ACTUALITÉS : CONTRUCTION/URBANISME

  • Permis de construire et prescription

    Selon l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme dans sa rédaction antérieure à la loi du 13 juillet 2006 applicable au litige, lorsqu’une construction a été édifiée conformément à un permis de construire ensuite annulé ou périmé, l’action des tiers en responsabilité civile fondée sur une violation des règles d’urbanisme se prescrit par cinq ans après l’achèvement des travaux. 

    Les faits 

    Les propriétaires d’un lot d’un immeuble en copropriété, ont été autorisés par une assemblée générale du 12 mars 1995 à effectuer des travaux. 

    Une assemblée générale du 31 janvier 1998 a refusé d’autoriser les travaux effectivement réalisés. 

    Les propriétaires qui se prévalaient d’un permis de construire modificatif, ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en annulation des décisions prises lors de cette dernière AG.

    Un jugement du 9 juin 1999 leur a dit opposable le règlement de copropriété modifié en 1995 et a ordonné une expertise afin de dire si les travaux réalisés étaient conformes aux résolutions adoptées lors de l’AG du 12 mars 1995.

    Le 30 janvier 2008, le syndicat a assigné ces copropriétaires aux fins de les voir condamner à remettre leur lot en son état initial, en démolissant notamment certaines constructions empiétant sur les parties communes.

    Solution

    L’application des dispositions du Code de l’urbanisme précité suppose que la construction litigieuse ait été édifiée conformément à un permis de construire. Ce point pose problème en l’espèce car les travaux étaient achevés avant même que le permis modificatif n’ait été délivré et avaient débuté à une date où le permis initial était périmé, il en résultait qu’aucun permis n’était en vigueur à la date d’accomplissement des travaux. Cependant, la Cour d’appel avait constaté que la construction litigieuse avait été édifiée conformément au permis de construire modificatif du 6 mai 1998 ensuite annulé.

    En conséquence, l’action introduite en 2008, intervenant plus de 5 ans après l’achèvement des travaux, était irrecevable puisque prescrite.

    Note : ce délai de prescription a été ramené à 2 ans par la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 19 juin 2013, n° 12-11791 12-12154


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  • La 1ère ordonnance du plan d’investissement pour le logement

    L’ordonnance sur les recours abusifs, prévue par la loi d’habilitation n° 2013-569 du 1er  juillet 2013, a été adoptée le 17 juillet en Conseil des ministres. Ce texte limite la possibilité de déposer un recours contre un permis de construire.

    « L’intégralité de ses dispositions sera alors applicable aux procédures en cours » a annoncé la ministre du Logement. 

    Objectif : réduire les délais de traitement des contentieux et lutter contre les recours abusifs.

    - Les recours malveillants bloquent des projets de construction de logements. Pour éviter cela, l’ordonnance encadre l’intérêt à agir du requérant dans le temps et dans l’espace. 

    Ainsi, un recours ne sera recevable qu’à partir de la date d’affichage du permis de construire en mairie et que « si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation ».

    En complément, le texte permet au juge de condamner le requérant de mauvaise foi à verser des dommages et intérêts au bénéficiaire d’un permis de construire, s’il estime que celui-ci a subi un préjudice excessif. 

    - L’ordonnance vise aussi à réduire les délais de traitement des contentieux d’urbanisme.

    Ainsi, le requérant (pétitionnaire)  pourra désormais régulariser son permis de construire en cours d’instance. Il pourra ainsi apporter les modifications nécessaires pour assurer la légalité de l’autorisation d’urbanisme, sans reprendre la procédure dans son ensemble. Cette mesure d'ordre réglementaire doit être mise en œuvre par un décret, annoncé pour septembre, par la ministre du Logement.

    Note : cette ordonnance est la première d’une série de huit, figurant dans la loi précitée destinée à relancer le secteur de la construction et du logement.

