ACTUALITÉS

  • Preuve du paiement du loyer

    Les faits

    Après résiliation du bail, la propriétaire a assigné le locataire en paiement d’un solde de loyer portant sur le dernier mois de location.

    Le tribunal a rejeté sa demande au motif que la bailleresse n’a pas apporté la preuve de ce qu’elle avançait. Aucun document ou acte adressé au locataire antérieurement à l'assignation ne prouvait le bien-fondé de sa demande.

    La décision

    Au visa de l’article 1315, devenu 1353 du Code civil, la Cour de cassation casse et annule cette décision car le tribunal a inversé la charge de la preuve, en effet,  « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

    Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

    Il appartenait donc au locataire sortant de justifier qu'il s'était libéré du paiement des loyers jusqu'au terme du bail.

    Source : Cour de cassation, 13 septembre 2018, n°17-21705  


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  • Droit de jouissance privatif sur partie commune

    Les faits

    La propriétaire des lots n° 10 et 11 dans un immeuble en copropriété a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation d'une résolution d'assemblée générale lui contestant tout droit sur la terrasse attenante à ses lots.

    Un petit historique au sein de la copropriété s’impose pour comprendre la source du litige. 

    Une assemblée générale en 1956 avait autorisé la précédente propriétaire de l'appartement (lot n° 10) à installer une terrasse.

    Postérieurement, la nouvelle propriétaire avait obtenu, par vote en assemblée générale en 1985 le droit d'usage de la deuxième partie de la terrasse (partie commune attachée au lot n° 11).

    A la suite, une convention a été signée entre la copropriétaire et le syndicat des copropriétaires indiquant que le droit de jouissance était attaché aux lots 10 et 11. Ce contrat allait donc à l’encontre de la décision d’assemblée générale précédente qui avait autorisé un droit d’usage mais non un droit de jouissance.

    L’assemblée générale de 2015 lui retire tout droit sur la terrasse attenante à ses lots. La copropriétaire conteste cette résolution en justice mais la Cour d’appel rejette sa demande.

    La décision

    La Cour de cassation confirme ce refus. En effet, les copropriétaires avaient octroyé de simples autorisations personnelles aux propriétaires successifs de l'appartement nommément identifiés, ainsi l’acquisition des lots n’entraînait pas un droit de jouissance exclusif sur la terrasse partie commune.

    La conséquence est que la copropriétaire ne pouvait exercer une action en reconnaissance de ce droit réel de jouissance privative dont la prescription acquisitive est de 30 ans.

    Il s’agissait simplement d’un droit personnel et donc précaire accordé à chaque nouveau copropriétaire des lots concernés par cette terrasse.

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 6 septembre 2018, n° 17-22180

     


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  • Interdiction d’imposer la suppression d’une fenêtre

    Les faits

    La propriétaire d'un appartement, disposant d'une ouverture donnant sur l'immeuble voisin, s'est opposée au projet de surélévation de cet immeuble. Le propriétaire de l’immeuble voisin l’a assigné  en autorisation d'obstruer cette ouverture.

    La Cour d’appel a rejeté cette demande. Le voisin s’est pourvu en cassation.

    La décision

    Pour rejeter ce pourvoi, la Cour de cassation précise que la Cour d’appel a relevé que « par ses dimensions en hauteur et en largeur, son châssis ouvrant et son vitrage clair, cette ouverture participait de façon importante à la luminosité générale des lieux ».

    En conséquence, cette ouverture est une fenêtre qui ne peut être obstruée. Seul un jour de souffrance qui est fixe, ne permet pas de voir à travers, laisse uniquement passer la lumière, peut faire l’objet d’une décision de suppression.

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 12 juillet 2018, n° 17-11288


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  • Compteurs Linky

    Les faits

    Le tribunal administratif de Toulouse a rendu un arrêt le 11 septembre dernier après saisine en référé du préfet de Haute-Garonne à l’encontre de l’arrêté du maire de Blagnac. Cet arrêté, pris au printemps, soumet à l’accord des habitants l’accès au domicile, la pose des compteurs et la transmission des données à des partenaires commerciaux de l’opérateur.

    La décision

    L’arrêt confirme l’interdiction pour Enedis d’entrer dans les appartements et les maisons sans accord des propriétaires ou des occupants pour poser les compteurs Linky. 

