ACTUALITÉS : CONTRUCTION/URBANISME

  • Ouverture dans un mur non mitoyen

    Le Code civil fixe des règles en matière de création d’ouverture sur un mur non mitoyen joignant le fonds du voisin. 

    Le propriétaire de ce mur peut y pratiquer des jours de tolérance ou de souffrance. Il s’agit d’ouvertures grillagées et fermées par un verre fixe (verre dormant) qui laisse seulement passer la lumière (art. 676 du Code civil).

    De plus, ces ouvertures doivent être établies à 2,60 m au-dessus du sol de la pièce en rez-de-chaussée et à 1,90 m au-dessus du sol pour les étages supérieurs (art. 677 du Code civil).

    Dans la pratique, les juges du fond apprécient souverainement les cas litigieux. L’espèce en est un exemple.

    Le propriétaire du mur a pratiqué 3 ouvertures : 

    - La 1ère à 1,22 m du sol, elle ne s’ouvre pas et est composée de pavés de verre bullés scellés dans le mur ; 

    - La 2ème à 0,83 m du sol, elle ne s’ouvre pas et consiste en 6 plaques de verre montées sur un châssis en fer ;

    - La 3ème à 1,54 m du sol est obstruée par une porte cloutée au cadre de la fenêtre et du polystyrène.

    Le propriétaire de la maison voisine assigne ses voisins en suppression de ces ouvertures.

    La Cour d’appel n’a donné satisfaction au plaignant que pour la 2ème ouverture considérant que la 1ère offrait des garanties de discrétion suffisante et que la 3ème étant obstruée, elle ne laissait pas passer la lumière.

    La Cour de cassation valide la position de la Cour d’appel pour les 2 premières portes mais infirme pour la 3ème porte.  Les juges n’ont pas recherché si cette installation (porte cloutée + polystyrène) était adaptée à assurer un colmatage pérenne de l’ouverture, si tel n’était pas le cas, les prescriptions du Code civil ne seraient pas respectées.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 7 mai 2014, n° 12-29.901


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  • Travaux de ravalement

    Dans l’objectif de simplification de certaines démarches en matière d’urbanisme, le décret du 27 février 2014 relatif à certaines corrections à apporter au régime des autorisations d’urbanisme prévoit notamment une mesure concernant les travaux de ravalement.

    Le texte prévoit que les travaux de ravalement jusqu’alors soumis à déclaration préalable sont dispensés de toute formalité (article R 421-2 m du Code de l’urbanisme). Cette mesure est applicable depuis le 1er avril.

    Ce principe de dispense est cependant limité, la déclaration préalable est obligatoire lorsque le bien est situé : 

    - dans un secteur sauvegardé, dans le champ de visibilité d'un monument historique défini à l'article L. 621-30 du Code du patrimoine, dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ou dans une aire de mise en valeur de l'architecture et du patrimoine ;

    - dans un site inscrit ou dans un site classé ou en instance de classement (art. L. 341-1, L. 341-2 et L. 341-7 du Code de l'environnement) ;

    - dans une réserve naturelle ou à l'intérieur du cœur d’un parc national (art. L. 331-2 du même code) ;

    - sur un immeuble protégé (art. L. 123-1-5 7° du Code de l’urbanisme) ;

    - dans une commune ou périmètre d'une commune où le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme a décidé de soumettre, par délibération motivée, les travaux de ravalement à autorisation.

    Source : Décret n° 2014-253 du 27 février 2014 


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  • Ouvertures en limite de propriété

    Pratiquer des ouvertures dans un mur situé en limite de propriété est soumis, au-delà des règles d’urbanisme, à des dispositions du Code civil s’agissant des règles de hauteur notamment.

    L’article 677 du Code civil précise : «Ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu'à vingt-six décimètres (huit pieds) au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu'on veut éclairer, si c'est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres (six pieds) au-dessus du plancher pour les étages supérieurs».

    Si cet article n’a pas été modifié depuis 1804, la Cour de cassation doit cependant en rappeler le principe : même si comme en l’espèce, l’ouverture pratiquée en rez-de-chaussée d’une copropriété avait une vue sur le fonds voisin obstruée par des gravats, la hauteur minimale de la fenêtre doit être respectée : 2,60 mètre du sol.

