ACTUALITÉS : FISCALITÉ

  • Durcissement de la fiscalité sur les logements vacants

    Les conditions d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants ont nettement été revues par la loi de finances 2013.

    Le durcissement s’est effectué sur plusieurs axes :

    - La durée de vacance locative est réduite : la taxe s’applique aux logements vides
      depuis 1 an au lieu de 2 ans auparavant sauf s’ils ont été occupés pendant plus de
      90 jours consécutifs (au lieu de 30).

    - Le champ d’application de la taxe est élargi : elle est applicable dans les
      agglomérations de plus de 50 000 habitants (contre 200 000) et dans les communes où il
      existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. La liste des villes
      sera fixée par décret et d’après les travaux parlementaires, Toulouse y figure.

    - Le taux de la taxe est augmenté : il reste à 12,5 % la première année mais il passe à 25 %
      à compter de la deuxième année d’imposition.

    Autre nouveauté importante, lorsque la taxe annuelle sur les logements vacants ne s’applique pas, la taxe d’habitation du logement vacant sera imputable au propriétaire dès lors que le logement est inoccupé depuis 2 ans à compter du 1er janvier de l’année d’imposition contre 5 ans avant. (art.106 de la loi).

    Source : Article 16 I de la loi n° 2012-1509 du 29 décembre 2012 de finances pour 2013


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  • PTZ + version 2013

    Le prêt à taux zéro, accessible aux personnes physiques n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant l'émission de l'offre de prêt, a connu de nombreuses modifications.

    L’accès en a déjà été réduit par la loi de finances pour 2012 adoptée en 2011 qui avait prévu qu’à compter du 1er janvier 2013, ce prêt serait conditionné au respect d’un niveau de performances énergétique sauf pour la location-accession dans des conditions précises (Décret n° 2012-1531 du 29 décembre 2012).
    Les niveaux de performance énergétique dorénavant requis sont différents selon qu’il s’agit de la construction neuve ou de la rénovation lourde.

    La 3ème loi de finances rectificative pour 2012 resserre encore les conditions d’octroi en abaissant fortement le plafond de ressources le limitant ainsi aux ménages les plus modestes (Loi n° 2012-1510 du 29 décembre 2012 art.16).

    Le montant du PTZ + correspond toujours à un pourcentage de l’opération qui ne doit pas dépasser un plafond fixé selon la zone géographique concernée (Art.L31-10-2 al 1 et L31-10-3 II modifié du Code de la construction et de l’habitation).

    Source : Loi n° 2012-1510 du 29 décembre 2012 de finances rectificative pour 2012


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  • Plus-values et terrain à bâtir

    La taxe sur les plus-values immobilières excédant 50 000 € ne s’applique pas aux terrains à bâtir. Telle est la décision du Conseil constitutionnel.

    Les plus-values de cession de terrain à bâtir ou de droits s’y rapportant (tels que définis pour l’application de la TVA immobilière) ne sont pas soumises à la taxe sur les plus-values immobilières excédant 50 000 € instituée par la 3ème loi de finances rectificative pour 2012.

    A noter que le Conseil constitutionnel a invalidé :

    -    la suppression de l’abattement pour durée de détention pour les plus-values de
         cession de terrains à bâtir
    -    l’imposition selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu des plus-values de
         cession de terrains à bâtir.

    Source : article 70 de la loi n° 2012-1510 du 29 décembre 2012 de finances rectificative pour 2012


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  • Évolution des taux de TVA au 1er janvier 2014

    La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) est perçue par le professionnel qui doit la reverser aux services des impôts. Elle est calculée sur le prix hors taxe (HT) selon des taux différents, qui dépendent de la nature du produit ou du service vendu. À partir du 1er  janvier 2014, les taux de TVA devraient être modifiés.

    Taux normal de 19,6 % 

    Il s'applique à la majorité des biens et des prestations de service. 

    Le taux normal passera de 19,6 % à 20 %.

