ACTUALITÉS : COPROPRIÉTÉ

  • Défaut de paiement de charges de copropriété : attention !!

    Au sein d’un immeuble en copropriété, deux copropriétaires n’ont pas répondu aux appels de fonds destinés à l'exécution de travaux urgents et indispensables.

    Un couple de copropriétaires, possédant un lot en location dans cet immeuble, a assigné ces derniers en indemnisation de leurs préjudices. 

    Les demandeurs se plaignaient de l'absence de réalisation des travaux permettant d'assurer la conservation de l’immeuble du fait du défaut de paiement de leurs quotes-parts de charges par ces copropriétaires débiteurs. 

    La Cour d’appel a condamné les débiteurs de la copropriété au paiement de deux indemnités au titre de la perte de loyers et du préjudice moral des copropriétaires les ayant assignés.  

    La Haute cour valide le lien de causalité entre le défaut de paiement et le préjudice invoqué par les plaignants. L’aggravation de la détérioration de l’immeuble est due à la non-réalisation des travaux (en raison du défaut de paiement) qui a elle-même provoqué des dégradations dans l’appartement des plaignants, ces derniers se trouvant ainsi dans l’impossibilité de le louer. 

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 7 septembre 2017, n°16-18777

    Le défaut de paiement des charges est un manquement aux obligations d’un copropriétaire de nature à engager sa responsabilité contractuelle à l’’égard du syndicat des copropriétaires. Des jugements en ce sens sont rendus régulièrement.

    La Cour de cassation va ici plus loin. Elle reconnaît un droit d’agir individuel à chaque copropriétaire d’engager la responsabilité délictuelle d’un autre copropriétaire sur le fondement d’un manquement contractuel.


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  • Valeur contractuelle de l'état descriptif de division

    Le propriétaire d'un appartement, situé au 2ème étage d'un immeuble en copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la décision d'assemblée générale lui ayant refusé l'autorisation d'apposer des plaques professionnelles afin d’exercer une activité professionnelle dans ce lot. Reconventionnellement, le syndicat a sollicité qu'il soit constaté, qu'en vertu du règlement de copropriété, les locaux situés au 2ème étage et aux étages supérieurs ne pouvaient être occupés à titre professionnel.

    Le conflit est né en présence de 2 documents, règlement de copropriété et état descriptif de division, qui ne définissaient pas avec la même précision la destination des lots.

    Selon les stipulations du règlement de copropriété, l'immeuble était destiné à un usage professionnel, de bureaux commerciaux ou d'habitation en ce qui concernait les locaux situés aux étages et combles.

    L’état descriptif de division affectait les lots situés au-dessus du 1er étage à une destination exclusive d'habitation.

    L’état descriptif de division n’est pas, contrairement au règlement de copropriété, un document contractuel. Il opère une division en lots, attribue un numéro à chacun de ces lots et permet la publicité foncière. Classiquement, même s’il est inclus au règlement de copropriété, ses mentions ne font pas loi.

    A titre d’exception, la Cour de cassation admet sa valeur contractuelle, à défaut de règlement de copropriété, lorsqu’il est le seul document de référence de l’immeuble définissant la nature et la destination des lots.

    L’espèce permet de soulever une autre exception admise par la Haute cour. Le règlement de copropriété donnait valeur contractuelle à l’état descriptif de division et, ce document définissant plus précisément la destination des lots, il prévalait sur le règlement.

    Les locaux situés au 2ème étage, ainsi qu'aux étages supérieurs, ne pouvaient être occupés à titre professionnel. 

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 6 juillet 2017, n° 16-16849


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  • Enlèvement des véhicules dans les lieux privés

    Un nouveau service est à disposition des toulousains. Il s’agit de l’enlèvement des véhicules en stationnement abusif, épaves ou en voie d’épavisation dans les lieux privés (parkings des immeubles).

    Il est désormais possible de signer une convention avec la mairie pour en faciliter et accélérer l’enlèvement. La convention détermine la procédure d’enlèvement et la prise en charge financière (frais de la mise en fourrière à la charge des requérants).

