ACTUALITÉS : COPROPRIÉTÉ

  • Délégation de pouvoir au conseil syndical

    Les faits

    Lors d’une assemblée générale, les copropriétaires ont voté des travaux de réfection de la porte d’entrée de l’immeuble à la majorité simple de l’article 24 et, à la même majorité, donné mandat au syndic de choisir l’entreprise la plus intéressante pour un montant maximum de 5000 €.

    Des copropriétaires ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de cette décision, au motif qu’elle a été votée à la majorité simple de l’article 24 alors qu’elle relevait de la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant d’une délégation de pouvoir.

    La Cour d’appel rejette leur demande en retenant que seule la délégation de pouvoir de voter des travaux est soumise à la majorité absolue des copropriétaires et que l'assemblée générale n'a pas décidé de déléguer ses pouvoirs mais a voté des travaux de réfection pour lesquels elle a seulement donné mandat au conseil syndical d'effectuer le choix de l'entreprise dans la limite du budget voté. 

    La décision

    L’article 25 a) de la loi du 10 juillet 1965, prévoit qu’est adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires « toute délégation du pouvoir de prendre l’une des décisions visées à l’article 24 », c’est à dire les actes d’administration au sens large (travaux de conservation de l’immeuble, travaux obligatoires, travaux de mise en accessibilité...). 

    Cette délégation autorise son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l’objet et fixe le montant maximum. Il s’agit souvent d’une mission d’étude des devis et de choix de l’entreprise la plus intéressante.

    En conséquence, la Cour de cassation casse la décision de la Cour d’appel. La résolution prévoyant de donner pouvoir au conseil syndical de choisir l’entreprise chargée d’effectuer des travaux était bien une délégation de pouvoir au sens de l’article 25 a), la majorité absolue s’imposait pour le vote.

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 31 mai 2018, n° 17-18046


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  • Destination de l'immeuble et location touristique

    Les faits

    Les propriétaires de plusieurs lots ont divisé ces appartements en studios et les ont mis en location de tourisme avec prestation de services. Plusieurs autres copropriétaires les ont assignés, pour non-respect du règlement de copropriété, en remise en état des lieux, le syndicat des copropriétaires s’est joint à l’instance.

    La destination de l’immeuble du règlement de copropriété précisait qu’il s’agissait d’un immeuble principalement à usage d'habitation, avec possibilité d'usage mixte professionnel-habitation et à l'exclusion de toute activité commerciale.

    De plus, les copropriétaires bailleurs avaient l’obligation d’aviser le syndic de l’existence d’un bail. 

    La Cour d’appel a ordonné la remise en état des lieux.

    La décision

    La Cour de cassation confirme la position de la Cour d’appel et rejette le pourvoi. La location touristique avec prestation de service, qui entraîne des rotations importantes, ne correspond pas à la destination résidentielle de l’immeuble.

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 8 mars 2018, n° 14-15864

     

    La mairie de Toulouse est en cours d’élaboration de l’outil informatique qui permettra à tout loueur en meublé de tourisme d’obtenir son autorisation après enregistrement par téléservice.

    A ce jour, seule une déclaration est à faire, sauf si le logement constitue la résidence principale du loueur. 

    Télécharger le formulaire Cerfa N° 14004*03


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  • Travaux collectifs sur parties privatives

    Les faits

    Lors d’une assemblée générale, des travaux de remplacement des bois des balcons privatifs de la façade de l'immeuble ont été votés avec une répartition du coût selon les mètres linéaires de chaque balcon.

    Des copropriétaires opposants ont assigné en justice le syndicat des copropriétaires pour demander l’annulation des résolutions portant sur ces travaux. Ces copropriétaires contestent cette répartition des frais.

    La Cour d’appel leur donne raison selon l’argumentaire suivant « dès lors que c'est le syndicat des copropriétaires qui vote les travaux et les impose à tous les copropriétaires concernés, les charges doivent être supportées par tous les copropriétaires en proportion des tantièmes de copropriété, ces charges devant être considérées comme générales, bénéficiant à tous les copropriétaires, quand bien mêmes les travaux décidés sont effectués sur des parties privatives ».

