ACTUALITÉS : CONTRUCTION/URBANISME

  • L’erreur du constructeur n’est pas toujours indemnisable

    Le raccordement au réseau d'eau potable est un élément de la mission de conception d’un ouvrage conforme à sa destination. Les travaux de raccordement au réseau d’eau potable sont par conséquent nécessaires lors de la construction d’une maison d’habitation.
    En l’espèce le maître d’œuvre, le constructeur, avait omis ce raccordement dans la construction d’une maison pour des particuliers, maîtres de l’ouvrage. Ces derniers se sont tournés vers la justice pour demander réparation et afin que le constructeur crée à ses frais le raccordement manquant.
    La cour de cassation relève que  le maître d’ouvrage ne peut demander au maître d’œuvre de l’indemniser de ce coût. Cette dépense incombant aux propriétaires à l’origine,  le dédommagement d’un coût qu’ils n’ont pas eu à supporter aurait pour conséquence de leur faire gagner de l’argent indûment.
    De plus, les dommages et intérêts ne sont pas systématiques même si le professionnel a, par erreur, oublié d’inclure au devis cet élément, malgré le caractère indispensable à la destination de la construction de ce dernier.
    Source : Cass. civ 3, 22 mai 2012, n° 11-12229


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  • Devoir d’information

    Un installateur de panneaux photovoltaïques a été condamné pour avoir réalisé une simulation juteuse mais erronée concernant le crédit d’impôt auquel sa cliente pouvait prétendre (en réalité, la moitié de ce qui lui était annoncé). Cette information erronée ayant « déterminé le consentement de l’intéressée » et « faute d’avoir recueilli les renseignements indispensables au calcul exact du crédit d’impôt  (la demanderesse était célibataire et non pas mariée et ne pouvait prétendre qu’à un montant plafonné du crédit d’impôt) », la responsabilité du professionnel pouvait être engagée, approuve la Cour de cassation.
    Source : Cass.civ.1ère ch., 8 mars 2012, n° 10-21239


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  • Réforme de la surface de plancher : le correctif est paru

    La réforme de la surface de plancher, entrée en vigueur le 1er mars 2012, a modifié le calcul du seuil au-delà duquel le recours à l'architecte est obligatoire pour une construction non agricole. Ce seuil, exprimé auparavant en surface hors œuvre nette, est évalué à la fois en surface de plancher et en emprise au sol.
    Cette modification a entraîné un accroissement du nombre de projets pour lesquels le recours à l'architecte est obligatoire, alors que la réforme de la surface de plancher avait été conçue comme devant rester neutre à cet égard. Cette mesure visait avant tout à améliorer l’isolation des logements sans pénaliser la surface habitable.
    Cet effet non souhaité de la réforme est corrigé par le décret, en précisant à l'article R.* 431-2 du code de l'urbanisme que l'emprise au sol qui doit être prise en compte dans le calcul du seuil est seule celle de la partie de la construction constitutive de surface de plancher qui n'excèdent pas cent soixante-dix mètres carrés.
    Elle correspond à la projection verticale du volume de la partie de la construction constitutive de surface de plancher : les surfaces aménagées pour le stationnement des véhicules ou les auvents, par exemple, ne sont pas pris en compte.
    L’Ordre des architectes souhaitait que le seuil de recours obligatoire à l'architecte soit fixé à 150m² de surface de plancher, ce qui correspond aux 170m² de SHON et donc que ce dernier décret modificatif ne soit pas pris.
    Source : Décret n° 2012-677 du 7 mai 2012 relatif à une des dispenses de recours à un architecte (JORF n°0108 du 8 mai 2012 page 8189 - texte n° 7)


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  • Garantie Dommages-ouvrage

    Déclaration en cas d’aggravation du sinistre ancien
    La déclaration d’un sinistre à l’assureur pour faire jouer l’assurance construction dommages-ouvrage ne dispense pas le maître d’ouvrage de faire une nouvelle déclaration en cas de désordres liés à l’inefficacité des travaux de reprise. L’assureur n’étant pas libéré de ses obligations lorsque de nouveaux désordres apparaissent à la suite d’une première réparation insuffisante, l’assuré a donc intérêt à agir.
    Source : Cour de cassation, 14 mars 2012, 3ème civ, pourvoi  n° 11-11313

