ACTUALITÉS : ACHAT / VENTE

  • Vendeur ou acquéreur responsable du trouble anormal de voisinage

    Avant la vente de son appartement en rez-de-chaussée, un copropriétaire y a réalisé des travaux consistant en la suppression de cloisons. Postérieurement à cette vente, le propriétaire de l’appartement du premier étage, situé au-dessus du bien ayant fait l’objet des travaux, a constaté l’affaissement de son plancher.

    Il a donc assigné le propriétaire du rez-de-chaussée sur le fondement du trouble anormal de voisinage afin d’obtenir des dommages-intérêts.

    La Cour d’appel, constatant, expertise à l’appui, que si les désordres provenaient bien du décloisonnement de l’appartement du dessous, a jugé que la demande devait être rejetée. Il fallait assigner le vendeur car il était le maître d’ouvrage de ces travaux, il devait donc répondre des conséquences dommageables provoquées.

    Vendeur ou acquéreur responsable ? 

    La Cour de cassation sanctionne l’arrêt des juges du second degré. L’actuel propriétaire du bien est responsable de plein droit des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage constatés dans le fonds voisin.

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 11 mai 2017, n° 16-14665

     


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  • Droit à la résiliation annuelle de l’assurance emprunteur

    Droit à la résiliation annuelle de l’assurance emprunteur

    La loi Hamon de 2014* a donné à l’emprunteur un droit de résilier son assurance emprunteur, mais limité dans le temps aux douze mois suivant la signature de l’offre de prêt.

    Cette limite posant des difficultés et limitant trop fortement ce droit, lors de l’élaboration de la loi Sapin 2 (sur la transparence, la lutte contre la corruption et la modernisation de la vie économique), un amendement instituant un droit annuel à la résiliation de l’assurance emprunteur a été déposé mais cette disposition a été déclarée inconstitutionnelle par le Conseil constitutionnel, car totalement étrangère à l’essence de cette loi.

    Le droit à la résiliation annuelle de l’assurance emprunteur a finalement été adopté par la loi du 21 février 2017 (article 10) portant ratification de deux ordonnances sur le crédit et codifié à l’article L 313-30 du Code de la consommation.

    Ce texte connaît des applications différenciées, selon que la signature du contrat est antérieure ou postérieure à la date de publication de la loi, soit le 22 février 2017 :

    - un nouveau souscripteur peut, dans un délai de 12 mois à compter de la signature du prêt, exercer son droit à la résiliation à tout moment et ce droit s’appliquera ensuite à la date anniversaire de son contrat (préavis de 2 mois) ;

    - un souscripteur dont le contrat est en cours d’exécution : le droit à résiliation annuelle sera applicable à compter du 1er janvier 2018.

    Source : LOI n° 2017-203 du 21 février 2017 ratifiant les ordonnances n° 2016-301 du 14 mars 2016 relative à la partie législative du code de la consommation et n° 2016-351 du 25 mars 2016 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d'habitation et simplifiant le dispositif de mise en œuvre des obligations en matière de conformité et de sécurité des produits et services.

    * Loi n° 2014-344 du 17 mars 2014 relative à la consommation

     

    Assurance emprunteur et droit à l’oubli

    Un décret vient de préciser les modalités d'informations sur les dispositions relatives à la non-déclaration des antécédents de santé ou à la non-application d'une majoration de tarifs ou une exclusion de garanties pour les personnes présentant un risque aggravé. 

    Il prévoit ainsi l'élaboration, dans le cadre de la convention dite AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé), d'un document d'information qui sera remis aux candidats à l'assurance emprunteur.

    Le document précisera les conditions et les délais dans lesquels les candidats à l’assurance ne sont pas tenus de déclarer leurs antécédents médicaux et ne pourront pas se voir appliquer une majoration de tarif ou une exclusion de garantie.

    Un arrêté fixant le modèle de document et précisant sa date d’application est attendu.