    La décision

    Les dispositions de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 qui fixent la répartition des charges en proportion des tantièmes de copropriété sont limitées aux parties communes de l’immeuble.

    Ces règles ne sont donc pas applicables en l’espèce car il s’agit de travaux sur des parties privatives.

    La particularité de l’espèce est que ces travaux privatifs ont, d’une part, été votés et d’autre part, de façon groupée pour l’ensemble des balcons. Cela n’est pas rare et souvent prévu par les règlements de copropriété pour garantir l’harmonie esthétique de l’immeuble, comme le règlement de la copropriété concernée le prévoyait « toutefois, afin de respecter l'aspect et l'harmonie de l'immeuble, la réfection des peintures et tous les travaux susceptibles de modifier l'aspect extérieur de l'immeuble, feront l'objet d'une opération d'ensemble décidée par l'assemblée générale de tous les copropriétaires ».

    Il n’en demeure pas moins que la répartition de ce coût se fait proportionnellement aux travaux à réaliser sur chaque balcon, au mètre linéaire comme cela avait été voté.

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 2018, n° 17-13867, 22 mars 2018


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  • Travaux privatifs sur parties communes

    Les faits

    L’espèce n’est pas rare. Un locataire, exploitant d’un restaurant au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété, a entrepris des travaux d’installation d’un nouveau conduit d’évacuation des fumées dépendant des parties communes de l’immeuble. Le chantier a été engagé sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

    Les copropriétaires bailleurs ont assigné leur preneur en référé pour obtenir la cessation des travaux et la remise en l’état des lieux. Le syndicat des copropriétaires s’est joint à l’instance.

    La cour d’appel a confirmé le jugement de première instance et a condamné l’exploitant du restaurant.

    La décision

    Si la destination du local loué nécessitait la pose de ce nouveau conduit pour permettre l'exercice de l'activité de restauration, autorisée par avenant, ce fait était insuffisant à remettre en cause l'existence du « trouble manifestement illicite », soit de procéder à des travaux sur des parties communes sans autorisations de l’AG. 

    De plus, la régularisation a posteriori par ratification des travaux par les copropriétaires n’était qu’hypothétique et les aménagements proposés par le preneur n’étaient pas de nature à assurer le respect du règlement de copropriété. 

    La Cour de cassation valide le jugement d’appel retenant que la seule mesure nécessaire à la cessation du trouble était la remise en l'état initial des lieux.

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 15 février 2018, n° 16-17759

    Rappel

    « L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci » se votent à la majorité absolue - Article  25 b) loi 10 juillet 1965


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  • Travaux et majorité de vote

    Les faits

    Une décision d’assemblée générale de 2011, adoptée à la majorité absolue, prévoyait le remplacement de la moquette des parties communes par du carrelage. Des copropriétaires ont assigné le syndicat des copropriétaires et le syndic en annulation de cette résolution pour inobservation des règles de majorité applicable.

    L’espèce est antérieure à la réforme des majorités de la loi ALUR.  En conséquence, les demandeurs retenaient qu’il s’agissait de travaux comportant transformation, addition, ou amélioration se votant alors à la double majorité de  l’article 26 (aujourd’hui à la majorité absolue de l’article 25).

    La Cour d’appel a rejeté leur demande arguant que ces travaux relevaient par nature de la catégorie des travaux d’entretien se votant à la majorité simple de l’article 24.

    La décision

    La Cour de cassation casse cette décision. La Cour d’appel aurait dû analyser les raisons pour lesquelles ces travaux avaient été décidés et leur conséquence pour les copropriétaires avant de décider sans justification qu’ils relevaient des travaux d’entretien.

    Il s’agissait de la modification d’un élément d’équipement existant qui, si elle n’est pas justifiée par la vétusté, relève de travaux de transformation. 

