ACTUALITÉS

  • Prélèvement à la source et déduction des charges 2018 et 2019

    La prise en compte des charges foncières est une grande préoccupation des propriétaires bailleurs avec la mise en place du prélèvement à la source en 2019 et de l’année blanche en 2018.

    Le ministère de l’Économie et des Finances vient donc de rappeler que le législateur a prévu des dispositions dérogatoires aux règles de droit commun pour la détermination du revenu net foncier imposable au titre des années 2018 et 2019 en s’appuyant sur une  distinction selon la nature des charges : habituelles/récurrentes ou exceptionnelles (dites pilotables).

    Extrait de la réponse :

    « Compte tenu de l'annulation, grâce au crédit d'impôt de modernisation du recouvrement, de l'impôt afférent aux revenus non exceptionnels inclus dans le champ de la réforme perçus en 2018, la mise en œuvre de cette réforme s'accompagne de dispositions dérogatoires aux règles de droit commun concernant la déduction des charges foncières pour la détermination du revenu net foncier imposable au titre des années 2018 et 2019 sous des modalités différentes en fonction de la nature « récurrente » ou « pilotable » des charges concernées. Ces dispositions ont notamment pour objectif de ne pas dissuader les contribuables de réaliser des dépenses de travaux et d'éviter ainsi une concentration de telles dépenses sur 2019. En effet, ces comportements optimisants seraient préjudiciables tant pour le budget de l'Etat que pour la préservation de l'activité économique en 2018 des professionnels du bâtiment, en particulier des professionnels de la restauration des monuments historiques. 

    A ce titre, le K du II de l'article 60 précité de la loi de finances pour 2017 dispose que : 

    - les charges dites « récurrentes » échues en 2018, c'est-à-dire celles que le bailleur doit supporter chaque année à raison du bien loué et sur l'échéance desquelles il ne peut influer, ne seront admises en déduction qu'au titre de cette même année, nonobstant leur date de paiement. Il s'agit des dépenses mentionnées aux a bis, a quater et c à e bis du 1° du I de l'article 31 du CGI, telles que par exemple, les primes d'assurance, les appels des quotes-parts du budget annuel voté par la copropriété, les honoraires des gestionnaires de biens, les taxes foncières, etc. ; 

    - les charges dites « pilotables », c'est-à-dire les dépenses de travaux mentionnées aux a, b et b bis du 1° et aux c à c quinquies du 2° du I de l'article 31 du CGI, seront intégralement déductibles, dans les conditions de droit commun, pour la détermination du revenu net foncier de l'année 2018 pour celles payées en 2018. Quant aux dépenses de travaux payées au cours de l'année 2019, leur déductibilité sera égale à la moyenne de ces mêmes charges supportées sur les années 2018 et 2019 (règle dite de la moyenne). 

    Toutefois, pour tenir compte des situations subies dans lesquelles le contribuable n'a pas la possibilité de choisir la date de réalisation, entre 2018 et 2019, des dépenses de travaux, la déductibilité intégrale des travaux payés en 2019 est maintenue pour les travaux d'urgence rendus nécessaires par l'effet de la force majeure ou décidés d'office par le syndic de copropriété en application de l'article 18 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 et pour les travaux effectués sur un immeuble acquis en 2019. » 

    Source : Réponse ministérielle AN,  12 juin 2018, n° 7263


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  • Délégation de pouvoir au conseil syndical

    Les faits

    Lors d’une assemblée générale, les copropriétaires ont voté des travaux de réfection de la porte d’entrée de l’immeuble à la majorité simple de l’article 24 et, à la même majorité, donné mandat au syndic de choisir l’entreprise la plus intéressante pour un montant maximum de 5000 €.

    Des copropriétaires ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de cette décision, au motif qu’elle a été votée à la majorité simple de l’article 24 alors qu’elle relevait de la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant d’une délégation de pouvoir.

