ACTUALITÉS : CONTRUCTION/URBANISME

  • Abri de piscine et autorisation d’urbanisme

    Un particulier a fait installer un abri de piscine à son domicile par un professionnel sans demander d’autorisation préalable. Cet abri était bien plus grand que le bassin alors que les constructions sur le terrain atteignaient déjà le maximum de surface de plancher autorisée par les règles d'urbanisme. Les services de l'urbanisme ont donc exigé la démolition de l'abri.

    Contraint de déposer l'ouvrage, le propriétaire invoquant sa qualité de consommateur, a assigné la société en justice pour que le coût de l'opération soit mis à la charge de l'installateur et en annulation du contrat de fourniture et d'installation. Sa demande a été rejetée.

    Suivant l’article L. 111-1 du Code de la consommation, le professionnel doit informer des « caractéristiques essentielles du bien ». La nécessité d’obtenir une autorisation d’urbanisme avant d’installer l’abri de piscine est-elle une caractéristique essentielle de ce bien ? 

    La réponse est nuancée. Un abri de piscine n’est pas automatiquement soumis à une autorisation d’urbanisme, cela dépend notamment de ses dimensions. Mais dans l’espèce, le client avait été informé par la société de la nécessité de requérir et obtenir cette autorisation avant que de procéder à l'installation. 

    Ainsi, la société s’est acquittée de l'obligation d'information mise à sa charge par le Code de la consommation, le client aurait dû vérifier la possibilité d’ajouter de la surface de plancher sur son terrain. Il est seul responsable des conséquences de l’installation. 

    Source : Cour de cassation,  1ère chambre civile, 30 septembre 2015, n° 14-11.761


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  • Abri de piscine et autorisation d'urbanisme

    Un particulier a fait installer un abri de piscine à son domicile par un professionnel sans demander d’autorisation préalable. Cet abri était bien plus grand que le bassin alors que les constructions sur le terrain atteignaient déjà le maximum de surface de plancher autorisée par les règles d'urbanisme. Les services de l'urbanisme ont donc exigé la démolition de l'abri.

    Contraint de déposer l'ouvrage, le propriétaire invoquant sa qualité de consommateur, a assigné la société en justice pour que le coût de l'opération soit mis à la charge de l'installateur et en annulation du contrat de fourniture et d'installation. Sa demande a été rejetée.

    Suivant l’article L. 111-1 du Code de la consommation, le professionnel doit informer des « caractéristiques essentielles du bien ». La nécessité d’obtenir une autorisation d’urbanisme avant d’installer l’abri de piscine est-elle une caractéristique essentielle de ce bien ? 

    La réponse est nuancée. Un abri de piscine n’est pas automatiquement soumis à une autorisation d’urbanisme, cela dépend notamment de ses dimensions. Mais dans l’espèce, le client avait été informé par la société de la nécessité de requérir et obtenir cette autorisation avant que de procéder à l'installation. 

    Ainsi, la société s’est acquittée de l'obligation d'information mise à sa charge par le Code de la consommation, le client aurait dû vérifier la possibilité d’ajouter de la surface de plancher sur son terrain. Il est seul responsable des conséquences de l’installation. 

    Source : Cour de cassation,  1ère chambre civile, 30 septembre 2015, n° 14-11.761


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  • Travaux de construction et taux de TVA

    Transformation d’une grange en locaux d’habitation : quel est le taux de TVA applicable à ces travaux ?

    En l’espèce, l’entrepreneur ayant réalisé les travaux a subi un redressement fiscal, il a donc réclamé au client le paiement du différentiel de TVA, auquel il avait appliqué un taux réduit de TVA au lieu du taux normal, puis l’a assigné en justice.

    Il semble évident que ces travaux de création de logements ne pouvaient relever du dispositif du taux réduit de TVA car ils consistaient en l’augmentation de la surface habitable, la modification importante du gros œuvre et la restructuration totale des aménagements intérieurs. Même si à la date de signature du devis, la loi n’avait pas encore défini les travaux concourant à la production de logement neuf soumis au taux normal de TVA, la jurisprudence avait néanmoins établi des critères. 

    La Cour d’appel donne raison à l’entrepreneur en se basant sur la nature des travaux qui justifie l’application du taux normal de TVA.

    La Cour de cassation casse cet arrêt car, indépendamment de ces règles de répartition entre les différents taux, il s’agissait dans cette espèce d’établir des responsabilités. 

    D’une part, la qualité de professionnel du prestataire exigeait de lui qu’il connaisse les taux applicables en fonction de la nature des travaux. 

    D’autre part, le consentement du client est vicié, il n’aurait peut-être pas contracté de la même manière (montant et teneur des travaux) s’il avait eu connaissance du montant des travaux au taux de TVA exigible.

    En conséquence, le prestataire est pleinement responsable de l’erreur sur le taux de TVA lorsqu’elle débouche sur un supplément réclamé au client ou à lui-même par l’administration fiscale. 

