ACTUALITÉS : CONTRUCTION/URBANISME

  • Lutte contre les passoires thermiques

    Interdire les passoires thermiques à la location est en cours d’examen au Parlement. Des amendements en ce sens ont été adoptés en 1ère lecture du projet de loi relatif à l’énergie et au climat.

    Les passoires thermiques sont les logements présentant un diagnostic de performance énergétique F ou G soit à compter d’une consommation énergétique de 331 kilowattheures par m² et par an.
    Le projet de loi amendé, adopté en première lecture le 28 juin dernier à l’Assemblée nationale, présente une suite d’articles touchant à la location.

    Tout est au conditionnel, car encore à l’état de projet, mais l’information est importante.

    Dispositions principales

    Article 3 bis

    L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les obligations du bailleur de louer un logement décent est modifié avec l’ajout d’un seuil maximal de consommation d’énergie par mètre carré et par an. 

    Entrée en vigueur : date fixée par décret et au plus tard le 1er janvier 2023. 

    Les contrats de location en cours à la date d’entrée en vigueur de cette disposition demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables.

    Article 3 ter

    L’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit des exceptions à l’encadrement des loyers à la relocation. Ces exceptions sont inapplicables aux logements dont la consommation énergétique est supérieure ou égale à 331 kWh/m²/an.

    Entrée en vigueur : 1er janvier 2021.

    Article 3 septies

    Cet article comprend diverses dispositions 

    Principe : la consommation énergétique, déterminée par le DPE, des bâtiments à usage d’habitation ne doit pas excéder le seuil de 330 kWh/m²/an. 

    Exonérations :

    - Bâtiments qui, en raison de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, ne peuvent faire l’objet de travaux de rénovation permettant d’atteindre une consommation inférieure au seuil ; 

    - Bâtiments pour lesquels le coût des travaux pour satisfaire cette obligation est manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien. 

    Les critères relatifs à ces exonérations seront précisés par décret.

    Entrée en vigueur : 1er janvier 2028.

    En copropriété, l’entrée en vigueur est reportée 1er janvier 2033 lorsque la copropriété est en difficulté (plan de sauvegarde, opération programmée d’amélioration de l’habitat, requalification de copropriétés dégradées, administration judiciaire, état de carence).

    - En cas de vente ou de location d’un bien immobilier à usage d’habitation dont la consommation énergétique excède le seuil de 330 kWh/m²/an, l’obligation de ne pas excéder ce seuil est mentionnée dans les publicités relatives à la vente ou à la location ainsi que dans les actes de vente ou les baux concernant ce bien. 

    Entrée en vigueur : 1er janvier 2023.

    L’information sera quelque peu modifiée par la suite, il s’agira de mentionner le non-respect de l’obligation de ne pas excéder ce seuil.

    Entrée en vigueur : 1er janvier 2028.

    Un décret doit préciser les modalités d’application de ces dispositions.

    - Pour les logements dont la consommation énergétique excède le seuil de 330 kWh/m²/an, le DPE comprend également un audit énergétique avec propositions de travaux et aides publiques destinées aux travaux d’amélioration de la performance énergétique. 

    Entrée en vigueur : 1er janvier 2022.

    - En cas de vente ou de location d’un bien immobilier, le classement énergétique du bien et, à seul titre d’information, le montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le DPE sont mentionnés dans les annonces relatives à la vente ou à la location, selon des modalités définies par décret.

    Entrée en vigueur : 1er janvier 2022.

    - L’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 portant sur les mentions obligatoires dans le contrat de location est complété. Doit figurer dans le contrat de location, à seul titre d’information, le montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique.

    Entrée en vigueur : 1er janvier 2022.

    - Une loi, tous les 5 ans à compter de 2023, fixant les priorités d’action et la marche à suivre pour répondre à l’urgence écologique et climatique, définit les conséquences du non-respect de l’obligation de ne pas excéder le seuil de 330 kWh/m²/an, notamment pour les propriétaires bailleurs.

    Les débats se poursuivent en commission des affaires économiques les 16, 17 et 18 juillet selon l’agenda présenté sur le site internet de l’Assemblée nationale.

    A suivre !