    Note : l’article 676 du même code précise que ces ouvertures doivent être « à fer maillé et verre dormant », c’est-à-dire un verre fixe et translucide laissant passer la lumière mais pas la vue. Ces ouvertures sont communément appelées « jours de souffrance ».

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 10 décembre 2013, n°12-29839


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  • Ravalement de façade et désordres esthétiques

    Après des travaux de ravalement de façade de bâtiments constituant une copropriété, des désordres esthétiques sont apparus sur les murs. Le désordre provenant, après expertise, d'une réaction chimique entre des produits utilisés par rapport au support, ce qui a provoqué des traces de coulures.

    Qui est responsable et sur quel fondement ? 

    Responsabilité décennale ? La garantie décennale ne peut jouer que si le désordre compromet la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à sa destination (article 1792 du Code civil). D’après une jurisprudence constante, des désordres esthétiques ne peuvent engager la garantie décennale de l’entrepreneur que s’ils affectent un immeuble de grand standing, le rendant ainsi impropre à sa destination. Or en l’espèce, le caractère de grand standing des bâtiments n’était pas démontré, la responsabilité décennale de l’entreprise ne pouvait donc pas être engagée.

    Responsabilité contractuelle ?  L’expertise ayant démontrée que les désordres avaient 2 origines, à la fois l’inadaptation du produit au support et une anormale perméabilité du produit par rapport à ses caractéristiques attendues, la responsabilité est partagée entre la société de peinture qui avait, en sa qualité d'entrepreneur, manqué à son devoir de conseil à l'égard du maître de l'ouvrage (le syndicat des copropriétaires) en ne l'alertant pas sur la nécessité de remédier aux coulures avant de procéder à la pose de l'enduit, et le fabriquant de peinture qui a manqué à son obligation de renseignement en omettant d'attirer l'attention de la société de peinture sur la grande perméabilité de l'enduit.

    Source : Cour de Cassation, 3ème chambre civile, 14 janvier 2014, n° 11-25074


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  • Rebâtir en zone naturelle

    Le plan local d’urbanisme délimite des zones au sein desquelles les règles de construction diffèrent.

    L’appréciation des règles d’urbanisme peut s’avérer difficile dans des zones où une ancienne construction est présente, alors que le PLU y a modifié les règles de construction. Le ministère de l’Écologie, du développement durable et de l’énergie a été interrogé sur la question des constructions dégradées ou en ruine en zone naturelle.

    Est-il possible de les réhabiliter pour leur rendre leur affectation initiale d’habitation ?

    Pour répondre à la question, le ministère distingue selon l’état de dégradation du bâti : « Une construction ancienne, située en zone naturelle d'un document d'urbanisme n'autorisant que les travaux sur construction existante, sans changement de destination, pourra faire l'objet d'une réhabilitation dès lors que cette construction n'est pas considérée comme une ruine. » 

    S’agissant du critère de destination de la construction, la jurisprudence admet au-delà de la destination initiale de la construction, les changements intervenus ultérieurement. Même si le bien est resté inhabité pendant une longue période, cela ne le prive pas de sa destination qui ressort de ses caractéristiques.

    Ce n’est cependant pas le cas d'une ruine, dont la reconstruction s'apparente à une nouvelle construction. 

    Il n’existe pas de définition légale de la ruine, la jurisprudence en a défini des contours au fil des décisions : 

    - une maison ayant été construite au 19ème  siècle pour servir d'habitation, ayant perdu ses menuiseries extérieures et le plancher de son premier étage mais ayant conservé la totalité de son gros œuvre, sa toiture et ses murs extérieurs n’est pas une ruine ; 

    - une construction qui ne comporte qu'un seul mur et des fondations est une ruine ;  

    - dès lors qu'un cinquième des murs du bâtiment sur lequel porte le projet et la moitié de sa toiture sont détruits, le bâtiment litigieux présente le caractère d'une ruine et ne peut dès lors être regardé comme une construction existante.

    Pour résumer, en zone naturelle, la réhabilitation d’une construction dégradée est possible alors que la reconstruction d’une ruine sera interdite si le PLU n’autorise les travaux que sur les constructions existantes.

