ACTUALITÉS : COPROPRIÉTÉ

  • Etat daté : manquement du syndic

    Le syndic qui manque à son obligation d’information dans l’exécution d’une de ses missions, en l’espèce la rédaction de l’état daté lors de la vente d’un lot, peut être condamné à indemniser les acquéreurs.

    Plusieurs copropriétaires, ayant acquis des lots dans une résidence soumise au statut de la copropriété, ont assigné le syndic en indemnisation des préjudices subis du fait d'un manquement à son obligation d'information. Les copropriétaires remettaient en cause l’exactitude des états datés qui leur ont été remis lors de la conclusion des actes de vente.

    L'article 5 du décret du 17 mars 1967 précise en effet que cette obligation de rédaction de l’état daté s’impose au syndic qui doit respecter un contenu, en trois parties, fixé par ce même texte.

    1ère partie : les sommes pouvant rester dues au syndicat par le copropriétaire cédant.
    2ème partie : les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur à l'égard du copropriétaire cédant.
    3ème partie : les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire.

    Cette partie contient également certaines informations complémentaires :

    - la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel ;
    - l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie. C’est ce point qui a posé problème.

    Les états datés en question contenaient chacun l'indication d'une procédure ayant pour objet la mise aux normes du parking commun souterrain. Or, cette procédure était axée sur deux points, s’y ajoutait la non-conformité des ventilations des couloirs de l'immeuble. Le syndic ne pouvait l’ignorer et l’avait donc omis dans les états datés.

    La Cour d’appel en a conclu que le syndic avait renseigné les états de manière incomplète, avait manqué à son obligation en ne donnant qu'une information partielle, insuffisante à donner une exacte connaissance de la situation aux éventuels acquéreurs des lots. 

    La Cour de cassation valide et rejette le pourvoi du syndic. 

    Pour la petite histoire, le syndic a été condamné à plus de 100 000 € de dommages et intérêts au total répartis entre les différents acquéreurs.

    Cour de cassation, 3ème civ., 20 juin 2019, n° 18-10516


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  • Notification du procès-verbal d'assemblée générale

    Le procès-verbal d’assemblée générale doit être notifié aux copropriétaires opposants et défaillants dans un délai de 1 mois à compter de l’assemblée générale et selon une forme précise. 

    Deux copropriétaires ont été assignés par le syndicat des copropriétaires en paiement de charges de copropriété, ils étaient débiteurs de plus de 4 000 €. Ils ont demandé en retour la nullité de l’assemblée générale pour non-conformité de la notification du procès-verbal.

    L’article 42 al.2 de la loi du 10 juillet 1965 dit : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois (deux mois avant la loi ÉLAN) à compter de la tenue de l'assemblée générale. »

    L’article 18 du décret du 17 mars 1967 dit : « Le délai prévu à l'article 42 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les décisions de l'assemblée générale court à compter de la notification de la décision à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants. (...). La notification ci-dessus prévue doit mentionner les résultats du vote et reproduire le texte de l'article 42 (alinéa 2) de ladite loi. ».

    Le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires leur a été notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Ils n'ont pas exercé de recours contre les décisions de l'assemblée générale dans le délai de deux mois, à compter de cette notification, prévu par les textes retranscris ci-dessus.

    Le premier juge leur a donné raison en retenant que la notification était irrégulière pour défaut de reproduction complète de l’alinéa 2 de l'article 42 de la loi de 1965, selon les exigences de l'article 18 al.2 du décret de 1967. En conséquence, le délai de recours de deux mois pour contester la décision de l'assemblée générale n'a pas couru et les copropriétaires débiteurs étaient recevables à soulever les éventuelles nullités.

    La Cour d’appel, à l’inverse, donne raison au syndicat des copropriétaires, ce que la Cour de cassation confirme. 

    D’une part, le procès-verbal de l'assemblée générale contenait une mention reproduisant le texte de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, à l'exception de la disposition relative au délai imparti au syndic pour notifier le procès-verbal.

    Selon une jurisprudence constante, la Cour de cassation considère cette omission sans conséquence sur la validité de la notification du PV, malgré la lettre de l’article 18 du décret de 1967.

    D’autre part, l’article 18 précité n’exige pas que cette reproduction de l’article 42 figure sur un courrier distinct du procès-verbal.

    Cour de cassation, 3ème civ., 11 avril 2019, n° 18-14692

     


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  • Charges d'ascenseur et critères d'utilité

    Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges d’ascenseur en fonction de l'utilité que cet équipement présente à l'égard de chaque lot. 

    Un copropriétaire a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la clause du règlement de copropriété afférente aux charges d'ascenseur et de la résolution d’assemblée générale décidant d'une nouvelle répartition de ces charges et en fixation judiciaire d'une nouvelle répartition.

