ACTUALITÉS : COPROPRIÉTÉ

  • Travaux privatifs sur parties communes

    Les faits

    L’espèce n’est pas rare. Un locataire, exploitant d’un restaurant au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété, a entrepris des travaux d’installation d’un nouveau conduit d’évacuation des fumées dépendant des parties communes de l’immeuble. Le chantier a été engagé sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

    Les copropriétaires bailleurs ont assigné leur preneur en référé pour obtenir la cessation des travaux et la remise en l’état des lieux. Le syndicat des copropriétaires s’est joint à l’instance.

    La cour d’appel a confirmé le jugement de première instance et a condamné l’exploitant du restaurant.

    La décision

    Si la destination du local loué nécessitait la pose de ce nouveau conduit pour permettre l'exercice de l'activité de restauration, autorisée par avenant, ce fait était insuffisant à remettre en cause l'existence du « trouble manifestement illicite », soit de procéder à des travaux sur des parties communes sans autorisations de l’AG. 

    De plus, la régularisation a posteriori par ratification des travaux par les copropriétaires n’était qu’hypothétique et les aménagements proposés par le preneur n’étaient pas de nature à assurer le respect du règlement de copropriété. 

    La Cour de cassation valide le jugement d’appel retenant que la seule mesure nécessaire à la cessation du trouble était la remise en l'état initial des lieux.

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 15 février 2018, n° 16-17759

    Rappel

    « L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci » se votent à la majorité absolue - Article  25 b) loi 10 juillet 1965


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  • Travaux et majorité de vote

    Les faits

    Une décision d’assemblée générale de 2011, adoptée à la majorité absolue, prévoyait le remplacement de la moquette des parties communes par du carrelage. Des copropriétaires ont assigné le syndicat des copropriétaires et le syndic en annulation de cette résolution pour inobservation des règles de majorité applicable.

    L’espèce est antérieure à la réforme des majorités de la loi ALUR.  En conséquence, les demandeurs retenaient qu’il s’agissait de travaux comportant transformation, addition, ou amélioration se votant alors à la double majorité de  l’article 26 (aujourd’hui à la majorité absolue de l’article 25).

    La Cour d’appel a rejeté leur demande arguant que ces travaux relevaient par nature de la catégorie des travaux d’entretien se votant à la majorité simple de l’article 24.

    La décision

    La Cour de cassation casse cette décision. La Cour d’appel aurait dû analyser les raisons pour lesquelles ces travaux avaient été décidés et leur conséquence pour les copropriétaires avant de décider sans justification qu’ils relevaient des travaux d’entretien.

    Il s’agissait de la modification d’un élément d’équipement existant qui, si elle n’est pas justifiée par la vétusté, relève de travaux de transformation. 

    Reste également posée la question de l’atteinte à la destination de l’immeuble, par l’atteinte à la qualité acoustique de l’immeuble. Les demandeurs fondaient leur assignation sur le fait que le changement du revêtement était de nature à entraîner une modification des conditions de jouissance de leurs parties privatives dans la mesure où ils subiront des nuisances sonores liées au passage dans les coursives.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 18 janvier 2018, n° 16-27470


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  • Convocation d'une assemblée générale par un syndic en fin de mandat

    Les faits :

    Un couple de copropriétaires a assigné, conjointement le syndicat des copropriétaires et le syndic, en annulation d’une décision votée lors de l'assemblée générale ayant eu lieu quelques temps auparavant.

    Leur reproche : l’assemblée générale n’avait pas été valablement convoquée car le syndic n’était plus en exercice au moment où les copropriétaires ont réceptionné la convocation.

    Les dates :

    - Convocation datée du 26 octobre
    - Réception de la lettre avec AR par les copropriétaires le 29 octobre
    - Expiration du mandat de syndic le 28 octobre
    - Assemblée générale le 1er décembre

    La décision :

    Le rejet de leur demande est confirmé en appel.

    La Cour de cassation, dans la même lignée, retient que la convocation était antérieure à l’expiration du mandat du syndic, elle était donc valable. Il importait peu que le mandat du syndic ait expiré le jour de la réception de la convocation ou de la tenue de l’assemblée générale pour la validité de la convocation. 