    Rappelons que, si chaque abonné doit donner son accord (même tacite) pour l’accès au compteur, la pose d’un compteur Linky est une obligation légale.


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  • Modification de la couleur des peintures par le locataire

    Les faits

    Le locataire a repeint certaines pièces du logement, notamment en rouge. Postérieurement à l’état des lieux de sortie, lors de l’arrêté des comptes, le bailleur facture au locataire sortant la remise en peinture d’origine.

    Le bailleur invoque que cette couleur empêche une habitabilité normale des lieux, assimile les travaux à une transformation de la chose louée qui imposait son autorisation (art. 7f loi 6 juillet 1989).

    La décision

    La Cour d’appel d’Aix-en-Provence rejette sa demande et retient qu’il s’agit d’un simple aménagement et donc réalisé librement par le locataire en vertu de l’article 6 d) de la même loi et l’arrêt d’appel dit « (...) la modification de la couleur des peintures, qui constitue un simple aménagement en vue d’améliorer l’esthétique des locaux et qui n’affecte pas l’immeuble dans sa structure et n’a rien d’irréversible ».

    Cette décision est conforme à la jurisprudence donnant de nombreux exemples sur ce thème.

    Source : Cour d’appel Aix-en-Provence, 11e ch., sect. A, 19 avril 2018, n°16/19750  


    Une décision en « sens contraire » a été rendue par la Cour d’appel de Grenoble (25/10/2011, 

    n° 09/01414). Le locataire avait repeint de telle façon (murs en rose, plinthes et portes en vert) que les juges ont considéré l’impossibilité pour le bailleur « de relouer en l’état un logement ainsi coloré ». Le partage des frais de remise en état a été décidé avec ¾ à la charge du locataire sortant.

    Clause couleur dans le contrat de location

    Si l’insertion d’une clause interdisant au locataire de modifier les couleurs des peintures ne figure pas dans la liste des clauses interdites de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, il ne semble pas qu’une telle clause soit néanmoins licite.

    En effet, les travaux de peintures réalisés par le locataire étant, de jurisprudence constante, qualifiés d’aménagement, ce dernier est libre d’y procéder, la loi de 1989 étant d’ordre public. 


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  • Lettre recommandée électronique

    Depuis la loi ALUR, l’envoi de certaines lettres peut se faire par lettre recommandée électronique (LRE) « Les notifications et mises en demeure, sous réserve de l'accord exprès des copropriétaires, sont valablement faites par voie électronique. ».

    Pour les modalités d’application, ces LRE sont soumise au décret n° 2011-144 du 2 février 2011 et au décret propre à la copropriété qui a été pris en 2015 (n° 2015-1325).

    Comment s’appliquent ces textes en pratique ?

    Accord du copropriétaire

    - L’accord du copropriétaire peut être donné en assemblée générale (consigné sur le PV) ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au syndic, qui l'enregistre à la date de réception de la lettre et l'inscrit sur le registre des PV d’assemblée générale.

    - Le copropriétaire peut à tout moment notifier au syndic (par LRAR) qu'il n'accepte plus d'être destinataire de notifications ou de mises en demeure par voie électronique, mention en est faite sur le registre précité. 

    Délai des notifications et mises en demeure faites par voie électronique 

    Principe : Le point de départ du délai est le lendemain de l'envoi au destinataire, par le tiers chargé de son acheminement, du courrier électronique l’informant de la LRE à son attention. Le destinataire a un délai de quinze jours à compter du lendemain de l'envoi de cette information, pour accepter ou refuser la LRE sans connaître l'identité de l'expéditeur.

    Exception : si dans les 15 jours de l’envoi de l’information, l’expéditeur ou le destinataire demande l’impression et l’envoi postal de la lettre recommandée, le point de départ du délai est le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée électronique imprimée sur papier avec demande d'avis de réception au domicile du destinataire.

    Ces règles compliquent la computation du délai d’envoi de la convocation à l’assemblée générale, qui doit être notifiée au plus tard 21 jours avant la date de la réunion.

    Cela impose donc aux syndics d’adresser les convocations, en cas de convocations dématérialisées, avec un délai suffisant pour ne pas exposer le syndicat des copropriétaires à la nullité de l’assemblée générale.