    Attention, cette convention s’applique uniquement aux véhicules identifiables (plaque minéralogique et numéro de série ou de moteur présents et lisibles) qu’il s’agisse d’un véhicule en stationnement abusif depuis plus de 7 jours ou d’un véhicule privé des éléments nécessaires à son utilisation normale. 

    Les véhicules épaves et non identifiables assimilés à des déchets sont exclus de ce nouveau dispositif.

    Source : Conseil municipal de Toulouse n°2 du 23 juin 2017, délibération n° 9.1

    A consulter : 

    La délibération 9.1 du Conseil municipal de Toulouse du 23 juin 2017

    La convention de partenariat renforcé relative à l’enlèvement des véhicules ventouses ou épaves dans les lieux privés


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  • Nuisances sonores des climatiseurs

    Mme Laurence Arribagé, députée LR Haute-Garonne (juin 2014 à juin 2017), a interrogé le ministère du Logement sur l'installation d'équipements de chauffage et de climatisation dans des immeubles collectifs.
    Ces équipements sont susceptibles de causer des troubles sonores et donc porter atteinte à la tranquillité du voisinage. Aussi, elle demande dans quelle mesure, préalablement à l'installation de tels dispositifs, une étude d'impact sonore pourrait être systématiquement diligentée à l'effet de tenir compte des besoins de certains copropriétaires ou locataires en matière d'équipements de chauffage ou de climatisation, mais également en prenant en considération la quiétude résidentielle de leur voisinage direct.

    Texte de la réponse :

    « Les nuisances sonores induites par le fonctionnement de pompes à chaleur ou de climatiseurs peuvent provenir soit de l'équipement lui-même, soit de la qualité de l'installation, soit d'un environnement sonore très calme, ce qui favorise par différence les émergences du bruit de l'équipement par rapport au bruit ambiant. Le coût d'une étude de l'impact sonore d'une activité bruyante, telle qu'un établissement diffusant à titre habituel de la musique amplifiée, est approximativement de 1 500 euros. Ce coût parait difficilement pouvoir être mis à la charge d'un particulier et il est disproportionné par rapport au coût de l'équipement lui-même, de l'ordre de 500 euros pour un climatiseur à 3 000 euros pour une pompe à chaleur. Le fonctionnement de ces équipements fait d'ores et déjà l'objet d'une réglementation. Le Code de la santé publique prévoit en son article R. 1334-31, pour ce qui concerne les équipements utilisés par des particuliers, qu'aucun bruit émis par ces objets ne doit porter atteinte à la tranquillité de l'homme ou à sa santé par sa durée, sa répétition ou son intensité. Il n'est donc pas nécessaire de quantifier, à l'aide d'un appareil de mesure, les niveaux de bruits émis par ces dispositifs. Le maire, en tant qu'officier de police judiciaire, les agents des services de l'État commissionnés à cet effet et assermentés, les inspecteurs de salubrité des services communaux d'hygiène et de santé, ou les agents de police municipale agréés et assermentés sont chargés de procéder à la recherche et à la constatation des infractions. En revanche, le recours à une mesure sonométrique est nécessaire lorsque l'équipement bruyant est utilisé dans le cadre d'une activité professionnelle (article R. 1334-32 du Code de la santé publique). La gêne est alors caractérisée si l'émergence de ce bruit est supérieure aux valeurs limites fixées par les articles R. 1334-33 et R. 1334-34 du même code. La réglementation repose donc sur la recherche de l'émergence et non sur un niveau sonore limite. En ce qui concerne l'installation, il n'existe pas de normes techniques particulières à respecter de façon réglementaire mais l'Association française pour les pompes à chaleur (AFPAC) a publié des recommandations pour la mise en œuvre de ces équipements. »

    Source : Réponse ministérielle, JO Assemblée nationale 11 avril 2017, n° 100902

     


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  • Décision d'assemblée générale non conforme au règlement de copropriété

    Décision d’assemblée générale non conforme au règlement de copropriété

    Lors de l’assemblée générale, les copropriétaires ont adopté une résolution visant à autoriser les copropriétaires à entreposer leurs vélos dans la cour intérieure.

