ACTUALITÉS : CONTRUCTION/URBANISME

  • Accessibilité

    L’article 5 de la loi du 5 août dernier ratifiant l’ordonnance n°2014-1090 du 26 septembre 2014 mettant en place l’agenda d’accessibilité programmée ou Ad’ap modifie le texte d’origine en ce qui concerne les délais de prorogation de dépôt du projet d’Ad’ap.

    Pour rappel le dossier doit être déposé pour le 27 septembre 2015 en mairie ou en préfecture assorti d’une demande spécifique de prorogation en cas de difficultés précisée ci-dessous. 

    L’ordonnance prévoyait une durée de prorogation pour une durée maximale de trois ans dans le cas où les difficultés techniques ou financières liées à l'évaluation ou à la programmation des travaux l'imposent ou en cas de rejet d'un premier agenda. Ces dispositions ont été modifiées suivant le motif de prorogation.

    La nouvelle rédaction de l’article L. 111-7-6 du Code de la construction et de l’habitation précise différents délais maximum : 

    - 3 ans pour les difficultés financières liées à l'évaluation ou à la programmation des travaux ;

    - 12 mois pour les difficultés techniques liées à l'évaluation ou à la programmation des travaux ;

    - 6 mois en cas de rejet d'un premier agenda.

    Dans ces cas, l'autorité administrative compétente peut autoriser, par décision motivée, la prorogation du délai initial pour présenter l’Ad’ap.

    Source : Loi n° 2015-988 du 5 août 2015 ratifiant l'ordonnance n° 2014-1090 du 26 septembre 2014 relative à la mise en accessibilité des établissements recevant du public, des transports publics, des bâtiments d'habitation et de la voirie pour les personnes handicapées et visant à favoriser l'accès au service civique pour les jeunes en situation de handicap

    A noter :

    Les architectes peuvent désormais proposer des contrats-types pour aider à la réalisation d’un Ad’ap.

    Ces contrats types (2 modèles selon que les travaux nécessitent ou pas une autorisation d’urbanisme) ont été créés par le service juridique du Conseil national de l’Ordre des architectes. 

    Ils précisent la mission de l’architecte qui est de réaliser un audit comprenant un diagnostic de la situation existante avec les non conformités aux normes d'accessibilité, les préconisations selon l'état d'accessibilité du bâtiment et une programmation accompagnée d'une estimation financière sur 3, 6 ou 9 ans. Cet audit complète le dossier de l'Ad'ap.


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  • Projet de 3ème ligne de métro

    Le comité de pilotage sur le projet de 3ème ligne de métro baptisée «Toulouse Aerospace Express » a réuni, le 7 juillet dernier, les trois présidents des intercommunalités concernées ; Jean-Luc Moudenc président de Toulouse Métropole, Jacques Oberti pour le Sicoval et André Mandement  président de la communauté d'agglomération du Muretain.

    Cette ligne devrait rallier Colomiers, l’aéroport, la gare Matabiau et le sud-est toulousain. Le tracé exact, ainsi que l’emplacement et le nombre de stations sont toujours à l’étude. Colomiers, l'aéroport, la gare Matabiau sont des points clés de ce projet et devraient donc disposer d'une station.

    Pour mettre en avant ce projet, ses défenseurs s’appuient sur une vision d’ensemble de l’agglomération. Le nombre important d’usagers susceptibles d’utiliser cette ligne est avancé alors que le prolongement de la ligne B (PLB) jusqu’à Labège ne serait utile que pour le sud-est toulousain.

    Cette nouvelle réunion relance le débat, avec au centre, les enjeux financiers. Le financement de cette 3ème ligne reste le point négatif alors que le PLB, beaucoup moins couteux, aurait un plan de financement de 362 millions d’euros déjà connu, un tracé acté et une mise en circulation plus rapide.

    Rappelons que le rapport de l’enquête publique sur le prolongement de la ligne B devrait être rendu ce mois de septembre, le Sicoval favorable à ce projet, tente de convaincre Toulouse Métropole et demande le lancement des appels d’offre.


