénéficiaire de l’assurance vie ou du testament authentique

    Lorsque la clause bénéficiaire d’un contrat d’assurance vie est modifiée après la rédaction d’un testament authentique, l’héritier est la personne désignée dans le contrat d’assurance vie. 

    Pour organiser sa succession, un monsieur a signé deux contrats d’assurance vie dont les bénéficiaires étaient sa femme pour l’usufruit et ses cinq filles à part égales pour la nue-propriété. Il avait confirmé ensuite ces bénéficiaires par testament authentique.

    Quelques mois plus tard, il a modifié les clauses bénéficiaires des contrats d’assurance vie désignant sa femme et à défaut trois de ses filles.

    Après son décès, les assurances vie ont donc été versées à sa veuve.

    Une de ses filles exclue des assurances vie a assigné sa mère, ses sœurs et les assureurs pour contester la validité de la modification des clauses bénéficiaires et obtenir l’application du testament authentique.

    Après que sa demande ait été rejetée par le tribunal et en appel, elle s’est pourvue en cassation.

    La Cour de cassation rejette le pourvoi en s’appuyant sur l’article L 132-8 du Code des assurances, le souscripteur avait la liberté de modifier par avenant ses contrats sans qu’il soit nécessaire de respecter un parallélisme de forme entre la voie choisi pour la désignation initiale (le testament) et celle pour la modification (avenant au contrat d’assurance).

    Cour de cassation, 1ère civ., 3 avril 2019, n° 18-14640


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  • Lutte contre les passoires thermiques

    Interdire les passoires thermiques à la location est en cours d’examen au Parlement. Des amendements en ce sens ont été adoptés en 1ère lecture du projet de loi relatif à l’énergie et au climat.

    Les passoires thermiques sont les logements présentant un diagnostic de performance énergétique F ou G soit à compter d’une consommation énergétique de 331 kilowattheures par m² et par an.
    Le projet de loi amendé, adopté en première lecture le 28 juin dernier à l’Assemblée nationale, présente une suite d’articles touchant à la location.

    Tout est au conditionnel, car encore à l’état de projet, mais l’information est importante.

    Dispositions principales

    Article 3 bis

    L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les obligations du bailleur de louer un logement décent est modifié avec l’ajout d’un seuil maximal de consommation d’énergie par mètre carré et par an. 

    Entrée en vigueur : date fixée par décret et au plus tard le 1er janvier 2023. 

    Les contrats de location en cours à la date d’entrée en vigueur de cette disposition demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables.

    Article 3 ter

    L’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit des exceptions à l’encadrement des loyers à la relocation. Ces exceptions sont inapplicables aux logements dont la consommation énergétique est supérieure ou égale à 331 kWh/m²/an.

    Entrée en vigueur : 1er janvier 2021.

    Article 3 septies

    Cet article comprend diverses dispositions 

    Principe : la consommation énergétique, déterminée par le DPE, des bâtiments à usage d’habitation ne doit pas excéder le seuil de 330 kWh/m²/an. 

    Exonérations :

    - Bâtiments qui, en raison de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, ne peuvent faire l’objet de travaux de rénovation permettant d’atteindre une consommation inférieure au seuil ; 

    - Bâtiments pour lesquels le coût des travaux pour satisfaire cette obligation est manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien. 

    Les critères relatifs à ces exonérations seront précisés par décret.

    Entrée en vigueur : 1er janvier 2028.

    En copropriété, l’entrée en vigueur est reportée 1er janvier 2033 lorsque la copropriété est en difficulté (plan de sauvegarde, opération programmée d’amélioration de l’habitat, requalification de copropriétés dégradées, administration judiciaire, état de carence).

    - En cas de vente ou de location d’un bien immobilier à usage d’habitation dont la consommation énergétique excède le seuil de 330 kWh/m²/an, l’obligation de ne pas excéder ce seuil est mentionnée dans les publicités relatives à la vente ou à la location ainsi que dans les actes de vente ou les baux concernant ce bien. 

    Entrée en vigueur : 1er janvier 2023.

    L’information sera quelque peu modifiée par la suite, il s’agira de mentionner le non-respect de l’obligation de ne pas excéder ce seuil.

    Entrée en vigueur : 1er janvier 2028.

    Un décret doit préciser les modalités d’application de ces dispositions.

    - Pour les logements dont la consommation énergétique excède le seuil de 330 kWh/m²/an, le DPE comprend également un audit énergétique avec propositions de travaux et aides publiques destinées aux travaux d’amélioration de la performance énergétique. 

    Entrée en vigueur : 1er janvier 2022.