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 19 octobre 2017, n°16-24646

    Rappel : article 9 décret n°67-223 du 17 mars 1967 

    La convocation à l’assemblée générale doit être faite au moins 21 jours avant la tenue de la réunion. Ce délai débute le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire, et se termine à la veille de la date prévue de l’assemblée générale. Les jours non ouvrés (samedi, dimanche) et des jours fériés entrent dans le décompte.

    Le règlement de copropriété peu prévoir un délai plus long.


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  • Accès aux parties privatives voté en assemblée générale

    Une résolution de l'assemblée générale avait missionné un géomètre afin qu’il procède à un mesurage des lots de copropriété visant à s'assurer que la répartition des charges était en adéquation avec les surfaces respectives des différents lots. 

    Cette décision était devenue définitive, en l'absence de recours formé dans le délai prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

    Une SCI propriétaire de lots dans l’immeuble et la société locataire de ces locaux, se sont opposées à l’accès du géomètre dans les parties privatives aux motifs que la résolution votée en assemblée générale n’était pas sur l’accès aux parties privatives mais sur la délégation donnée au conseil syndical et au syndic de choisir le géomètre dans une limite budgétaire fixée par l’AG. De plus, les sociétés se prévalaient de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, fixant un vote à l’unanimité pour la modification de la répartition des charges, ce que, selon leur argumentation, le syndicat de copropriétaires avait voulu contourner.

    Propriétaire et locataire ont été assignés par le syndicat des copropriétaires pour obtenir l'autorisation d'accéder à leurs locaux afin de procéder à un mesurage complet des surfaces.

    La Cour d’appel a accueilli cette demande, ce que confirme la Cour de cassation. L’ingérence résultant de la décision de l'assemblée générale ne portait pas une atteinte disproportionnée à leur droit au regard du but légitime poursuivi. Le refus des deux sociétés, de laisser le géomètre accomplir sa mission, était constitutif d'un trouble manifestement illicite.

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 5 octobre 2017, n° 16-21971


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  • Défaut de paiement de charges de copropriété : attention !!

    Au sein d’un immeuble en copropriété, deux copropriétaires n’ont pas répondu aux appels de fonds destinés à l'exécution de travaux urgents et indispensables.

    Un couple de copropriétaires, possédant un lot en location dans cet immeuble, a assigné ces derniers en indemnisation de leurs préjudices. 

    Les demandeurs se plaignaient de l'absence de réalisation des travaux permettant d'assurer la conservation de l’immeuble du fait du défaut de paiement de leurs quotes-parts de charges par ces copropriétaires débiteurs. 

    La Cour d’appel a condamné les débiteurs de la copropriété au paiement de deux indemnités au titre de la perte de loyers et du préjudice moral des copropriétaires les ayant assignés.  

    La Haute cour valide le lien de causalité entre le défaut de paiement et le préjudice invoqué par les plaignants. L’aggravation de la détérioration de l’immeuble est due à la non-réalisation des travaux (en raison du défaut de paiement) qui a elle-même provoqué des dégradations dans l’appartement des plaignants, ces derniers se trouvant ainsi dans l’impossibilité de le louer. 

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 7 septembre 2017, n°16-18777

    Le défaut de paiement des charges est un manquement aux obligations d’un copropriétaire de nature à engager sa responsabilité contractuelle à l’’égard du syndicat des copropriétaires. Des jugements en ce sens sont rendus régulièrement.

    La Cour de cassation va ici plus loin. Elle reconnaît un droit d’agir individuel à chaque copropriétaire d’engager la responsabilité délictuelle d’un autre copropriétaire sur le fondement d’un manquement contractuel.


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  • Valeur contractuelle de l'état descriptif de division

    Le propriétaire d'un appartement, situé au 2ème étage d'un immeuble en copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la décision d'assemblée générale lui ayant refusé l'autorisation d'apposer des plaques professionnelles afin d’exercer une activité professionnelle dans ce lot. Reconventionnellement, le syndicat a sollicité qu'il soit constaté, qu'en vertu du règlement de copropriété, les locaux situés au 2ème étage et aux étages supérieurs ne pouvaient être occupés à titre professionnel.

    Le conflit est né en présence de 2 documents, règlement de copropriété et état descriptif de division, qui ne définissaient pas avec la même précision la destination des lots.

    Selon les stipulations du règlement de copropriété, l'immeuble était destiné à un usage professionnel, de bureaux commerciaux ou d'habitation en ce qui concernait les locaux situés aux étages et combles.