    Projet de loi relatif à l’énergie et au climat, n° n° 1908 , déposé le mardi 30 avril 2019

     

     

     


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  • Efficacité énergétique des logements

    Le conseil supérieur de la construction et de l’efficacité énergétique demande aux pouvoirs publics de ne pas mettre de côté les passoires thermiques sans essayer un accompagnement de rénovation plus efficace et une étude des conséquences de cette exclusion.

    Le Conseil supérieur de la construction et de l’efficacité énergétique (CSCEE) dépend du ministère de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales et réunit l'ensemble des acteurs de la filière construction.

    Il vient de faire connaître sa position sur les enjeux énergétiques à venir, pour lesquels les pouvoirs publics envisagent notamment la révision du facteur d’énergie primaire (Fep).

    La modification de ce coefficient, telle que prévue (passer de 2,58 à 2,1), aurait pour conséquence de sortir du parc immobilier locatif les logements des classes DPE F et G, les logements dits « passoires thermiques », à défaut pour les propriétaires bailleurs de réaliser les travaux nécessaires de rénovation énergétique.

    Or, le CSCEE relève l’absence de réel dispositif d’accompagnement.

    Il demande en conséquence une étude d'impact concernant cette éventuelle impossibilité de mettre sur le marché du logement ces logements énergivores.

    Avis sur les projets de Stratégie Nationale Bas Carbone et de Programmation Pluriannuelle de l’Énergie, Conseil supérieur de la construction et de l’efficacité énergétique, 21 mai 2019

     


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  • Les loyers dans l'agglomération toulousaine

    Depuis cinq ans, l’observatoire local des loyers (OLL) de l’agglomération toulousaine est un outil au service de la connaissance du marché locatif. Il informe les acteurs du marché et plus globalement le grand public.

    Le 14 septembre 2018, Sabine Oppilliart, sous-préfète et Franck Biasotto, maire adjoint de Toulouse, président de la Commission Habitat de Toulouse Métropole, ont présenté les niveaux de loyers en 2017 ainsi que les perspectives de l’observatoire.

    Les loyers

    - Une stabilité des loyers en 2017

    Le loyer de marché médian (logements loués dans l’année) s’élève en 2017 à 11,0 €/m², ce qui est comparable à celui de 2016 (10,9 €/m²). Il est plus élevé dans la ville de Toulouse (11,6 €/m²) qu’en périphérie (10,0 €/m²). En revanche, la superficie moyenne des logements loués en périphérie toulousaine étant supérieure à celle des logements loués à Toulouse, le niveau de loyer médian s’élève à Toulouse à 525 € contre 580 € en périphérie.

    En 2017, on observe une légère tension du marché sur les zones centrales de Toulouse, tandis que les loyers restent stables sur les secteurs les plus éloignés.

    L’offre locative limitée sur les grands logements (appartements et maisons), notamment en centre-ville de Toulouse et en première couronne, entraîne une légère hausse des loyers à la relocation sur ces produits.

    - Un loyer modéré 

    Comparativement aux agglomérations de taille équivalente, Toulouse présente un niveau de loyer relativement abordable, comparable à celui des agglomérations de Nantes, Grenoble, Rennes ou Strasbourg. Le loyer est plus élevé dans les agglomérations proches du littoral méditerranéen (Nice, Marseille, Montpellier…). 

    - Quel loyer paient les nouveaux emménagés ?

    A la relocation, le loyer médian des appartements d’une seule pièce (Studio et T1) s’élève à 405 € hors charges. Il varie de 389 à 427 € dans les secteurs les plus chers.

    Les T2 et T3 constituent la majorité des locations réalisées dans l’agglomération de Toulouse. La moitié des appartements de deux pièces se loue moins de 500 €/mois hors charges, la moitié des appartements de trois pièces se louent moins de 624 €/mois hors charges. Le centre-ville reste le secteur le plus cher, les loyers décroissent avec l’éloignement.

    Le loyer médian des appartements de quatre pièces ou plus s’élève à 780 €/mois hors charges. Les loyers les plus élevés se trouvent au centre-ville, avec des biens recherchés à la fois par les familles et les étudiants (colocation), ainsi qu’en proche périphérie.