    La Cour d’appel rejette leur demande en retenant que seule la délégation de pouvoir de voter des travaux est soumise à la majorité absolue des copropriétaires et que l'assemblée générale n'a pas décidé de déléguer ses pouvoirs mais a voté des travaux de réfection pour lesquels elle a seulement donné mandat au conseil syndical d'effectuer le choix de l'entreprise dans la limite du budget voté. 

    La décision

    L’article 25 a) de la loi du 10 juillet 1965, prévoit qu’est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires « toute délégation du pouvoir de prendre l’une des décisions visées à l’article 24 », c’est à dire les actes d’administration au sens large (travaux de conservation de l’immeuble, travaux obligatoires, travaux de mise en accessibilité...). 

    Cette délégation autorise son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l’objet et fixe le montant maximum. Il s’agit souvent d’une mission d’étude des devis et de choix de l’entreprise la plus intéressante.

    En conséquence, la Cour de cassation casse la décision de la Cour d’appel. La résolution prévoyant de donner pouvoir au conseil syndical de choisir l’entreprise chargée d’effectuer des travaux était bien une délégation de pouvoir au sens de l’article 25 a), la majorité absolue s’imposait pour le vote.

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 31 mai 2018, n° 17-18046


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  • Chantier du PEX

    Le Parc des expositions & Centre de conventions Toulouse Métropole, entre Aussonne et Beauzelle, résumé sous les initiales PEX, prend forme. 

    Le chantier a débuté fin 2016 et la fin est prévue pour fin février 2020. 

    L’objectif est d’accueillir son premier événement à la rentrée 2020. 

    Suivre le chantier en direct :

    www.toulouse-euro-expo.com/


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  • Fraude à l'accessibilité

    La DGCCRF lance enfin une enquête sur le démarchage frauduleux auprès des ERP (Etablissements recevant du public). 

    En effet, des tentatives d’escroqueries ont lieu en proposant de faux diagnostics accessibilité à des ERP et en les informant qu’ils vont être soumis à de lourdes sanctions financières s’ils ne réalisent pas tout de suite un diagnostic accessibilité en ligne, par courrier ou téléphone. Les escrocs, se faisant passer pour des organismes officiels, tentent ainsi d’obtenir les coordonnées bancaires des professionnels.

    Le résultat de l’enquête devrait être connu en 2019.

    Toute personne victime de cette action frauduleuse peut le signaler à la DGCCRF.


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  • A quoi servent vos impôts ?

    Le ministère de l’Action et des Comptes publics a mis à disposition des contribuables un outil qui permet de connaître, suivant le montant de l’impôt payé, comment cette somme est répartie entre les différentes missions de l’État.

     

    Faites le test ! https://aquoiserventmesimpots.gouv.fr/

     

    Exemple : sur le budget 2018, avec 1000 € que l’État perçoit pour mes revenus, je finance :


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  • Dessine-moi Toulouse

    Lors du MIPIM (Marché International des Professionnels de l'Immobilier) à Cannes, Jean-Luc Moudenc a annoncé le lancement de « Dessine-moi Toulouse ». Cet appel à projets innovants public-privé vise à favoriser créativité et initiatives originales au service de projets économiques, urbanistiques, artistiques, culturels et sociaux.

    La mise en valeur du patrimoine, l'affirmation de l'identité du territoire, le soutien à la transition énergétique et au développement de la nature en ville sont quelques-uns des grands objectifs retenus par Jean-Luc Moudenc pour cet appel à projets.

    « Dessine-moi Toulouse » a été lancé le 23 mai dernier. Les sites proposés sur le territoire de la Métropole et l'Appel à Manifestation d'Intérêt ont été annoncés pour la constitution des équipes et des projets innovants.

    Les lauréats et leurs projets seront dévoilés lors de la 30ème édition du MIPIM en 2019.