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  • VEFA : erreur sur le plan

    Un promoteur a vendu en l’état futur d’achèvement un appartement situé au 4ème étage de l’immeuble à construire. Le plan de masse, annexé à l’acte de vente, montrait que le logement avait en vis-à-vis un immeuble existant de 3 étages décalé sur la gauche par rapport aux fenêtres du futur appartement.

    Lors de la livraison de l’appartement, l’acquéreur constate que cet immeuble est strictement en face et comporte 5 étages. Après avoir émis des réserves sur la conformité du bien avec le plan de masse lors de cette livraison, l’acquéreur a assigné le promoteur en réparation de son préjudice.

    Y avait-il un défaut de conformité du bien vendu alors que le problème venait d’un immeuble existant dont le promoteur n’avait pas la maîtrise ? Les juges répondent par l’affirmative.

    Le plan de masse, annexé à l'acte de vente, avait valeur contractuelle et comportait deux erreurs importantes sur la hauteur et l'implantation de l'immeuble situé en face de l'appartement acheté en VEFA. Le bien acheté sur plan ne correspondait pas à celui livré. La société de promotion immobilière avait donc manqué à son obligation de fournir à l’acquéreur un appartement conforme à celui qu'il avait choisi.

    La Haute cour ajoute que « le juge ne peut pas modifier le prix de vente déterminé par les parties et que le préjudice résultant de l'inexécution par le vendeur de son obligation de délivrance ne peut être réparé que par l'allocation de dommages-intérêts ».

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 10 mars 2015, n° 13-27.660


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  • Lotissement : Adoption des statuts d'une ASL

    L’acquéreur d’un lot de lotissement issu d’une extension d’un lotissement existant a refusé de payer des sommes réclamées par l’ASL au titre de charges impayées au motif qu’il n’avait pas adopté les statuts de l’ASL.

    Le cahier des charges de cette extension, automatiquement adopté lors de l’acte d’acquisition du lot, stipulait que les prescriptions du cahier des charges existant s’appliquaient et que les propriétaires des lots de l’extension adhéraient automatiquement à l’ASL et par conséquent au cahier des charges fixant la répartition des charges.

    L’ASL était donc fondée à lui demander le paiement alors qu’il n’avait pas voté cette répartition des charges.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 18 février 2015, n° 13-25.122


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  • Lotissement : vote sur la modification de la répartition des charges

    Au sein d’un lotissement, l’assemblée générale a voté la dissolution de l’association syndicale libre (ASL) existante pour la remplacer par une nouvelle, pour laquelle l’assemblée générale a adopté de nouveaux statuts modifiant la répartition des charges.

    La nouvelle répartition augmente la contribution des co-lotis. Or certains étaient absents et non représentés lors de cette AG. Ces derniers ont assignés l’ASL en annulation de cette délibération d’AG augmentant la quote-part de leurs lots respectifs.

    La Cour d’appel n’accède pas à cette demande et est censurée par la Cour de cassation au visa de l’article 1134 du Code civil :
    « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
    Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
    Elles doivent être exécutées de bonne foi. »

    Cela signifie qu’une modification de la répartition des charges se traduisant par une augmentation de l’engagement des membres de l’association ne peut être décidée sans leur accord.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 27 janvier 2015, n° 13-24.719


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  • Urbanisme : droit des sols

    Un décret d’application de la loi ALUR est paru au journal officiel du 29 avril 2015.

    Ce décret apporte notamment des précisions concernant les habitations légères de loisirs, les terrains d’accueil des gens du voyage, en matière de projet urbain partenarial ou s’agissant de certaines installations classées. Il entrera en vigueur le 1er juillet prochain.

    On notera ici que le décret vient utilement mettre un terme à la pratique de certains services instructeurs consistant à demander, à l’occasion d’une procédure d’autorisation d’urbanisme, d’autres pièces que celles mentionnées par le Code de l’urbanisme. 

    Désormais, les articles R.431-4 (dossier de demande de permis de construire), R.431-35 et R.431-36 (déclaration préalable), R.441-8-2 (permis d’aménager), R.441-10-1 (déclaration préalable portant sur un projet d'aménagement) et R.451-7 (permis de démolir) du Code de l’urbanisme prévoient expressément qu’« aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l'autorité compétente ». 