    Source : Réponse du ministère de l’Écologie, du développement durable et de l’énergie, publiée au Journal officiel le 17 décembre 2013,
    n° 37112


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  • Autorisation de construction d’une piscine

    L’installation d’une piscine à son domicile s’est largement démocratisée avec la multiplication des types de bassins et leur coût accessible. Piscine creusée, piscine semi-enterrée, piscine hors-sol, piscine couverte... On croit à tort qu’une piscine hors-sol est systématiquement dispensée d’une quelconque autorisation d’urbanisme. 

    Le ministère de l’Egalité des territoires et du Logement a rappelé les dispositions très claires du Code de l’urbanisme qui fixe les règles en fonction d’un seul critère : la superficie du bassin. 

    Il ne fait pas de distinction entre les piscines dotées de fondations et celles hors sol, toutes deux sont considérées comme des constructions puisqu'elles utilisent le sol.

    Superficie du bassin :

    - Inférieure ou égale à 10 m² : dispense de formalité (art. R.421-2 du code de l'urbanisme) ;

    - Supérieure à 10 m² et inférieur ou égal à 100 m² : déclaration préalable (art. R.421-9 du code de l'urbanisme) ;

    - Supérieure à 100 m² : permis de construire (art. R. 421-1 du code de l'urbanisme).

    2 précisions pour établir la superficie : 

    - Le bassin et la margelle (partie maçonnée entourant le bassin) constituent un ensemble indissociable (CE n° 272188 - 08/02/2006) ; 

    - Les autres parties maçonnées (plage) entourant le bassin ne sont pas prises en considération pour l'application des règles de soumission des piscines à formalité au titre du Code de l'urbanisme. 

    Source : Réponse ministérielle, 26 septembre 2013, n° 06589, Journal Officiel du Sénat


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  • Du provisoire dans le traitement des recours d’urbanisme

    Un décret du 1er octobre vient compléter l’ordonnance du 18 juillet sur les recours abusifs (cf. Newsletter septembre 2013). Pour compléter la lutte contre les recours abusifs, ce décret permet de réduire le traitement des recours à l’encontre des constructions de logements.

    Une procédure raccourcie

    - Le décret donne compétence aux tribunaux administratifs pour connaître, en premier et dernier ressort, des recours contre  les permis de construire ou de démolir un bâtiment à usage principal d’habitation et contre les permis d’aménager un lotissement. Cela signifie que les jugements rendus ne pourront pas faire l’objet d’un appel, mais seulement et directement d’un pourvoi devant le Conseil d’Etat. 

    - Le décret permet au juge de fixer une date limite au-delà de laquelle de nouveaux moyens ne pourront plus être soulevés par le requérant.

    Limites du dispositif 

    - Seuls sont concernés les bâtiments ou lotissements implantés dans des communes marquées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements (art. 232 du Code général des impôts).

    - Il s’applique aux recours introduits entre le 1er décembre 2013 et le 1er décembre 2018. Il est applicable pendant une période de cinq ans. 

    Source : décret n° 2013-879 du 1er octobre 2013 relatif au contentieux de l'urbanisme, JO du 2 octobre

     


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  • Ordonnances pour accélérer les projets de construction

    Lors du Conseil des ministres du 2 octobre dernier, 3 ordonnances ont été adoptées pour densifier, sécuriser et accélérer la construction de logements. 

    1. Faciliter la densification 

    Dans les zones tendues, l’autorité chargée de délivrer le permis de construire pourra déroger, au cas par cas, aux règles du plan local d’urbanisme (PLU) relatives au volume, au gabarit et à la densité des constructions dans 3 cas :

    - Transformation d’immeubles de bureaux inutilisés en logements ;
    - Allègement de l’obligation de créer des aires de stationnement pour les logements dès lors que le projet est situé à proximité des transports collectifs ;
    - Surélévation d’un immeuble sur quelques étages (dents creuses, alignement au faîtage).