    La clause du règlement de copropriété précisait que les charges d’ascenseur étaient réparties en parts égales entre les copropriétaires par référence au critère de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

    La Cour d’appel a validé l’annulation de la résolution d’assemblée générale mais a rejeté la demande d’annulation de la clause du règlement de copropriété. La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel sur ce dernier point.  

    D’une part, la Cour d’appel « ne pouvait procéder à cette nouvelle répartition sans réputer non écrite la clause du règlement relative à la répartition de ces charges ». D’autre part, cette clause posant une répartition par parts égales des charges d'ascenseur entre des lots situés à des étages différents était contraire au critère d'utilité de l’article 10 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. ». 

    Cour de cassation, 3ème civ., 9 mai 2019, n° 18-17334


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  • Extranet copropriété : le décret est paru

    Trois listes minimales des documents par copropriété doivent être mises à disposition par le syndic professionnel dans l'espace en ligne sécurisé : une pour tous les copropriétaires, une pour le conseil syndical et une pour chaque copropriétaire. Entrée en vigueur : 1er juillet 2020.

    Documents accessibles à l'ensemble des copropriétaires :

    1- Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;

    2- La dernière fiche synthétique de la copropriété réalisée par le syndic en application de l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée ;

    3 - Le carnet d'entretien de l'immeuble ;

    4 - Les diagnostics techniques relatifs aux parties communes de l'immeuble en cours de validité ;

    5 - Les contrats d'assurance de l'immeuble conclus par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires en cours de validité ;

    6 - L'ensemble des contrats et marchés en cours signés par le syndic au nom du syndicat de copropriétaires, à l'exclusion des contrats de travail des préposés du syndicat ;

    7 - Les contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs en cours ;

    8 - Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales et, le cas échéant, les devis de travaux approuvés lors de ces assemblées ;

    9 - Le contrat de syndic en cours.

    Documents relatifs au lot d'un copropriétaire, mis à sa seule disposition :

    1 - Le compte individuel du copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale annuelle ;

    2 - Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel, des deux derniers exercices comptables clos, payées par le copropriétaire ;

    3 - Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot du copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale annuelle ;

    4 - Les avis d'appel de fonds adressés au copropriétaire sur les trois dernières années.

    Documents accessibles aux seuls membres du conseil syndical :

    1 - Les balances générales des comptes du syndicat des copropriétaires, ainsi que le relevé général des charges et produits de l'exercice échu ;

    2 - Le cas échéant, les relevés périodiques des comptes bancaires séparés ouverts au nom du syndicat des copropriétaires ;

    3 - Les assignations en justice délivrées au nom du syndicat des copropriétaires relatives aux procédures judiciaires en cours et les décisions de justice dont les délais de recours n'ont pas expiré 

    4 - La liste de tous les copropriétaires établie par le syndic en application de l'article 32 du décret du 17 mars 1967 susvisé ;

    5 - La carte professionnelle du syndic, son attestation d'assurance responsabilité civile professionnelle ainsi que son attestation de garantie financière en cours de validité mentionnés à l'article 3 de la loi du 2 janvier 1970 susvisée.

    Décret n° 2019-502 du 23 mai 2019 relatif à la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété accessibles sur un espace sécurisé en ligne - Article 18-1 loi n°65-557 du 10 juillet 1965


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  • Retard de transmission de pièces au conseil syndical : la pénalité est fixée

    Le montant minimal des pénalités par jour de retard de transmission des pièces au conseil syndical par le syndic a été fixé à 15 € par jour.

    L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 dit, à propos du conseil syndical,  : « (...) Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété. En cas d'absence de transmission des pièces, au-delà d'un délai d'un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard sont imputées sur les honoraires de base du syndic dont le montant minimal est fixé par décret. (...) »

    Le décret ne prévoit pas de disposition particulière d’entrée en vigueur, elle est donc immédiate soit le lendemain de sa publication au journal officiel, le 25 mai 2019.

    Décret n° 2019-503 du 23 mai 2019 fixant le montant minimal des pénalités applicables au syndic de copropriété en cas d'absence de communication des pièces au conseil syndical


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  • Règles comptables pour les petites copropriétés

    Question 

    Depuis les années 2000, et notamment la loi SRU, les règles comptables des copropriétés sont harmonisées pour toutes les copropriétés. Si elles ont l’avantage d’être détaillées pour chaque copropriétaire, ces règles sont complexes notamment pour les syndics bénévoles souvent présents dans les petites copropriétés.

    Le Gouvernement envisage-t-il de  revenir sur ce texte, afin d'alléger ces nouvelles contraintes pour les petites copropriétés ?

    Éléments de la Réponse du Ministère de la cohésion des territoires

    « Une réglementation comptable spécifique à la copropriété a été mise en place afin de favoriser la transparence dans la gestion des immeubles en copropriété et d'améliorer l'information des copropriétaires (…).