    Source : Ordonnance n°2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l’urbanisme, JO du 19 juillet 2013


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  • Servitude non aedificandi

    Les faits

    - La bénéficiaire d’une donation portant sur un terrain à bâtir y entreprend la construction d’une maison. Elle se voit opposer par le propriétaire du fonds voisin l'existence d'une servitude non aedificandi instituée sur ce terrain. 

    - Elle invoque que cette servitude grevée d’une interdiction de construire lui est inopposable puisqu’elle ne figure pas sur son titre de propriété. 

    - Elle est cependant condamnée à procéder à l’enlèvement de la construction. 

    - Après l’exécution de la condamnation, elle recherche la responsabilité du notaire rédacteur de l'acte de donation pour manquement à son devoir d'efficacité en omettant de mentionner la servitude non aedificandi.

    La servitude n’était mentionnée dans aucun des actes de mutation précédents. L’acte la concernant, passé par l'un des prédécesseurs du notaire, figurait au rang des minutes de son étude et il avait été déposé au bureau des hypothèques.

    Le notaire est tenu, en sa qualité d'officier public, d'assurer l'efficacité de son acte. Pour entraîner sa responsabilité professionnelle, il faut donc prouver que l’inefficacité de l’acte est la conséquence d'une défaillance de celui-ci dans les investigations et contrôles que le devoir d'efficacité lui impose nécessairement.

    Or en l’espèce, la dite servitude n'apparaissait dans aucun des titres que la notaire était tenue d'examiner pour vérifier l'origine de la propriété du donateur même si sa découverte était possible. 

    Elle n’est donc pas responsable du préjudice éprouvé par le donataire d'un terrain grevé d'une servitude non ædificandi qui ne figure pas dans son acte.

    Source : Cour de cassation, 1ère Chambre civile, 6 février 2013, n°11-27.842


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  • Travaux non réalisés peuvent constituer un trouble de voisinage

    Ne rien faire lorsqu’une action est nécessaire dans l’intérêt d’un voisin peut constituer un trouble anormal de voisinage. C’est ce qu’a retenu la Cour de cassation, à l’encontre d’un propriétaire qui refusait de faire chez lui des travaux de nature à éviter un glissement de terrain chez son voisin.

    Sur des terrains en pente, un glissement de terrain provoqué par des pluies avait fissuré une maison. Pour éviter tout risque nouveau, des experts avaient estimé indispensable que le terrain de la voisine, situé en aval et comportant une carrière, soit consolidé. Or cette voisine refusait de faire quoi que ce soit. Elle arguait que c’était à celui que se trouve en amont de veiller à ce que son terrain ne glisse pas vers l’aval. La propriétaire du terrain amont l’a donc assignée en réparation sur le fondement du trouble anormal de voisinage.

    La Cour de cassation lui donne raison : « la réalisation sur le terrain de Mme Y... du mur de soutènement pour stabiliser la carrière à ciel ouvert était la première étape des travaux à réaliser avant que Mme X... n'entreprenne les travaux sur sa propre propriété et que la maison de celle-ci s'effondrerait, en cas de fortes précipitations, si les travaux de confortement n'étaient pas réalisés sur le terrain voisin, la Cour d'appel a pu en déduire qu'en ne procédant pas aux dits travaux, Mme Y..., dont l'attitude était à l'origine de la persistance du risque d'effondrement de la maison de Mme X... en cas de fortes pluies, causait à celle-ci un trouble anormal de voisinage. »

    La propriétaire aval a bien tenté de plaider que l’obligation de faire des travaux chez elle, au bénéfice d’une autre, la rendait elle-même victime d’un trouble anormal de voisinage, mais vainement…

    Source : Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 24 avril 2013, n° 10-28344


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  • Responsabilité du constructeur à l'expiration de la garantie décennale

    La Cour de cassation souligne que la responsabilité contractuelle du constructeur peut être engagée malgré l’expiration du délai décennal, lorsque ce constructeur s’est rendu coupable d’un dol. 

    En l’espèce, les acquéreurs d’une maison ont appelé en garantie le constructeur plus de dix ans après sa réception sans réserves aux motifs qu'une expertise avait révélé une insuffisance des fondations réalisées par un sous-traitant. 

