ACTUALITÉS : ACHAT / VENTE

  • Médiateur du notariat

    Un client en litige avec son notaire peut désormais saisir le médiateur du notariat. Les offices notariaux doivent informer leurs clients de cette nouvelle possibilité et communiquer les coordonnées du Médiateur du notariat.

    Christian Lefebvre, notaire à Paris et fondateur du Centre de médiation des notaires de Paris, a été désigné, par le Bureau du Conseil supérieur du notariat, médiateur de la consommation du notariat en octobre 2016.

    Il a été agréé par la DGCCRF et inscrit sur les listes des médiateurs de la consommation le 16 février 2018.

    La médiation se déroule selon une charte que les parties doivent respecter.

    Charte de la médiation de la consommation du notariat 

    Plus d’informations www.mediateur-notariat.notaires.fr


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  • Liquidation d'une indivision

    Les faits 

    Des concubins ont acquis en indivision à 50/50 un terrain qu’ils ont divisé en 2 pour procéder, sur une parcelle à la création d'un lotissement, et sur la parcelle conservée, à la construction d’une maison d’habitation. Cette maison a été financée en partie par la vente des lots et des fonds propres de chacun. Leurs apports financiers respectifs n’étaient pas égalitaires.

    Madame a assigné monsieur en liquidation et partage de l’indivision. Ce dernier prétend a des droits supérieurs à madame sur la maison, ayant financé à titre personnel 46,24 % de sa valeur et madame 31,22 %.

    La décision

    Si l'opération pourrait paraître complexe compte tenu du financement de la maison, le partage des droits de chacune des parties sur l'immeuble indivis est néanmoins clair pour les juges.

    La solution est d’ailleurs de jurisprudence constante. Les concubins ayant acquis le bien en indivision chacun pour moitié, ils en ont acquis la propriété dans la même proportion : « ceux qui achètent un bien en indivision en acquièrent la propriété, quelles que soient les modalités du financement ».

    Seul le titre de propriété doit être pris en compte.

    Source : Cour de cassation, 1re chambre civile, 10 janvier 2018, n° 16-25190

     


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  • Action individuelle du copropriétaire pour des non-conformités sur des parties communes

    Un copropriétaire peut-il assigner le constructeur pour des malfaçons sur des parties communes ? L’action individuelle est-elle recevable ? La Cour de cassation répond par l’affirmative et conforte la jurisprudence sur ce point. 

    Les faits

    Deux couples de copropriétaires ont acquis en l’état futur d’achèvement (VEFA) respectivement un lot, une maison, dans une copropriété horizontale. 

    Après réception, ils ont assigné le constructeur en achèvement de la voie commune desservant leurs lots.

    La décision

    La Cour d’appel retient que la vente est limitée à un lot soit un « terrain bâti dont la propriété comprend exclusivement la pleine propriété de la maison d'habitation édifiée sur ce lot, celle du garage attenant à la maison, celle des accessoires et dépendances tels que les branchements aux différents réseaux pour leur partie desservant ce seul lot ».

    La Cour en déduit que ces copropriétaires ne peuvent pas avoir pris possession de la voie d'accès à leurs lots et, par conséquent, ne peuvent intenter une action individuelle, la contestation portant sur des parties communes.

    La Cour de cassation casse la décision d’appel car les lots de copropriété sont composés à la fois de parties privatives et de quotes-parts de parties communes (art. 1 et 4 de la loi du 10 juillet 1965).

    De plus la loi de 1965, en son article 15, prévoit que « (...) Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic. »

    Les copropriétaires ont pris possession de leur lot, constitué par une maison, et nécessairement de la voie d’accès, partie commune qu’ils détiennent en quote-part.

    En conséquence, l’action d’un copropriétaire pour des défauts sur parties communes est possible.

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 5 octobre 2017 , n° 16-21962

     


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  • Diagnostic amiante

    Les acquéreurs d’une maison se plaignaient de la présence d'amiante sur les cloisons et doublages des murs. Le diagnostic de repérage d'amiante, annexé à l’acte notarié,  ne relevait aucune présence d’amiante.

    Après expertise, confirmant la présence d’amiante dans leur maison, les propriétaires ont assigné le diagnostiqueur en paiement de dommages-intérêts.