    Taux intermédiaire de 7 % 

    La plupart des produits et services auparavant soumis au taux réduit de 5,5 % sont taxés
    à 7 % depuis janvier 2012

    Sont ainsi taxés à hauteur de 7 % les produits et services suivants : 

    - Restauration et vente de produits alimentaires préparés (à emporter ou sur place),
    - Hébergement en hôtel, en location meublée, en camping classé,
    - Transports de voyageurs,
    - Travaux de rénovation réalisés par une entreprise dans le logement ancien d'un particulier (logements achevés depuis plus de 2 ans),
    - Produits agricoles non transformés, non destinés à l'alimentation humaine,
    - Médicaments non remboursables,
    - Cinémas et fêtes foraines,
    - Droits d'entrée dans les zoos, musées, monuments, expositions et sites culturels.

    Le taux intermédiaire sera relevé de 7 % à 10 %. 

    Taux réduit de 5,5 % 

    Certains produits et services, considérés comme de première nécessité, ont conservé le taux réduit à 5,5 %  

    - Produits alimentaires (sauf confiserie, chocolat, matières grasses animales, caviar, taxés à 19,6 %),
    - Boissons non alcoolisées, notamment l'eau,
    - Equipements et prestations pour personnes dépendantes (handicapées ou âgées),
    - Abonnements relatifs aux livraisons de gaz et d'électricité,
    - Cantines scolaires. 

    Le taux réduit sera abaissé de 5,5 % à 5 %.

    En 2013, le taux réduit, qui était passé de 5,5 % à 7 % en 2012, est rétabli à 5,5 % pour : 

    - Les livres (support papier, audio, numérique) et les activités de location de livres,
    - La billetterie des spectacles vivants : théâtre, théâtre de chansonniers, cirque, concert et spectacle de variétés (sauf dans les établissements de consommation de boissons ou de repas). 

    Le taux normal de 19,6 % reste cependant applicable aux publications (livres, journaux, revues) qui, en raison de leur caractère pornographique ou violent, sont interdites de vente aux mineurs, d'exposition à la vue du public ou de publicité. 

    Attention : l'application aux produits alimentaires de l'un des 2 taux réduits dépend de leur mode de consommation. Ils sont soumis au taux de 7 %, s'ils sont destinés à une consommation immédiate (il n'est pas possible de les conserver) ou au taux de 5,5 %, s'ils sont vendus sous un emballage permettant leur conservation. 

    Source : Loi n° 2012-1510 du 29 décembre 2012 de finances rectificative pour 2012

     


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  • Procédure de dation en paiement

    La procédure exceptionnelle dite de la dation en paiement permet de s’acquitter d’une dette fiscale par la remise d’œuvres d’art, de livres, d’objets de collection, de documents de haute valeur artistique ou historique, de certains immeubles ou bien encore de bois et forêts.

    Un décret a assoupli la gestion de cette procédure.

    Conditions d’application :

    - Ce mode de paiement ne concerne que les droits de donation et de succession, le droit de partage et l’ISF.
    - Le montant d’impôt minimal à payer doit être de 10 000 €.

    Procédure :

    - Offre de dation : le contribuable doit déposer au service des impôts compétent une demande indiquant la nature et la valeur des biens qu’il propose en paiement de l’impôt.
    - La proposition est étudiée par une commission consultative qui émet un avis.
    - Le service des impôts notifie au demandeur la valeur libératoire des biens offerts en paiement par lettre recommandée avec accusé de réception lorsqu’elle est différente de celle qu’il a proposée. Ce dernier dispose de trente jours pour confirmer son offre à cette nouvelle valeur ou pour y renoncer. S'il renonce, l'intérêt de retard est calculé à compter du premier jour du mois suivant l'expiration du délai de trente jours précité, jusqu'au dernier jour du mois du paiement.
    - Le ministère du budget donne son agrément.

    Note : lorsque la proposition de dation porte sur des biens autres que des immeubles ou des bois et forêts, l’administration fiscale doit répondre dans les 2 ans à compter de la date du récépissé de l’offre. Passé ce délai ou en l’absence de décision, l’offre de dation est considérée comme refusée.