    A compter du 1er janvier 2019, le décret de 2011 est abrogé et est remplacé par les disposions créées par le décret n° 2018-347 du 9 mai 2018 et intégrées au Code des Postes. Les nouveaux textes reprennent les procédures et délais à l’identique sauf la possibilité d’une impression papier qui est supprimée.

    Cela simplifie les délais, sans porter atteinte au droit des copropriétaires qui conservent la liberté de renoncer à l’envoi électronique des notifications et mises en demeure.

    Source : Décret n° 2018-347, 9 mai 2018


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  • Décret décence et règlement sanitaire départemental

    Les faits

    Après l’achat d’un appartement loué, l’acquéreur a assigné le vendeur en annulation de la vente. 

    L’acheteur s’était vu imposer la cessation de la location par le service communal d’hygiène en raison d’une surface habitable insuffisante de la pièce principale au regard du règlement sanitaire départemental (RSD), plus strict que le décret décence de 2002.

    Ce décret sur les normes de décence prévoit « Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. » alors que le règlement sanitaire départemental prévoyait le seul critère de la surface de 9 m².

    Le vendeur s’appuyait sur le décret décence et non sur le RSD local, faisant prévaloir la hiérarchie des normes.

    La décision

    La Cour de Cassation donne raison à l’acquéreur en faisant prévaloir le RSD car ses critères sont plus restrictifs.

    Cette décision est conforme à un arrêt de 2015 de la même chambre de la Cour de cassation ayant pris position sur ce point en décidant que le règlement sanitaire doit être appliqué en priorité dans la mesure où il est compatible avec les dispositions du décret décence (Cour de cassation, 3ème civ., 17 décembre 2015, n° 14-22754).

    Néanmoins, il faut également évoquer un arrêt de 2017 où la solution retenue était inverse (Cour de cassation, 3ème civ., 20 avril 2017, n° 16-13821), que le vendeur avait  invoqué en espèce.

    La Cour de cassation semble donc revenir à sa position de 2015.

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 3 mai 2018, n° 17-11132 et 17-14090




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  • Les loyers dans l'agglomération toulousaine

    Depuis cinq ans, l’observatoire local des loyers (OLL) de l’agglomération toulousaine est un outil au service de la connaissance du marché locatif. Il informe les acteurs du marché et plus globalement le grand public.

    Le 14 septembre 2018, Sabine Oppilliart, sous-préfète et Franck Biasotto, maire adjoint de Toulouse, président de la Commission Habitat de Toulouse Métropole, ont présenté les niveaux de loyers en 2017 ainsi que les perspectives de l’observatoire.

    Les loyers

    - Une stabilité des loyers en 2017

    Le loyer de marché médian (logements loués dans l’année) s’élève en 2017 à 11,0 €/m², ce qui est comparable à celui de 2016 (10,9 €/m²). Il est plus élevé dans la ville de Toulouse (11,6 €/m²) qu’en périphérie (10,0 €/m²). En revanche, la superficie moyenne des logements loués en périphérie toulousaine étant supérieure à celle des logements loués à Toulouse, le niveau de loyer médian s’élève à Toulouse à 525 € contre 580 € en périphérie.

    En 2017, on observe une légère tension du marché sur les zones centrales de Toulouse, tandis que les loyers restent stables sur les secteurs les plus éloignés.

    L’offre locative limitée sur les grands logements (appartements et maisons), notamment en centre-ville de Toulouse et en première couronne, entraîne une légère hausse des loyers à la relocation sur ces produits.

    - Un loyer modéré 

    Comparativement aux agglomérations de taille équivalente, Toulouse présente un niveau de loyer relativement abordable, comparable à celui des agglomérations de Nantes, Grenoble, Rennes ou Strasbourg. Le loyer est plus élevé dans les agglomérations proches du littoral méditerranéen (Nice, Marseille, Montpellier…). 

    - Quel loyer paient les nouveaux emménagés ?

    A la relocation, le loyer médian des appartements d’une seule pièce (Studio et T1) s’élève à 405 € hors charges. Il varie de 389 à 427 € dans les secteurs les plus chers.