    L’objectif d’innovation

    - Dans les usages, les services, les modes de vie : s'adapter, anticiper, développer les évolutions futures

    - Dans l'architecture, la valorisation du patrimoine, l'investissement de nouveaux lieux

    - Dans les méthodes : faire mieux, plus vite, avec de nouveaux modèles économiques viables

    - En matière d'efficacité énergétique, d'adaptation climatique, d'attractivité

    - En matière de participation et de concertation

    Le calendrier annoncé

    Phase 1 :

    • 23 mai 2018 : annonce des sites proposés sur le territoire de la Métropole + lancement de l'Appel à Manifestation d'Intérêt 

    • 28 septembre 2018 : dépôt des candidatures = présentation des équipes et des projets détaillés

    Tout au long de la phase 1, se tiendra la concertation sous forme de réunions avec les habitants, les professionnels et les acteurs du territoire

     Phase 2 :

    • 26 octobre 2018 : annonce des candidats présélectionnés pour la phase 2

    • 28 janvier 2019 : remise des propositions finales = offres définitives complètes

    • Mars 2019 : annonce des lauréats, exposition/présentation des projets au MIPIM

     

    Les 20 sites

    Aménagements de grande envergure

    1. Château de Paléficat

    2. Trois Cocus, Les Izards, Berges de l'Hers

    3. Halles Amouroux

    Sites remarquables ou atypiques à fort potentiel

    4. Crypte Saint-Aubin à Toulouse

    5. Château, orangerie, parc et lac de la Reynerie

    6. Stade Toulousain : parking et barnum

    7. Cales de Radoub des Demoiselles

    Sites structurants aux enjeux métropolitains

    8. Aéroport Toulouse-Blagnac, zone Blagnac 1

    9. Bordeblanche, quartier des Pradettes

    10. Oncopole, ancien bâtiment OMS

    11. Bâtiment Lapujade

    12. Cœur de Compans-Caffarelli

    Sites communaux

    13. Aussonne, ex magasin Champion

    14. Saint-Jean, Cœur de ville

    15. Fenouillet, Maison de la Tournelle

    16. Saint-Alban, zone de Tucol

    Sites Tisséo Collectivités  

    17. Pôle d'échanges multimodal des Argoulets

    18. Pôle d'échanges multimodal de Balma-Gramont

    19. Pôle d'échanges multimodal de Borderouge

    20. Pôle d'échanges multimodal de Jolimont

    Vous souhaitez participer : retrouvez toutes les informations sur  www.dessinemoitoulouse.fr

     


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  • Sous estimation de la provision pour charges

    Les faits

    Le bail de location prévoyait une provision pour charges mensuelle d’un montant de 200 €.

    Après 4 années de location, le bailleur a assigné la locataire et son garant devant le tribunal d’instance en résiliation du bail, expulsion, condamnation solidaire au paiement de la dette locative, de l’indemnité d’occupation et des frais.

    Le litige des impayés portait sur le non paiement, par la locataire, des régularisations de charges. Cette dernière s’opposait à ce paiement en invoquant la mauvaise isolation des fenêtres et la surconsommation de chauffage qui en résultait.

    Le tribunal d‘instance a validé les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail, condamné la locataire au paiement de sa dette locative (5377 €), de l‘indemnité d’occupation et a ordonné l’expulsion.

    Il a condamné le bailleur en réparation du préjudice matériel et du préjudice moral de la locataire (2284 €).

    La locataire a fait appel de la décision.

    Elle réclame la condamnation du bailleur à lui payer des sommes à hauteur de 3 800 € en indemnisation du préjudice résultant de la sous évaluation des charges, 3 000 € au titre du préjudice résultant du défaut d’étanchéité des fenêtres et de l’insuffisance de l’installation de chauffage, auxquelles s’ajoute une demande de 2 000 € pour préjudice moral.

    La décision

    La Cour d’appel relève l’écart important entre la provision pour charge et le montant des charges réelles (provisions versées de 2400 € en 2013 et 2014 pour respectivement des charges réelles de 4 183 et 4 415 €), et le défaut de production des factures de chauffage justifiant la régularisation demandée.

