ACTUALITÉS

  • Notion de résidence principale

    La locataire d'un studio situé à Cannes a assigné le propriétaire en requalification du contrat de location en bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, soutenant que ce logement était sa résidence principale. 

    L’article 2 de la loi précitée définit la notion de résidence principale : « La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge... ».

    Les lieux étaient loués à titre d'habitation secondaire et la locataire se domiciliait à une adresse différente (en Moselle) dans tous les courriers adressés au bailleur et tous les actes de la procédure.

    En l’espèce, l’occupation des lieux par une personne hébergée qui n'était ni le signataire du bail ni le conjoint de la locataire, n’a aucune incidence sur la qualification du bail.

    La Cour d’appel, constatant cette situation, a rejeté sa demande.

    La locataire n'utilisait pas les lieux à titre de résidence principale, le bail ne pouvait être régi par la loi du 6 juillet 1989. 

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 22 juin 2017, n°16-11136


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  • Imputation du déficit foncier

    Le déficit foncier peut être imputé à hauteur de la limite annuelle de 10 700 €  sur le revenu global (hors intérêts d’emprunt) à la condition que l'immeuble soit affecté à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation.

    Le surplus de déficit peut être imputé sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

    Suivant la doctrine administrative, si le propriétaire cessait la location dans les 3 ans de l’imputation, l’imputation du déficit sur son revenu global était remise en cause. La totalité de ce déficit se rapportant à l’immeuble concerné était imputée uniquement sur les revenus fonciers jusqu’à l’année de cessation de la location. 

    Au printemps dernier, le Conseil d’État* avait remis en cause cette doctrine en admettant l’imputation de déficits fonciers issus d’un immeuble dont la location avait cessé sur les revenus fonciers provenant d’autres immeubles en location pendant 10 ans.

    L’administration fiscale, validant cette position, vient de procéder à une mise à jour de sa base BOFIP (Bulletin Officiel des Finances Publiques).

    Extrait : « le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent l'année de cessation de la location sont reconstitués selon les modalités applicables en cas de non-imputation d'un déficit sur le revenu global. Le (ou les) déficit(s) indûment imputé(s) sur le revenu global peu(ven)t être uniquement imputé(s) sur les revenus fonciers des dix années suivantes dans les conditions de droit commun. Ainsi, les déficits fonciers qui restaient à imputer après la cessation de la location pourront s'imputer pendant dix ans sur les revenus fonciers provenant d'autres biens locatifs. A défaut de tels biens productifs de revenus fonciers, ces déficits seront perdus ; ».

    Source : BOI-RFPI-BASE-30-20-20170901 n° 260

    * CE, 26 avril 2017, n° 400441


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  • Défaut de paiement de charges de copropriété : attention !!

    Au sein d’un immeuble en copropriété, deux copropriétaires n’ont pas répondu aux appels de fonds destinés à l'exécution de travaux urgents et indispensables.

    Un couple de copropriétaires, possédant un lot en location dans cet immeuble, a assigné ces derniers en indemnisation de leurs préjudices. 

    Les demandeurs se plaignaient de l'absence de réalisation des travaux permettant d'assurer la conservation de l’immeuble du fait du défaut de paiement de leurs quotes-parts de charges par ces copropriétaires débiteurs. 

    La Cour d’appel a condamné les débiteurs de la copropriété au paiement de deux indemnités au titre de la perte de loyers et du préjudice moral des copropriétaires les ayant assignés.  

    La Haute cour valide le lien de causalité entre le défaut de paiement et le préjudice invoqué par les plaignants. L’aggravation de la détérioration de l’immeuble est due à la non-réalisation des travaux (en raison du défaut de paiement) qui a elle-même provoqué des dégradations dans l’appartement des plaignants, ces derniers se trouvant ainsi dans l’impossibilité de le louer. 

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 7 septembre 2017, n°16-18777

    Le défaut de paiement des charges est un manquement aux obligations d’un copropriétaire de nature à engager sa responsabilité contractuelle à l’’égard du syndicat des copropriétaires. Des jugements en ce sens sont rendus régulièrement.

    La Cour de cassation va ici plus loin. Elle reconnaît un droit d’agir individuel à chaque copropriétaire d’engager la responsabilité délictuelle d’un autre copropriétaire sur le fondement d’un manquement contractuel.


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  • Construction mitoyenne et surélévation

    Des propriétaires en mitoyenneté ont réalisé des travaux d'extension de leur construction et de surélévation du mur mitoyen. Ils ont donc exercé leur droit d'exhaussement, reconnu par l'article 658 du Code civil, sur le mur mitoyen.

    Les propriétaires du fonds voisin les ont assignés en démolition des ouvrages, soutenant que ces travaux n'étaient pas conformes au permis de construire, qu'ils empiétaient sur leur fonds et qu'un bris de toiture et un chéneau étaient appuyés sur le sommet du mur mitoyen.