    Les T2 et T3 constituent la majorité des locations réalisées dans l’agglomération de Toulouse. La moitié des appartements de deux pièces se loue moins de 500 €/mois hors charges, la moitié des appartements de trois pièces se louent moins de 624 €/mois hors charges. Le centre-ville reste le secteur le plus cher, les loyers décroissent avec l’éloignement.

    Le loyer médian des appartements de quatre pièces ou plus s’élève à 780 €/mois hors charges. Les loyers les plus élevés se trouvent au centre-ville, avec des biens recherchés à la fois par les familles et les étudiants (colocation), ainsi qu’en proche périphérie.

    Ces résultats, détaillés zone par zone et produit par produit, sont disponibles sur les sites www.observatoires-des-loyers.org et www.aua-toulouse.org

    L’observatoire des loyers

    L’observatoire local des loyers de l’agglomération toulousaine fait partie du réseau national des observatoires locaux des loyers qui regroupe une trentaine de villes. Ce réseau national partage une méthodologie commune, validée par un comité scientifique indépendant qui permet la comparaison des niveaux de  loyers entre agglomérations et la diffusion de données ouvertes et fiables.

    Animé par l’aua/T (agence d’urbanisme et d’aménagement Toulouse aire métropolitaine), l’observatoire local des loyers de l’agglomération toulousaine repose sur un partenariat réunissant l’Etat, les collectivités territoriales ainsi que les professionnels de l’immobilier et de la gestion. L’UNPI 31-09 est partenaire de l’observatoire. Le projet de loi ELAN actuellement en discussion entend conforter ce réseau notamment en permettant aux agences d’urbanisme d’être agréées observatoire des loyers et en élargissant le partenariat aux représentants des locataires. Par ailleurs, en dissociant l’agrément des observatoires de la mise en place d’un encadrement des loyers sur le territoire observé, le projet de loi recentre l’observatoire comme outil d’aide à la décision des politiques de l’habitat à l’échelle locale et nationale.

    Ces nouvelles dispositions permettent d’envisager une demande d’agrément de l’observatoire toulousain dans les mois à venir ; le président de Toulouse Métropole restant opposé à la mise en œuvre de l’encadrement des loyers sur le territoire métropolitain.

    L’observatoire s’appuie sur une base de références locatives fiabilisées, alimentée par plus de 80 professionnels locaux de l’immobilier, ainsi que par des particuliers pour la gestion directe. La 6ème campagne de collecte de données va prochainement démarrer.


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  • Crédit d'impôt

    Le premier ministre a annoncé début septembre une modification des règles concernant les crédits d’impôt dans le cadre de la réforme instituant le prélèvement à la source à compter du 1er janvier 2019.

    Une avance de 30 % était initialement prévue pour les bénéficiaires de réductions et crédits d'impôts avec un calcul et donc un remboursement total en septembre de chaque année, après déclaration d'impôt annuelle.

    L'acompte de 30 % ayant finalement été jugé trop faible, le gouvernement a décidé de doubler la somme versée aux contribuables concernés. L'acompte, versé dès le 15 janvier, atteindra donc 60 % de l’avantage fiscal total.

    Sont concernés les crédits d’impôt d’emploi à domicile et garde d’enfants, la réduction d’impôt pour hébergement en EHPAD, la réduction d’impôt pour les dons et les réductions d'impôt en faveur de l'investissement locatif (Pinel, Duflot, Scellier, investissement social...).

    Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) devait, à compter de 2019, être transformé en une prime versée à l’achèvement des travaux et non plus 1 an après. Cette modification avait pour but de stimuler la rénovation énergétique des logements. 

    Le projet de loi de finances pour 2019 le maintient pour 1 an sous son régime actuel. La transformation serait reportée à 2020. 

    Les professionnels du bâtiment souhaitent avant tout la réintégration des fenêtres et des chaudières fioul dans ce CITE.


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  • Diagnostic RADON

    Pour tous les contrats de location signés depuis le 1er juillet 2018, le propriétaire bailleur doit informer son locataire sur le risque d’exposition au radon si celui-ci est situé en zone 3

    Cette information doit figurer sur le nouvel imprimé État des risques et pollutions annexé au contrat de location (ancien État des risques naturels et technologiques).

    Le radon est un gaz radioactif issu de la désintégration de l’uranium et du radium présents naturellement dans le sol et les roches. Le radon présent dans un bâtiment provient essentiellement du sol et dans une moindre mesure des matériaux de construction et de l’eau de distribution.

