ACTUALITÉS : CONTRUCTION/URBANISME

  • Construction mitoyenne et surélévation

    Des propriétaires en mitoyenneté ont réalisé des travaux d'extension de leur construction et de surélévation du mur mitoyen. Ils ont donc exercé leur droit d'exhaussement, reconnu par l'article 658 du Code civil, sur le mur mitoyen.

    Les propriétaires du fonds voisin les ont assignés en démolition des ouvrages, soutenant que ces travaux n'étaient pas conformes au permis de construire, qu'ils empiétaient sur leur fonds et qu'un bris de toiture et un chéneau étaient appuyés sur le sommet du mur mitoyen.

    Deux arguments ont été rejetés et un a été accepté par les juges.

    La construction étant autoportante, elle ne prenait pas appui sur les murs. En conséquence, le bris de toiture et le chéneau ne faisaient pas obstacle au droit d'exhaussement ouvert aux « copropriétaires » du mur mitoyen. 

    S’agissant de la non-conformité de la construction avec le permis de construire, les plaignants ne rapportaient pas la preuve d'une dépréciation de leur immeuble consécutive aux travaux de leurs voisins. La différence de 8 mn existant entre le plan du permis de construire et sa réalisation effective étant trop minime pour constituer une non-conformité, la Cour d'appel a rejeté à bon droit la demande de mise en conformité.

    Néanmoins, la cour d'appel a ordonné le retrait des ouvrages, réalisant un empiétement en surplomb sur le fonds voisin, jusqu'à la ligne séparative de propriété située au milieu du mur mitoyen.

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 6 juillet 2017, n°15-17278

     


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  • Pas d’obligation de clore un terrain privé escarpé et dangereux

    Une famille a loué, par l’intermédiaire d’une agence immobilière, un logement dans une résidence touristique (Haute-Savoie) pour y passer une semaine de vacances. Un des enfants, en allant chercher son ballon sur une propriété voisine à la résidence a fait une grave chute d’une barre rocheuse, ayant entraîné une paraplégie.

    Les parents ont assigné en responsabilité et en indemnisation de leurs préjudices le propriétaire du terrain dangereux, l’agence immobilière, le gestionnaire de la résidence, le syndicat des copropriétaires de la résidence et la propriétaire de l’appartement.

    La Cour de cassation confirme l’arrêt d’appel qui rejette toutes les responsabilités. L’agence immobilière, tenue à un devoir d’information et de conseil, ne peut être tenue pour responsable, les locataires ne pouvaient ignorer la dangerosité de ce secteur géographique, la région étant réputée pour cette situation naturelle abrupte. Le propriétaire du terrain voisin, sur lequel a eu lieu l’accident, n’avait aucune obligation légale de clore son terrain, d’installer des panneaux pour informer des dangers liés à ce secteur de montagne ou de sécuriser les lieux malgré la proximité d’une résidence touristique. Ce terrain n’était pas un lieu public.

    De même, la propriétaire du logement loué n’était pas tenue de mettre en garde les locataires sur ce risque qu’un locataire prudent ne pouvait ignorer.

    Source : Cour de cassation, 2ème civ., 8 juin 2017, n°16-17155

     


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  • Création d'une fenêtre de toit :déclaration préalable de travaux ?

    L’article R421-13 du Code de l’urbanisme pose le principe selon lequel les travaux exécutés sur des constructions existantes sont dispensés de toute autorisation d’urbanisme. Les exceptions sont cependant nombreuses.

    S’agissant des travaux soumis à un permis de construire (art. R421-14 et R421-16 du Code de l’urbanisme) peuvent être relevés : 

    - Les travaux créant une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m² ou à 40 m² (zones  couvertes par un PLU) ;

    - Les travaux portant surface de plancher totale à plus de 150 m² ;

    - Les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination ;

    - Les travaux portant sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques (sauf  travaux d'entretien ou de réparations ordinaires).

    Dans d’autres hypothèses, les travaux sont soumis à déclaration préalable (art. R421-17 du Code de l’urbanisme). Il s’agit notamment :

    - Des travaux ayant pour effet de modifier l'aspect extérieur d'un bâtiment existant, à l'exception des travaux de ravalement ;

    - Des travaux qui ont pour effet la création, soit d'une emprise au sol, soit d'une surface de planche supérieure à 5 m² mais inférieure à 20 m² ou 40 m² selon la zone géographique.

