ACTUALITÉS

  • Stationnement payant à Toulouse : la note grimpe !

    A compter du 1er janvier 2018, l’amende pénale de 17 € pour non-paiement du stationnement sur voirie ou dépassement de la durée payée sera remplacée par un « forfait de post-stationnement ». 

    À Toulouse, le conseil municipal a voté le 12 octobre dernier un forfait de 30 euros.

    La réforme du stationnement payant a été initiée par la loi du 27 janvier 2014 de Modernisation de l'Action Publique Territoriale et d'affirmation des métropoles qui transfère toutes les compétences en matière de stationnement payant de l'État vers les collectivités. 

    L’objectif de la réforme est de permettre aux collectivités :

    - d’agir pour un meilleur partage de l’espace public via une plus grande rotation sur les places de stationnement ;
    - de réduire la fraude (qui s'élève à près de 80 % à Toulouse) ;
    - et de percevoir la totalité des recettes pour financer ses actions de mobilité durable. 

    Les objectifs de la politique de stationnement à Toulouse

    - Réduire l'occupation permanente de l'espace public par les « voitures ventouses » en favorisant les modes de transport alternatifs : parking relais, transports en commun...
    - Favoriser le stationnement de courte durée aux abords des commerces et services.
    - Faciliter le stationnement pour les résidents et les professionnels de l'urgence avec la mise en place de tarifs préférentiels.


    Voir l'article en entier
  • LGV : de nouveaux arguments dans la balance ?

    SNCF Mobilités a annoncé fin septembre avoir constaté un doublement du trafic TGV entre Paris et Toulouse à la suite de la mise en service complète de la ligne entre Bordeaux et Paris qui a fait gagner 1h20 sur le temps de trajet. Une évolution remarquable après seulement 3 mois d’exploitation, qui fait réagir Jean-Luc Moudenc, Maire de Toulouse et Président de Toulouse Métropole « ... Cette performance de fréquentation confirme la viabilité économique du modèle TGV et l’urgence de réaliser le tronçon à grande vitesse entre Bordeaux et Toulouse. En mettant enfin Toulouse à 3h Paris, la ligne TGV pourra alors exprimer pleinement son potentiel commercial considérable ».

    En parallèle, le gouvernement a mis en place un Conseil d'orientation des infrastructures chargé de trouver de nouveaux modèles de financement des LGV, présidé par Philippe Duron. 

    Cette institution doit proposer au gouvernement une méthode pour le volet Programmation et financement des infrastructures de la future loi d'orientation des mobilités.

    On serait tenté de l’interpréter dans un sens favorable et d’y voir un changement de cap de la présidence. Pour rappel, Emmanuel Macron avait clairement pris position au début de l’été, il n’était plus question de lancer de grands projets nouveaux mais de s'engager dans le renouvellement des infrastructures existantes.

    L'instruction des divers dossiers de LGV en cours va-t-elle reprendre ? Les élus de la région, qui se battent ensemble pour faire aboutir le projet LGV Bordeaux-Toulouse et Montpellier-Perpignan, restent prudents. 

    Le Conseil régional Occitanie a élaboré un nouveau modèle de financement qu'il défendra devant ce Conseil d'orientation dans le courant du mois de novembre.

    Deux actualités qui maintiennent le projet LGV au centre des discussions et qui donnent des arguments à ses défenseurs toujours aussi mobilisés.


    Voir l'article en entier
  • Diagnostic amiante

    Les acquéreurs d’une maison se plaignaient de la présence d'amiante sur les cloisons et doublages des murs. Le diagnostic de repérage d'amiante, annexé à l’acte notarié,  ne relevait aucune présence d’amiante.

    Après expertise, confirmant la présence d’amiante dans leur maison, les propriétaires ont assigné le diagnostiqueur en paiement de dommages-intérêts.

    La Cour d’appel a rejeté leur demande selon l’argument suivant : l'ensemble des parois des murs et cloisons était recouvert de papier peint et qu’en conséquence, les plaques de revêtements muraux n'étaient ni visibles ni accessibles.