    Source : Ordonnance n° 2013-889 du 3 octobre 2013 relative au développement de la construction de logement & Décret n° 2013-891 du 3 octobre 2013 visant à favoriser la construction de logements

    2. Vente en l’état futur d’achèvement 

    La garantie intrinsèque (garantie financière d’achèvement du promoteur) sera supprimée au 1er janvier 2015. Cela va octroyer plus de sécurité pour les acquéreurs en VEFA en cas de défaillance du promoteur car la garantie d’achèvement sera uniquement prise en charge par un tiers. C’est une garantie extrinsèque qui sera exigée, souvent un assureur,  et qui prendra la relève du promoteur défaillant en apportant les fonds nécessaires à l’achèvement des travaux. Les promoteurs ont donc jusqu’au 1er janvier 2015 pour se garantir auprès d’assureurs ou de banques.

    Source : Ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013 relative à la garantie financière en cas de vente en l'état futur d'achèvement

    3. Procédure intégrée pour le logement

    Elle est créée dans le but de raccourcir les délais de construction pour les projets de construction ou d’aménagement comprenant principalement des logements dans un projet d’intérêt général avec l’objectif de diviser par 2 les délais nécessaires à la construction de logements. 

    Source : Ordonnance n° 2013-888 du 3 octobre 2013 relative à la procédure intégrée pour le logement


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  • Réglement de lotissement et hauteur de plantation

    En matière de mitoyenneté, la hauteur des plantations est un sujet récurent et source de nombreux litiges qui nécessitent de s’appuyer sur des règles claires et précises pour mettre fin au conflit.

    La situation est suffisamment rare pour être relevée, le Code civil contient des règles qui n’ont pas subi de modification depuis 1804, date de sa création. 

    Ces prescriptions légales ne sont pas d’ordre public, les réglementations spécifiques peuvent y déroger (exemple : règlement de lotissement, règlementation municipale, départementale).

    En l’espèce, au sein d’un lotissement, le conflit entre deux voisins portait sur la hauteur d’une haie plantée à proximité de la ligne séparative de propriété.

    Le règlement de lotissement contenait des dispositions sur la hauteur des plantations et avait donc, à priori, vocation à être appliqué et respecté. Il fallait également tenir compte de l’autorisation qui avait été accordée d’y déroger par les services de la mairie. L’affaire a été portée devant la Cour de cassation après que la Cour d’appel ait relevé que ledit règlement était imprécis. La Haute Cour confirme cette position.

    En conséquence le Code civil s’applique et notamment son l’article 671 fixant les hauteurs maximales de plantation « Il n'est permis d'avoir des arbres, arbrisseaux et arbustes près de la limite de la propriété voisine qu'à la distance prescrite par les règlements particuliers actuellement existants, ou par des usages constants et reconnus et, à défaut de règlements et usages, qu'à la distance de deux mètres de la ligne séparative des deux héritages pour les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres, et à la distance d'un demi-mètre pour les autres plantations... ».

    En l’espèce, la plantation a été mesurée à 1,70 à 1,80 mètre de hauteur et à 60 cm de distance de la limite séparative. La loi est donc respectée et la demanderesse est même condamnée à des dommages et intérêts pour procédure abusive (elle n’ignorait pas l’autorisation municipale accordée pour déroger au règlement du lotissement sur lequel elle fondait sa demande).

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 2 juillet 2013, n° 12-17808


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  • Contrat de construction de maison individuelle

    Les retards de paiement du client ne peuvent pas justifier le retard de livraison dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Seules les intempéries et les événements graves imprévus, qualifiés juridiquement de « force majeure » ou de « cas fortuits », peuvent justifier que l'entrepreneur termine son chantier avec retard.

    En l'espèce, le client répondait aux appels de fonds successifs avec un à deux mois de retard. Le constructeur lui avait envoyé des mises en demeure avant de stopper le chantier en attendant les paiements, faisant ainsi jouer une clause du contrat de construction. 

    La Cour de cassation rejette toute clause au contrat de construction déchargeant le constructeur, en cas de retard de paiement du client, de son obligation d’exécuter les travaux dans les délais prévus. Une telle clause n’a aucune valeur, elle doit être considérée comme non écrite. De plus, pour les juges, le client peut exiger le versement de pénalités.

    Note : les jours d'intempéries sont précisément comptés grâce aux relevés météorologiques ou aux relevés de la Caisse des congés intempéries qui prend en charge les salaires lorsque la météo rend le travail impossible ou dangereux.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 10 juillet 2013, n°12-20515


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