    Pour caractériser le dol, la Cour s’appuie sur la connaissance par le constructeur de l'insuffisance notoire des fondations à un moment où il était encore possible d'y remédier. Les fondations étaient à l'évidence non conformes aux documents contractuels quant à leurs dimensions mais également aux règles de l'art puisqu'elles n'avaient pas la profondeur nécessaire et qu'il existait également une différence, par rapport aux plans, des niveaux des planchers. Ces non-conformités avaient forcément été détectées par le constructeur par comparaison entre le contrat et les matériaux utilisés. Cela caractérise une dissimulation constitutive d'une faute dolosive même s’il avait fait appel à un sous-traitant pour la réalisation des travaux.

    De plus, l’action était fondée sur la faute dolosive du constructeur qui est de nature contractuelle. Il s’agissait donc d'une action attachée à l'immeuble et donc transmissible au sous-acquéreur, qui était recevable à se prévaloir de cette faute pour rechercher la responsabilité du constructeur après l'expiration de la garantie légale.

    Source : Cour de cassation, 3ème  Chambre civile, 27 mars 2013, n° 12-13.840 


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  • Plan de relance pour le bâtiment

    Un plan de relance du bâtiment a été annoncé le 21 mars dernier par le Président de la République. Ce plan contient 20 mesures en faveur du logement. En voici quelques-unes :

    Sécuriser les opérations en vente en l’état futur d’achèvement
    La garantie d’achèvement, accordée par le promoteur, ne protège pas suffisamment les acquéreurs. En cas de défaillance financière du promoteur, les accédants à la propriété se retrouvent propriétaires d’un chantier inachevé, pour lequel ils ont souvent versé plus de fonds que le niveau de réalisation du projet. Cette garantie intrinsèque va être supprimée. Elle sera remplacée par l’obligation pour le promoteur, pour toutes les opérations de VEFA dans le domaine de l’habitat, de fournir une garantie financière, qui devra, en cas de défaillance du vendeur, apporter les fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

    Création d’un contrat de « vente en l’état futur de parachèvement »
    La création de ce contrat a pour but de permettre la vente sur plan d’appartements « prêts à aménager » situés au sein d’immeubles neufs.
    Les acquéreurs disposeront de logements clos, couverts avec l’arrivée de tous les fluides. Ils auront la possibilité de concevoir et de réaliser l’aménagement intérieur de leur logement : pose des cloisons, revêtement de sol et des murs, installation de la salle de bains, de la cuisine, etc.

    Réduire les normes pour limiter les coûts de construction
    - Instaurer un moratoire des normes de construction
    - Instaurer un moratoire de 2 ans sur l’instauration de nouvelles normes techniques va permettre de donner aux acteurs la stabilité juridique dont ils ont besoin pour construire plus  vite.
    Seront considérés comme dérogatoires à ce moratoire les décisions visant à simplifier les normes existantes et la transposition de directives européennes.

    Réviser les normes existantes

    S’agissant du « stock » de normes existantes, une évaluation globale des normes de construction est en cours. Il ne s’agira pas de déréglementer mais de se passer des normes présentant le rapport coût / efficacité le moins probant.
    Il s’agira également de réformer certaines réglementations aujourd’hui rédigées avec des objectifs de moyens et non avec des objectifs de résultats, ce qui limite les possibilités de créativité et d’innovation des acteurs du bâtiment.

    Mise en place de guichets uniques
    Afin d’orienter les propriétaires souhaitant réaliser des rénovations énergétiques, le gouvernement va mettre en place, d’ici à l’été 2013, un service téléphonique unique au niveau national. En fonction de la situation de l’appelant, celui-ci sera orienté vers le guichet unique de son territoire.

    Ce guichet unique regroupera les propositions de l’ensemble des acteurs institutionnels de la rénovation énergétique, les informations relatives aux solutions de financements mobilisables, aux solutions techniques, aux professionnels capables de réaliser les travaux. Ce système bénéficiera d’un site internet dédié.