    Le diagnostiqueur avait réalisé sa mission, consistant à repérer l'amiante sur les parties rendues visibles et accessibles lors de la réalisation du diagnostic. La norme relative au repérage ne prévoit pas un repérage par sondages sonores ou par grattages ponctuels au niveau des extrémités de papiers peints.

    La Cour de cassation remet en cause cet argumentaire, « l'opérateur ne pouvait pas limiter son intervention à un simple contrôle visuel mais devait mettre en œuvre les moyens nécessaires à la bonne exécution de sa mission ». Le diagnostiqueur s'étant abstenu d'effectuer des sondages non destructifs, la Cour d’appel aurait dû rechercher s’il pouvait conclure à l'absence d'amiante dans les parties non visibles sans émettre de réserves.

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 14 septembre 2017, n° 16-21942


    Voir l'article en entier
  • Déductibilité des travaux

    Un couple a conclu un contrat de vente d’immeuble à rénover par lequel il a acheté un ensemble immobilier sur lequel le vendeur s’est engagé à réaliser les travaux de rénovation.

    Le jour de l’achat, les acquéreurs ont réglé la valeur de l’immeuble et se sont engagés pour un montant de travaux à verser au vendeur ultérieurement en fonction de leur avancement. L’ensemble des travaux ayant été réalisés, ils ont réglés les sommes dues.

    Après réception de leur avis d’imposition, ils ont adressé une réclamation à l’administration fiscale qui n’a pas déduit la somme des travaux de leurs revenus fonciers de l’année concernée.

    Ainsi, le fisc confirme sa doctrine conformément à laquelle les dépenses liées aux travaux réalisés par le vendeur, dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover, constituent un élément du prix d’acquisition et donc une dépense en capital non déductible des revenus fonciers.

    Le tribunal administratif compétent a rejeté leur demande. La Cour administrative d’appel de Nantes relève qu’aux termes de l'article L. 262-1 du Code de la construction et de l'habitation, relatif aux ventes d'immeubles à rénover, «Le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes».

    Sans leur donner gain de cause puisque ces contribuables n’ont pu justifier de la réalisation et de la nature des travaux et donc de leur caractère déductible, les juges remettent en cause la position de l’administration. Les travaux n'ont pas été réalisés avant le transfert de propriété de l'ensemble immobilier sur lequel ils ont porté. La double circonstance que le vendeur conserve, postérieurement à la vente et jusqu'à la livraison des travaux aux acquéreurs, la maîtrise d'ouvrage et que l'accord par lequel ce vendeur s'engage à réaliser des travaux intervienne de manière concomitante à la vente, n'a pas pour effet de conférer au prix payé en contrepartie de ces travaux le caractère d'une dépense en capital.

    La Cour administrative d’appel ajoute « dès lors, l'administration n'est pas fondée à soutenir que, par principe, le coût des travaux réalisés dans le cadre d'un contrat de vente d'un immeuble à rénover n'est pas déductible des revenus fonciers provenant de la location de cet immeuble ».

    Source : Cour administrative d’appel de Nantes, 29 juin 2017, n° 16NT00954


    Voir l'article en entier
  • Accès aux parties privatives voté en assemblée générale

    Une résolution de l'assemblée générale avait missionné un géomètre afin qu’il procède à un mesurage des lots de copropriété visant à s'assurer que la répartition des charges était en adéquation avec les surfaces respectives des différents lots. 

    Cette décision était devenue définitive, en l'absence de recours formé dans le délai prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

    Une SCI propriétaire de lots dans l’immeuble et la société locataire de ces locaux, se sont opposées à l’accès du géomètre dans les parties privatives aux motifs que la résolution votée en assemblée générale n’était pas sur l’accès aux parties privatives mais sur la délégation donnée au conseil syndical et au syndic de choisir le géomètre dans une limite budgétaire fixée par l’AG. De plus, les sociétés se prévalaient de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, fixant un vote à l’unanimité pour la modification de la répartition des charges, ce que, selon leur argumentation, le syndicat de copropriétaires avait voulu contourner.