    - En cas de vente ou de location d’un bien immobilier, le classement énergétique du bien et, à seul titre d’information, le montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le DPE sont mentionnés dans les annonces relatives à la vente ou à la location, selon des modalités définies par décret.

    Entrée en vigueur : 1er janvier 2022.

    - L’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 portant sur les mentions obligatoires dans le contrat de location est complété. Doit figurer dans le contrat de location, à seul titre d’information, le montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique.

    Entrée en vigueur : 1er janvier 2022.

    - Une loi, tous les 5 ans à compter de 2023, fixant les priorités d’action et la marche à suivre pour répondre à l’urgence écologique et climatique, définit les conséquences du non-respect de l’obligation de ne pas excéder le seuil de 330 kWh/m²/an, notamment pour les propriétaires bailleurs.

    Les débats se poursuivent en commission des affaires économiques les 16, 17 et 18 juillet selon l’agenda présenté sur le site internet de l’Assemblée nationale.

    A suivre !

    Projet de loi relatif à l’énergie et au climat, n° n° 1908 , déposé le mardi 30 avril 2019

     

     

     


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  • Délai de préavis réduit : motif dans la lettre de congé

    Le locataire qui souhaite bénéficier d’un délai de préavis réduit doit préciser le motif invoqué et en justifier dans sa lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable est de trois mois, conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

    Une locataire donne congé à son bailleur avec un préavis d’un mois. N’ayant pas obtenu la restitution de son dépôt de garantie, elle a saisi le tribunal. Le bailleur a alors demandé l’application d’un délai de préavis de 3 mois au congé.

    Le tribunal de proximité donne raison à la locataire, quand bien même le justificatif du motif de préavis réduit, l’attribution d’un logement par un organisme HLM, a été remis tardivement au bailleur.

    Le jugement est cassé en application de l’article 15, I de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi ALUR de 2014. Faute pour le locataire qui souhaite bénéficier d’un délai de préavis réduit de préciser le motif invoqué et d’en justifier au moment de l’envoi de la lettre de congé, le délai applicable à ce congé est de 3 mois.

    Avant la réforme ALUR, le texte de l’article 15 ne précisait pas que le locataire devait mentionner le motif du préavis réduit et le justifier dans sa lettre de congé, et la jurisprudence admettait qu’il pouvait le faire tardivement (Cour de cassation, 3ème civ., 2 mai 2012, n° 11-15.096).

    La Cour de cassation se conforme donc à la stricte rédaction de l’article 15 précité.

    Cour de cassation, 3ème civ. 11 avril 2019, n° 18-14256 

    Rappel des motifs de préavis réduit à un mois :

    - Obtention d’un premier emploi, 

    - Mutation, 

    - Perte d’emploi, 

    - Nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, 

    - Locataire dont l’état de santé justifie un changement de domicile, 

    - Locataire bénéficiaire de l’AAH, 

    - Locataire bénéficiaire du RSA,

    - Attribution d’un logement HLM,

    - Logement situé en zone tendue.

     


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  • Charges d'ascenseur et critères d'utilité

    Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges d’ascenseur en fonction de l'utilité que cet équipement présente à l'égard de chaque lot. 

    Un copropriétaire a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la clause du règlement de copropriété afférente aux charges d'ascenseur et de la résolution d’assemblée générale décidant d'une nouvelle répartition de ces charges et en fixation judiciaire d'une nouvelle répartition.

    La clause du règlement de copropriété précisait que les charges d’ascenseur étaient réparties en parts égales entre les copropriétaires par référence au critère de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

    La Cour d’appel a validé l’annulation de la résolution d’assemblée générale mais a rejeté la demande d’annulation de la clause du règlement de copropriété. La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel sur ce dernier point.  

    D’une part, la Cour d’appel « ne pouvait procéder à cette nouvelle répartition sans réputer non écrite la clause du règlement relative à la répartition de ces charges ». D’autre part, cette clause posant une répartition par parts égales des charges d'ascenseur entre des lots situés à des étages différents était contraire au critère d'utilité de l’article 10 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. ». 

    Cour de cassation, 3ème civ., 9 mai 2019, n° 18-17334


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  • Extranet copropriété : le décret est paru

    Trois listes minimales des documents par copropriété doivent être mises à disposition par le syndic professionnel dans l'espace en ligne sécurisé : une pour tous les copropriétaires, une pour le conseil syndical et une pour chaque copropriétaire. Entrée en vigueur : 1er juillet 2020.