    La pose de fenêtres de toit de type « Velux® » est considérée comme une modification de l'aspect extérieur de la construction. Ces travaux sont donc soumis à déclaration préalable. Cette autorisation d'urbanisme n'est pas requise pour le remplacement d’une fenêtre de toit ayant les mêmes caractéristiques que la précédente.

    En revanche, si cette fenêtre donne lieu à la création d'une nouvelle pièce supérieure à 20 m², le propriétaire doit obtenir un permis de construire. Il en est de même lorsque le logement est situé dans le périmètre d'un site classé ou à proximité d'un monument historique.

    Les mêmes règles s’appliquent pour les fenêtres classiques.

    Source : Réponse du Ministère du logement et de l'habitat durable publiée dans le JO Sénat du 11 mai 2017, n° 24747

     

    Les formulaires d’autorisation d’urbanisme ont été actualisés.

    Certificat d'urbanisme, déclaration préalable de travaux, permis de construire, permis modificatif, permis de démolir... 

    A télécharger sur :

    www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/services-en-ligne-et-formulaires

     


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  • Registre public d'accessibilité

    Registre public d’accessibilité

    À compter du 30 septembre 2017, un registre public d'accessibilité devra être mis à disposition du public dans les établissements recevant du public (ERP). Le registre précisera les dispositions prises pour permettre à tous, notamment aux personnes handicapées, quel que soit leur handicap, de bénéficier des prestations de l'établissement concerné.

    Modalités de diffusion

    Ce registre sera consultable sur place au principal point d'accueil accessible de l'établissement, éventuellement sous forme dématérialisée. A titre alternatif, il sera mis en ligne sur un site internet.

    Contenu selon la catégorie et le type de l'établissement

    Pour tous les établissements recevant du public (catégories 1 à 5) : 

    - Lorsque l'établissement est nouvellement construit, l'attestation prévue par l'article L. 111-7-4 du Code la construction et de l’habitation (CCH) après achèvement des travaux ;

    -  Lorsque l'établissement est conforme aux règles d'accessibilité au 31 décembre 2014, l'attestation d'accessibilité prévue à l'article R. 111-19-33 du CCH ;

    - Lorsque l'établissement fait l'objet d'un agenda d'accessibilité programmée conformément aux articles R. 111-19-31 à R. 111-19-47 du CCH, le calendrier de la mise en accessibilité de l'établissement ;

    - Lorsque l'établissement fait l'objet d'un agenda d'accessibilité programmée comportant plus d'une période, le bilan des travaux et des autres actions de mise en accessibilité réalisés à la moitié de la durée de l'agenda, prévu à l'article D. 111-19-45 du CCH ;

    - Lorsque l'établissement fait l'objet d'un agenda d'accessibilité programmée et à l'achèvement de celui-ci, l'attestation d'achèvement prévue à l'article D. 111-19-46 du CCH ;

    - Le cas échéant, les arrêtés préfectoraux accordant les dérogations aux règles d'accessibilité mentionnées à l'article R. 111-19-10 du CCH ;

    - Lorsque l'établissement a fait l'objet d'une autorisation de construire, d'aménager ou de modifier un établissement recevant du public, la notice d'accessibilité prévue à l'article D. 111-19-18 CCH;

    - Le document d'aide à l'accueil des personnes handicapées à destination du personnel en contact avec le public élaboré par le ministre en charge de la construction ;

    - Les modalités de maintenance des équipements d'accessibilité tels que les ascenseurs, élévateurs et rampes amovibles automatiques.

    Le personnel d'accueil doit être en capacité d'informer l'usager des modalités d'accessibilité aux différentes prestations de l'établissement.

    Pour les établissements recevant du public de catégorie 1 à 4 : une attestation signée et mise à jour annuellement par l'employeur décrivant les actions de formation des personnels chargés de l'accueil des personnes handicapées et leurs justificatifs. 