    Deux arguments ont été rejetés et un a été accepté par les juges.

    La construction étant autoportante, elle ne prenait pas appui sur les murs. En conséquence, le bris de toiture et le chéneau ne faisaient pas obstacle au droit d'exhaussement ouvert aux « copropriétaires » du mur mitoyen. 

    S’agissant de la non-conformité de la construction avec le permis de construire, les plaignants ne rapportaient pas la preuve d'une dépréciation de leur immeuble consécutive aux travaux de leurs voisins. La différence de 8 mn existant entre le plan du permis de construire et sa réalisation effective étant trop minime pour constituer une non-conformité, la Cour d'appel a rejeté à bon droit la demande de mise en conformité.

    Néanmoins, la cour d'appel a ordonné le retrait des ouvrages, réalisant un empiétement en surplomb sur le fonds voisin, jusqu'à la ligne séparative de propriété située au milieu du mur mitoyen.

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 6 juillet 2017, n°15-17278

     


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  • Prêt immobilier avec taux d'intérêt variable

    Une banque avait octroyé à un emprunteur un prêt immobilier à un taux variable qui était indexé sur la base de l’index « LIBOR 3 mois ». Le contrat ne fixait ni de plafond, ni même de plancher et aucune disposition contractuelle ne prévoyait que l’index ne pouvait être inférieur à zéro.

    Lorsque ce dernier est passé en dessous de 0 %, la banque a refusé d’appliquer les termes du contrat en substituant un autre index. Elle donc modifié unilatéralement le contrat en ne souhaitant pas prendre en compte l’évolution négative de l’index LIBOR.

    En référé, la banque a été condamnée à respecter les termes du contrat, prévoyant l’application d’un taux d’intérêt variable.

    La Cour d’appel ne retient donc pas les arguments de la banque, qui arguait qu’un taux négatif est contraire au contrat de prêt par nature onéreux. 

    Le Code civil énonce « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » (article 1103 - ancien 1134). La banque doit s’en tenir aux clauses du contrat et le fait que le taux soit négatif pendant un certain délai n’enlève pas au contrat de prêt son caractère onéreux.

    Source : Cour d’appel de Colmar, 1ère civ., section A, 8 mars 2017, n° 16/00310

     


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  • Pas d’obligation de clore un terrain privé escarpé et dangereux

    Une famille a loué, par l’intermédiaire d’une agence immobilière, un logement dans une résidence touristique (Haute-Savoie) pour y passer une semaine de vacances. Un des enfants, en allant chercher son ballon sur une propriété voisine à la résidence a fait une grave chute d’une barre rocheuse, ayant entraîné une paraplégie.

    Les parents ont assigné en responsabilité et en indemnisation de leurs préjudices le propriétaire du terrain dangereux, l’agence immobilière, le gestionnaire de la résidence, le syndicat des copropriétaires de la résidence et la propriétaire de l’appartement.

    La Cour de cassation confirme l’arrêt d’appel qui rejette toutes les responsabilités. L’agence immobilière, tenue à un devoir d’information et de conseil, ne peut être tenue pour responsable, les locataires ne pouvaient ignorer la dangerosité de ce secteur géographique, la région étant réputée pour cette situation naturelle abrupte. Le propriétaire du terrain voisin, sur lequel a eu lieu l’accident, n’avait aucune obligation légale de clore son terrain, d’installer des panneaux pour informer des dangers liés à ce secteur de montagne ou de sécuriser les lieux malgré la proximité d’une résidence touristique. Ce terrain n’était pas un lieu public.

    De même, la propriétaire du logement loué n’était pas tenue de mettre en garde les locataires sur ce risque qu’un locataire prudent ne pouvait ignorer.

    Source : Cour de cassation, 2ème civ., 8 juin 2017, n°16-17155

     


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  • Valeur contractuelle de l'état descriptif de division

    Le propriétaire d'un appartement, situé au 2ème étage d'un immeuble en copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la décision d'assemblée générale lui ayant refusé l'autorisation d'apposer des plaques professionnelles afin d’exercer une activité professionnelle dans ce lot. Reconventionnellement, le syndicat a sollicité qu'il soit constaté, qu'en vertu du règlement de copropriété, les locaux situés au 2ème étage et aux étages supérieurs ne pouvaient être occupés à titre professionnel.

    Le conflit est né en présence de 2 documents, règlement de copropriété et état descriptif de division, qui ne définissaient pas avec la même précision la destination des lots.

    Selon les stipulations du règlement de copropriété, l'immeuble était destiné à un usage professionnel, de bureaux commerciaux ou d'habitation en ce qui concernait les locaux situés aux étages et combles.

    L’état descriptif de division affectait les lots situés au-dessus du 1er étage à une destination exclusive d'habitation.

    L’état descriptif de division n’est pas, contrairement au règlement de copropriété, un document contractuel. Il opère une division en lots, attribue un numéro à chacun de ces lots et permet la publicité foncière. Classiquement, même s’il est inclus au règlement de copropriété, ses mentions ne font pas loi.