    Ces résultats, détaillés zone par zone et produit par produit, sont disponibles sur les sites www.observatoires-des-loyers.org et www.aua-toulouse.org

    L’observatoire des loyers

    L’observatoire local des loyers de l’agglomération toulousaine fait partie du réseau national des observatoires locaux des loyers qui regroupe une trentaine de villes. Ce réseau national partage une méthodologie commune, validée par un comité scientifique indépendant qui permet la comparaison des niveaux de  loyers entre agglomérations et la diffusion de données ouvertes et fiables.

    Animé par l’aua/T (agence d’urbanisme et d’aménagement Toulouse aire métropolitaine), l’observatoire local des loyers de l’agglomération toulousaine repose sur un partenariat réunissant l’Etat, les collectivités territoriales ainsi que les professionnels de l’immobilier et de la gestion. L’UNPI 31-09 est partenaire de l’observatoire. Le projet de loi ELAN actuellement en discussion entend conforter ce réseau notamment en permettant aux agences d’urbanisme d’être agréées observatoire des loyers et en élargissant le partenariat aux représentants des locataires. Par ailleurs, en dissociant l’agrément des observatoires de la mise en place d’un encadrement des loyers sur le territoire observé, le projet de loi recentre l’observatoire comme outil d’aide à la décision des politiques de l’habitat à l’échelle locale et nationale.

    Ces nouvelles dispositions permettent d’envisager une demande d’agrément de l’observatoire toulousain dans les mois à venir ; le président de Toulouse Métropole restant opposé à la mise en œuvre de l’encadrement des loyers sur le territoire métropolitain.

    L’observatoire s’appuie sur une base de références locatives fiabilisées, alimentée par plus de 80 professionnels locaux de l’immobilier, ainsi que par des particuliers pour la gestion directe. La 6ème campagne de collecte de données va prochainement démarrer.


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  • Emplacement du compteur d'eau

    Question :

    Le gestionnaire du service public peut-il exiger que les compteurs d'eau soient à l'extérieur de l'habitation afin de pouvoir procéder aux relevés par télérelevage ?

    Éléments de la Réponse du Ministère de l'intérieur :

    Le règlement de service prévu à l'article L. 2224-12 du Code général des collectivités territoriales précise les prestations assurées par le service, ainsi que les obligations respectives de l'exploitant, des abonnés, des usagers et des propriétaires, notamment en ce qui concerne les branchements. 

    Principe : 

    Les compteurs d'eau relèvent en règle générale de la propriété du service public de l'eau. Ainsi, une collectivité ou un exploitant du service de l'eau potable peut proposer le déplacement des compteurs d'eau aux limites extérieures des propriétés privées desservies, afin d'en faciliter la relève de la consommation, à l'occasion d'un programme de renouvellement des branchements. 

    Le déplacement du compteur relève alors de la responsabilité de la collectivité ou de l'exploitant du service, qui doit en assurer le financement. 

    Exception : 

    L'installation de compteurs d'eau à l'extérieur des habitations ne revêt un caractère obligatoire que dans le cas des constructions pour lesquelles une demande de permis de construire a été déposée à compter du 1er novembre 2007, (art. R. 135-1 du Code de la construction et de l'habitation).

    Copropriété : 

    Aucune disposition législative ne rend obligatoire la mise en place de compteurs individuels d'eau froide à l’extérieur dans les copropriétés dont la demande de permis de construire a été déposée antérieurement au 1er novembre 2007. En effet, l'article 1er du décret n° 2003-408 du 28 avril 2003 relatif à l'individualisation des contrats de fourniture d'eau, dispose que « l'adaptation à laquelle la personne morale chargée de l'organisation du service public de distribution d'eau doit procéder porte notamment sur les prescriptions techniques que doivent respecter les installations de distribution d'eau des immeubles collectifs d'habitation et des ensembles immobiliers de logements, et qui sont nécessaires pour procéder à l'individualisation des contrats de fourniture d'eau, dans le respect des dispositions du code de la santé publique. Ces prescriptions ne peuvent ni imposer la pose d'un seul compteur par logement, ni exiger que les compteurs soient placés à l'extérieur des logements ».

    Réponse ministérielle  n° 04111, JO Sénat du 17 mai 2018 


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  • Chantier du PEX

    Le Parc des expositions & Centre de conventions Toulouse Métropole, entre Aussonne et Beauzelle, résumé sous les initiales PEX, prend forme. 