    Afin de tenir compte de la complexité de la comptabilité d'engagement pour les petites copropriétés, l'article 14-3 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit déjà une possibilité de déroger à l'obligation de tenir une comptabilité en partie double à l'égard des syndicats de copropriétaires comportant moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, dont le budget prévisionnel moyen sur trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €. Leurs engagements peuvent ainsi être constatés en fin d'exercice. Par ailleurs,  plusieurs dispositions permettent aux copropriétaires de connaître la situation financière de leur copropriété et de vérifier la sincérité des comptes établis par le syndic. Ainsi, les copropriétaires reçoivent notification en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'état financier du syndicat, ainsi que de son compte de gestion général, avec un comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. De même, l'article 8 du décret du 14 mars 2005 prévoit que les comptes arrêtés à la clôture de l'exercice font l'objet de « documents de synthèse » présentés aux copropriétaires, comprenant obligatoirement l'état financier, le compte de gestion général du syndicat, l'état des travaux hors budget prévisionnel et des opérations exceptionnelles votés et non clôturés en fin d'exercice (sous forme de tableaux).  Enfin, pour permettre à chaque copropriétaire de vérifier précisément ce qui lui est réclamé,  les comptes font l'objet d'une double présentation par nature de charges et en fonction des clés de répartition prévues par le règlement de copropriété, selon les quotes-parts afférentes à chaque lot dans chacune des catégories de charges (annexes 2 à 4 et article 8 du décret du 14 mars 2005). 

    Toutefois, conscient des difficultés de compréhension des copropriétaires,  le Gouvernement mène actuellement une réflexion générale avec l'ensemble des acteurs du secteur pour permettre une clarification et une simplification des règles et documents comptables et prévoir, le cas échéant,  des adaptations plus importantes s'agissant des petites copropriétés, en tenant compte des problèmes rencontrés par certains syndics non professionnels, coopératifs ou bénévoles. »

    Source : réponse ministérielle n°7780, JO Assemblée nationale, 11 septembre 2018


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  • Droit de jouissance privatif sur partie commune

    Les faits

    La propriétaire des lots n°10 et 11 dans un immeuble en copropriété a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation d'une résolution d'assemblée générale lui contestant tout droit sur la terrasse attenante à ses lots.

    Un petit historique au sein de la copropriété s’impose pour comprendre la source du litige. Une assemblée générale en 1956 avait autorisé la précédente propriétaire de l'appartement (lot n°10) à installer une terrasse.

    Postérieurement, la nouvelle propriétaire avait obtenu, par vote en assemblée générale en 1985 le droit d'usage de la deuxième partie de la terrasse (partie commune attachée au lot n°11).

    A la suite, une convention a été signée entre la copropriétaire et le syndicat des copropriétaires indiquant que le droit de jouissance était attaché aux lots 10 et 11. Ce contrat allait donc à l’encontre de la décision d’assemblée générale précédente qui avait autorisé un droit d’usage mais non un droit de jouissance.

    L’assemblée générale de 2015 lui retire tout droit sur la terrasse attenante à ses lots. La copropriétaire conteste cette résolution en justice mais la Cour d’appel rejette sa demande.

    La décision

    La Cour de cassation confirme ce refus. En effet, les copropriétaires avaient octroyé de simples autorisations personnelles aux propriétaires successifs de l'appartement nommément identifiés, ainsi l’acquisition des lots n’entraînait pas un droit de jouissance exclusif sur la terrasse partie commune.

    La conséquence est que la copropriétaire ne pouvait exercer une action en reconnaissance de ce droit réel de jouissance privative dont la prescription acquisitive est de 30 ans.

    Il s’agissait simplement d’un droit personnel et donc précaire accordé à chaque nouveau copropriétaire des lots concernés par cette terrasse.

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 6 septembre 2018, n° 17-22180


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  • Droit de jouissance privatif sur partie commune

    Les faits

    La propriétaire des lots n° 10 et 11 dans un immeuble en copropriété a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation d'une résolution d'assemblée générale lui contestant tout droit sur la terrasse attenante à ses lots.

    Un petit historique au sein de la copropriété s’impose pour comprendre la source du litige. 

    Une assemblée générale en 1956 avait autorisé la précédente propriétaire de l'appartement (lot n° 10) à installer une terrasse.

    Postérieurement, la nouvelle propriétaire avait obtenu, par vote en assemblée générale en 1985 le droit d'usage de la deuxième partie de la terrasse (partie commune attachée au lot n° 11).

    A la suite, une convention a été signée entre la copropriétaire et le syndicat des copropriétaires indiquant que le droit de jouissance était attaché aux lots 10 et 11. Ce contrat allait donc à l’encontre de la décision d’assemblée générale précédente qui avait autorisé un droit d’usage mais non un droit de jouissance.