    Source : Décret n° 2017-173 du 13 février 2017 précisant les modalités d'information des candidats à l'assurance-emprunteur lorsqu'ils présentent du fait de leur état de santé ou de leur handicap un risque aggravé

     


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  • Service de recherche des transactions immobilières

    Service de recherche des transactions immobilières Patrim Usagers

    Ce service, accessible depuis le site internet www.impots.gouv.fr après authentification, permet d’accéder à des données sur les transactions immobilières afin d’apprécier la valeur vénale d’un bien par comparaison aux ventes de biens similaires dans le même secteur géographique.

    La loi pour une République numérique a, d’une part, étendu le bénéfice de ce télé-service à « toute personne physique ... faisant état de la nécessité d'évaluer la valeur vénale d'un bien immobilier en tant que vendeur ou acquéreur potentiel de ce bien » (art. L 107 B Livre des procédures fiscales) et, d’autre part, affiné les informations transmises, les mentions relatives à la rue et à la commune ont été remplacées par les références cadastrales et l'adresse du bien recherché, soit des données plus précises.

    Ces modifications ont été détaillées par décret.

    Informations communiquées au demandeur (Article R 107 B-2 LPF) :

    - Type et superficie des biens ;
    - Code du département ;
    - Numéro de voie, indice de répétition, type et libellé de la voie ;
    - Code et libellé de la commune ;
    - Préfixe et code de la section cadastrale, numéro de plan du lieu de situation des biens et, le cas échéant, numéro de lot de copropriété ou numéro de volume ;
    - Références de publication au fichier immobilier et date de la mutation ;
    - Prix total ;
    - Ratios prix/ surface et prix/ nombre de dépendances ;
    - Année de construction ;
    - Matériaux de construction ;
    - Nombre de niveaux ;
    - Nombre et types des pièces principales ;
    - Etage de situation ;
    - Présence d'ascenseur.

    Rappels :

    - Les informations transmises concernent des opérations réalisées depuis moins de neuf ans ;
    - La délivrance des éléments d'informations au demandeur est immédiate et effectuée sous forme de tableau ;
    - L'utilisation du service est limitée à cinquante consultations par utilisateur par période de trois mois, sauf dérogation expresse et justifiée.  Au-delà, l'utilisateur se voit interdire l'accès au service pendant six mois.

    Source : Décret n° 2017-521 du 11 avril 2017 relatif aux informations communicables dans le cadre du service  « Rechercher des transactions immobilières » - LOI n° 2016-1321 du 7 octobre 2016 pour une République numérique, article 24

     


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  • Achat d'un bien inhabitable et vice caché

    Les acquéreurs d’un bien qualifié de « mazet » ont assigné le vendeur sur le fondement des vices cachés afin d’obtenir la résolution de la vente et des dommages-intérêts après avoir été débouté de leur demande de permis de construire pour rendre cette construction en pierre habitable.

    La bâtisse, vendue avec garage et terrain, était dépourvue d’installation de chauffage, d’eau potable, pas raccordable au réseau d’eau potable et d’assainissement de la commune et l’accès unique se faisait par une digue. Or, l’acte authentique de vente mentionnait toutes ces caractéristiques spécifiques du bien.

    En conséquence, la Cour rejette le pourvoi en cassation des acquéreurs. Cette vente ne peut être annulée sur le fondement des vices cachés, l’impossibilité d’obtenir les autorisations d’urbanisme nécessaires à la transformation en un local habitable ne constitue pas un vice caché, il incombait aux acheteurs de vérifier avant la vente qu'il était possible d’obtenir un permis de construire.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 5 janvier 2017, n°15-27540

    Le vendeur ne doit une garantie que pour les défauts cachés du bien, il n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur, même non professionnel, n’a pu ignorer l’existence. Le vice caché à son égard ne sera constitué que s’il a pu légitimement en ignorer l’existence au jour de la vente.

    Article 1641 du Code civil : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. ».

    Article 1642 du Code civil : « Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. ».


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  • Vendeur fautif pour dissimulation

    Le Code civil impose l’obligation de contracter de bonne foi et donc au vendeur d’un bien immobilier d’informer l’acquéreur sur les caractéristiques du bien et la situation juridique de celui-ci. 