    Or, le règlement de cette copropriété contient une clause interdisant la dépose d’objets ou de véhicules dans les cours intérieures. Les stipulations du règlement de copropriété s’imposent de droit au syndicat des copropriétaires et à chaque copropriétaire individuellement, tant qu’elles n’ont pas été annulées ou abrogées.

    En présence de deux dispositions contraires, laquelle s’applique ? 

    Des copropriétaires ont assigné le syndicat des copropriétaires et le syndic en retrait de tout objet déposé dans la cour de l’immeuble et en indemnisation du préjudice de jouissance. 

    La Cour d’appel de Versailles leur donne raison et fait prévaloir le règlement de copropriété. Avant de voter une autorisation contraire au règlement de copropriété, il fallait entériner une résolution modifiant le règlement de copropriété en ce sens. Dans le cas contraire, la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic peut être engagée envers les copropriétaires.

    D’une jurisprudence constante, la Cour de cassation casse cet arrêt. A défaut de contestation de la décision d’assemblée générale dans un délai de 2 mois à compter de la notification du PV de la dite AG, la décision d’assemblée générale a un caractère définitif, ce qui prive tout copropriétaire de rechercher la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic pour avoir exécuté une décision contraire au règlement de copropriété.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 16 mars 2017, n° 15-22185

     


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  • Fuite d'eau dans une partie privative et responsabilité du syndic

    Le copropriétaire qui voit sa demande de dégrèvement de facture d’eau, pour surconsommation en raison d’une fuite dans sa partie privative, rejetée par le service d’assainissement de la ville pour requête tardive peut-il engager la responsabilité du syndic ?

    La réponse semble être négative au vu des faits en question. 

    Au sein d’une copropriété, la limite entre parties privatives et parties communes pose souvent des difficultés en matière de dégât des eaux. Lorsque la fuite d’eau est dans la partie privative, la responsabilité du syndic ne peut être engagée même si celui-ci avait la possibilité de détecter cette surconsommation en prenant connaissance des relevés des compteurs d’eau. En effet, le syndic n’est pas tenu d’informer les copropriétaires des anomalies de consommation d'eau sur leurs parties privatives.

    Le copropriétaire qui assigne le syndic en paiement de dommages et intérêts, correspondant à la surconsommation d’eau qu’il a subie à la suite de la fuite survenue dans son lot, ne peut voir sa requête que rejetée d’abord par le tribunal de proximité qui retient que le syndic n’a pas commis de faute puis par la Cour de cassation, qui rappelle les limites du mandat du syndic.

    Le syndic de copropriété est « mandaté par le syndicat pour assurer la gestion et l’administration des parties communes » et n’est « pas lié individuellement à chacun des copropriétaires ». Il n’est pas tenu de relever des compteurs privatifs, ni d'entretenir les canalisations privatives. Chaque copropriétaire doit veiller à l’état d’entretien de son lot.

    La responsabilité du syndic ne peut être engagée à l’égard des copropriétaires individuellement que s’il a commis une faute qui leur a causé un préjudice réel.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 15 décembre 2016, n° 15-25305


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  • Appropriation d'une partie commune : action personnelle ou réelle ?

    La propriétaire d'un lot de copropriété a installé dans une courette mitoyenne de son appartement un abri de jardin, des plantations et un point d'arrosage. Or, il s’agissait d’une partie commune de l’immeuble, qu’elle a donc privatisée.

    Cet acte d’appropriation a été contesté par le syndicat des copropriétaires qui l’a sommée de remettre la courette en son état d’origine à savoir, déposer la construction édifiée (la toiture et le robinet d’arrosage étaient fixés au mur de façade de l’immeuble) et débarrasser toutes les plantations dont certaines de dimensions importantes.

    La copropriétaire n’obtempérant pas, le syndicat l’a assignée en justice. La Cour d’appel déclare recevable l’action du syndicat des copropriétaires en retenant qu’il s’agissait d’une action réelle à laquelle s’applique une prescription trentenaire.

    La copropriétaire se pourvoit en cassation au motif que l’action du syndicat est personnelle et est donc prescrite, les travaux et aménagements litigieux datant de 2000 et la résolution  adoptée en assemblée générale pour donner mandat au syndic pour engager devant toute juridiction toute procédure n’étant intervenue qu’en 2011.