    Source : Décret n° 2017-431 du 28 mars 2017 relatif au registre public d'accessibilité et modifiant diverses dispositions relatives à l'accessibilité aux personnes handicapées des établissements recevant du public et des installations ouvertes au public. Arrêté du 19 avril 2017 fixant le contenu et les modalités de diffusion et de mise à jour du registre public d'accessibilité

    Si vous n’avez pas encore déposé votre dossier Ad’AP en préfecture (Cerfa n° 13824*03 ou n°15246*01 ou n°15247*01), si vous avez des questions sur son suivi, si vous souhaitez plus d’informations, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec nos consultants spécialisés :

    TRAVAUX ET DIAGNOSTICS EN COPROPRIÉTÉ

    Audit énergétique - Ascenseur : création, travaux, entretien - Accessibilité ERP et habitat collectif

    Catherine ZUCCA, responsable bureau d’études
    Le 1er vendredi du mois de 10h à 12h

    ARCHITECTURE / DÉVELOPPEMENT DURABLE

    Amélioration, rénovation et constitution de dossier ANAH, conseils en architecture et développement durable, étude de constructibilité.

    Fabien PESSANT, architecte DPLG
    Le 1er jeudi du mois de 14h20 à 17h

    Michel SOUVIRON, architecte DESA
    Le 3ème jeudi du mois de 14h20 à 17h

     


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  • Servitudes municipales : réponses ministérielles

    Appareil d’éclairage public

    Les collectivités doivent-elles obtenir une autorisation des propriétaires riverains des voies publiques pour l'installation de lampadaires éclairant la voie publique ? 

    Réponse du Ministère de l'intérieur :

    La réponse est négative. Ces servitudes dites d'ancrage et d'appui, sont relatives à l'installation et à l'entretien des appareils d'éclairage public et de signalisation, posés à l'extérieur des murs ou façades, donnant sur la voie publique (articles L. 171-4 à L. 171-9 du Code de la voirie routière). 

    Elles sont adoptées par délibération municipale. En cas d’opposition des propriétaires concernés, une procédure d'enquête publique notifiée aux intéressés permet de recueillir les observations ou les réclamations (article R. 171-3 du Code de la voirie routière). À l'expiration du délai de 8 jours, le maire arrête le projet établissant la servitude et autorise toutes les opérations d'établissement, d'entretien et de surveillance des installations projetées. Il peut donc passer outre le refus du riverain. 

    Aucune indemnité n'est due pour l'établissement de cette servitude (sauf dépossession définitive). Néanmoins, les propriétaires dont l'immeuble y est soumis peuvent être indemnisés pour des dégâts consécutifs à l'installation ou à l'entretien des supports.

    Une disposition spécifique prévoit que cette servitude ne peut faire obstacle au droit du propriétaire de démolir, réparer ou surélever (article L. 171-5 du Code de la voirie routière). Celui-ci doit, un mois avant le début des travaux, aviser la mairie.

    Source : Réponse ministérielle n°21845 publiée au JO du Sénat le 29 décembre 2016

    Canalisation communale

    Le propriétaire d’un terrain, sous lequel passe une canalisation centenaire appartenant à la commune et pour laquelle aucune trace de servitude n’existe, peut-il s'opposer à ce que la commune procède à des travaux sur ladite canalisation ?

    Réponse du Ministère de l'intérieur :

    Les collectivités territoriales, établissements publics ou concessionnaires de service public, bénéficient d'une servitude leur permettant d'établir des canalisations souterraines dans les terrains privés non bâtis (articles L. 152-1 et suivants et R. 152-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime) et ce notamment pour des travaux d'établissement de canalisation d'eau potable ou d'évacuation d'eaux usées ou pluviales.

    Néanmoins l'occupation d'un terrain privé par une canalisation publique nécessite un titre. Si le propriétaire refuse, la servitude sera établie par arrêté préfectoral après enquête publique. Cette procédure peut être utilisée à des fins de régularisation.

    Dans l'attente de l'établissement de la servitude, le juge judiciaire peut être saisi pour autoriser la commune à réaliser des travaux sur un terrain privé, sauf en cas d'urgence (péril grave et imminent menaçant la sécurité publique) qui justifierait une intervention directe. 

    L'établissement de la servitude ouvre droit à indemnité pour le propriétaire. 

    Source : Réponse ministérielle n° 51846 publiée au JO Assemblée nationale le 3 janvier 2017 


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  • Toulouse Métropole acquiert l'ex CEAT

    Le protocole de cession de l’ex-CEAT, entre l’État et Toulouse Métropole, dans le cadre de cession du foncier public avec décote, a été signé courant février. Pour rappel, la cession porte sur 13,2 hectares dont 3,8 seront dédiés aux équipements publics et sportifs pour une transaction s’élevant à 15 millions d’euros (après décote de 12 millions d’euros).

    Plus de 1000 logements seront construits dont 45 % de logements sociaux. La résidence étudiante sera conservée et rénovée.

