ACTUALITÉS : CONTRUCTION/URBANISME

  • VEFA : le retard de livraison imputé à l'acquéreur

    La clause d’un contrat de vente en état futur d’achèvement (VEFA) prévoyait que le délai de livraison serait prolongé en cas d’intempéries et de défaillance d’entreprises intervenant sur le chantier. Une telle clause permet au vendeur, lorsque les conditions en sont remplies, de livrer le bien postérieurement à la date initialement fixée sans que l’acquéreur ne puisse rechercher sa responsabilité pour retard de livraison pour cette raison.

    La Cour d’appel a estimé qu’une telle clause était abusive au sens de l'article L. 132-1 alinéas 1 et 5 du Code de la consommation, le vendeur ne pouvait donc pas se prévaloir de cette stipulation. En l’espèce, le bien a été livré avec 9 mois de retard et de plus,  le nombre de jours lié aux intempéries ou à la défaillance d’une ou plusieurs entreprises à comptabiliser était celui déterminé unilatéralement par le maître d’œuvre.

    Le caractère abusif d'une clause s'apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu'à toutes les autres clauses du contrat conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur.

    Mais la Cour de cassation estime que la clause litigieuse n’est pas abusive dans la mesure où elle « n'avait ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment des acquéreurs non professionnels, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat ».
    Elle en déduit donc que l’acquéreur n’a pas la faculté de solliciter des dommages et intérêts en cas de retard, même considérable, de livraison lorsque ce retard est lié à la survenance de l’une ou de plusieurs des circonstances visées par une clause contractuelle.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 24 octobre 2012, n° 11-17.800


    Voir l'article en entier
  • Construction par l’usufruitier sur un terrain démembré

    Lorsqu’un usufruitier édifie une construction sur un terrain démembré se pose la question de savoir à qui appartient la construction. Si on considère qu’elle appartient au nu-propriétaire, cela peut être considéré comme une donation indirecte, qui doit, par conséquent, être soumise aux règles des droits de mutation.

    Pour éclaircir la question, il faut d’abord s’appuyer sur les articles 551, 552 et 555 du Code civil qui précisent que tout ce qui s'unit et s'incorpore à la chose appartient au propriétaire et que, sauf convention contraire, l'accession opère de plein droit au profit du propriétaire du sol qui acquiert immédiatement la propriété des constructions ; que ces principes s'appliquent que les constructions aient été édifiées par le propriétaire lui-même ou par un tiers. Donc l’immeuble construit par l’usufruitier sur le terrain démembré appartient, si on s’en tient au Code civil, à la fois à l’usufruitier et au nu-propriétaire conformément à leurs droits respectifs d'usage et de jouissance pour le premier et de disposition pour le second. C’est ainsi que la Direction régionale des finances publiques a raisonné pour considérer qu’il s’agissait d’une donation et donc que la valeur des travaux devait être soumise aux droits d’enregistrement.

    Or, la Cour de cassation relève que lorsque l'usufruitier édifie à ses frais des constructions sur un terrain démembré, le nu-propriétaire du sol n'entrera en possession des constructions qu'à l'extinction de l'usufruit, il ne bénéficie d’aucun enrichissement immédiat. Elle en tire donc les conséquences : la réalisation de ces travaux de construction ne constitue pas une donation, l’accession n’ayant pas opéré immédiatement au profit du nu-propriétaire.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 19 septembre 2012 n° 11-15.460


    Voir l'article en entier
  • Rapport sur l’accessibilité des ERP (Entreprises recevant du Public)

    Le rapport sur « les modalités d'application des règles d'accessibilité du cadre bâti » a été rendu public.

    Rédigé conjointement par l'Inspection générale des affaires sociales (Igas), le Conseil général de l'environnement et du développement durable et le Contrôle général économique et financier, il met l’accent sur toutes les difficultés à atteindre l’objectif butoir. Le constat est simple : rendre accessible tous les ERP existants pour 2015 est une mission impossible. 

    Le gouvernement a formellement indiqué que la date butoir ne serait pas repoussée. Dans ce contexte et compte tenu du retard pris pour atteindre l’objectif, il faut trouver des solutions préventives pour éviter le développement du contentieux à compter du 1er janvier 2015 à l’encontre des propriétaires ou gestionnaires privés ou public d’ERP non conformes aux normes d’accessibilité. Ne pas agir c’est aussi prendre le risque d’une multiplication de dérogations qui pourraient être injustifiées, les commissions d’accessibilité chargées de les accorder ne pourront  pas étudier tous les dossiers avec la même minutie. Il est également question, dans le rapport, de l’harmonisation du fonctionnement de ces commissions afin de faire émerger une doctrine nationale explicite pour l’application des règles. 

    Les auteurs du rapport ne voient donc qu’une solution : il faut maintenir la date de 2015 mais en modifiant les exigences de la réglementation, seul scénario permettant, selon le rapport, « de garantir l'avancement réel de l'accessibilité ». La révision du contenu de l’objectif à atteindre est indispensable avec un échéancier « plus réaliste » au regard des possibilités des collectivités et des entreprises. 