    La Cour de cassation rejette ce pourvoi au motif que « la Cour d'appel ... en a exactement déduit que l'action tendant à obtenir le rétablissement de la cour commune dans son état d'origine était une action réelle se prescrivant par trente ans ».

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 26 janvier 2017, n° 15-25144

    Sur ces questions de prescription, la jurisprudence est constante :

    - Les actions personnelles entre copropriétaires ou entre copropriétaires et syndicat de copropriété sur l’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de l’immeuble en copropriété se prescrivent par 10 ans ;

    - Les actions réelles portant sur l’atteinte aux parties communes se prescrivent par 30 ans. 

     


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  • Diagnostic technique et fiche synthétique de la copropriété

    Deux nouveaux décrets d’application de la loi ALUR sont parus :

    Les modalités de réalisation du diagnostic technique global

    La réalisation de ce diagnostic, prévu à l’article L 731-1 du Code de la construction et de l’habitation, et issu de l'article 58 de la loi Alur (n° 2014-366 du 24 mars 2014) doit, depuis le 1er janvier 2017, être mis à l’ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation. 

    Le décret vient préciser les modalités de réalisation du diagnostic technique global et notamment du tiers compétent pour le réaliser.

    La personne qui réalise le DTG peut être une personne physique, une personne morale ou un groupement doté de la personnalité juridique. Ce tiers mandaté pour la réalisation du DTG devra justifier des compétences requises sur :

    • Les modes constructifs traditionnels et contemporains, tant en gros œuvre qu'en second œuvre ;

    • Les bâtiments, les produits de construction, les matériaux de construction, les équipements techniques ;

    • Les pathologies du bâtiment et de ses équipements ;

    • La thermique des bâtiments et les possibilités d'amélioration énergétique et de réhabilitation thermique et leurs impacts potentiels notamment acoustiques ;

    • La terminologie technique et juridique du bâtiment, dans son acception par l'ensemble des corps d'état, en rapport avec l'ensemble des domaines de connaissance mentionnés ci-dessus ;

    • Les textes législatifs et réglementaires traitant de l'habitat et de la construction, en particulier les normes de sécurité et d'accessibilité, règlement sanitaire départemental, ainsi que les notions juridiques de la copropriété et les relations légales ou contractuelles entre le syndicat des copropriétaires et les prestataires d'entretien des équipements communs ;

    • La gestion financière des copropriétés permettant d'analyser les contrats d'entretien et d'estimer la capacité d'investissement du syndicat et des copropriétaires ;

    • Les équipements nécessaires au bon déroulement de la mission.

    Ces compétences devront être justifiées au syndicat des copropriétaires et au conseil syndical :

    • Copie d'un diplôme ad hoc ou d'un titre professionnel, ou l'attestation d'inscription au tableau d'un ordre professionnel reconnu dans le domaine de l'immobilier, ou d'une certification de qualification professionnelle de niveau équivalent ;

    • Le cas échéant, des références sur des prestations similaires ;

    • La souscription éventuelle d’une assurance responsabilité civile professionnelle ; 

    • Attestation sur l'honneur de son impartialité et de son indépendance à l'égard du syndic sauf si ce dernier a obtenu l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires de passer une convention avec le tiers.

    • Attestation sur l'honneur de son impartialité et de son indépendance à l'égard des fournisseurs d'énergie et des entreprises intervenant sur l'immeuble et les équipements sur lequel porte le diagnostic technique global.

    Source : Décret n°2016-1965 du 28 décembre 2016 relatif aux modalités de réalisation du diagnostic technique global des immeubles à destination partielle ou totale d'habitation relevant du statut de la copropriété
     

    Le contenu de la fiche synthétique de la copropriété

    Dans l’optique de mieux informer les acquéreurs et les copropriétaires en place avec un document unique, la loi ALUR (n°2014-366 art.54) a ajouté un article 8-2 à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 relative à la copropriété instituant la fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété.

    Cette fiche, établie par le syndic, est mise à disposition des copropriétaires, sous peine de sanction à l'encontre du syndic. 

    Lors de la vente d'un lot, elle est annexée à la promesse de vente ou à l'acte authentique. Chaque année, le syndic procède à sa mise à jour. 

