ACTUALITÉS : CONTRUCTION/URBANISME

  • Permis de construire et trouble anormal de voisinage

    Une SCI a fait construire un immeuble. La propriétaire de la parcelle voisine, soutenant que la construction n'était pas conforme au permis de construire et qu'elle lui causait un dommage (accroissement d'humidité autour et dans sa maison), a assigné la SCI en justice pour trouble de voisinage.

    La Cour d’appel relève que le trouble de voisinage ne peut s’établir sur la base unique du non-respect du permis de construire, mais suppose la démonstration d'un dommage ayant un caractère excessif. 

    La Cour de cassation confirme, le trouble anormal de voisinage ne se déduit pas du seul fait du non-respect du permis de construire qui ne concerne que la collectivité qui l’a accordée. Pour caractériser le trouble de voisinage, la plaignante aurait dû apporter la preuve de son préjudice en démontrant le lien entre cette entorse à l’autorisation administrative et l’humidité nouvelle de son habitation.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 7 janvier 2016, n° 14-24.345


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  • Projets urbains de l'agglomération toulousaine

    Projets d’innovation dans l’aménagement urbain

    Mme Laigneau et M Biasotto, élus toulousains respectivement en charge de l’urbanisme et de l’habitat, ont assisté, à l’Ecole Nationale Supérieure d’Architecture de Toulouse, au dernier atelier sur le thème « Urbanisme et habitat : les contraintes politiques » dans le cadre du partenariat entre cette école et la Fédération des promoteurs immobiliers Midi-Pyrénées. 

    Les échanges ont mis en évidence la nécessaire collaboration entre élus, architectes et promoteurs pour apporter de l’innovation en termes d’aménagements urbains sur l’agglomération toulousaine. Il était plus particulièrement question de projets portant sur les cinq portes d’accès à l’agglomération toulousaine, que les adjoints au maire ont, tous deux, salués.

    Nouveau parc des expositions

    Jean-Luc Moudenc, Président de Toulouse Métropole, a réuni le 17 décembre dernier l’ensemble des acteurs économiques de la région pour leur annoncer le lancement du nouveau Parc des Expositions. L’enveloppe budgétaire de ce grand projet sur la métropole toulousaine, lancé en 2008, est enfin bouclée sans faire appel aux partenaires privés, comme il était initialement envisagé. Situé au nord-ouest de l’agglomération (entre Beauzelle et Aussonne), la ligne de tramway sera prolongée pour desservir directement le parc.

    Côtés délais, les premiers appels d’offres sont lancés au 1er trimestre 2016, le début des terrassements est planifié fin 2016, les travaux de voirie et du hall d’exposition lui-même débuteront en 2017, pour une livraison annoncée pour la fin du 1er trimestre 2020.

    Valorisation du centre-ville de Toulouse

    Lors des vœux à la presse de Toulouse Métropole, Jean Luc Moudenc, son président, a fait le point sur les projets concrets de rénovation du centre-ville à court terme. En ce début d’année, les travaux de la rue Bayard démarrent et s’étaleront sur 18 mois, la rue des lois sera également mise en chantier prochainement, et les travaux du nouveau Port de la Daurade seront achevés pour l’été.

    Du côté des projets, les allées Jean Jaurès vont se transformer en « Ramblas » et un nouveau parking va voir le jour en haut des allées pour remplacer les parkings longeant cette avenue. Ces travaux pourraient débuter en 2017.


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  • Garantie décennale

    La garantie décennale couvre deux situations (article 1792 du Code civil) :

    - les dommages ou vices de construction affectent la solidité de l'ouvrage et de ses équipements indissociables ;

    - les dommages ou vices de construction rendent l’ouvrage impropre à sa destination.

    En l’espèce, il s’agissait de déterminer si la modification partielle d'une installation de chauffage (remplacement d’une chaudière au fioul par une pompe à chaleur), pouvait engager la responsabilité décennale de l’entrepreneur.