    La Cour d’appel a rejeté leur demande selon l’argument suivant : l'ensemble des parois des murs et cloisons était recouvert de papier peint et qu’en conséquence, les plaques de revêtements muraux n'étaient ni visibles ni accessibles.

    Le diagnostiqueur avait réalisé sa mission, consistant à repérer l'amiante sur les parties rendues visibles et accessibles lors de la réalisation du diagnostic. La norme relative au repérage ne prévoit pas un repérage par sondages sonores ou par grattages ponctuels au niveau des extrémités de papiers peints.

    La Cour de cassation remet en cause cet argumentaire, « l'opérateur ne pouvait pas limiter son intervention à un simple contrôle visuel mais devait mettre en œuvre les moyens nécessaires à la bonne exécution de sa mission ». Le diagnostiqueur s'étant abstenu d'effectuer des sondages non destructifs, la Cour d’appel aurait dû rechercher s’il pouvait conclure à l'absence d'amiante dans les parties non visibles sans émettre de réserves.

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 14 septembre 2017, n° 16-21942


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  • Prêt immobilier avec taux d'intérêt variable

    Une banque avait octroyé à un emprunteur un prêt immobilier à un taux variable qui était indexé sur la base de l’index « LIBOR 3 mois ». Le contrat ne fixait ni de plafond, ni même de plancher et aucune disposition contractuelle ne prévoyait que l’index ne pouvait être inférieur à zéro.

    Lorsque ce dernier est passé en dessous de 0 %, la banque a refusé d’appliquer les termes du contrat en substituant un autre index. Elle donc modifié unilatéralement le contrat en ne souhaitant pas prendre en compte l’évolution négative de l’index LIBOR.

    En référé, la banque a été condamnée à respecter les termes du contrat, prévoyant l’application d’un taux d’intérêt variable.

    La Cour d’appel ne retient donc pas les arguments de la banque, qui arguait qu’un taux négatif est contraire au contrat de prêt par nature onéreux. 

    Le Code civil énonce « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » (article 1103 - ancien 1134). La banque doit s’en tenir aux clauses du contrat et le fait que le taux soit négatif pendant un certain délai n’enlève pas au contrat de prêt son caractère onéreux.

    Source : Cour d’appel de Colmar, 1ère civ., section A, 8 mars 2017, n° 16/00310

     


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  • Vendeur ou acquéreur responsable du trouble anormal de voisinage

    Avant la vente de son appartement en rez-de-chaussée, un copropriétaire y a réalisé des travaux consistant en la suppression de cloisons. Postérieurement à cette vente, le propriétaire de l’appartement du premier étage, situé au-dessus du bien ayant fait l’objet des travaux, a constaté l’affaissement de son plancher.

    Il a donc assigné le propriétaire du rez-de-chaussée sur le fondement du trouble anormal de voisinage afin d’obtenir des dommages-intérêts.

    La Cour d’appel, constatant, expertise à l’appui, que si les désordres provenaient bien du décloisonnement de l’appartement du dessous, a jugé que la demande devait être rejetée. Il fallait assigner le vendeur car il était le maître d’ouvrage de ces travaux, il devait donc répondre des conséquences dommageables provoquées.

    Vendeur ou acquéreur responsable ? 

    La Cour de cassation sanctionne l’arrêt des juges du second degré. L’actuel propriétaire du bien est responsable de plein droit des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage constatés dans le fonds voisin.

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 11 mai 2017, n° 16-14665

     


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  • Droit à la résiliation annuelle de l’assurance emprunteur

    Droit à la résiliation annuelle de l’assurance emprunteur

    La loi Hamon de 2014* a donné à l’emprunteur un droit de résilier son assurance emprunteur, mais limité dans le temps aux douze mois suivant la signature de l’offre de prêt.

    Cette limite posant des difficultés et limitant trop fortement ce droit, lors de l’élaboration de la loi Sapin 2 (sur la transparence, la lutte contre la corruption et la modernisation de la vie économique), un amendement instituant un droit annuel à la résiliation de l’assurance emprunteur a été déposé mais cette disposition a été déclarée inconstitutionnelle par le Conseil constitutionnel, car totalement étrangère à l’essence de cette loi.