    L’assemblée générale de 2015 lui retire tout droit sur la terrasse attenante à ses lots. La copropriétaire conteste cette résolution en justice mais la Cour d’appel rejette sa demande.

    La décision

    La Cour de cassation confirme ce refus. En effet, les copropriétaires avaient octroyé de simples autorisations personnelles aux propriétaires successifs de l'appartement nommément identifiés, ainsi l’acquisition des lots n’entraînait pas un droit de jouissance exclusif sur la terrasse partie commune.

    La conséquence est que la copropriétaire ne pouvait exercer une action en reconnaissance de ce droit réel de jouissance privative dont la prescription acquisitive est de 30 ans.

    Il s’agissait simplement d’un droit personnel et donc précaire accordé à chaque nouveau copropriétaire des lots concernés par cette terrasse.

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 6 septembre 2018, n° 17-22180

     


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  • Lettre recommandée électronique

    Depuis la loi ALUR, l’envoi de certaines lettres peut se faire par lettre recommandée électronique (LRE) « Les notifications et mises en demeure, sous réserve de l'accord exprès des copropriétaires, sont valablement faites par voie électronique. ».

    Pour les modalités d’application, ces LRE sont soumise au décret n° 2011-144 du 2 février 2011 et au décret propre à la copropriété qui a été pris en 2015 (n° 2015-1325).

    Comment s’appliquent ces textes en pratique ?

    Accord du copropriétaire

    - L’accord du copropriétaire peut être donné en assemblée générale (consigné sur le PV) ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au syndic, qui l'enregistre à la date de réception de la lettre et l'inscrit sur le registre des PV d’assemblée générale.

    - Le copropriétaire peut à tout moment notifier au syndic (par LRAR) qu'il n'accepte plus d'être destinataire de notifications ou de mises en demeure par voie électronique, mention en est faite sur le registre précité. 

    Délai des notifications et mises en demeure faites par voie électronique 

    Principe : Le point de départ du délai est le lendemain de l'envoi au destinataire, par le tiers chargé de son acheminement, du courrier électronique l’informant de la LRE à son attention. Le destinataire a un délai de quinze jours à compter du lendemain de l'envoi de cette information, pour accepter ou refuser la LRE sans connaître l'identité de l'expéditeur.

    Exception : si dans les 15 jours de l’envoi de l’information, l’expéditeur ou le destinataire demande l’impression et l’envoi postal de la lettre recommandée, le point de départ du délai est le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée électronique imprimée sur papier avec demande d'avis de réception au domicile du destinataire.

    Ces règles compliquent la computation du délai d’envoi de la convocation à l’assemblée générale, qui doit être notifiée au plus tard 21 jours avant la date de la réunion.

    Cela impose donc aux syndics d’adresser les convocations, en cas de convocations dématérialisées, avec un délai suffisant pour ne pas exposer le syndicat des copropriétaires à la nullité de l’assemblée générale.

    A compter du 1er janvier 2019, le décret de 2011 est abrogé et est remplacé par les disposions créées par le décret n° 2018-347 du 9 mai 2018 et intégrées au Code des Postes. Les nouveaux textes reprennent les procédures et délais à l’identique sauf la possibilité d’une impression papier qui est supprimée.

    Cela simplifie les délais, sans porter atteinte au droit des copropriétaires qui conservent la liberté de renoncer à l’envoi électronique des notifications et mises en demeure.

    Source : Décret n° 2018-347, 9 mai 2018


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  • Voter contre le principe et voter pour les modalités d'application

    Les faits

    Un copropriétaire a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation d’une délibération d’assemblée générale ayant décidé la suppression du poste de concierge dans l’immeuble.

    Le syndicat des copropriétaires soulève l’irrecevabilité de cette demande, le copropriétaire en question ayant par ailleurs voté les résolutions suivantes relatives aux conséquences de cette suppression : vente de la loge pour laquelle il a fait une proposition d’achat, recours à une société de gardiennage... 

    Ces décisions formaient un tout indivisible, le copropriétaire ne pouvait donc se prévaloir de la qualité d’opposant. 

    La Cour d’appel donne raison au copropriétaire. Son vote positif pour certaines résolutions consécutives à la suppression du poste du concierge ne lui ôtait pas la possibilité d’agir en justice conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour contester la décision d’assemblée de supprimer le poste de concierge.

    La décision

    La Cour de cassation valide la décision d’appel « le vote en faveur de certaines des résolutions prises consécutivement à cette décision n'avait pas pour effet de modifier la nature du vote sur la résolution contestée » et apporte donc une précision intéressante sur le traitement des contestations de décisions d’assemblée générale liées.

    Selon le principe du vote séparé de chaque question à l’ordre du jour, dès lors que le sujet doit faire l’objet de votes distincts, il ouvre droit à des recours distincts.

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 28 juin 2018, n° 17-16693


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