    Reste également posée la question de l’atteinte à la destination de l’immeuble, par l’atteinte à la qualité acoustique de l’immeuble. Les demandeurs fondaient leur assignation sur le fait que le changement du revêtement était de nature à entraîner une modification des conditions de jouissance de leurs parties privatives dans la mesure où ils subiront des nuisances sonores liées au passage dans les coursives.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 18 janvier 2018, n° 16-27470


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  • Convocation d'une assemblée générale par un syndic en fin de mandat

    Les faits :

    Un couple de copropriétaires a assigné, conjointement le syndicat des copropriétaires et le syndic, en annulation d’une décision votée lors de l'assemblée générale ayant eu lieu quelques temps auparavant.

    Leur reproche : l’assemblée générale n’avait pas été valablement convoquée car le syndic n’était plus en exercice au moment où les copropriétaires ont réceptionné la convocation.

    Les dates :

    - Convocation datée du 26 octobre
    - Réception de la lettre avec AR par les copropriétaires le 29 octobre
    - Expiration du mandat de syndic le 28 octobre
    - Assemblée générale le 1er décembre

    La décision :

    Le rejet de leur demande est confirmé en appel.

    La Cour de cassation, dans la même lignée, retient que la convocation était antérieure à l’expiration du mandat du syndic, elle était donc valable. Il importait peu que le mandat du syndic ait expiré le jour de la réception de la convocation ou de la tenue de l’assemblée générale pour la validité de la convocation. 

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 19 octobre 2017, n°16-24646

    Rappel : article 9 décret n°67-223 du 17 mars 1967 

    La convocation à l’assemblée générale doit être faite au moins 21 jours avant la tenue de la réunion. Ce délai débute le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire, et se termine à la veille de la date prévue de l’assemblée générale. Les jours non ouvrés (samedi, dimanche) et des jours fériés entrent dans le décompte.

    Le règlement de copropriété peu prévoir un délai plus long.


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  • Accès aux parties privatives voté en assemblée générale

    Une résolution de l'assemblée générale avait missionné un géomètre afin qu’il procède à un mesurage des lots de copropriété visant à s'assurer que la répartition des charges était en adéquation avec les surfaces respectives des différents lots. 

    Cette décision était devenue définitive, en l'absence de recours formé dans le délai prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

    Une SCI propriétaire de lots dans l’immeuble et la société locataire de ces locaux, se sont opposées à l’accès du géomètre dans les parties privatives aux motifs que la résolution votée en assemblée générale n’était pas sur l’accès aux parties privatives mais sur la délégation donnée au conseil syndical et au syndic de choisir le géomètre dans une limite budgétaire fixée par l’AG. De plus, les sociétés se prévalaient de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, fixant un vote à l’unanimité pour la modification de la répartition des charges, ce que, selon leur argumentation, le syndicat de copropriétaires avait voulu contourner.

    Propriétaire et locataire ont été assignés par le syndicat des copropriétaires pour obtenir l'autorisation d'accéder à leurs locaux afin de procéder à un mesurage complet des surfaces.

    La Cour d’appel a accueilli cette demande, ce que confirme la Cour de cassation. L’ingérence résultant de la décision de l'assemblée générale ne portait pas une atteinte disproportionnée à leur droit au regard du but légitime poursuivi. Le refus des deux sociétés, de laisser le géomètre accomplir sa mission, était constitutif d'un trouble manifestement illicite.

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 5 octobre 2017, n° 16-21971


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  • Défaut de paiement de charges de copropriété : attention !!

    Au sein d’un immeuble en copropriété, deux copropriétaires n’ont pas répondu aux appels de fonds destinés à l'exécution de travaux urgents et indispensables.

    Un couple de copropriétaires, possédant un lot en location dans cet immeuble, a assigné ces derniers en indemnisation de leurs préjudices. 

    Les demandeurs se plaignaient de l'absence de réalisation des travaux permettant d'assurer la conservation de l’immeuble du fait du défaut de paiement de leurs quotes-parts de charges par ces copropriétaires débiteurs. 

    La Cour d’appel a condamné les débiteurs de la copropriété au paiement de deux indemnités au titre de la perte de loyers et du préjudice moral des copropriétaires les ayant assignés.  