    Il sera complété par des ambassadeurs chargés de détecter les ménages précaires les plus isolés pour leur permettre d’avoir plus facilement accès aux aides et aux programmes de rénovation existants.

    Financer la rénovation énergétique des logements privés
    Pour cela, une prime de 1 350 € aux ménages des classes modestes et moyennes va être mise en place en plus du crédit d’impôts développement durable (CIDD) et de l’éco-PTZ, qui sont les outils existants à optimiser.
    De plus, les taux d’intervention de Anah et de son programme Habiter mieux évoluent à la hausse pour lutter contre la précarité énergétique : prise en compte des propriétaires occupants avec des ressources majorées (26 000 € pour un couple en province), des propriétaires bailleurs et des copropriétés dégradées.

    Une subvention complémentaire de 3 000 € sera apportée aux ménages les plus modestes à la place de la subvention complémentaire initiale de 1 600 € (prime FART), et celle-ci sera majorée par les collectivités qui sont engagées dans la rénovation énergétique, soit plus de la moitié des territoires. Les aides complémentaires des associations pourront aboutir à un reste à charge nul pour les ménages les plus modestes.

    Le financement initial des aides dédiées aux ménages les plus modestes est pérennisé.

    Source : Plan d’investissement pour le logement - Les 20 mesures
    http://www.territoires.gouv.fr/IMG/pdf/130321_DP_version_integrale_20_mesures.pdf


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  • L’éclairage nocturne des bâtiments non résidentiels

    A compter du 1er juillet 2013, les installations d’éclairage des bâtiments non résidentiels (bureaux, commerces, façades et vitrines par exemple), recouvrant à la fois l’éclairage intérieur émis vers l’extérieur de ces bâtiments et l’éclairage des façades des bâtiments, seront règlementées afin de limiter les nuisances lumineuses et les consommations d’énergie.

    Les principales règles :

    - Les éclairages intérieurs de locaux à usage professionnel sont éteints une heure après la fin
      de l’occupation de ces locaux.
    - Les illuminations des façades des bâtiments sont éteintes au plus tard à 1 heure.
    - Les éclairages des vitrines de magasins de commerce ou d’exposition sont éteints au plus
      tard à 1 heure ou une heure après la fin de l’occupation de ces locaux si celle-ci intervient
      plus tardivement.
    - Les éclairages des vitrines de magasins de commerce ou d’exposition peuvent être allumés
      à partir de 7 heures ou une heure avant le début de l’activité si celle-ci s’exerce plus tôt.
    - Les illuminations des façades des bâtiments ne peuvent être allumées avant le coucher du
      soleil.

    Les préfets peuvent accorder des dérogations la veille des jours fériés chômés, durant les illuminations de Noël, lors d’événements exceptionnels à caractère local définis dans les zones touristiques d’affluence exceptionnelle ou d’animation culturelle permanente.

    Source : Arrêté du 25 janvier 2013 relatif à l’éclairage nocturne des bâtiments non résidentiels afin de limiter les nuisances lumineuses et les consommations d’énergie.

    Les enseignes lumineuses sont également réglementées,  le décret n° 2012-118 du
    30 janvier 2012 relatif à la publicité extérieure, aux enseignes et aux préenseignes a apporté des modifications :

    - Les enseignes doivent être éteintes entre 1 heure et 6 heures du matin, quelle que soit la
      taille de l'agglomération.

    - Par dérogation, les commerces en activité entre minuit et 7 heures du matin peuvent
      allumer leur enseigne une heure avant l'ouverture et la laisser ainsi jusqu'à une heure après
      la fermeture.

    Des dérogations liées à des évènements spécifiques peuvent être accordées par arrêté préfectoral.

    Source : article R581-59 du Code de l'environnement


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  • Maître d'ouvrage et maître d'oeuvre

    Donner mandat à un maître d’œuvre (architecte par exemple) en matière de construction signifie lui confier la gestion du chantier, ce qui le rend responsable d’un éventuel retard sauf suspension légitime du chantier (intempéries par exemple). En cas de dépassement de la date prévue de livraison, le maître de l’ouvrage serait fondé à lui demander le versement de pénalités de retard.