    A titre d’exception, la Cour de cassation admet sa valeur contractuelle, à défaut de règlement de copropriété, lorsqu’il est le seul document de référence de l’immeuble définissant la nature et la destination des lots.

    L’espèce permet de soulever une autre exception admise par la Haute cour. Le règlement de copropriété donnait valeur contractuelle à l’état descriptif de division et, ce document définissant plus précisément la destination des lots, il prévalait sur le règlement.

    Les locaux situés au 2ème étage, ainsi qu'aux étages supérieurs, ne pouvaient être occupés à titre professionnel. 

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 6 juillet 2017, n° 16-16849


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  • Exonération de taxation de la plus-value sur résidence principale

    Une contribuable a demandé au Tribunal administratif de Paris de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de contributions sociales auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2009.

    Ces cotisations supplémentaires portaient sur la plus-value réalisée suite à la vente d’une maison en juin 2009, l’administration fiscale considérant qu’il ne s’agissait pas de la résidence principale de l’administrée au moment de la vente. 

    Le Tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande (jugement n° 1517242/2-1 du 27 septembre 2016). 

    La Cour administrative d’appel, sur requête de l’administrée, a annulé ce jugement.

    En l’espèce, les éléments de preuve apportés par la demanderesse permettaient d’établir sa bonne foi malgré un délai de 2 ans entre la date à laquelle elle avait informé le fisc de son déménagement et la date de la cession du bien.

    Aux termes de l'article 150 U du Code général des impôts, les plus-values réalisées par les personnes physiques, lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis, sont passibles de l'impôt sur le revenu sauf pour les biens constituant la résidence principale du vendeur au jour de la cession. Cette vente doit intervenir dans un délai raisonnable et le contribuable doit apporter la preuve qu’il a accompli toutes les diligences pour vendre.

    La contribuable soutenait que ce bien constituait sa résidence principale jusqu'au 31 décembre 2008 en apportant les preuves suivantes :

    - Production des factures d'électricité de 2007 et 2008 établies à son nom et faisant apparaître une consommation d'électricité significative et constante ; 

    - Imposition sur ce bien à la taxe d'habitation à son nom en 2007 et 2008 ;

    - Mandat de vente à une agence immobilière dès le mois de septembre 2007.

    Par ailleurs, l'instruction fiscale n° 8 M 1 09 (B.O.I. n° 35 du 31 mars 2009), pour tenir compte du contexte difficile du marché immobilier en 2009 et 2010, admettait un délai de 2 ans comme normal pour réaliser une vente et bénéficier de l’exonération de taxation de la plus-value sur le fondement de l'article 150 U du Code général des impôts.

    L'administration, n’apportant pas la preuve de l'occupation par une tierce personne, ne peut étayer son affirmation et remettre en cause le bénéfice de l'exonération de taxation de la plus-value. Elle doit faire une appréciation circonstanciée de la situation du contribuable y compris au regard de la conjoncture du marché immobilier.

    Source : Cour administrative d’appel de Paris, 3 mai 2017, n° 16PA03412


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  • Décret d'encadrement des loyers en zones tendues

    Rappel : tous les ans, depuis août 2012, un décret est pris pour encadrer l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail. Il concerne 28 agglomérations où la tension sur le marché locatif est dite particulièrement forte.

    Ce décret est pris en application de l’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et concerne les locations nues et meublées en résidence principale. 

    Pour plus de précisions, lire « Parution du décret annuel d’encadrement des loyers », 25 millions de propriétaires n° 509, septembre 2017, page 12

    La liste des villes concernées se trouve en annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants.

     

    Consulter la liste des villes de l’agglomération toulousaine 


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  • Enlèvement des véhicules dans les lieux privés

    Un nouveau service est à disposition des toulousains. Il s’agit de l’enlèvement des véhicules en stationnement abusif, épaves ou en voie d’épavisation dans les lieux privés (parkings des immeubles).

    Il est désormais possible de signer une convention avec la mairie pour en faciliter et accélérer l’enlèvement. La convention détermine la procédure d’enlèvement et la prise en charge financière (frais de la mise en fourrière à la charge des requérants).

    Attention, cette convention s’applique uniquement aux véhicules identifiables (plaque minéralogique et numéro de série ou de moteur présents et lisibles) qu’il s’agisse d’un véhicule en stationnement abusif depuis plus de 7 jours ou d’un véhicule privé des éléments nécessaires à son utilisation normale. 

    Les véhicules épaves et non identifiables assimilés à des déchets sont exclus de ce nouveau dispositif.

    Source : Conseil municipal de Toulouse n°2 du 23 juin 2017, délibération n° 9.1

    A consulter : 

    La délibération 9.1 du Conseil municipal de Toulouse du 23 juin 2017

    La convention de partenariat renforcé relative à l’enlèvement des véhicules ventouses ou épaves dans les lieux privés


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