    Le risque pour la santé résulte toutefois pour l’essentiel de sa présence dans l’air. La concentration en radon dans l’air est variable d’un lieu à l’autre. Elle se mesure en Bq/m³ (becquerel par mètre cube)

    Le territoire national est divisé en 3 zones à potentiel radon définies en fonction des flux d’exhalation du radon des sols :

    -  zone 1 : zones à potentiel radon faible ;

    - zone 2 : zones à potentiel radon faible mais sur lesquelles des facteurs géologiques particuliers peuvent faciliter le transfert du radon vers les bâtiments ;

     - zone 3 : zones à potentiel radon significatif.

     

    Situation des départements de la Haute-Garonne et de l’Ariège

    HAUTE-GARONNE

    ZONE 3 : Antignac, Argut-Dessous, Arlos, Artigue, Bagnères-de-Luchon, Baren, Boutx, Burgalays, Castillon-de-Larboust, Cazarilh-Laspènes, Cazaux-Layrisse, Cazeaux-de-Larboust, Cier-de-Luchon, Cierp-Gaud, Esténos, Fos, Gouaux-de-Larboust, Gouaux-de-Luchon, Guran, Juzet-de-Luchon, Lez, Marignac, Melles, Montauban-de-Luchon, Moustajon, Oô, Revel, Saccourvielle, Saint-Béat, Saint-Mamet, Salles-et-Pratviel, Signac, Sode, Trébons-de-Luchon, Vaudreuille.

    ZONE 2 :  Aspet, Ausson, Barbazan, Cabanac-Cazaux, Castelmaurou, Chein-Dessus, Encausse-les-Thermes, Estadens, Ganties, Jurvielle, Labarthe-Rivière, Lège, Milhas, Montréjeau, Muret, Pointis-de-Rivière, Portet-de-Luchon, Poubeau, Saint-Aventin, Saint-Gaudens, Salies-du-Salat.

    ZONE 1 : toutes les autres communes
    ARIÈGE

    ZONE 3 : Albiès, Aleu, Alzen, Antras, Arrien-en-Bethmale, Artigues, Ascou, Aston, Aulus-les-Bains, Auzat, Ax-les-Thermes, Bénac, Bestiac, Bethmale, Biert, Bonac-Irazein, Bouan, Boussenac, Brassac, Cadarcet, Carcanières, Château-Verdun, Cos, Couflens, Ercé, Erp, Esplas-de-Sérou, Ferrières-sur-Ariège, Foix, Ganac, Garanou, Gestiès, Goulier, Ignaux, Lacourt, Larcat, Larnat, Lassur, Le Bosc, Le Pla, Le Port, Le Puch, Lercoul, Les Bordes-sur-Lez, L'Hospitalet-près-l'Andorre, Lordat, Luzenac, Massat, Mercus-Garrabet, Mérens-les-Vals, Miglos, Mijanes, Montagagne, Montferrier, Montoulieu, Montségur, Orgeix, Orlu, Oust, Pech, Perles-et-Castelet, Prayols, Quérigut, Rimont, Rivèrenert, Rouze, Saint-Lary, Saint-Martin-de-Caralp, Saint-Paul-de-Jarrat, Saint-Pierre-de-Rivière, Saurat, Savignac-les-Ormeaux, Seix, Sem, Sentein, Sentenac-de-Sérou, Sentenac-d'Oust, Serres-sur-Arget, Siguer, Sorgeat, Soueix-Rogalle, Soulan, Suc-et-Sentenac, Tignac, Unac, Ustou, Vaychis, Vèbre, Vernaux.

    ZONE 2 : Augirein, Aulos, Balacet, Castelnau-Durban, Caussou, Encourtiech, Génat, Gourbit, La Bastide-de-Sérou, Lapège, Larbont, Les Cabannes, Montaillou, Montels, Nescus, Prades, Rabat-les-Trois-Seigneurs, Salsein, Sinsat, Uchentein, Urs, Verdun, Vicdessos.

    ZONE 1 : toutes les autres communes
    Retrouvez des informations sur le site internet de l’Institut de radioprotection et de sûreté nucléaire www.irsn.fr 

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