    L'offre de dation n'est pas recevable :

    - Si les biens offerts en paiement ont précédemment donné lieu à deux refus d'agrément ;
    - Lorsqu'ils sont détenus depuis moins de cinq ans par l'intéressé. Cette condition ne s'applique pas s'ils sont entrés en sa possession par mutation à titre gratuit.

    Source : Décret n° 2012-1241 du 7 novembre 2012 relatif aux conditions d’agrément des dations d’œuvres d’art, de livres, d’objets de collection, de documents de haute valeur artistique ou historiques prévues à l’article1716 bis du code général des impôts.


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  • Successions : conséquences de la mise à disposition gratuite d'un logement à un enfant

    Lorsqu’un logement est mis gratuitement à la disposition d’un des enfants, cet avantage doit parfois être rapporté à la succession pour éviter que les autres soient lésés. Si des enfants s’estiment lésés, ils peuvent demander à ce que l’avantage perçu par l’autre soit rapporté à la succession lors du décès du parent.

    Pour cela, ils doivent notamment apporter la preuve de l'intention libérale des parents, ces derniers doivent avoir eu la volonté de réaliser une donation. En pratique, l'élément intentionnel est démontré lorsque l'occupation du logement par le bénéficiaire est de très longue durée. Il est incontestable dans ce cas que les parents ont eu la conscience de réaliser une donation.

    Dans ce cas, l'avantage dont a bénéficié l'enfant qui a occupé le logement doit être rapporté à la succession du donateur.  

    La Cour de cassation vient de rappeler que dans ce cas, l’avantage doit être évalué à la date du partage d'après l'état du bien à l'époque de la donation, c'est-à-dire au jour de l'entrée de l'intéressé dans les lieux.  

    Source : Cour de cassation, 1ère chambre civile, 26 septembre 2012, n° 11-14033 


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  • Exonération de plus-value immobilière

    En application de la loi de finances n° 2011-1977 du 28 décembre 2011, une exonération de taxation de la plus-value réalisée est applicable lors de la première cession d’un logement qui ne constitue pas la résidence principale lorsque le vendeur n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la cession. Pour en bénéficier, le cédant doit remployer, dans les 2 ans, le prix de cession dans l’acquisition ou la construction de sa résidence principale (art. 150 U, II, 1° bis du Code général des impôts). 

    En cas de manquement à l'une de ces conditions, l'exonération est remise en cause au titre de l'année du manquement.

    Le décret du 21 septembre 2012 vient confirmer les informations que l’administration fiscale prescrivait dans l’acte de vente pour le bénéfice de l’exonération de taxation de la plus-value (instruction fiscale du 17 avril 2012).

    L'acte constatant la cession à titre onéreux d'un logement au titre de laquelle le bénéfice de l'exonération est demandé doit mentionner : 

    - L'identité du bénéficiaire de l'exonération ; 

    - Les droits du bénéficiaire sur le prix de cession ; 

    - La fraction du prix de cession correspondant à ses droits, que le bénéficiaire destine au remploi à l'acquisition ou la construction d'un logement affecté à sa résidence principale ; 

    - Le montant de la plus-value exonérée. 

    Le décret précise en outre que les mentions prévues doivent être portées distinctement pour chaque bénéficiaire de l'exonération.

    Source: Décret n° 2012-1073 du 21 septembre 2012 pris pour l'application du 1° bis du II de l'article 150 U du code général des impôts relatif à l'exonération d'impôt sur le revenu de la plus-value résultant de la première cession d'un logement sous condition de remploi du prix de cession à l'acquisition de la résidence principale.

    Note : le projet de Loi de finances pour 2013 envisage un abattement exceptionnel sur l’imposition des plus-values réalisées (hors terrain à bâtir). 


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  • Taxe d’habitation et piscine

    Une piscine privée est considérée comme un élément d'agrément bâti formant une dépendance si elle n'est pas destinée à être déplacée (CAA Bordeaux : 15.10.96). Une piscine en matériaux composites enterrée dans le sol, même si elle ne comporte aucun élément de maçonnerie au moment de la pose, ne peut être regardée comme étant destinée à être déplacée et constitue donc un élément d'agrément bâti formant une dépendance qui doit être prise en compte pour l'établissement de la taxe d'habitation.