    L’état descriptif de division affectait les lots situés au-dessus du 1er étage à une destination exclusive d'habitation.

    L’état descriptif de division n’est pas, contrairement au règlement de copropriété, un document contractuel. Il opère une division en lots, attribue un numéro à chacun de ces lots et permet la publicité foncière. Classiquement, même s’il est inclus au règlement de copropriété, ses mentions ne font pas loi.

    A titre d’exception, la Cour de cassation admet sa valeur contractuelle, à défaut de règlement de copropriété, lorsqu’il est le seul document de référence de l’immeuble définissant la nature et la destination des lots.

    L’espèce permet de soulever une autre exception admise par la Haute cour. Le règlement de copropriété donnait valeur contractuelle à l’état descriptif de division et, ce document définissant plus précisément la destination des lots, il prévalait sur le règlement.

    Les locaux situés au 2ème étage, ainsi qu'aux étages supérieurs, ne pouvaient être occupés à titre professionnel. 

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 6 juillet 2017, n° 16-16849


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  • Enlèvement des véhicules dans les lieux privés

    Un nouveau service est à disposition des toulousains. Il s’agit de l’enlèvement des véhicules en stationnement abusif, épaves ou en voie d’épavisation dans les lieux privés (parkings des immeubles).

    Il est désormais possible de signer une convention avec la mairie pour en faciliter et accélérer l’enlèvement. La convention détermine la procédure d’enlèvement et la prise en charge financière (frais de la mise en fourrière à la charge des requérants).

    Attention, cette convention s’applique uniquement aux véhicules identifiables (plaque minéralogique et numéro de série ou de moteur présents et lisibles) qu’il s’agisse d’un véhicule en stationnement abusif depuis plus de 7 jours ou d’un véhicule privé des éléments nécessaires à son utilisation normale. 

    Les véhicules épaves et non identifiables assimilés à des déchets sont exclus de ce nouveau dispositif.

    Source : Conseil municipal de Toulouse n°2 du 23 juin 2017, délibération n° 9.1

    A consulter : 

    La délibération 9.1 du Conseil municipal de Toulouse du 23 juin 2017

    La convention de partenariat renforcé relative à l’enlèvement des véhicules ventouses ou épaves dans les lieux privés


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  • Nuisances sonores des climatiseurs

    Mme Laurence Arribagé, députée LR Haute-Garonne (juin 2014 à juin 2017), a interrogé le ministère du Logement sur l'installation d'équipements de chauffage et de climatisation dans des immeubles collectifs.
    Ces équipements sont susceptibles de causer des troubles sonores et donc porter atteinte à la tranquillité du voisinage. Aussi, elle demande dans quelle mesure, préalablement à l'installation de tels dispositifs, une étude d'impact sonore pourrait être systématiquement diligentée à l'effet de tenir compte des besoins de certains copropriétaires ou locataires en matière d'équipements de chauffage ou de climatisation, mais également en prenant en considération la quiétude résidentielle de leur voisinage direct.

    Texte de la réponse :

    « Les nuisances sonores induites par le fonctionnement de pompes à chaleur ou de climatiseurs peuvent provenir soit de l'équipement lui-même, soit de la qualité de l'installation, soit d'un environnement sonore très calme, ce qui favorise par différence les émergences du bruit de l'équipement par rapport au bruit ambiant. Le coût d'une étude de l'impact sonore d'une activité bruyante, telle qu'un établissement diffusant à titre habituel de la musique amplifiée, est approximativement de 1 500 euros. Ce coût parait difficilement pouvoir être mis à la charge d'un particulier et il est disproportionné par rapport au coût de l'équipement lui-même, de l'ordre de 500 euros pour un climatiseur à 3 000 euros pour une pompe à chaleur. Le fonctionnement de ces équipements fait d'ores et déjà l'objet d'une réglementation. Le Code de la santé publique prévoit en son article R. 1334-31, pour ce qui concerne les équipements utilisés par des particuliers, qu'aucun bruit émis par ces objets ne doit porter atteinte à la tranquillité de l'homme ou à sa santé par sa durée, sa répétition ou son intensité. Il n'est donc pas nécessaire de quantifier, à l'aide d'un appareil de mesure, les niveaux de bruits émis par ces dispositifs. Le maire, en tant qu'officier de police judiciaire, les agents des services de l'État commissionnés à cet effet et assermentés, les inspecteurs de salubrité des services communaux d'hygiène et de santé, ou les agents de police municipale agréés et assermentés sont chargés de procéder à la recherche et à la constatation des infractions. En revanche, le recours à une mesure sonométrique est nécessaire lorsque l'équipement bruyant est utilisé dans le cadre d'une activité professionnelle (article R. 1334-32 du Code de la santé publique). La gêne est alors caractérisée si l'émergence de ce bruit est supérieure aux valeurs limites fixées par les articles R. 1334-33 et R. 1334-34 du même code. La réglementation repose donc sur la recherche de l'émergence et non sur un niveau sonore limite. En ce qui concerne l'installation, il n'existe pas de normes techniques particulières à respecter de façon réglementaire mais l'Association française pour les pompes à chaleur (AFPAC) a publié des recommandations pour la mise en œuvre de ces équipements. »