    La réponse de la Cour de cassation est négative, la modification partielle d'une installation de chauffage, même si elle porte sur des éléments essentiels comme la chaudière, n'est pas couverte par la garantie décennale de l'entrepreneur car le changement d'un élément dissociable de l'installation existante ne constitue pas un ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil, qui seul peut faire l'objet d'une garantie décennale. 

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 12 novembre 2015, n° 14-20915


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  • Droit de clore sa propriété

    Le propriétaire d'une maison avait installé, en limite de sa propriété, une clôture peu classique constituée par un alignement de vieux sommiers métalliques. 

    Ses voisins, agissant sur le fondement du trouble anormal de voisinage, en demandaient l'enlèvement au motif qu'elle leur causait un préjudice esthétique. La Cour d’appel leur a donné raison, ce que valide la Cour de cassation : « la présence d'objets "inadaptés et déplaisants" ne répondant pas à la définition d'une clôture engendrait un préjudice esthétique incontestable et, par motifs propres, que la pose de ces éléments inesthétiques ne pouvait assurer une fonction de soutènement ».

    La Cour de cassation retient donc que des nuisances visuelles peuvent être considérées comme des troubles anormaux de voisinage.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 19 novembre 2015, n° 14-23342


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  • Métropole - Le PLUiH en marche

    Des Assises réunissaient dans les locaux de l’AUAT, le 26 novembre dernier, les acteurs de l’habitat autour des trois élus Franck Biasotto président de la commission habitat, Annette Laigneau, vice-présidente déléguée à l’urbanisme et aux projets urbains et Karine Traval-Michelet, vice-présidente déléguée à l’habitat.

    Avec ces premières Assises, l’intercommunalité devient donc une réalité pour l’élaboration des documents d’urbanisme. Les problématiques de déplacements urbains, de développement économique, de production de logements, de préservation du patrimoine de l’environnement… doivent être mises en cohérence à l’échelle de la Métropole toulousaine. Et, comme le précisaient les élus, cela doit se faire dans un contexte économique tendu.

    Franck Biasotto soulignait, pour sa part, le bon respect des délais puisqu’à l’occasion de cette rencontre, comme annoncé, un premier diagnostic est établi *

    Présenté avec 3 clés d’entrée (1 : optimisation du foncier et préservation des ressources, 2 : organisation des centralités et 3 : cohésion avec l’accueil des familles et la solidarité), ce diagnostic a posé plusieurs questions sur la production de logements :

    - Comment maintenir le niveau de production (produire entre 6500 et 7500 logements par an) ?
    - Quels outils sont adaptés ?
    - Quelles typologies de logements produire selon les territoires ?
    - Quelles polarités sont à renforcer ou à modérer ?
    - Quelle capacité collective à proposer un parcours résidentiel ?

    L’évocation de nombreux recours contre des permis de construire de logements collectifs a été faite par les représentants des promoteurs immobiliers. Annette Laigneau et Karine Traval-Michelet proposent une étude plus fine des territoires, dans le cadre de l’élaboration du PLUiH, pour mieux penser la densification urbaine et, d’une certaine manière, préserver les secteurs où le pavillonnaire prévaut. La question de la médiation a également été mise en avant pour régler les litiges avec plus de diligence et de satisfaction pour les parties.

    Pour rappel : un dossier de concertation est mis à la disposition du public sur le site www.toulouse-metropole.fr. Chacun peut donner son avis et participer de façon concrète à ce projet commun.

    Vous pouvez envoyer directement vos avis et observations par courrier à l'attention de :

    Monsieur le Président de Toulouse Métropole
    Direction Générale déléguée aux Espaces Publics, service de la réglementation urbaine
    6 rue René Leduc, BP 35821
    31505 Toulouse Cedex 5.