    Inversement, un nouvel article R.431-34-1 précise qu’en cas de « construction de logements collectifs, le dossier joint à la demande de permis de construire comprend, si le maire en a fait la demande, le plan intérieur de l'immeuble ». 

    Signalons enfin que, en application de la loi ALUR, le préfet devient compétent pour autoriser les constructions de logements dans les secteurs ayant fait l’objet d’un constat de carence en matière de logements sociaux (R.422-2). 

    Source : Décret n° 2015-482 du 27 avril 2015 portant diverses mesures d'application de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové et relatif à certaines actualisations et corrections à apporter en matière d'application du droit des sols


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  • Empiétement sur propriété voisine

    Des propriétaires se plaignaient que la carrière de calcaire voisine exploite leur sous-sol sans autorisation. Ils l’ont assigné en suppression de l'ouvrage alors que l’exploitant évoquait un simple trouble de voisinage.

    Condamnée, la société se pourvoit en cassation aux motifs que l'extraction ne serait pas constitutive d'un empiètement dans la mesure où celui-ci se définit comme l'aliénation de la propriété d'autrui et emporte, par l'auteur de l'empiètement, incorporation de la partie empiétée. Or, la société exploitant la carrière n’avait pas de volonté d’appropriation de l’espace laissé vacant par l’extraction.

    L’article 552 du Code civil dispose que « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ». 

    Selon ce principe, il s’agissait bien d’un empiètement par une appropriation du sous-sol. La question était de savoir s’il s’agissait d’un  trouble de voisinage comme le prétendait la société exploitante et donc d’une action personnelle se prescrivant par 10 ans ou d’une action immobilière se prescrivant par 30 ans. 

    La jurisprudence de la Cour de cassation est claire sur la nature de l’action de la victime d’un empiètement : tout empiètement, même minime, doit pouvoir faire l'objet d'une action en remise en état, il s’agit donc d’une action immobilière non soumise à la prescription décennale. 

    Source : Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 11 février 2015, n° 13-26.023


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  • Accessibilité

    L’Ordonnance n° 2014-1090 du 26 septembre 2014 relative à la mise en accessibilité des établissements recevant du public, des transports publics, des bâtiments d'habitation et de la voirie pour les personnes handicapées permet de reculer la date de mise en accessibilité par la création des Agendas d’Accessibilité Programmée (Ad’Ap). 

    Elle doit être ratifiée par une loi dont le projet a été présenté en Conseil des ministres, alors même que cette ordonnance reste fortement contestée (manifestations et recours) par les associations de défense des personnes handicapées qui dénoncent les retards pris dans la mise en accessibilité, les nouveaux délais accordés et la multiplication des cas de dérogation.

    Ségolène Neuville, secrétaire d’Etat chargée des personnes handicapées, auditionnée par la Commission des affaires sociales de l’Assemblée nationale le 18 février dernier, a fait le point, en réexpliquant le fonctionnement et les échéances de la mise en place des Ad’Ap, pour tenter de rassurer sur le maintien des obligations de mise aux normes. 

    La secrétaire d’Etat a rappelé que les dossiers de demandes d’Ad’Ap, qui sont obligatoires, doivent être déposés en préfecture avant le 27 septembre prochain. Ces agendas sont une programmation financière et technique, sur 1, 2 ou 3 ans, des travaux de mise en accessibilité des établissements recevant du public validés par les services de la préfecture.

    Dans tous les cas, a rappelé Ségolène Neuville, « il ne peut y avoir d’année blanche ». Ainsi si 3 ans sont demandés, il faut amener la preuve que, chaque année, des travaux ont été effectués. 

    Enfin, dans le cas de non-respect de ces obligations, en plus d’une amende administrative de 1500 €, les sanctions restent celles de la loi de 2005 soit une amende pénale de 45 000 € (portée à 225 000 € pour les personnes morales).