    Plafond contractuel de garantie
    L’assureur « dommage-ouvrage » a l’obligation, lorsque la garantie est mise en jeu, de préfinancer les travaux de réparation efficaces de nature à mettre fin aux désordres. Les contrats d’assurance pouvant prévoir un plafond de garantie, la haute cour précise que l’inefficacité des travaux de réparations des premiers désordres ne justifie pas la suppression du plafond contractuel de garantie.
    Note : la loi n° 2008-735 du 28 juillet 2008 a prohibé tout plafond de garantie (décennale et dommage-ouvrage) pour les ouvrages destinés à l’habitation (sauf si le coût de la construction dépasse 150 millions d’euros).
    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 3 novembre 2011


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  • Rénovation thermique : aide de solidarité écologique (ASE)

    L’ASE est une prime forfaitaire individuelle octroyée en complément d’une subvention de l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Elle est octroyée sous plafonds de ressources (disponibles sur le site de l’Anah).
    Le versement de cette aide complémentaire est subordonné à l’existence, sur le territoire concerné, d'un contrat local d’engagement (CLE) contre la précarité énergétique et sous réserve de conditions : 

    - Les travaux d’économie d’énergie éligibles doivent permettre d’atteindre une amélioration d’au moins 25 % de la performance énergétique sur la base d’une consommation conventionnelle et ce, sans condition sur l’état initial du logement. Dans le cas de travaux réalisés en parties communes de copropriété, le gain énergétique est constaté au moyen d'une évaluation de l'immeuble.

    - Le propriétaire doit être assisté par un opérateur spécialisé. Pour les travaux réalisés en parties communes de copropriété, l'accompagnement est adapté au fait que le propriétaire n'est pas le maître d'ouvrage des travaux.

    - Les propriétaires bénéficiaires doivent souscrire à l'engagement d'occupation à titre de résidence principale pendant six ans prévu par le règlement général de l'Anah.

    Par décret du 2 avril,  relatif au règlement des aides du fonds d'aide à la rénovation thermique des logements privés (FART), le nouveau règlement des aides du FART revalorise le montant de l’aide aux travaux du programme « Habiter Mieux » :
    -    Le montant de l’aide de solidarité écologique (ASE), dans le cadre du programme « Habiter Mieux », passe de 1100 à 1600 euros.
    -    Le montant maximal de l’ASE majorée, en cas d’aide simultanée d’une collectivité dans le cadre d’un contrat local d’engagement contre la précarité énergétique, passe de 1600 à 2100 euros.
    De plus il facilite l'octroi aux copropriétaires occupants de ressources modestes dans le cas de travaux réalisés en parties communes.
    Source : décret n° 2012-447 du 2 avril 2012, JO du 4 avril
    Instruction Anah du 11 avril 2012 relative à l'application du programme « Habiter Mieux » dans le cas de travaux réalisés en parties communes de copropriété (www.anah.fr rubrique Habiter mieux)


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  • Réhabilitation thermique des bâtiments existants

    Pour poursuivre la mise en œuvre de la loi du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement dite Grenelle 2, un décret relatif à l’attestation à établir à l’achèvement des travaux de réhabilitation thermique de bâtiments existants et soumis à autorisation de construire vient de paraître.
    Les maîtres d’ouvrage réalisant des travaux de réhabilitation soumis à autorisation de construire sont tenus de fournir à l’autorité compétente ayant délivré l’autorisation de travaux, à l’achèvement des travaux, un document attestant du respect de la réglementation thermique en vigueur.
    Cette attestation doit être établie, selon les catégories de bâtiments et de travaux, par un contrôleur technique, une personne répondant aux conditions exigées pour réaliser le diagnostic de performance énergétique, un organisme ayant certifié la performance énergétique du bâtiment dans le cadre de la délivrance du label « haute performance énergétique » ou enfin par un architecte.
    Cette obligation s’impose à toutes les autorisations de construire, déclaration préalable et permis de construire) déposés à compter du 1er janvier 2013.
    Cette attestation est établie sur un formulaire conforme à des prescriptions fixées par arrêté du ministre chargé de la construction.
    Elle est jointe à la déclaration d’achèvement des travaux.
    Note : lorsque l’opération soumise à autorisation de construire comporte à la fois des travaux portant sur des parties nouvelles d’un bâtiment existant et des travaux de réhabilitation thermique de ce bâtiment, 2 attestations doivent être remplies, respectivement pour la partie neuve et la partie existante du bâtiment concerné.
    Source : Décret n° 2012-490 du 13 avril 2012, JO du 15 avril


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  • Déploiement du très haut débit en fibre optique

    La loi du 17 décembre 2009 relative à la lutte contre la fracture numérique a introduit l'obligation pour toute personne établissant des lignes de communication à très haut débit en fibre optique d'en permettre l'accès à tout opérateur qui en fait la demande. 