    En précisant en objet : "Concertation préalable PLUi-H"

    * Diagnostic du PLUiH - A télécharger

    Par le biais des consultations spécialisées qui se tiennent à l’UNPI 31-09 en droit de l’urbanisme ou en architecture n’hésitez pas à faire état de vos préoccupations et suggestions aux consultants spécialisés. 

    Rappel des permanences à l’UNPI 31-09 : 

    - Droit de l’urbanisme : les 1er et 3ème mercredis du mois de 13h30 à 17h sur rendez-vous.
    - Architecture : le 3ème jeudi du mois de 14h20 à 17h sur rendez-vous.


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  • Mur séparant deux fonds : mitoyenneté ?

    Le propriétaire d'un fonds (fonds A) séparé du fonds voisin (fonds B) par un mur qui s'est partiellement écroulé, a assigné le propriétaire de ce fonds B, pour qu'il soit déclaré propriétaire de ce mur et condamné à procéder à sa réparation et au paiement de dommages-intérêts. Le voisin (fonds B) a formé les mêmes demandes.

    Aucun des titres de propriété ne qualifiait ce mur comme appartenant à l’un ou à l’autre ou étant mitoyen.

    Cependant, le propriétaire du fonds B a fait réaliser sur sa parcelle des travaux comprenant une terrasse, une piscine et une aire de stationnement. Pour ce chantier, il a fait niveler le sol afin qu’il soit parfaitement horizontal. Ces travaux ont eu pour conséquence de transformer le mur de séparation en mur de soutènement.

    La nouvelle fonction du mur étant de soutenir les terres de ce fonds B, ce mur lui appartient et il doit l’entretenir. En conséquence, les travaux de remise en état sont à sa charge.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 15 septembre 2015, n°12-25911


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  • Redevance d’assainissement collectif

    Un administré, soutenant ne pas être soumis à la redevance d’assainissement collectif, a assigné la communauté des communes dont il dépendait en annulation des titres exécutoires et en restitution de l’ensemble des sommes versées.

    Selon son argumentation, le réseau recevant les eaux pluviales, dans lequel s'écoulent également les eaux usées, ne constitue pas un réseau d'assainissement en l'absence de traitement collectif des eaux collectées. La collecte et le transport des eaux usées par le réseau d'eaux pluviales ne peuvent recevoir la qualification de service public d'assainissement.

    Sa propriété n’étant pas raccordée à une station d'épuration, il n’était donc pas redevable de la taxe d’assainissement collectif.

    Or, sa propriété était reliée à un réseau unitaire d’eaux pluviales et usées. Du seul fait de ce rattachement, l’administré était tenu au paiement de la redevance d'assainissement car il relevait d'un service public d'assainissement, peu importe le raccordement à une station de traitement des eaux usées (articles L. 2224-7 et L. 2224-8 du Code général des collectivités territoriales).

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 29 octobre 2015, n°14-24618


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  • Abri de piscine et autorisation d’urbanisme

    Un particulier a fait installer un abri de piscine à son domicile par un professionnel sans demander d’autorisation préalable. Cet abri était bien plus grand que le bassin alors que les constructions sur le terrain atteignaient déjà le maximum de surface de plancher autorisée par les règles d'urbanisme. Les services de l'urbanisme ont donc exigé la démolition de l'abri.

    Contraint de déposer l'ouvrage, le propriétaire invoquant sa qualité de consommateur, a assigné la société en justice pour que le coût de l'opération soit mis à la charge de l'installateur et en annulation du contrat de fourniture et d'installation. Sa demande a été rejetée.

    Suivant l’article L. 111-1 du Code de la consommation, le professionnel doit informer des « caractéristiques essentielles du bien ». La nécessité d’obtenir une autorisation d’urbanisme avant d’installer l’abri de piscine est-elle une caractéristique essentielle de ce bien ? 

