Valeur contractuelle de l'état descriptif de division

Le propriétaire d'un appartement, situé au 2ème étage d'un immeuble en copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la décision d'assemblée générale lui ayant refusé l'autorisation d'apposer des plaques professionnelles afin d’exercer une activité professionnelle dans ce lot. Reconventionnellement, le syndicat a sollicité qu'il soit constaté, qu'en vertu du règlement de copropriété, les locaux situés au 2ème étage et aux étages supérieurs ne pouvaient être occupés à titre professionnel.

Le conflit est né en présence de 2 documents, règlement de copropriété et état descriptif de division, qui ne définissaient pas avec la même précision la destination des lots.

Selon les stipulations du règlement de copropriété, l'immeuble était destiné à un usage professionnel, de bureaux commerciaux ou d'habitation en ce qui concernait les locaux situés aux étages et combles.

L’état descriptif de division affectait les lots situés au-dessus du 1er étage à une destination exclusive d'habitation.

L’état descriptif de division n’est pas, contrairement au règlement de copropriété, un document contractuel. Il opère une division en lots, attribue un numéro à chacun de ces lots et permet la publicité foncière. Classiquement, même s’il est inclus au règlement de copropriété, ses mentions ne font pas loi.

A titre d’exception, la Cour de cassation admet sa valeur contractuelle, à défaut de règlement de copropriété, lorsqu’il est le seul document de référence de l’immeuble définissant la nature et la destination des lots.

L’espèce permet de soulever une autre exception admise par la Haute cour. Le règlement de copropriété donnait valeur contractuelle à l’état descriptif de division et, ce document définissant plus précisément la destination des lots, il prévalait sur le règlement.

Les locaux situés au 2ème étage, ainsi qu'aux étages supérieurs, ne pouvaient être occupés à titre professionnel. 

Source : Cour de cassation, 3ème civ., 6 juillet 2017, n° 16-16849

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