    Documents accessibles à l'ensemble des copropriétaires :

    1- Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;

    2- La dernière fiche synthétique de la copropriété réalisée par le syndic en application de l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée ;

    3 - Le carnet d'entretien de l'immeuble ;

    4 - Les diagnostics techniques relatifs aux parties communes de l'immeuble en cours de validité ;

    5 - Les contrats d'assurance de l'immeuble conclus par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires en cours de validité ;

    6 - L'ensemble des contrats et marchés en cours signés par le syndic au nom du syndicat de copropriétaires, à l'exclusion des contrats de travail des préposés du syndicat ;

    7 - Les contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs en cours ;

    8 - Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et, le cas échéant, les devis de travaux approuvés lors de ces assemblées ;

    9 - Le contrat de syndic en cours.

    Documents relatifs au lot d'un copropriétaire, mis à sa seule disposition :

    1 - Le compte individuel du copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale annuelle ;

    2 - Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel, des deux derniers exercices comptables clos, payées par le copropriétaire ;

    3 - Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot du copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale annuelle ;

    4 - Les avis d'appel de fonds adressés au copropriétaire sur les trois dernières années.

    Documents accessibles aux seuls membres du conseil syndical :

    1 - Les balances générales des comptes du syndicat des copropriétaires, ainsi que le relevé général des charges et produits de l'exercice échu ;

    2 - Le cas échéant, les relevés périodiques des comptes bancaires séparés ouverts au nom du syndicat des copropriétaires ;

    3 - Les assignations en justice délivrées au nom du syndicat des copropriétaires relatives aux procédures judiciaires en cours et les décisions de justice dont les délais de recours n'ont pas expiré 

    4 - La liste de tous les copropriétaires établie par le syndic en application de l'article 32 du décret du 17 mars 1967 susvisé ;

    5 - La carte professionnelle du syndic, son attestation d'assurance responsabilité civile professionnelle ainsi que son attestation de garantie financière en cours de validité mentionnés à l'article 3 de la loi du 2 janvier 1970 susvisée.

    Décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 relatif à la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété accessibles sur un espace sécurisé en ligne - Article 18-1 loi n°65-557 du 10 juillet 1965


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  • Contrôle fiscal exceptionnellement prolongé

    L’administration fiscale va disposer d’une année de plus pour le contrôle des déclarations des revenus 2018. Exceptionnellement, le délai est porté à la 4ème année après imposition des revenus, soit une possibilité de redressement fiscal jusqu’au 31 décembre 2022, au lieu du 31 décembre 2021.

    L’article L169 du Livre des Procédures Fiscales dit « Pour l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés, le droit de reprise de l'administration des impôts s'exerce jusqu'à la fin de la troisième année qui suit celle au titre de laquelle l'imposition est due. ». Le délai de 3 ans est celui de droit commun sauf exceptions notamment dans le cadre de la lutte contre la fraude. Ce contrôle concerne les omissions, insuffisances ou erreurs. 

    Pourquoi ce délai exceptionnel ? Il s’agit d’assurer un meilleur contrôle pour lutter contre l’optimisation fiscale qui pourrait être faite via le crédit d’impôt de modernisation du recouvrement  CIMR créé pour éviter aux contribuables une double imposition sur les revenus de 2018 et le prélèvement à la source en 2019. Le CIMR a été mis en place pour neutraliser l’imposition des revenus non exceptionnels (salaires, indemnités journalières, pensions de retraite...). Les revenus exceptionnels sont imposables.

    Tout ceci nécessitant un contrôle exceptionnel, un délai prolongé est nécessaire.


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  • Efficacité énergétique des logements

    Le conseil supérieur de la construction et de l’efficacité énergétique demande aux pouvoirs publics de ne pas mettre de côté les passoires thermiques sans essayer un accompagnement de rénovation plus efficace et une étude des conséquences de cette exclusion.

    Le Conseil supérieur de la construction et de l’efficacité énergétique (CSCEE) dépend du ministère de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales et réunit l'ensemble des acteurs de la filière construction.

    Il vient de faire connaître sa position sur les enjeux énergétiques à venir, pour lesquels les pouvoirs publics envisagent notamment la révision du facteur d’énergie primaire (Fep).

    La modification de ce coefficient, telle que prévue (passer de 2,58 à 2,1), aurait pour conséquence de sortir du parc immobilier locatif les logements des classes DPE F et G, les logements dits « passoires thermiques », à défaut pour les propriétaires bailleurs de réaliser les travaux nécessaires de rénovation énergétique.

    Or, le CSCEE relève l’absence de réel dispositif d’accompagnement.

    Il demande en conséquence une étude d'impact concernant cette éventuelle impossibilité de mettre sur le marché du logement ces logements énergivores.

    Avis sur les projets de Stratégie Nationale Bas Carbone et de Programmation Pluriannuelle de l’Énergie, Conseil supérieur de la construction et de l’efficacité énergétique, 21 mai 2019

     


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