    La Haute cour valide le lien de causalité entre le défaut de paiement et le préjudice invoqué par les plaignants. L’aggravation de la détérioration de l’immeuble est due à la non-réalisation des travaux (en raison du défaut de paiement) qui a elle-même provoqué des dégradations dans l’appartement des plaignants, ces derniers se trouvant ainsi dans l’impossibilité de le louer. 

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 7 septembre 2017, n°16-18777

    Le défaut de paiement des charges est un manquement aux obligations d’un copropriétaire de nature à engager sa responsabilité contractuelle à l’’égard du syndicat des copropriétaires. Des jugements en ce sens sont rendus régulièrement.

    La Cour de cassation va ici plus loin. Elle reconnaît un droit d’agir individuel à chaque copropriétaire d’engager la responsabilité délictuelle d’un autre copropriétaire sur le fondement d’un manquement contractuel.


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  • Valeur contractuelle de l'état descriptif de division

    Le propriétaire d'un appartement, situé au 2ème étage d'un immeuble en copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la décision d'assemblée générale lui ayant refusé l'autorisation d'apposer des plaques professionnelles afin d’exercer une activité professionnelle dans ce lot. Reconventionnellement, le syndicat a sollicité qu'il soit constaté, qu'en vertu du règlement de copropriété, les locaux situés au 2ème étage et aux étages supérieurs ne pouvaient être occupés à titre professionnel.

    Le conflit est né en présence de 2 documents, règlement de copropriété et état descriptif de division, qui ne définissaient pas avec la même précision la destination des lots.

    Selon les stipulations du règlement de copropriété, l'immeuble était destiné à un usage professionnel, de bureaux commerciaux ou d'habitation en ce qui concernait les locaux situés aux étages et combles.

    L’état descriptif de division affectait les lots situés au-dessus du 1er étage à une destination exclusive d'habitation.

    L’état descriptif de division n’est pas, contrairement au règlement de copropriété, un document contractuel. Il opère une division en lots, attribue un numéro à chacun de ces lots et permet la publicité foncière. Classiquement, même s’il est inclus au règlement de copropriété, ses mentions ne font pas loi.

    A titre d’exception, la Cour de cassation admet sa valeur contractuelle, à défaut de règlement de copropriété, lorsqu’il est le seul document de référence de l’immeuble définissant la nature et la destination des lots.

    L’espèce permet de soulever une autre exception admise par la Haute cour. Le règlement de copropriété donnait valeur contractuelle à l’état descriptif de division et, ce document définissant plus précisément la destination des lots, il prévalait sur le règlement.

    Les locaux situés au 2ème étage, ainsi qu'aux étages supérieurs, ne pouvaient être occupés à titre professionnel. 

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 6 juillet 2017, n° 16-16849


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  • Enlèvement des véhicules dans les lieux privés

    Un nouveau service est à disposition des toulousains. Il s’agit de l’enlèvement des véhicules en stationnement abusif, épaves ou en voie d’épavisation dans les lieux privés (parkings des immeubles).

    Il est désormais possible de signer une convention avec la mairie pour en faciliter et accélérer l’enlèvement. La convention détermine la procédure d’enlèvement et la prise en charge financière (frais de la mise en fourrière à la charge des requérants).

    Attention, cette convention s’applique uniquement aux véhicules identifiables (plaque minéralogique et numéro de série ou de moteur présents et lisibles) qu’il s’agisse d’un véhicule en stationnement abusif depuis plus de 7 jours ou d’un véhicule privé des éléments nécessaires à son utilisation normale. 

    Les véhicules épaves et non identifiables assimilés à des déchets sont exclus de ce nouveau dispositif.

    Source : Conseil municipal de Toulouse n°2 du 23 juin 2017, délibération n° 9.1

    A consulter : 

    La délibération 9.1 du Conseil municipal de Toulouse du 23 juin 2017

    La convention de partenariat renforcé relative à l’enlèvement des véhicules ventouses ou épaves dans les lieux privés


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