    Lorsque le maître de l’ouvrage mandate un maître d’œuvre  pour s’occuper de son chantier, il n’a pas à s’immiscer dans la gestion des travaux (commande de matériel, attribution de travaux à des entreprises non prévues, ...), sous peine de se voir refuser l’indemnisation de son préjudice si le retard est dû à sa propre action.

    En conséquence, le maître de l’ouvrage qui s’immisce dans le chantier doit assumer une partie du retard d’exécution. Telle est la position très claire de la Cour de cassation.
    En l’espèce, la Cour a retenu qu’une partie du retard était due à l’intervention du maître de l’ouvrage, elle valide donc la minoration du montant des indemnités octroyées pour retard dans la livraison du chantier.

    Source : Cour de cassation, 3ème  Chambre civile, 15 janvier 2013, n° 11-24.345

     

      

     


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  • Travaux au Stadium de Toulouse

    Créé en 1937 sur l'île du Ramier à Toulouse, le Stadium va prendre un coup de jeune dans la perspective du prochain Euro de football en 2016. En effet, la mairie de Toulouse a définitivement validé le projet de rénovation de ce stade lors du conseil municipal du 25 janvier. Pour un budget de 41,5 millions d’euros TTC, ses équipements vont être mis  aux normes. L'Etat maintient sa participation initiale de 6 millions d’euros. Le Conseil régional de Midi-Pyrénées et le Conseil général de la Haute-Garonne contribuent chacun à hauteur de 6,4 millions d'euros, tandis que la participation de la communauté urbaine Toulouse Métropole s'élève à 7,9 millions d’euros et celle de la mairie de Toulouse à 8 millions d’euros.

    Le projet initial prévu autour de 35 000 places a été légèrement revu à la baisse avec 33 150 places.

    Le cabinet d’architectes toulousain Cardete & Huet pilotera ce projet qui prévoit plusieurs évolutions majeures : 

    - Côté purement sportif, sont prévues la démolition et la reconstruction des gradins bas et des locaux attenants, et la refonte totale de la pelouse. 

    - Côté culturel, ces travaux vont permettre de créer un espace scénique sur la pelouse côté est. 

    Les travaux commenceront en juin 2013 pour s’achever en octobre 2015.

    Ce chantier est la première pierre du projet urbain Grand parc Garonne visant à réaménager les berges et îles de la Garonne. Ainsi, le stadium sera plus accessible grâce à la création d'une station de tramway à proximité, d'un deuxième parvis d'entrée, côté Est, et d'une passerelle piétonne entre l'île et le quartier d'Empalot (concours de maîtrise d’œuvre en cours). 

     


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  • Responsabilité du constructeur

    Le professionnel « constructeur » a des obligations qui tiennent à ses compétences, il doit exécuter l’ouvrage dans les règles de l’art notamment afin que celui-ci ne présente aucun danger pour les occupants. Il doit réaliser tous les travaux nécessaires pour y parvenir même si ceux-ci n’étaient pas prévus au départ. Son rôle est justement de les prévoir, les chiffrer et en aviser les maîtres de l’ouvrage.

    En cas de risque de dommage, et en l’espèce du risque d’éboulement du talus du voisin, le professionnel qui n’a pas exécuté les travaux adéquat, consolider le talus, est responsable car ce risque « mettait en péril la solidité du bâtiment et la sécurité des occupants ». Peu importe la cause (vice de construction, vice du sol, défaut de conformité, ...) et que ce talus ne soit pas sur le fonds concerné. Le devoir d’information et de conseil du professionnel était de prévenir les maîtres de l’ouvrage de la nécessité de consolider le talus pour tenir compte des contraintes techniques du sol et ne pas risquer un éboulement de terrain à cause des travaux de construction qui, de plus, aggravent la pente dudit talus.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 12 septembre 2012, n° 11-16.943 


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