    Propriétaire et locataire ont été assignés par le syndicat des copropriétaires pour obtenir l'autorisation d'accéder à leurs locaux afin de procéder à un mesurage complet des surfaces.

    La Cour d’appel a accueilli cette demande, ce que confirme la Cour de cassation. L’ingérence résultant de la décision de l'assemblée générale ne portait pas une atteinte disproportionnée à leur droit au regard du but légitime poursuivi. Le refus des deux sociétés, de laisser le géomètre accomplir sa mission, était constitutif d'un trouble manifestement illicite.

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 5 octobre 2017, n° 16-21971


    Voir l'article en entier
  • Non-paiement de loyer pour non réalisation des travaux

    La loi ne permet pas de se faire justice à soi-même !

    Les locataires se plaignaient de l'existence de désordres affectant les lieux loués, leur « interdisant » une jouissance paisible, avaient d'autorité interrompu le règlement des loyers.

    La propriétaire leur a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail.

    Les locataires y ont fait opposition, en sollicitant la condamnation de la bailleresse à effectuer des travaux et l'autorisation de consigner les loyers.

    Les locataires ont été condamnés à payer une certaine somme au titre des loyers. Ils ne pouvaient opposer l'exception d'inexécution au bailleur ne réalisant pas les travaux nécessaires à la jouissance paisible du logement. Ils auraient dû demander, préalablement en justice, l'autorisation afin de consigner les loyers.

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 5 octobre 2017, n°16-19614

    Exception : le locataire peut suspendre le paiement du loyer sans autorisation en cas d’impossibilité absolue d’utiliser les lieux (Cour de cassation, 3ème civ., 31 octobre 1978, n° 77-11355).

    Lorsque l’utilisation partielle du logement est possible, la Cour de cassation, selon une jurisprudence constante, juge que le locataire retenant le loyer encourt la résiliation de son bail (Autre exemple : Cour de cassation, 3ème civ., 13 juillet 2010, n° 09-67999).


    Voir l'article en entier
  • Notion de résidence principale

    La locataire d'un studio situé à Cannes a assigné le propriétaire en requalification du contrat de location en bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, soutenant que ce logement était sa résidence principale. 

    L’article 2 de la loi précitée définit la notion de résidence principale : « La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge... ».

    Les lieux étaient loués à titre d'habitation secondaire et la locataire se domiciliait à une adresse différente (en Moselle) dans tous les courriers adressés au bailleur et tous les actes de la procédure.

    En l’espèce, l’occupation des lieux par une personne hébergée qui n'était ni le signataire du bail ni le conjoint de la locataire, n’a aucune incidence sur la qualification du bail.

    La Cour d’appel, constatant cette situation, a rejeté sa demande.

    La locataire n'utilisait pas les lieux à titre de résidence principale, le bail ne pouvait être régi par la loi du 6 juillet 1989. 

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 22 juin 2017, n°16-11136


    Voir l'article en entier
  • Imputation du déficit foncier

    Le déficit foncier peut être imputé à hauteur de la limite annuelle de 10 700 €  sur le revenu global (hors intérêts d’emprunt) à la condition que l'immeuble soit affecté à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation.

    Le surplus de déficit peut être imputé sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

    Suivant la doctrine administrative, si le propriétaire cessait la location dans les 3 ans de l’imputation, l’imputation du déficit sur son revenu global était remise en cause. La totalité de ce déficit se rapportant à l’immeuble concerné était imputée uniquement sur les revenus fonciers jusqu’à l’année de cessation de la location. 

    Au printemps dernier, le Conseil d’État* avait remis en cause cette doctrine en admettant l’imputation de déficits fonciers issus d’un immeuble dont la location avait cessé sur les revenus fonciers provenant d’autres immeubles en location pendant 10 ans.

    L’administration fiscale, validant cette position, vient de procéder à une mise à jour de sa base BOFIP (Bulletin Officiel des Finances Publiques).