    La fiche synthétique mentionne :

    • L'identification de la copropriété pour laquelle la fiche est établie ;

    • L'identité du syndic ou de l'administrateur provisoire ayant établi la fiche ;

    • L'organisation juridique de la copropriété ;

    • Les caractéristiques techniques de la copropriété ;

    • Les équipements de la copropriété ;

    • Les caractéristiques financières de la copropriété.

    Ces dispositions entrent en vigueur le 1er janvier 2017 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots, le 1er janvier 2018 pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots et le 1er janvier 2019 pour les autres syndicats de copropriétaires.

    Source : Décret n° 2016-1822 du 21 décembre 2016 fixant le contenu de la fiche synthétique de la copropriété prévue par l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis


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  • Clause de priorité et vente de place de stationnement

    Un règlement de copropriété peut comprendre une clause de priorité lors de la vente d'un lot à usage exclusif de stationnement (disposition issue de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009).

    Cette opportunité est prévue par l’article 8-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose : « Le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément à un plan local d'urbanisme ou d'autres documents d'urbanisme imposant la réalisation d'aires de stationnement peut prévoir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l'occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété... ».

    Soit cette clause de priorité est insérée au règlement de copropriété d’origine soit elle peut y être introduite par un vote à l’unanimité en assemblée générale. La volonté de l’ensemble des copropriétaires doit donc être réunie. 

    Lorsqu’elle existe, tous les copropriétaires, y compris ceux n’étant propriétaires que d’un lot de garage, peuvent y prétendre. Cela peut conduire à une scission totale entre les lots de garage et les lots d’habitation initialement liés lors de la création de la copropriété. Pour cette raison, le ministère du Logement a été interrogé sur l’opportunité de réserver cette clause de priorité aux copropriétaires de lots d’habitation.

    Le ministère répond par la négative, cette clause ne peut être réservée aux copropriétaires d’un lot d’habitation, « aucune disposition de nature législative ou règlementaire n'autorise une nouvelle restriction à la liberté de vendre du copropriétaire. Ainsi, toute restriction qui serait en relation avec la nature des lots déjà détenus par le copropriétaire vendeur n'aurait aucune base légale ».

    Cette position se justifie par la loi. L’article 1 de la loi de 1965 n’opère pas de distinction entre les différents types de parties privatives mais donne une définition générale d’un lot « comprenant…une partie privative et une quote-part des parties communes ».

    En conséquence, cette forme de réservation de la clause de priorité n’aurait aucun  fondement juridique et une modification de la législation introduirait une différence de traitement entre les copropriétaires.

    Source : Réponse ministérielle, publiée au JO Assemblée nationale le 13 septembre 2016, n° 81821


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  • Aménager un appartement sur sa terrasse

    Après avoir acquis un appartement avec terrasse en copropriété, une copropriétaire a transformé la dépendance située sur cette terrasse pour l’utiliser à usage d’habitation. Les travaux ont consisté en la transformation de la dépendance en un logement indépendant.

    Des copropriétaires de l’immeuble ont assigné cette copropriétaire en justice pour obtenir la remise en l’état initial de la terrasse sur laquelle les travaux ont été effectués sans l’autorisation du syndicat des copropriétaires.

    Durant la procédure, le lot comprenant la terrasse litigieuse a été vendu, l’acquéreur a donc été appelé en justice.

    La Cour d’appel a rejeté la demande des plaignants aux motifs que le volume initial de la dépendance n'a pas été modifié lorsque les travaux d'aménagements intérieurs ont été réalisés, et que l'affectation à usage d'habitation d'une partie du lot privatif est conforme au règlement de copropriété qui prévoit au titre de l'utilisation des parties privatives que « l'immeuble est destiné à l'usage d'habitation ». 

    Ce changement de destination de la dépendance ne peut donc être qualifié d'illicite selon la Cour d’appel. Cette décision est cassée par la Cour de cassation : il s’agissait de rechercher si ces travaux n'emportaient pas changement de la destination de la terrasse, déterminée par le règlement de copropriété, de sorte qu'ils auraient dû être autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires conformément à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que «Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble». 

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 26 mai 2016, n° 15-12.556


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