    Article 1104 Code civil « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. »

    Dans l’espèce soumise à l’examen de la Cour de cassation, le vendeur a dissimulé à l’acheteur une procédure pour malfaçon, dans laquelle il avait obtenu une indemnisation provisoire du précédent vendeur pour des désordres de nature décennale (caractère inondable de la chaufferie et du garage), et qu’il n’avait pas fait les travaux de réparation pour lesquels l’indemnité avait été allouée.

    La revente du bien en cours d’instance n’a pas été signalée au vendeur initial qui voit le jugement confirmé en appel. Il assigne donc son acquéreur en révision de l’arrêt rendu puisqu’il n’était plus propriétaire lors de la procédure en appel. 

    Le recours en révision est, en effet possible, lorsque la décision a été obtenue par la fraude de la partie au profit de laquelle elle bénéficie (art. 595 1° Code de procédure civile).

    Le revendeur (acheteur initial) a dissimulé aux juges qu’il n’était plus propriétaire du bien litigieux, le recours en révision est donc déclaré recevable : le jugement en appel a eu lieu en décembre 2011, la revente en mars 2011 et le revendeur avait demandé à la Cour d’appel en septembre 2011 le paiement d'une somme au titre de ce sinistre par des conclusions dans lesquelles il s'était toujours domicilié dans l'immeuble litigieux. Les juges sont fondés à retenir que la revente leur avait été dissimulée. 

    De plus, les juges relèvent la faute vis-à-vis de l’acquéreur, l’acte de revente ne comportant pas de clause informant le nouvel acheteur des désordres et malfaçons pour lesquels le revendeur avait exercé un recours et obtenu une indemnisation provisoire. Il y a donc dol selon la définition de l’article 1137 du Code civil : « Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.

    Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. »

    La Cour de cassation rejette le pourvoi en cassation de l’acquéreur-vendeur, mettant en évidence « une tromperie délibérée pour fausser la décision de cette juridiction » à l’encontre de la Cour d’appel.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 10 novembre 2016, n° 14-25.318

     


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  • SCI : vendeur professionnel ?

    Une vente immobilière réalisée par une SCI est-elle soumise aux règles de vente par un professionnel ?

    Après l’acquisition et la rénovation d’un immeuble de logements, une SCI a vendu un appartement sur 2 niveaux dont un en sous-sol. L’acquéreur, se plaignant d'une importante humidité en sous-sol, a, après expertise, assigné la SCI en résolution de la vente, sur le fondement de la garantie des vices cachés, et en paiement de dommages-intérêts.

    Le vendeur invoque la clause de non garantie des vices cachés insérée dans le contrat de vente. Cette clause est-elle valable ?

    L’article 1641 du Code civil fait peser sur tout vendeur, professionnel comme particulier, une garantie des vices cachés. Afin d’échapper à cette garantie, certains vendeurs insèrent dans leur contrat une clause de non garantie des vices cachés, s’appuyant ainsi sur l’article 1643 du Code civil « le vendeur est tenu des vices cachés à moins que les ayant connus, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

    Lorsque le vendeur est profane et de bonne foi, les juges acceptent la validité de la clause. En revanche, la jurisprudence a toujours considéré que la clause de non garantie des vices cachés profitant au vendeur professionnel n’était en principe pas valable.

    La question en l’espèce est donc de déterminer le statut de vendeur particulier ou professionnel de la SCI.

    Pour faire droit aux demandes de l’acheteur en résolution de la vente, la Cour d’appel s’appuie sur la rédaction des statuts de la SCI et plus particulièrement sur la clause de son objet social qui est « l'acquisition par voie d'achat ou d'apport, la propriété, la mise en valeur, la transformation, l'aménagement, l'administration et la location de tous biens et droits immobiliers... ». De plus, la vente de l’appartement présentait un caractère spéculatif, les fonds ayant servi à une nouvelle acquisition immobilière.

    La Cour de cassation rejette le pourvoi de la SCI, la Cour d’appel a valablement retenu que la SCI avait la qualité de vendeur professionnel qui « avait acquis une vieille ferme qu'elle avait fait transformer en logements d'habitation dont elle avait vendu une partie et loué le reste et qu'elle avait immédiatement réinvesti les profits retirés dans une autre opération immobilière ».