    Le chantier a débuté fin 2016 et la fin est prévue pour fin février 2020. 

    L’objectif est d’accueillir son premier événement à la rentrée 2020. 

    Suivre le chantier en direct :

    www.toulouse-euro-expo.com/


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  • Toulouse et son urbanisme

    Manifeste pour un projet urbain

    Alors que le plan local d'urbanisme intercommunal de l'habitat (PLUIH) entrera en vigueur en janvier 2019, Jean-Luc Moudenc et son adjointe à l'urbanisme Annette Laigneau ont présenté « un manifeste pour un projet urbain au service des Toulousains ».

    Ce document ne dévoile pas les règles d'urbanisme qui seront imposées à partir de l'année prochaine aux promoteurs mais détaille huit résolutions.

    RÉSOLUTION 1 - Pour un projet urbain qui valorise notre patrimoine

    RÉSOLUTION 2 - Pour un projet urbain qui permet notre développement

    RÉSOLUTION 3 - Pour un projet urbain qui favorise la nature en ville

    RÉSOLUTION 4 - Pour un projet urbain qui s’inscrit dans notre histoire

    RÉSOLUTION 5 - Pour un projet urbain qui rapproche les habitants

    RÉSOLUTION 6 - Pour un projet urbain qui facilite les déplacements

    RÉSOLUTION 7 - Pour un projet urbain préparé et concerté

    RÉSOLUTION 8 - Pour un projet urbain qui voit loin

    Chacune des résolutions est détaillée sur un support consultable en version papier à la mairie et mis en ligne sur http://www.toulouse.fr/web/projet-urbain/manifeste 

     

    Toulouse Euro Sud-Ouest (Teso)

    Le quartier de la gare de Toulouse a démarré sa grande transformation et elle va se poursuivre même si le calendrier de la LGV Bordeaux-Toulouse n'est toujours pas arrêté.

    Refonte des accès à la gare, construction de la Tour Occitanie, de bureaux et de logements à proximité sont au programme.

    Le permis de construire de la Tour Occitanie sera déposé fin avril. Pour rappel, la tour de 150 mètres comptera un hôtel 4 étoiles, 80 appartements et 11 000 m2 de bureaux haut de gamme et 800 m2 de commerces.

    Ce projet ne fait pas l’unanimité en termes d’esthétique au milieu d’immeubles traditionnels et la crainte de la spéculation immobilière pointe avec un tel projet dans un quartier populaire. Pour rassurer, la municipalité a rappelé que le quartier Teso contiendra, sur les 3000 nouveaux logements, 35% de logements sociaux et 20% d'accession à la propriété.

    Côté gare elle-même, le changement portera sur les accès via 4 parvis : entrée historique, une côté Marengo, une du côté de la rue de Périole et la dernière vers l'avenue de Lyon. Côté Marengo, le bâtiment « Voyageurs » sera agrandi avec 3 niveaux comprenant de nouveaux commerces et la construction de deux souterrains pour faire le lien avec la gare.

    Le sort de la gare routière n’est pas tranché, soit elle est laissé à son emplacement actuel avec une modernisation des quais, soit elle est déplacée côté Marengo afin d’être mieux intégré au projet mais pour un coût bien supérieur.

    La livraison de ce chantier est attendue pour 2024-2026.


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  • Site patrimonial remarquable de Toulouse

    Le Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) du Site Patrimonial Remarquable concerne tous les habitants de la Métropole. 

    Chacun peut s'exprimer, proposer des idées de mise en valeur du patrimoine immobilier architectural et paysager et participer.

    Pour participer :

    www.toulouse.fr/web/patrimoine/le-patrimoine-en-actions/site-patrimonial-remarquable

    Pour en savoir plus : Plaquette Site patrimonial remarquable 

     


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  • Recours abusif contre un permis de construire

    Début janvier, Jacques Mézard, ministre de la Cohésion des territoires a reçu le rapport sur le traitement des recours abusifs contre les permis de construire. Un rapport commandé dans le cadre du projet de loi ELAN (Évolution du Logement et Aménagement Numérique).