     

    Nota : La Chambre de Métiers et de l'Artisanat de la Haute-Garonne (CMA) a mis en place de nouveaux dispositifs pour accompagner les propriétaires bailleurs et les exploitants pour la mise en accessibilité des locaux commerciaux et professionnels.

    Pour les établissements existants à Toulouse

    « Ateliers d’accessibilité » 

    Ils sont gratuits et ouverts aux propriétaires bailleurs. 

    A la suite des ateliers, les participants pourront prendre un rendez-vous avec un consultant spécialisé (calendrier disponible prochainement). Ce rendez-vous est également gratuit, le financement étant assuré dans le cadre du PLA (Toulouse, CCIT, CMA.).

    Les « Ateliers d’accessibilité » auront lieu le :

    - Lundi 30 mars 2015 à 9 h (CMA)
    - Lundi 11 mai à 9 h (CMA)
    - Lundi 15 juin à 9 h (CCI Palais Consulaire)
    - Lundi 6 juillet à 9h (CCI Palais Consulaire)

    Ce dispositif remplace les aides aux diagnostics qui étaient précédemment en place. 

    Pour les établissements en dehors de Toulouse

    Formation « Rendre son commerce accessible » de 2 demi-journées.

    Télécharger le programme

     

    Le calendrier des formations est le suivant :

    Lundi 27 avril et lundi 4 mai 2015 de 9 h à 12 h.
    Lundi 22 juin et lundi 29 juin 2015 de 9 h à 12 h.

    Le coût de la formation est de 250 € pour une personne non ressortissante de la CMA.

    Renseignements et inscription :

    Fabrice Boury-Esnault - Pôle QHSE
    Chambre de Métiers et de l'Artisanat de Haute-Garonne
    18 bis, boulevard Lascrosses
    BP 91030
    31010 Toulouse cedex 6

    Tél. : 05 61 10 47 93

    fbouryesnault@cm-toulouse.fr

    A relire

    Accessibilité des établissements recevant du public - Revue "25 millions de propriétaires" n° 479 - Novembre 2014 - p. 10  

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  • Réforme territoriale

    Le projet de loi « NOTRe » pour Nouvelle organisation territoriale de la République progresse. Il est actuellement débattu en 1ère lecture à l’Assemblée nationale après avoir été adopté au Sénat le 27 janvier dernier. La seconde lecture au Parlement devrait avoir lieu après les élections cantonales des 22 et 29 mars. 

    Pour l’heure, la Commission des lois de l’Assemblée nationale a apporté des modifications au texte après que les sénateurs aient largement amendé ce projet pour lui donner une envergure plus départementale, conformément à leurs aspirations.

    Le projet de loi doit clarifier les compétences entre collectivités, renforcer le rôle stratégique des régions et attribuer aux intercommunalités une nouvelle dimension avec une carte intercommunale redessinée autour des bassins de vie. La Commission des lois fait la part belle aux régions et à l’intercommunalité. 

    Des compétences sont réattribuées à la région : développement économique, transports scolaires, ports, gestion des transports ferroviaires d’intérêt local, routes départementales à l’exception de celles attribuées aux métropoles... 

    La commission des lois a adopté le principe d’une élection des élus intercommunaux au suffrage universel direct. L’Association des maires de France y voit la création d’une nouvelle collectivité territoriale remettant fortement en cause les communes. De plus, les conditions de blocage du transfert de la compétence du PLU à l’intercommunalité prévu en 2017 seraient durcies.

    A l’heure où nous écrivons, la réforme fait grand débat à l’Assemblée nationale tant dans l’hémicycle que dans les couloirs. D’un côté les défenseurs de la réforme en faveur des régions et de l’autre les défenseurs des départements, qui ne veulent pas voir diminuer les attributions locales.