    La réponse est nuancée. Un abri de piscine n’est pas automatiquement soumis à une autorisation d’urbanisme, cela dépend notamment de ses dimensions. Mais dans l’espèce, le client avait été informé par la société de la nécessité de requérir et obtenir cette autorisation avant que de procéder à l'installation. 

    Ainsi, la société s’est acquittée de l'obligation d'information mise à sa charge par le Code de la consommation, le client aurait dû vérifier la possibilité d’ajouter de la surface de plancher sur son terrain. Il est seul responsable des conséquences de l’installation. 

    Source : Cour de cassation,  1ère chambre civile, 30 septembre 2015, n° 14-11.761


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  • Abri de piscine et autorisation d'urbanisme

    Un particulier a fait installer un abri de piscine à son domicile par un professionnel sans demander d’autorisation préalable. Cet abri était bien plus grand que le bassin alors que les constructions sur le terrain atteignaient déjà le maximum de surface de plancher autorisée par les règles d'urbanisme. Les services de l'urbanisme ont donc exigé la démolition de l'abri.

    Contraint de déposer l'ouvrage, le propriétaire invoquant sa qualité de consommateur, a assigné la société en justice pour que le coût de l'opération soit mis à la charge de l'installateur et en annulation du contrat de fourniture et d'installation. Sa demande a été rejetée.

    Suivant l’article L. 111-1 du Code de la consommation, le professionnel doit informer des « caractéristiques essentielles du bien ». La nécessité d’obtenir une autorisation d’urbanisme avant d’installer l’abri de piscine est-elle une caractéristique essentielle de ce bien ? 

    La réponse est nuancée. Un abri de piscine n’est pas automatiquement soumis à une autorisation d’urbanisme, cela dépend notamment de ses dimensions. Mais dans l’espèce, le client avait été informé par la société de la nécessité de requérir et obtenir cette autorisation avant que de procéder à l'installation. 

    Ainsi, la société s’est acquittée de l'obligation d'information mise à sa charge par le Code de la consommation, le client aurait dû vérifier la possibilité d’ajouter de la surface de plancher sur son terrain. Il est seul responsable des conséquences de l’installation. 

    Source : Cour de cassation,  1ère chambre civile, 30 septembre 2015, n° 14-11.761


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  • Travaux de construction et taux de TVA

    Transformation d’une grange en locaux d’habitation : quel est le taux de TVA applicable à ces travaux ?

    En l’espèce, l’entrepreneur ayant réalisé les travaux a subi un redressement fiscal, il a donc réclamé au client le paiement du différentiel de TVA, auquel il avait appliqué un taux réduit de TVA au lieu du taux normal, puis l’a assigné en justice.

    Il semble évident que ces travaux de création de logements ne pouvaient relever du dispositif du taux réduit de TVA car ils consistaient en l’augmentation de la surface habitable, la modification importante du gros œuvre et la restructuration totale des aménagements intérieurs. Même si à la date de signature du devis, la loi n’avait pas encore défini les travaux concourant à la production de logement neuf soumis au taux normal de TVA, la jurisprudence avait néanmoins établi des critères. 

    La Cour d’appel donne raison à l’entrepreneur en se basant sur la nature des travaux qui justifie l’application du taux normal de TVA.

    La Cour de cassation casse cet arrêt car, indépendamment de ces règles de répartition entre les différents taux, il s’agissait dans cette espèce d’établir des responsabilités. 

    D’une part, la qualité de professionnel du prestataire exigeait de lui qu’il connaisse les taux applicables en fonction de la nature des travaux. 

    D’autre part, le consentement du client est vicié, il n’aurait peut-être pas contracté de la même manière (montant et teneur des travaux) s’il avait eu connaissance du montant des travaux au taux de TVA exigible.

    En conséquence, le prestataire est pleinement responsable de l’erreur sur le taux de TVA lorsqu’elle débouche sur un supplément réclamé au client ou à lui-même par l’administration fiscale. 

    Source : Cour de cassation 17 mars 2015, n° 14-11.496


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