    Le décret du 14 décembre 2011 introduit cette disposition dans le Code de la construction et de l’habitation et permet le multi-fibrage des logements neufs à usage principal d’habitation, en introduisant la possibilité de mettre en place jusqu'à quatre fibres par logement.

    Ce texte est applicable aux bâtiments ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire déposée à partir du 1er avril 2012.

    Source : Décret n° 2011-1874 du 14 décembre 2011 modifiant l'article R. 111-14 du code de la construction et de l'habitation 


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  • La surface de plancher

    La règle de mesure de surface en droit de l’urbanisme a été simplifiée. Jusqu’à présent, il fallait se référer à la surface hors œuvre brute (SHOB) et à la surface hors œuvre nette (SHON).

    L’ordonnance du 16 novembre 2011 présente la nouvelle définition unique de la surface applicable en matière d’urbanisme : « somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment ».

    L’épaisseur des murs n’est donc plus prise en compte, ce qui permet de ne pas pénaliser les efforts d’isolation tant à l’intérieur qu’à l’extérieur du bâtiment.

    Ces mesures entreront en vigueur le 1er mars 2012.

    Source : Ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l'urbanisme, JO du 17 novembre
    Décret n°2011-2054 du 29 décembre 2011pour l’application de l’ordonnance précitée


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  • Permis de construire / Déclaration préalable de travaux : 2 mesures ...

    • La déclaration de travaux suffisante pour les extensions de construction jusqu’à 20 m² s’étend. En effet, à compter du 1er janvier 2012 cette démarche simplifiée sera applicable jusqu’à 40 m² en zone couverte par un PLU ou un document d’urbanisme. Lorsque ce n’est pas le cas, la limite demeure à 20 m².

    Attention : un permis de construire est exigé lorsque l’extension a pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà de 170 m², seuil impliquant le recours obligatoire à un architecte.

    • Le percement d’un mur extérieur entraînant la modification du volume d’une construction existante ne sera plus soumis à permis de construire et ce, quelle que soit la surface créée. 

    Si par exemple vous disposez d’une grande hauteur sous plafond dans un séjour de 50 m² et que vous aménagez une mezzanine et donc la création d’une fenêtre sur l’extérieur à ce niveau, une autorisation préalable de travaux sera suffisante.

    Source : Décret n° 2011-1771 du 5 décembre 2011 relatif aux formalités à accomplir pour les travaux sur constructions existantes, JO du 7 décembre 


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  • Garantie décennale : modalités d'appréciation de la prescription de l'action

    La Cour de cassation a rappelé les règles applicables en matière de garantie décennale.
    Point de départ du délai de garantie
    L’article 1792-4-1 du Code civil fixe la réception des travaux comme point de départ de la garantie et ce, que cette réception ait été prononcée avec ou sans réserves.
    Une précision est utile en ce qui concerne les réceptions partielles par tranches d’immeuble : le Conseil d’Etat a admis dans un arrêt du 23 novembre 1985 que chacune des tranches peut constituer un point de départ distinct lorsqu’elles ne constituent pas des éléments indivisibles d’un même ouvrage.
    Fin de la garantie et action en justice
    Le délai de garantie expire dix ans après la réception des travaux.
    Etant précisé que les dispositions de l’article 642 alinéa 2 du code de procédure civile sont applicables. En conséquence, si le délai de dix ans expire un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, il doit être prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.
    Concernant l’introduction de l’action en garantie décennale, les juges de la Cour de cassation ont rappelé dans l’arrêt du 7 septembre 2011 que pour apprécier si l’action est ou non prescrite il convient de se situer à la date à laquelle le bénéficiaire engage son action et non pas à la date à laquelle il est devenu bénéficiaire de la garantie.
    Toutefois, en raison des incidents qui peuvent affecter le point de départ et la durée des délais, les juges estiment que c’est au constructeur et à son assureur qui contestent la recevabilité de la demande en garantie d’établir que celle-ci a été introduite après l’expiration du délai(Cass. 3e civ. 26 janvier 2005, n° 03-17.173).
    Source : Cour de cassation, 3e civ., 7 septembre 2011, n° 10-10.596.


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