    Source : Projet de loi portant nouvelle organisation territoriale de la République, n° 636

    Loi n° 2015-29 du 16 janvier 2015 relative à la délimitation des régions, aux élections régionales et départementales et modifiant le calendrier électoral (publiée au Journal Officiel du 17 janvier 2015) 

    Entrée en vigueur au 1er janvier 2016 selon le découpage suivant :

    - Alsace, Champagne-Ardenne et Lorraine
    - Aquitaine, Limousin et Poitou-Charentes
    - Auvergne et Rhône-Alpes
    - Bourgogne et Franche-Comté
    - Bretagne
    - Centre
    - Ile-de-France
    - Languedoc-Roussillon et Midi-Pyrénées
    - Nord - Pas-de-Calais et Picardie
    - Basse-Normandie et Haute-Normandie
    - Pays de la Loire
    - Provence-Alpes-Côte d'Azur


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  • Infrastructures locales : des projets à suivre

    Infrastructures locales : des projets à suivre

    De nombreux projets urbains de transport sont à l’étude dans notre région... LGV Bordeaux-Toulouse, téléphérique à Toulouse, Autoroute Toulouse-Castres, prolongement de la 2ème ligne de métro et/ou 3ème ligne. Où en est-on à ce jour ? 

    Autoroute

    Le projet le plus concret est celui de l’autoroute reliant Toulouse à Castres (aménagement de la RN 126 sur 70 km), pour laquelle le dernier comité de pilotage (le 29 janvier) a validé l’intégration au projet des déviations existantes de Soual et Puylaurens avec l’aménagement d’un «barreau» routier reliant la RD84 à la RD926 à Puylaurens. Par contre, le choix a été fait de ne pas donner suite aux demandes d’échangeurs nouveaux pour la voie communale n°50 à Castres et à Maurens-Scopont.

    Du côté des délais, le lancement de l’enquête publique est annoncé pour la fin de l’année 2015, la déclaration d’utilité publique devrait intervenir au premier semestre 2016 et la signature du contrat de concession en 2017 avant un début des travaux mi-2019 et une mise en service fin 2021 ou début 2022.

    Métro

    Prolongement de la ligne B de métro jusqu’à Labège (projet PLB) ou  3ème ligne de métro ?

    Les élus locaux mettent chacun en avant leur préférence (Toulouse Métropole pour une 3ème ligne et le Sicoval pour le prolongement ligne B) mais il semble que le débat soit néanmoins ouvert pour trouver un accord. En effet, les 2 projets ne sont pas incompatibles s’ils sont ajustés selon certains élus : il est prévu que la ligne B soit prolongée jusqu’à « La Cadène », certains proposant un terminus à Diagora-Labège, et de l’autre côté raccourcir et modifier le projet de 3ème ligne pour créer un point d’échange avec la ligne B à Ramonville.

    A noter : le comité syndical de Tisséo a voté, le 4 février dernier, le lancement des études de faisabilité de la ligne 3 avec un tracé ayant pour but de relier directement la gare, l’aéroport et Labège en peu de temps.

    A suivre... 

    Téléphérique

    À Toulouse, les élus veulent poursuivre le projet de téléphérique lancé par la précédente municipalité avec le souhait d’un projet plus ambitieux certes plus coûteux mais plus efficace avec un tracé de Montaudran à Basso-Cambo en passant par Pech-David, reliant ainsi les 3 éventuelles lignes de métro.

    Ligne à grande vitesse Bordeaux-Toulouse

    Le 18 février dernier, l’annonce du secrétaire d’État aux transports, Alain Vidalies, avait jeté le doute sur la réalisation de ce tronçon de ligne à grande vitesse, ce dernier ayant précisé que le gouvernement avait pour priorité la maintenance des « trains du quotidien » et que les nouveaux projets allaient être différés. S’agissait-il d’une nouvelle remise en cause après le rapport négatif de la Cour des Comptes qui pointait les difficultés du projet (manque de financement et rentabilité en question avec une fréquentation surestimée) ?

    Dès le 20 février SNCF-Réseau (ancien Réseau ferré de France) rassurait : le chantier de la LGV Bordeaux-Toulouse ne sera pas différé et le calendrier des travaux est maintenu avec le premier coup de pioche prévu en 2017 ou 2018.

    A noter : les résultats de l’enquête publique pour le prolongement de la ligne à grande vitesse entre Bordeaux et Toulouse, lancée par le Premier ministre à l’automne dernier, devraient être connus prochainement.


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