    Préconisations : 

    - la possibilité pour les établissements conformes aux règles d'accessibilité en vigueur avant la loi de 2005 d'être reconnues accessibles au moins pour 10 années supplémentaires ; 

    - la définition, avant le 31 décembre 2012, d'objectifs d'accessibilité intermédiaires pour 2015, variables selon le type d'ERP, mais uniformes par type d'ERP ; 

    - l'établissement d'un calendrier exhaustif de réalisation du reste à faire, avant et à partir de 2015, en tenant compte des modifications proposées; ce calendrier, imposé aux opérateurs publics et privés, serait déposé auprès des préfets, avant le 1er  janvier 2014.

    Ces préconisations sont plus particulièrement destinées aux établissements recevant du public existants.

    En réaction à ce rapport, l’Association des paralysés de France (APF) tient à rappeler que le principe d’accessibilité n’est ni divisible, ni négociable « Un bâtiment doit être accessible dans son intégralité, sinon il n’est pas accessible. Tout est important et prioritaire pour les personnes en situation de handicap. La citoyenneté des personnes en situation de handicap n’est pas divisible ! ». Elle s’oppose ainsi à la modification du cadre réglementaire de la loi Handicap de 2005.

    Source : Rapport sur « les modalités d'application des règles d'accessibilité du cadre bâti », Octobre 2011


    Voir l'article en entier
  • Antenne relais et autorisation d’urbanisme

    L’installation d’une antenne relais de téléphonie mobile suppose l’implantation, outre de l’antenne elle-même qui se remarque par sa hauteur, d’un socle et d’un local technique qui constituent l’installation nécessaire à son fonctionnement. 

    Il est donc logique que le Conseil d’Etat considère qu’un permis de construire est nécessaire lorsque l’antenne mesure plus de 12 m et que le local crée une SHOB supérieure à 2m² car ces éléments ne doivent pas être pris séparément mais constituent un ensemble indissociable, la déclaration préalable n’étant valable que si les éléments sont considérés séparément, ce qui est impossible en l’espèce. 

    Pour l’implantation d’une antenne de téléphonie mobile, l’antenne et le local technique sont donc une seule et même construction sur laquelle la demande d’autorisation d’urbanisme doit être basée pour déterminer si un permis de construire est nécessaire. 

    Source : Conseil d’État, 20 juin 2012, n° 344646


    Voir l'article en entier
  • Conditions de la réception de l’ouvrage

    La réception de l’ouvrage est le point de départ des garanties légales : 

    - de parfait achèvement : 1 an, elle couvre tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage : les réalisations non conformes au contrat, les travaux non effectués, les malfaçons) ;

    - biennale : 2 ans et concerne les équipements détachables du bâti (portes, fenêtres, volets, revêtement, canalisation, sanitaires, cloisons, ... ;

    - décennale : 10 ans, elle concerne toutes les malfaçons affectant le bâti.

    La réception des travaux est donc un moment clé. Elle se manifeste par l’établissement d’un procès-verbal dans lequel le maître d’ouvrage peut émettre des réserves. Si en pratique, ce dernier prend possession des lieux sans qu’aucune formalité n’ait été effectuée, il appartiendra au constructeur de prouver qu’il y a eu une réception tacite qui suppose la prise de possession et la manifestation d’une volonté non équivoque d’accepter l’ouvrage. Si le maître d’ouvrage a pris possession de l’ouvrage mais n’a jamais réglé le solde des travaux et a de plus manifesté son refus de les réceptionner en introduisant une procédure de référé-expertise, la réception des travaux n’est pas manifestée et les garanties légales ne peuvent donc être mises en œuvre.

    La seule prise de possession de l’ouvrage n’emporte pas obligatoirement réception, tous les éléments doivent être pris en compte pour établir la volonté du maître de l’ouvrage.

    Source : Cour de cassation, 3ème  chambre civile, 12 septembre 2012, n° 09-71189


    Voir l'article en entier
  • Construction et mitoyenneté

     

    L'entrepreneur qui construit par erreur sur le terrain du voisin doit en assumer les conséquences et par conséquent la démolition et la reconstruction au bon endroit. C’est le risque que prend le maçon qui, contractuellement chargé d'édifier un mur en limite séparative du fonds, ne prend pas la précaution de s'informer sur l'emplacement de la limite de propriété auprès du maître de l’ouvrage.

    Afin de garantir sa bonne foi, il lui est conseillé de conserver la preuve de cette démarche.

    Source : Cour de cassation, civ. 3ème , 11 juillet 2012, n ° 11-15459


    La définition courante du mot « mitoyen » en droit de la construction signifie que la construction est édifiée sur la limite séparative des deux propriétés, au milieu, et qu'elle est commune aux deux. 