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 27 octobre 2016, n° 15-24232


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  • Promesse de vente et condition suspensive de prêt

    L’article 1178 du Code civil énonce : « Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul...
    Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle ».

    En l’espèce, un acte sous seing privé portant sur la vente d’un bien immobilier a été signé sous la condition suspensive de l'obtention par l'acquéreur d'un prêt immobilier d'un montant de 585 000 €.

    Les demandes de prêt déposées par l’acquéreur auprès des banques étaient d’un montant total de 1 115 800 € et avaient pour objet le financement de l'acquisition et des travaux de rénovation de l'immeuble en vue de sa transformation en appartements. De plus, les banques avaient subordonné l'acceptation de la demande de prêt à l’obtention d'un permis de construire pour réaliser lesdits travaux de transformation. Cette condition n’était pas une condition suspensive de la vente.

    Le prêt n’ayant pas été obtenu, la vente n'a pas été réitérée par acte authentique. 

    Le vendeur a donc assigné l’acquéreur, en paiement de dommages-intérêts car, au-delà du préjudice éventuel pour l’immobilisation injustifiée du bien durant le délai pour obtenir le prêt, il s’agissait du non-respect du contrat signé et plus particulièrement de sa clause suspensive.

    L’acquéreur a présenté des demandes de prêt non conformes aux dispositions de la promesse de vente, ce qui constituait une faute justifiant l'application de l'article 1178 du Code civil et engageant sa responsabilité personnelle.

    La Cour de cassation confirme la position de la Cour d'appel qui a condamné l’acquéreur au paiement de dommages-intérêts. 

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 13 octobre 2016, n° 15-17832


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  • Vente d'un lot de copropriété et superficie

    Un couple a vendu un appartement en copropriété par l’intermédiaire d’un agent immobilier. Les vendeurs l’avaient informé d’une superficie de 131 m², selon une attestation de superficie d’une société de diagnostics immobiliers. Lors de la vente, le professionnel avait donc repris cette information pour la transmettre au candidat acquéreur. Après une vérification postérieure à la vente, la superficie réelle du lot s’est avérée bien inférieure.

    Dans un premier temps, l’acquéreur a obtenu en référé une ordonnance d’expertise sur la superficie attestant d’un métrage à 104,7m² et non 131 m². Il a donc assigné en justice, d’une part, les vendeurs pour obtenir une diminution du prix et, d’autre part, l'agent immobilier et la société de diagnostics en vue d'obtenir des dommages et intérêts.

    La justice déclare forclose l’action en diminution de prix car, selon l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, l’acquéreur dispose d’un délai d’un an pour agir en diminution de prix lorsque, lors de la vente d’un lot de copropriété, la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte de vente. Or, en l’espèce, cette demande a été introduite 2 ans après l’acte notarié validant la vente, l’acte de vente étant daté au 13/10/2009 et l’assignation au 11/10/2011. 

    Il s’agit de savoir dans cette procédure si l’expertise préalable a pu suspendre le délai. 

    La Cour de cassation répond par la négative. Il ne s’agit pas d’un délai de prescription pouvant être suspendu par les mesures d’instructions demandées avant le procès mais d’un délai de forclusion. En conséquence, l’action en diminution de prix est irrecevable, la mesure d’expertise ordonnée en référé n’ayant aucun effet sur le délai d’un an à respecter.

    S’agissant de la responsabilité de l’agent immobilier, la Haute cour rappelle que l'agent immobilier n'a pas à vérifier le mesurage d'un appartement qu'il est chargé de vendre puisqu'il « ne disposait d'aucune compétence particulière en cette matière pour apprécier l'exactitude des informations fournies et qu'il n'avait pas à vérifier le mesurage effectué par un professionnel », la demande de dommages et intérêt a donc été rejetée.