    Une importante phase de démolition va ouvrir le chantier en 2018 pour une livraison des premiers logements à l’horizon 2020.


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  • Construction mitoyenne et trouble de voisinage

    Une construction mitoyenne plus haute est-elle toujours contestable pour perte d’ensoleillement ? 

    Deux décisions contraires de la Cour de cassation rendues en janvier 2017 permettent de répondre par la négative.

    Dans les 2 espèces la situation était identique, la construction mitoyenne de 16 mètres de hauteur diminuait l’ensoleillement des parcelles voisines sur lesquelles étaient édifiées des maisons individuelles.

    Dans le premier arrêt,  la Haute cour relève que la construction, même implantée en milieu urbain, « n’excluait pas par principe toute indemnisation au titre des troubles anormaux de voisinage » alors même que la nouvelle construction était en accord avec le PLU.

    La configuration des lieux semble justifier cette décision : la construction de l’immeuble en mitoyenneté d’une maison en longueur sur une parcelle de faible largeur entraînait une perte d'ensoleillement significative, tant dans la cour intérieure qu'au niveau des ouvertures du rez-de-chaussée et du premier étage. A noter également que cet immeuble était d'une hauteur bien plus importante que celle du bâtiment préexistant.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 19 janvier 2017 n° 15-28591

    Dans la seconde affaire, la position de la Cour est inverse. Les pertes d’ensoleillement et de vue sont analysées comme des « inconvénients réels mais n’excédant pas les inconvénients normaux de voisinage », autrement dit la dépréciation du bien voisin ne constitue pas en soi un trouble anormal de voisinage et la Cour de cassation s’appuie ici sur la conformité de la construction aux règles d’urbanisme.

    Les propriétaires de cette maison demandaient une indemnisation de la perte de la valeur locative fondée sur un trouble de voisinage et l’indemnisation de la perte de la valeur vénale. La Cour d’appel les a déboutés de leurs demandes, ce que confirme la Haute cour.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 26 janvier 2017 n° 15-16977

    Sur ces questions, la jurisprudence est incertaine et cela peut, en partie, s’expliquer par une analyse au cas par cas de chaque espèce. Néanmoins, des lignes directrices sont à retenir : une construction mitoyenne plus haute ne constitue pas par principe un trouble anormal de voisinage, mais la conformité de la construction aux règles d’urbanisme n’exclue pas toute indemnisation au titre des troubles anormaux de voisinage. Ainsi, la Cour de cassation confirme qu’il s’agit de questions qui relèvent de l’appréciation souveraine des juges du fond.


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  • Seuil du recours à un architecte

    Le seuil du recours obligatoire à l’architecte, mesure phare de la loi CAP est enfin déterminé. Le décret d’application de l'article 82 de la loi n° 2016-925 du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l'architecture et au patrimoine est paru.

    Une construction à usage autre qu'agricole dont la surface de plancher n'excède pas 150 m² est dispensée du recours obligatoire à un architecte. Attention, cela signifie que si des travaux d’agrandissement conduisent à dépasser ce plafond, le recours à l’architecte est obligatoire.

    Cette nouvelle disposition s'applique aux demandes de permis de construire déposées à compter du 1er mars 2017.

    A noter, le seuil maximal de dispense de recours à un architecte a été choisi tel que prévu à l’article L 431-3 du Code de l’urbanisme « la surface maximale de plancher déterminée par ce décret ne peut être supérieure à 150 mètres carrés. », soit un retour à la lettre de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l'architecture.

    Le décret n° 2012-677 du 7 mai 2012 relatif à une des dispenses de recours à un architecte avait fixé cette limite à 170 m² de surface de plancher.

    De plus, depuis 2012 de nouvelles règles sont applicables pour le calcul de cette superficie : il s’agit de la surface de plancher (en remplacement de la SHON et de la SHOB) définie à l’article R. 112-2 du Code de l’urbanisme et de l’emprise au sol définie à l’article R.420-1 du Code de l’urbanisme.

    Source : Décret n° 2016-1738 du 14 décembre 2016 relatif à des dispenses de recours à un architecte

     


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  • Reconstruire après sinistre : permis de construire ?

    Le sinistré qui voit son bâtiment détruit par un sinistre doit-il demander un permis de construire pour reconstruire à l’identique ?