    Source : Cour de cassation 17 mars 2015, n° 14-11.496


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  • Accessibilité

    L’article 5 de la loi du 5 août dernier ratifiant l’ordonnance n°2014-1090 du 26 septembre 2014 mettant en place l’agenda d’accessibilité programmée ou Ad’ap modifie le texte d’origine en ce qui concerne les délais de prorogation de dépôt du projet d’Ad’ap.

    Pour rappel le dossier doit être déposé pour le 27 septembre 2015 en mairie ou en préfecture assorti d’une demande spécifique de prorogation en cas de difficultés précisée ci-dessous. 

    L’ordonnance prévoyait une durée de prorogation pour une durée maximale de trois ans dans le cas où les difficultés techniques ou financières liées à l'évaluation ou à la programmation des travaux l'imposent ou en cas de rejet d'un premier agenda. Ces dispositions ont été modifiées suivant le motif de prorogation.

    La nouvelle rédaction de l’article L. 111-7-6 du Code de la construction et de l’habitation précise différents délais maximum : 

    - 3 ans pour les difficultés financières liées à l'évaluation ou à la programmation des travaux ;

    - 12 mois pour les difficultés techniques liées à l'évaluation ou à la programmation des travaux ;

    - 6 mois en cas de rejet d'un premier agenda.

    Dans ces cas, l'autorité administrative compétente peut autoriser, par décision motivée, la prorogation du délai initial pour présenter l’Ad’ap.

    Source : Loi n° 2015-988 du 5 août 2015 ratifiant l'ordonnance n° 2014-1090 du 26 septembre 2014 relative à la mise en accessibilité des établissements recevant du public, des transports publics, des bâtiments d'habitation et de la voirie pour les personnes handicapées et visant à favoriser l'accès au service civique pour les jeunes en situation de handicap

    A noter :

    Les architectes peuvent désormais proposer des contrats-types pour aider à la réalisation d’un Ad’ap.

    Ces contrats types (2 modèles selon que les travaux nécessitent ou pas une autorisation d’urbanisme) ont été créés par le service juridique du Conseil national de l’Ordre des architectes. 

    Ils précisent la mission de l’architecte qui est de réaliser un audit comprenant un diagnostic de la situation existante avec les non conformités aux normes d'accessibilité, les préconisations selon l'état d'accessibilité du bâtiment et une programmation accompagnée d'une estimation financière sur 3, 6 ou 9 ans. Cet audit complète le dossier de l'Ad'ap.


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  • Projet de 3ème ligne de métro

    Le comité de pilotage sur le projet de 3ème ligne de métro baptisée «Toulouse Aerospace Express » a réuni, le 7 juillet dernier, les trois présidents des intercommunalités concernées ; Jean-Luc Moudenc président de Toulouse Métropole, Jacques Oberti pour le Sicoval et André Mandement  président de la communauté d'agglomération du Muretain.

    Cette ligne devrait rallier Colomiers, l’aéroport, la gare Matabiau et le sud-est toulousain. Le tracé exact, ainsi que l’emplacement et le nombre de stations sont toujours à l’étude. Colomiers, l'aéroport, la gare Matabiau sont des points clés de ce projet et devraient donc disposer d'une station.

    Pour mettre en avant ce projet, ses défenseurs s’appuient sur une vision d’ensemble de l’agglomération. Le nombre important d’usagers susceptibles d’utiliser cette ligne est avancé alors que le prolongement de la ligne B (PLB) jusqu’à Labège ne serait utile que pour le sud-est toulousain.

    Cette nouvelle réunion relance le débat, avec au centre, les enjeux financiers. Le financement de cette 3ème ligne reste le point négatif alors que le PLB, beaucoup moins couteux, aurait un plan de financement de 362 millions d’euros déjà connu, un tracé acté et une mise en circulation plus rapide.

    Rappelons que le rapport de l’enquête publique sur le prolongement de la ligne B devrait être rendu ce mois de septembre, le Sicoval favorable à ce projet, tente de convaincre Toulouse Métropole et demande le lancement des appels d’offre.


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  • VEFA : erreur sur le plan

    Un promoteur a vendu en l’état futur d’achèvement un appartement situé au 4ème étage de l’immeuble à construire. Le plan de masse, annexé à l’acte de vente, montrait que le logement avait en vis-à-vis un immeuble existant de 3 étages décalé sur la gauche par rapport aux fenêtres du futur appartement.

    Lors de la livraison de l’appartement, l’acquéreur constate que cet immeuble est strictement en face et comporte 5 étages. Après avoir émis des réserves sur la conformité du bien avec le plan de masse lors de cette livraison, l’acquéreur a assigné le promoteur en réparation de son préjudice.

    Y avait-il un défaut de conformité du bien vendu alors que le problème venait d’un immeuble existant dont le promoteur n’avait pas la maîtrise ? Les juges répondent par l’affirmative.

    Le plan de masse, annexé à l'acte de vente, avait valeur contractuelle et comportait deux erreurs importantes sur la hauteur et l'implantation de l'immeuble situé en face de l'appartement acheté en VEFA. Le bien acheté sur plan ne correspondait pas à celui livré. La société de promotion immobilière avait donc manqué à son obligation de fournir à l’acquéreur un appartement conforme à celui qu'il avait choisi.