     

    Ce rapport propose 4 mesures pour réduire les délais de jugement qui vont être intégrées au projet de loi : 

    - Interdire pour un requérant de demander au juge la suspension de l'autorisation au-delà d'un certain délai ; 

    - Fixation d'une date au-delà de laquelle il est impossible de soumettre aux juges de nouveaux arguments pour le requérant ; 

    - Délai de jugement à 10 mois pour certains projets (le délai de jugement moyen en urbanisme est actuellement de 24 mois en 1ère instance selon le ministère) ;

    - Faciliter l'action en dommages et intérêts à l'encontre des requérants abusifs.

    L’ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l'urbanisme avait déjà traité en partie cette question en ajoutant l’article L. 600-7  au Code de l’urbanisme. Un régime plus strict que par le passé permettant au bénéficiaire du permis de construire de demander des dommages et intérêts lorsque le recours est abusif. 

    « Lorsque le droit de former un recours pour excès de pouvoir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager est mis en œuvre dans des conditions qui excèdent la défense des intérêts légitimes du requérant et qui causent un préjudice excessif au bénéficiaire du permis, celui-ci peut demander, par un mémoire distinct, au juge administratif saisi du recours de condamner l'auteur de celui-ci à lui allouer des dommages et intérêts. La demande peut être présentée pour la première fois en appel. »


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  • Construction mitoyenne et surélévation

    Des propriétaires en mitoyenneté ont réalisé des travaux d'extension de leur construction et de surélévation du mur mitoyen. Ils ont donc exercé leur droit d'exhaussement, reconnu par l'article 658 du Code civil, sur le mur mitoyen.

    Les propriétaires du fonds voisin les ont assignés en démolition des ouvrages, soutenant que ces travaux n'étaient pas conformes au permis de construire, qu'ils empiétaient sur leur fonds et qu'un bris de toiture et un chéneau étaient appuyés sur le sommet du mur mitoyen.

    Deux arguments ont été rejetés et un a été accepté par les juges.

    La construction étant autoportante, elle ne prenait pas appui sur les murs. En conséquence, le bris de toiture et le chéneau ne faisaient pas obstacle au droit d'exhaussement ouvert aux « copropriétaires » du mur mitoyen. 

    S’agissant de la non-conformité de la construction avec le permis de construire, les plaignants ne rapportaient pas la preuve d'une dépréciation de leur immeuble consécutive aux travaux de leurs voisins. La différence de 8 mn existant entre le plan du permis de construire et sa réalisation effective étant trop minime pour constituer une non-conformité, la Cour d'appel a rejeté à bon droit la demande de mise en conformité.

    Néanmoins, la cour d'appel a ordonné le retrait des ouvrages, réalisant un empiétement en surplomb sur le fonds voisin, jusqu'à la ligne séparative de propriété située au milieu du mur mitoyen.

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 6 juillet 2017, n°15-17278

     


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  • Pas d’obligation de clore un terrain privé escarpé et dangereux

    Une famille a loué, par l’intermédiaire d’une agence immobilière, un logement dans une résidence touristique (Haute-Savoie) pour y passer une semaine de vacances. Un des enfants, en allant chercher son ballon sur une propriété voisine à la résidence a fait une grave chute d’une barre rocheuse, ayant entraîné une paraplégie.

    Les parents ont assigné en responsabilité et en indemnisation de leurs préjudices le propriétaire du terrain dangereux, l’agence immobilière, le gestionnaire de la résidence, le syndicat des copropriétaires de la résidence et la propriétaire de l’appartement.

    La Cour de cassation confirme l’arrêt d’appel qui rejette toutes les responsabilités. L’agence immobilière, tenue à un devoir d’information et de conseil, ne peut être tenue pour responsable, les locataires ne pouvaient ignorer la dangerosité de ce secteur géographique, la région étant réputée pour cette situation naturelle abrupte. Le propriétaire du terrain voisin, sur lequel a eu lieu l’accident, n’avait aucune obligation légale de clore son terrain, d’installer des panneaux pour informer des dangers liés à ce secteur de montagne ou de sécuriser les lieux malgré la proximité d’une résidence touristique. Ce terrain n’était pas un lieu public.

    De même, la propriétaire du logement loué n’était pas tenue de mettre en garde les locataires sur ce risque qu’un locataire prudent ne pouvait ignorer.

    Source : Cour de cassation, 2ème civ., 8 juin 2017, n°16-17155

     


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