    Deux points sont à préciser en préalable :  

    • La loi permet la reconstruction à l’identique dans un délai de 10 ans suivant la destruction ou la démolition. L’article L111-15 du Code de l’urbanisme énonce : « Lorsqu'un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l'identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d'urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement. » ; 
    • Lorsqu’un bâtiment est construit sans autorisation d’urbanisme alors qu’il y est soumis, il s’agit d’un délit au Code de l’urbanisme et l’action publique se prescrit par 3 ans (article 8 du Code de procédure pénale). 

    Dans le cas soumis à l’examen de la Cour de cassation, le bâtiment préfabriqué installé à l’origine en 2002 l’avait été en dehors de toute autorisation d’urbanisme et suite à un incendie, son propriétaire l’a remplacé à l’identique en 2010. Il se prévalait de la prescription de l’action à son encontre, se basant sur la date d’édification du bâtiment d’origine, il considérait donc qu’il pouvait reconstruire à l’identique sans permis de construire.

    La Cour rappelle le sens à donner à la loi. Le Code de l’urbanisme prévoit la reconstruction à l’identique sans autorisation d’urbanisme mais sous conditions cumulatives :

    - Le bâtiment d’origine a été édifié régulièrement ;
    - Aucun document d’urbanisme local ne s’oppose à l’application de cette disposition du Code de l’urbanisme.

    Le plaignant ne pouvait donc argumenter selon ce point de droit, celui-ci n’en respectant pas les conditions.

    De plus, le plaignant ne pouvait se prévaloir de l’acquisition de la prescription car  « les infractions poursuivies, qui sanctionnent non l'illicéité du bâtiment détruit mais celle du bâtiment de substitution, ne se prescrivent qu'à compter de la reconstruction ».

    La prescription acquise pour le bâtiment détruit ne vaut pas pour le bâtiment de remplacement. La prescription n’étant pas acquise à la date de constatation de l’infraction, la Cour de cassation rejette le pourvoi.

    Le propriétaire peut donc être poursuivi si la nouvelle construction n'est pas autorisée afin de répondre aux exigences administratives.

    Source : Cour de cassation, chambre criminelle, 25 octobre 2016, n° 16-80005

     


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  • Servitude conventionnelle de passage

    La bénéficiaire d’une servitude conventionnelle de passage (depuis 1967) a  assigné les propriétaires du fonds grevé par la servitude, en suppression de tous obstacles sur l’assiette de la servitude.

    Elle conteste la présence de 2 arbres sur la servitude et l’installation d’un portail par les propriétaires, ce qui porterait atteinte à sa servitude de passage et serait donc contraire aux règles du Code civil précisant que « Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage, ou à le rendre plus incommode » (art. 701).

    Les arbres

    Selon la plaignante, la présence de ces deux arbres empêche le passage de tous véhicules sauf à les contourner et empiéter hors l'assiette de la servitude, d'où il résulte que la servitude de passage conventionnelle n'est pas respectée.

    Mais la Cour d’appel a relevé que la largeur importante (10 m) de la servitude permet l’aménagement d’un passage suffisant pour tous véhicules sur l’assiette de la servitude, tout en préservant les arbres plus que trentenaires.  Le chêne était planté à une distance de 5,90 mètres et l'amandier à 4,15 mètres par rapport à la clôture du fonds de la bénéficiaire de la servitude. En conséquence, la demande d'abattage de l'amandier et d'élagage du chêne ne pouvait être que rejetée, la servitude de passage ne subissant aucune atteinte.

    Le portail

    Selon le même fondement de l’atteinte à l’usage de la servitude, la plaignante conteste l’installation d’un portail. La Cour d’appel, suivant les prescriptions du Code civil, confirme le droit de se clore pour le propriétaire du fonds débiteur de la servitude (article 647 du Code civil).

    Le propriétaire d'un fonds grevé d'une servitude de passage a le droit d’installer un portail pour clore sa propriété, tout en respectant la servitude. A cet effet, pour ne pas en diminuer l’usage ou rendre cette servitude plus incommode, la seule obligation est de fournir à la bénéficiaire de la servitude le système d'ouverture adapté du portail. En l’espèce, le dispositif proposé, soit un système d'ouverture à distance et un bouton pressoir à l'usage des visiteurs situé sur le pilier du portail et commandant l'ouverture électrique, n’entraîne aucune gêne et ne porte donc pas atteinte à la servitude en cours. 

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 23 juin 2016, n° 15-16224


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