    Le droit à la résiliation annuelle de l’assurance emprunteur a finalement été adopté par la loi du 21 février 2017 (article 10) portant ratification de deux ordonnances sur le crédit et codifié à l’article L 313-30 du Code de la consommation.

    Ce texte connaît des applications différenciées, selon que la signature du contrat est antérieure ou postérieure à la date de publication de la loi, soit le 22 février 2017 :

    - un nouveau souscripteur peut, dans un délai de 12 mois à compter de la signature du prêt, exercer son droit à la résiliation à tout moment et ce droit s’appliquera ensuite à la date anniversaire de son contrat (préavis de 2 mois) ;

    - un souscripteur dont le contrat est en cours d’exécution : le droit à résiliation annuelle sera applicable à compter du 1er janvier 2018.

    Source : LOI n° 2017-203 du 21 février 2017 ratifiant les ordonnances n° 2016-301 du 14 mars 2016 relative à la partie législative du code de la consommation et n° 2016-351 du 25 mars 2016 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d'habitation et simplifiant le dispositif de mise en œuvre des obligations en matière de conformité et de sécurité des produits et services.

    * Loi n° 2014-344 du 17 mars 2014 relative à la consommation

     

    Assurance emprunteur et droit à l’oubli

    Un décret vient de préciser les modalités d'informations sur les dispositions relatives à la non-déclaration des antécédents de santé ou à la non-application d'une majoration de tarifs ou une exclusion de garanties pour les personnes présentant un risque aggravé. 

    Il prévoit ainsi l'élaboration, dans le cadre de la convention dite AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé), d'un document d'information qui sera remis aux candidats à l'assurance emprunteur.

    Le document précisera les conditions et les délais dans lesquels les candidats à l’assurance ne sont pas tenus de déclarer leurs antécédents médicaux et ne pourront pas se voir appliquer une majoration de tarif ou une exclusion de garantie.

    Un arrêté fixant le modèle de document et précisant sa date d’application est attendu.

    Source : Décret n° 2017-173 du 13 février 2017 précisant les modalités d'information des candidats à l'assurance-emprunteur lorsqu'ils présentent du fait de leur état de santé ou de leur handicap un risque aggravé

     


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  • Service de recherche des transactions immobilières

    Service de recherche des transactions immobilières Patrim Usagers

    Ce service, accessible depuis le site internet www.impots.gouv.fr après authentification, permet d’accéder à des données sur les transactions immobilières afin d’apprécier la valeur vénale d’un bien par comparaison aux ventes de biens similaires dans le même secteur géographique.

    La loi pour une République numérique a, d’une part, étendu le bénéfice de ce télé-service à « toute personne physique ... faisant état de la nécessité d'évaluer la valeur vénale d'un bien immobilier en tant que vendeur ou acquéreur potentiel de ce bien » (art. L 107 B Livre des procédures fiscales) et, d’autre part, affiné les informations transmises, les mentions relatives à la rue et à la commune ont été remplacées par les références cadastrales et l'adresse du bien recherché, soit des données plus précises.

    Ces modifications ont été détaillées par décret.

    Informations communiquées au demandeur (Article R 107 B-2 LPF) :

    - Type et superficie des biens ;
    - Code du département ;
    - Numéro de voie, indice de répétition, type et libellé de la voie ;
    - Code et libellé de la commune ;
    - Préfixe et code de la section cadastrale, numéro de plan du lieu de situation des biens et, le cas échéant, numéro de lot de copropriété ou numéro de volume ;
    - Références de publication au fichier immobilier et date de la mutation ;
    - Prix total ;
    - Ratios prix/ surface et prix/ nombre de dépendances ;
    - Année de construction ;
    - Matériaux de construction ;
    - Nombre de niveaux ;
    - Nombre et types des pièces principales ;
    - Etage de situation ;
    - Présence d'ascenseur.