    Source : Réponse ministérielle, JO Assemblée nationale 11 avril 2017, n° 100902

     


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  • Décision d'assemblée générale non conforme au règlement de copropriété

    Décision d’assemblée générale non conforme au règlement de copropriété

    Lors de l’assemblée générale, les copropriétaires ont adopté une résolution visant à autoriser les copropriétaires à entreposer leurs vélos dans la cour intérieure.

    Or, le règlement de cette copropriété contient une clause interdisant la dépose d’objets ou de véhicules dans les cours intérieures. Les stipulations du règlement de copropriété s’imposent de droit au syndicat des copropriétaires et à chaque copropriétaire individuellement, tant qu’elles n’ont pas été annulées ou abrogées.

    En présence de deux dispositions contraires, laquelle s’applique ? 

    Des copropriétaires ont assigné le syndicat des copropriétaires et le syndic en retrait de tout objet déposé dans la cour de l’immeuble et en indemnisation du préjudice de jouissance. 

    La Cour d’appel de Versailles leur donne raison et fait prévaloir le règlement de copropriété. Avant de voter une autorisation contraire au règlement de copropriété, il fallait entériner une résolution modifiant le règlement de copropriété en ce sens. Dans le cas contraire, la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic peut être engagée envers les copropriétaires.

    D’une jurisprudence constante, la Cour de cassation casse cet arrêt. A défaut de contestation de la décision d’assemblée générale dans un délai de 2 mois à compter de la notification du PV de la dite AG, la décision d’assemblée générale a un caractère définitif, ce qui prive tout copropriétaire de rechercher la responsabilité du syndicat des copropriétaires et du syndic pour avoir exécuté une décision contraire au règlement de copropriété.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 16 mars 2017, n° 15-22185

     


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  • Fuite d'eau dans une partie privative et responsabilité du syndic

    Le copropriétaire qui voit sa demande de dégrèvement de facture d’eau, pour surconsommation en raison d’une fuite dans sa partie privative, rejetée par le service d’assainissement de la ville pour requête tardive peut-il engager la responsabilité du syndic ?

    La réponse semble être négative au vu des faits en question. 

    Au sein d’une copropriété, la limite entre parties privatives et parties communes pose souvent des difficultés en matière de dégât des eaux. Lorsque la fuite d’eau est dans la partie privative, la responsabilité du syndic ne peut être engagée même si celui-ci avait la possibilité de détecter cette surconsommation en prenant connaissance des relevés des compteurs d’eau. En effet, le syndic n’est pas tenu d’informer les copropriétaires des anomalies de consommation d'eau sur leurs parties privatives.

    Le copropriétaire qui assigne le syndic en paiement de dommages et intérêts, correspondant à la surconsommation d’eau qu’il a subie à la suite de la fuite survenue dans son lot, ne peut voir sa requête que rejetée d’abord par le tribunal de proximité qui retient que le syndic n’a pas commis de faute puis par la Cour de cassation, qui rappelle les limites du mandat du syndic.

    Le syndic de copropriété est « mandaté par le syndicat pour assurer la gestion et l’administration des parties communes » et n’est « pas lié individuellement à chacun des copropriétaires ». Il n’est pas tenu de relever des compteurs privatifs, ni d'entretenir les canalisations privatives. Chaque copropriétaire doit veiller à l’état d’entretien de son lot.

    La responsabilité du syndic ne peut être engagée à l’égard des copropriétaires individuellement que s’il a commis une faute qui leur a causé un préjudice réel.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 15 décembre 2016, n° 15-25305


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