    Extrait : « le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent l'année de cessation de la location sont reconstitués selon les modalités applicables en cas de non-imputation d'un déficit sur le revenu global. Le (ou les) déficit(s) indûment imputé(s) sur le revenu global peu(ven)t être uniquement imputé(s) sur les revenus fonciers des dix années suivantes dans les conditions de droit commun. Ainsi, les déficits fonciers qui restaient à imputer après la cessation de la location pourront s'imputer pendant dix ans sur les revenus fonciers provenant d'autres biens locatifs. A défaut de tels biens productifs de revenus fonciers, ces déficits seront perdus ; ».

    Source : BOI-RFPI-BASE-30-20-20170901 n° 260

    * CE, 26 avril 2017, n° 400441


    Voir l'article en entier
  • Défaut de paiement de charges de copropriété : attention !!

    Au sein d’un immeuble en copropriété, deux copropriétaires n’ont pas répondu aux appels de fonds destinés à l'exécution de travaux urgents et indispensables.

    Un couple de copropriétaires, possédant un lot en location dans cet immeuble, a assigné ces derniers en indemnisation de leurs préjudices. 

    Les demandeurs se plaignaient de l'absence de réalisation des travaux permettant d'assurer la conservation de l’immeuble du fait du défaut de paiement de leurs quotes-parts de charges par ces copropriétaires débiteurs. 

    La Cour d’appel a condamné les débiteurs de la copropriété au paiement de deux indemnités au titre de la perte de loyers et du préjudice moral des copropriétaires les ayant assignés.  

    La Haute cour valide le lien de causalité entre le défaut de paiement et le préjudice invoqué par les plaignants. L’aggravation de la détérioration de l’immeuble est due à la non-réalisation des travaux (en raison du défaut de paiement) qui a elle-même provoqué des dégradations dans l’appartement des plaignants, ces derniers se trouvant ainsi dans l’impossibilité de le louer. 

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 7 septembre 2017, n°16-18777

    Le défaut de paiement des charges est un manquement aux obligations d’un copropriétaire de nature à engager sa responsabilité contractuelle à l’’égard du syndicat des copropriétaires. Des jugements en ce sens sont rendus régulièrement.

    La Cour de cassation va ici plus loin. Elle reconnaît un droit d’agir individuel à chaque copropriétaire d’engager la responsabilité délictuelle d’un autre copropriétaire sur le fondement d’un manquement contractuel.


    Voir l'article en entier
  • Construction mitoyenne et surélévation

    Des propriétaires en mitoyenneté ont réalisé des travaux d'extension de leur construction et de surélévation du mur mitoyen. Ils ont donc exercé leur droit d'exhaussement, reconnu par l'article 658 du Code civil, sur le mur mitoyen.

    Les propriétaires du fonds voisin les ont assignés en démolition des ouvrages, soutenant que ces travaux n'étaient pas conformes au permis de construire, qu'ils empiétaient sur leur fonds et qu'un bris de toiture et un chéneau étaient appuyés sur le sommet du mur mitoyen.

    Deux arguments ont été rejetés et un a été accepté par les juges.

    La construction étant autoportante, elle ne prenait pas appui sur les murs. En conséquence, le bris de toiture et le chéneau ne faisaient pas obstacle au droit d'exhaussement ouvert aux « copropriétaires » du mur mitoyen. 

    S’agissant de la non-conformité de la construction avec le permis de construire, les plaignants ne rapportaient pas la preuve d'une dépréciation de leur immeuble consécutive aux travaux de leurs voisins. La différence de 8 mn existant entre le plan du permis de construire et sa réalisation effective étant trop minime pour constituer une non-conformité, la Cour d'appel a rejeté à bon droit la demande de mise en conformité.

    Néanmoins, la cour d'appel a ordonné le retrait des ouvrages, réalisant un empiétement en surplomb sur le fonds voisin, jusqu'à la ligne séparative de propriété située au milieu du mur mitoyen.

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 6 juillet 2017, n°15-17278

     


    Voir l'article en entier

Nos partenaires