    Lorsqu’il est interdit de construire « en mitoyenneté », il est non seulement prohibé de construire sur la limite de propriété ou contre la limite de la propriété, mais également en léger retrait de cette limite. 

    En effet, la Cour de cassation n’applique pas la définition à la lettre et a créé une notion plus large de la mitoyenneté. Elle juge qu'une maison construite à deux centimètres de la limite de propriété est une maison construite « en mitoyenneté », parce qu'elle ne laisse pas un passage suffisant, un « dégagement nécessaire ». La haute cour précise ainsi que l'interdiction de construire « en mitoyenneté » doit donc faire l'objet d'une interprétation raisonnable.

    L’action en garantie dirigée contre le notaire rédacteur de la clause discutée a été rejetée au motif que les défendeurs avaient délibérément violé leur engagement de ne pas construire « en mitoyenneté ». L’arrêt de la Cour d’appel de Paris ordonnant la démolition est donc confirmé.

    Source : Cour de Cassation, civ. 3ème , 4 juillet 2012, n° 11-17832 

     


    Voir l'article en entier
  • Panneau d’affichage du permis de construire et mentions obligatoires

    Le permis de construire doit faire l’objet d’un affichage sur le terrain pendant toute la durée du chantier. Le code de l’urbanisme (article A. 424-15 et s.) précise quelles sont les mentions qui doivent figurer sur le panneau d’affichage : « L’affichage du permis de construire sur le terrain est assuré par les soins du bénéficiaire du permis de construire sur un panneau rectangulaire dont les dimensions sont supérieures à 80 cm. Ce panneau indique le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale dudit bénéficiaire, la date et le numéro du permis, la nature des travaux, et, s’il y a lieu, la superficie du terrain, la superficie du plancher autorisée ainsi que la hauteur de la construction exprimée en mètres par rapport au sol naturel et l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté ». Le Conseil d’Etat a précisé que la mention de la hauteur de la construction était indispensable pour garantie la régularité de l’affichage : « la hauteur du bâtiment est au nombre des mentions substantielles que doit comporter cet affichage … que l’affichage ne peut, en principe, être regardé comme complet et régulier si cette mention fait défaut ou si elle est affectée d’une erreur substantielle, alors qu’aucune autre indication ne permet aux tiers d’estimer cette hauteur ».

    Source : CE, 6 juillet 2012, M.A., n°339883


    Voir l'article en entier
  • Nuisances sonores dans l’habitat : des pistes de réflexion

    L’Académie de médecine, dans un rapport publié le 11 juin, met en évidence les nuisances sonores dans l’habitat.
    Prenant comme exemple l’Office de la tranquillité - Numéro de téléphone : 3101 (gratuit) -  de la ville de Toulouse permettant d’apaiser d’éventuels conflits liés au bruit, l’académie préconise la généralisation « d’offices bruit » dans les villes et une formation et une qualification spécifique des entreprises du bâtiment.
    Si la performance énergétique des bâtiments occupe la première place des priorités lors de rénovation ou de construction, la qualité de l’isolation sonore devrait être un enjeu aussi important. Les nuisances sonores liées au voisinage, dans les immeubles anciens notamment, ne sont pas rares et créent de réels conflits dus à une mauvaise qualité ou à l’absence d’isolation acoustique alors qu’il s’agit souvent de nuisances sonores simplement dues à des bruits usuels de voisinage.
    Elle pose également la question de la création d’un diagnostic de "performance acoustique" de l'habitat avec l'ajout d'une information sur les performances acoustiques de l'habitat lors des transactions immobilières.


    Voir l'article en entier
  • Réseaux et canalisations : un site internet à consulter obligatoireme

    Pour remédier aux incidents qui ont lieu sur les réseaux (électricité, gaz, eau, assainissement et télécommunication), souvent liés à une méconnaissance de leur emplacement exact, le ministère du Développement Durable a lancé le 18 juin une campagne pour informer de la mise en place d’un télé-service sur Internet www.reseaux-et-canalisations.gouv.fr qui recense l’ensemble des réseaux implantés en France. A compter du 1er juillet 2012, la consultation du télé-service devient obligatoire avant de réaliser les travaux.
    Les particuliers envisageant de réaliser des travaux de terrassement, sondage… sont concernés au même titre que les professionnels ou collectivités territoriales.


    Voir l'article en entier
  • Majoration du droit à construire : une proposition de loi pour la supprimer

    A deux reprises, une proposition de loi a été déposée au Sénat, les 29 mai et 13 juin derniers, visant à abroger la loi n° 2012-376 du 20 mars 2012 concernant la majoration des droits à construire de 30 %.
    La majoration du droit à construire envisagée par cette loi aurait un effet négatif en augmentant le prix des terrains à bâtir.
    La reprise des travaux parlementaires ayant eu lieu le  26 juin, il est envisagé que la question soit débattue dès la deuxième semaine de juillet lors de la session extraordinaire.


    Voir l'article en entier

Nos partenaires