    En conséquence, la Cour d’appel reconnaît le préjudice résultant d’une sous-évaluation du montant des charges et condamne ainsi le bailleur à indemniser la locataire du préjudice souffert à hauteur du montant des régularisions de charges soit 3 800 €. Le jugement d’instance est donc infirmé sur ce point.

    Source : Cour d’appel de Reims, 1e ch., 9 février 2018, n° 17/00714

     

    ⇒ Le locataire peut engager la responsabilité du bailleur en cas d’écart trop important entre la provision et la réalité des charges locatives.

     

    Article 23 de la loi du 6 juillet 1989 – Modalités de fixation et de régularisation des charges en cas de provision

    « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

    1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

    2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

    3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

    La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l' article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

    Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

    Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

    A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

    Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

    Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur. »

     


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  • La Cour des comptes critique des dispositifs fiscaux

    La Cour des comptes épingle les dispositifs d’investissement locatif

    La Cour des comptes a rendu public, mi-avril, un référé remis au gouvernement au préalable. La Cour des comptes a mené une enquête sur l’efficacité des dépenses fiscales en faveur de l’investissement locatif sur la période 2009 à 2016.

    Le bilan est clair : le coût trop important pour les finances publiques et un contrôle administratif insuffisant. 

    La Cour des comptes en tire deux recommandations :

    Recommandation n° 1 : Mettre en œuvre des dispositions transitoires permettant une sortie progressive et sécurisée des dispositifs récemment reconduits.

    Recommandation n° 2 : Mettre en place des mesures visant à renforcer la place des investisseurs institutionnels dans la construction et la location de logements privés.

    Les dépenses fiscales en faveur de l’investissement locatif des ménages 

    Référé Cour des comptes - 17 janvier 2018

    La Cour des comptes propose la modification du CITE

    Intégré au rapport « Le soutien aux énergie renouvelables », l’avis de la Cour des comptes sur le CITE est sans ambiguïté : il n’est pas assez efficace.

    Le CITE a coûté 1,67 milliards d’€ à l’État en 2017.

    Les recommandations principales :

    - son recentrage déjà amorcé en 2018 doit se poursuivre en 2019 sur les énergies renouvelables ;

    - la création d’un taux variable pour favoriser les énergies les plus efficaces mais onéreuses à l’achat.

    Attention, le CITE encore valable pour certaines fenêtres et chaudières, au taux de 15 %, prend fin au 30 juin 2018.

    Le soutien aux énergies renouvelables 

    Extrait rapport Cour des comptes – Avril 2018 

    Le rapport complet est consultable sur www.ccomptes.fr rubrique Publications 2018


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  • Destination de l'immeuble et location touristique

    Les faits

    Les propriétaires de plusieurs lots ont divisé ces appartements en studios et les ont mis en location de tourisme avec prestation de services. Plusieurs autres copropriétaires les ont assignés, pour non-respect du règlement de copropriété, en remise en état des lieux, le syndicat des copropriétaires s’est joint à l’instance.

    La destination de l’immeuble du règlement de copropriété précisait qu’il s’agissait d’un immeuble principalement à usage d'habitation, avec possibilité d'usage mixte professionnel-habitation et à l'exclusion de toute activité commerciale.

    De plus, les copropriétaires bailleurs avaient l’obligation d’aviser le syndic de l’existence d’un bail. 

    La Cour d’appel a ordonné la remise en état des lieux.

    La décision

    La Cour de cassation confirme la position de la Cour d’appel et rejette le pourvoi. La location touristique avec prestation de service, qui entraîne des rotations importantes, ne correspond pas à la destination résidentielle de l’immeuble.

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 8 mars 2018, n° 14-15864

     

    La mairie de Toulouse est en cours d’élaboration de l’outil informatique qui permettra à tout loueur en meublé de tourisme d’obtenir son autorisation après enregistrement par téléservice.

    A ce jour, seule une déclaration est à faire, sauf si le logement constitue la résidence principale du loueur. 

    Télécharger le formulaire Cerfa N° 14004*03


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  • Parution Indice IRL 1er trimestre 2018


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