    Rappels :

    - Les informations transmises concernent des opérations réalisées depuis moins de neuf ans ;
    - La délivrance des éléments d'informations au demandeur est immédiate et effectuée sous forme de tableau ;
    - L'utilisation du service est limitée à cinquante consultations par utilisateur par période de trois mois, sauf dérogation expresse et justifiée.  Au-delà, l'utilisateur se voit interdire l'accès au service pendant six mois.

    Source : Décret n° 2017-521 du 11 avril 2017 relatif aux informations communicables dans le cadre du service  « Rechercher des transactions immobilières » - LOI n° 2016-1321 du 7 octobre 2016 pour une République numérique, article 24

     


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  • Achat d'un bien inhabitable et vice caché

    Les acquéreurs d’un bien qualifié de « mazet » ont assigné le vendeur sur le fondement des vices cachés afin d’obtenir la résolution de la vente et des dommages-intérêts après avoir été débouté de leur demande de permis de construire pour rendre cette construction en pierre habitable.

    La bâtisse, vendue avec garage et terrain, était dépourvue d’installation de chauffage, d’eau potable, pas raccordable au réseau d’eau potable et d’assainissement de la commune et l’accès unique se faisait par une digue. Or, l’acte authentique de vente mentionnait toutes ces caractéristiques spécifiques du bien.

    En conséquence, la Cour rejette le pourvoi en cassation des acquéreurs. Cette vente ne peut être annulée sur le fondement des vices cachés, l’impossibilité d’obtenir les autorisations d’urbanisme nécessaires à la transformation en un local habitable ne constitue pas un vice caché, il incombait aux acheteurs de vérifier avant la vente qu'il était possible d’obtenir un permis de construire.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 5 janvier 2017, n°15-27540

    Le vendeur ne doit une garantie que pour les défauts cachés du bien, il n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur, même non professionnel, n’a pu ignorer l’existence. Le vice caché à son égard ne sera constitué que s’il a pu légitimement en ignorer l’existence au jour de la vente.

    Article 1641 du Code civil : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. ».

    Article 1642 du Code civil : « Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. ».


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  • Vendeur fautif pour dissimulation

    Le Code civil impose l’obligation de contracter de bonne foi et donc au vendeur d’un bien immobilier d’informer l’acquéreur sur les caractéristiques du bien et la situation juridique de celui-ci. 

    Article 1104 Code civil « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. »

    Dans l’espèce soumise à l’examen de la Cour de cassation, le vendeur a dissimulé à l’acheteur une procédure pour malfaçon, dans laquelle il avait obtenu une indemnisation provisoire du précédent vendeur pour des désordres de nature décennale (caractère inondable de la chaufferie et du garage), et qu’il n’avait pas fait les travaux de réparation pour lesquels l’indemnité avait été allouée.

    La revente du bien en cours d’instance n’a pas été signalée au vendeur initial qui voit le jugement confirmé en appel. Il assigne donc son acquéreur en révision de l’arrêt rendu puisqu’il n’était plus propriétaire lors de la procédure en appel. 

    Le recours en révision est, en effet possible, lorsque la décision a été obtenue par la fraude de la partie au profit de laquelle elle bénéficie (art. 595 1° Code de procédure civile).

    Le revendeur (acheteur initial) a dissimulé aux juges qu’il n’était plus propriétaire du bien litigieux, le recours en révision est donc déclaré recevable : le jugement en appel a eu lieu en décembre 2011, la revente en mars 2011 et le revendeur avait demandé à la Cour d’appel en septembre 2011 le paiement d'une somme au titre de ce sinistre par des conclusions dans lesquelles il s'était toujours domicilié dans l'immeuble litigieux. Les juges sont fondés à retenir que la revente leur avait été dissimulée. 

    De plus, les juges relèvent la faute vis-à-vis de l’acquéreur, l’acte de revente ne comportant pas de clause informant le nouvel acheteur des désordres et malfaçons pour lesquels le revendeur avait exercé un recours et obtenu une indemnisation provisoire. Il y a donc dol selon la définition de l’article 1137 du Code civil : « Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.

    Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. »

    La Cour de cassation rejette le pourvoi en cassation de l’acquéreur-vendeur, mettant en évidence « une tromperie délibérée pour fausser la décision de cette juridiction » à l’encontre de la Cour d’appel.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 10 novembre 2016, n° 14-25.318

     


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