    La Haute cour ajoute que « le juge ne peut pas modifier le prix de vente déterminé par les parties et que le préjudice résultant de l'inexécution par le vendeur de son obligation de délivrance ne peut être réparé que par l'allocation de dommages-intérêts ».

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 10 mars 2015, n° 13-27.660


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  • Lotissement : Adoption des statuts d'une ASL

    L’acquéreur d’un lot de lotissement issu d’une extension d’un lotissement existant a refusé de payer des sommes réclamées par l’ASL au titre de charges impayées au motif qu’il n’avait pas adopté les statuts de l’ASL.

    Le cahier des charges de cette extension, automatiquement adopté lors de l’acte d’acquisition du lot, stipulait que les prescriptions du cahier des charges existant s’appliquaient et que les propriétaires des lots de l’extension adhéraient automatiquement à l’ASL et par conséquent au cahier des charges fixant la répartition des charges.

    L’ASL était donc fondée à lui demander le paiement alors qu’il n’avait pas voté cette répartition des charges.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 18 février 2015, n° 13-25.122


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  • Lotissement : vote sur la modification de la répartition des charges

    Au sein d’un lotissement, l’assemblée générale a voté la dissolution de l’association syndicale libre (ASL) existante pour la remplacer par une nouvelle, pour laquelle l’assemblée générale a adopté de nouveaux statuts modifiant la répartition des charges.

    La nouvelle répartition augmente la contribution des co-lotis. Or certains étaient absents et non représentés lors de cette AG. Ces derniers ont assignés l’ASL en annulation de cette délibération d’AG augmentant la quote-part de leurs lots respectifs.

    La Cour d’appel n’accède pas à cette demande et est censurée par la Cour de cassation au visa de l’article 1134 du Code civil :
    « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
    Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
    Elles doivent être exécutées de bonne foi. »

    Cela signifie qu’une modification de la répartition des charges se traduisant par une augmentation de l’engagement des membres de l’association ne peut être décidée sans leur accord.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 27 janvier 2015, n° 13-24.719


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  • Urbanisme : droit des sols

    Un décret d’application de la loi ALUR est paru au journal officiel du 29 avril 2015.

    Ce décret apporte notamment des précisions concernant les habitations légères de loisirs, les terrains d’accueil des gens du voyage, en matière de projet urbain partenarial ou s’agissant de certaines installations classées. Il entrera en vigueur le 1er juillet prochain.

    On notera ici que le décret vient utilement mettre un terme à la pratique de certains services instructeurs consistant à demander, à l’occasion d’une procédure d’autorisation d’urbanisme, d’autres pièces que celles mentionnées par le Code de l’urbanisme. 

    Désormais, les articles R.431-4 (dossier de demande de permis de construire), R.431-35 et R.431-36 (déclaration préalable), R.441-8-2 (permis d’aménager), R.441-10-1 (déclaration préalable portant sur un projet d'aménagement) et R.451-7 (permis de démolir) du Code de l’urbanisme prévoient expressément qu’« aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l'autorité compétente ». 

    Inversement, un nouvel article R.431-34-1 précise qu’en cas de « construction de logements collectifs, le dossier joint à la demande de permis de construire comprend, si le maire en a fait la demande, le plan intérieur de l'immeuble ». 

    Signalons enfin que, en application de la loi ALUR, le préfet devient compétent pour autoriser les constructions de logements dans les secteurs ayant fait l’objet d’un constat de carence en matière de logements sociaux (R.422-2). 

    Source : Décret n° 2015-482 du 27 avril 2015 portant diverses mesures d'application de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové et relatif à certaines actualisations et corrections à apporter en matière d'application du droit des sols


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  • Empiétement sur propriété voisine

    Des propriétaires se plaignaient que la carrière de calcaire voisine exploite leur sous-sol sans autorisation. Ils l’ont assigné en suppression de l'ouvrage alors que l’exploitant évoquait un simple trouble de voisinage.

    Condamnée, la société se pourvoit en cassation aux motifs que l'extraction ne serait pas constitutive d'un empiètement dans la mesure où celui-ci se définit comme l'aliénation de la propriété d'autrui et emporte, par l'auteur de l'empiètement, incorporation de la partie empiétée. Or, la société exploitant la carrière n’avait pas de volonté d’appropriation de l’espace laissé vacant par l’extraction.

    L’article 552 du Code civil dispose que « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ». 

    Selon ce principe, il s’agissait bien d’un empiètement par une appropriation du sous-sol. La question était de savoir s’il s’agissait d’un  trouble de voisinage comme le prétendait la société exploitante et donc d’une action personnelle se prescrivant par 10 ans ou d’une action immobilière se prescrivant par 30 ans. 

    La jurisprudence de la Cour de cassation est claire sur la nature de l’action de la victime d’un empiètement : tout empiètement, même minime, doit pouvoir faire l'objet d'une action en remise en état, il s’agit donc d’une action immobilière non soumise à la prescription décennale. 

    Source : Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 11 février 2015, n° 13-26.023


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