    A l’inverse, le préjudice subi par l’acquéreur suite à l’erreur de mesurage de la société d’expertise ayant été relevé, il sera rejugé dans le cadre d’un renvoi du procès devant les juges du fond sur ce point.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 2 juin 2016, n° 15-16.967

     

    Rappel : La superficie d’un lot de copropriété est la superficie dite «  loi Carrez » définie à l’article 47 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 

    La superficie de la partie privative d'un lot ou d'une fraction de lot mentionnée à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.


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  • La performance énergétique intégrée aux normes de décence

    Conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le logement loué, à titre de résidence principale en location nue ou location meublée, doit répondre à des normes de décence fixées par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.

    Ce décret va être modifié sous peu pour intégrer aux normes de décence un critère de performance énergétique afin d’appliquer l’article 12 de la loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte.

    Le projet de texte a fait l’objet d’une consultation publique du 30 mai au 20 juin 2016 via le site internet www.developpement-durable.gouv.fr.

    Le décret proposé retient 6 caractéristiques de performance énergétique qui feront l’objet d’un calendrier de mise en œuvre échelonnée :

    - à compter de 2020, un logement décent devra répondre à 3 de ces critères ;
    - à compter de 2025, un logement décent devra répondre à l’ensemble de ces critères.

    Les caractéristiques au regard de la performance énergétique :

    1 - Le logement dispose d’une source de chaleur fixe en bon état de fonctionnement dans toutes les pièces principales. Le cas échéant, les cheminées doivent être munies de trappes ;

    2 - Les portes et fenêtres sont telles qu’elles permettent une fermeture correcte et disposent de joints permettant une étanchéité à l’air correcte ;

    3 - Les vitrages des fenêtres et des parois vitrées sont présents et en bon état ;

    4 - Les murs et parois du logement donnant sur l’extérieur ou sur un local non-chauffé sont jointifs et présentent, de par leur nature et leur état, une étanchéité à l’air correcte. 

    5 - Les portes donnant sur un local non-chauffé présentent, de par leur nature et leur état, une étanchéité à l’air correcte ;

    6 - Le logement ne présente pas d’excès d’humidité lié à des conditions structurelles et pouvant entraîner des surconsommations d’énergie. Les dispositifs de ventilation présents sont maintenus en bon état de fonctionnement de manière à limiter l’humidité.

    Source : Projet de décret modifiant le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent 


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  • Compromis de vente, lettre recommandée et couples mariés

    L’article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation fixe les modalités de la notification du compromis de vente aux coacquéreurs : la notification est faite par lettres recommandées distinctes adressées à chacun des acquéreurs, y compris lorsqu’il s’agit d’un couple marié. Si l’un d’entre eux signe l’accusé de réception de l’autre, il y a une présomption de pouvoir de se faire délivrer la lettre au nom de son conjoint. A compter de cette réception, le délai de rétractation commence à courir à l’encontre des acquéreurs.

    En l’espèce, l’époux a accusé réception des 2 lettres recommandées. Il est cependant constaté qu’il ne disposait d’aucune procuration pour cet acte. 

    L’acte sous seing privé ayant été signé le 10 mai, il devait être réitéré par acte authentique au plus tard le 5 août. Cette signature n’étant pas intervenue, les vendeurs ont assigné les acquéreurs en paiement de dommages et intérêts. Les acheteurs ont alors fait valoir que la notification du document à l'épouse, condition du délai de rétractation, prévu en cas de signature d'un compromis de vente immobilière, était irrégulière. 

    La Cour d’appel retient cet argument pour rejeter la demande des vendeurs, ce que la Cour de Cassation confirme.

    L'accusé de réception de l'acte sous seing privé n'avait pas été signé par l’épouse acquéreur, il n'était donc pas certain que cet acte lui avait été personnellement notifié. De plus, l’époux ne disposait d'aucun pouvoir express pour recevoir l'acte à sa place. En conclusion, le délai de rétractation prévu par l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation n'avait pas couru à l’encontre de l’épouse, en conséquence l'acte de vente devait être annulé.

    Source : Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 10 mars 2016, n° 15-12735 

    En pratique, il est préférable d’insérer, dans la promesse ou le compromis de vente, une clause de pouvoirs réciproques entre les acquéreurs les habilitant à retirer les lettres recommandées les uns au nom des autres.

     


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