    Source : Rép. Min : JO AN du 3.4.12 n°123606


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  • Régime Malraux et obligations déclaratives

    Les particuliers qui investissent dans des opérations de restauration immobilière dans certains quartiers urbains (opérations dites loi « Malraux ») peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt lorsque les immeubles sont destinés à la location (CGI art. 199 tervicies).

    Un décret du 23 août 2012 a fixé les obligations déclaratives des investisseurs qui entendent bénéficier de cet avantage fiscal (CGI ann. III art. 46 AZC nouveau). Lorsque l’immeuble est détenu par une personne physique, celle-ci doit joindre à sa déclaration des revenus de l’année au titre de laquelle elle demande à bénéficier de la réduction d’impôt une note annexe, établie selon un modèle fixé par l’administration, qui comporte notamment un engagement de louer l’immeuble pendant au moins neuf ans, une copie d’un certain nombre de documents (déclaration d’utilité publique, autorisation d’urbanisme, factures…) et le bail.

    En cas de décès de l’un des époux, le conjoint survivant doit, pour éviter la remise en cause de la réduction d’impôt, joindre à la déclaration des revenus qu’il souscrit au titre de l’année du décès, pour la période postérieure à cet événement, une note établie selon un modèle fixé par l’administration et comportant l’engagement de louer le bien pour la fraction de la période de neuf ans couverte par l’engagement initial et restant à courir à la date du décès.

    Source : décret n° 2012-992 du 23 août 2012


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  • Loi de finances rectificative pour 2012 : principales mesures concernant l’immobilier

    ISF : instauration d'une contribution exceptionnelle

    Les personnes dont le patrimoine net imposable est supérieur à 1,3 million d'euros, redevables de l'ISF au titre de l'année 2012, devront acquitter le 15 novembre 2012 au plus tard une contribution exceptionnelle sur la fortune, calculée selon un barème progressif identique à celui appliqué pour le calcul de l'ISF dû au titre de 2011.

    Lorsque le patrimoine ne dépasse pas 1,3 millions d’euros, il n’y a pas d’imposition sur la fortune mais lorsque le patrimoine est supérieur à 1,3 millions d’euros, la taxation s’effectue à compter de 800 000 euros de patrimoine au taux de 0.55 % (voir tableau).

    L'ISF dû au titre de 2012, avant imputation des réductions d'impôt, sera imputable sur le montant de cette contribution.

    Cette mesure serait suivie d'une réforme de l'ISF qui sera présentée dans le cadre du projet de loi de finances pour 2013.

    Relèvement des droits de mutation à titre gratuit

    Il s’agit ni plus ni moins d’un alourdissement de la fiscalité sur les successions et les donations.

    Voici les 3 mesures phare :
    - Abaissement  de 159 325 € à 100 000 € de l'abattement applicable pour les donations et successions en ligne directe sur la part de chacun des ascendants et de chacun des enfants vivants ou représentés ;
    - Passage de 10 à 15 ans du délai de rappel fiscal des donations consenties entre les mêmes personnes ;
    - Suppression du mécanisme de « lissage », adopté lors du passage du délai de rappel de six à dix ans.

    Ces mesures s'appliqueraient aux donations consenties et aux successions ouvertes à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi.

    TVA immobilière

    Le taux normal de TVA devait passer de 19,6% à 21,20 % pour l’ensemble de l’activité immobilière à compter du 1er octobre 2012. Cette mesure est abrogée.

    Augmentation du taux de la taxe sur les logements vacants 
    Il est désormais fixé à 12,5 % la première d’année d’imposition, 15 % la deuxième année et 20 % à compter de la troisième année (contre 10 %, 12,5 % et 15 % auparavant).
    Source : loi n° 2012-958 du 16 août 2012 de finances rectificative pour 2012

    Dépréciation de la valeur d’un bien et ISF : attention !
     
    Dans le cadre d’un contentieux d’assiette de l’ISF, le constat d’un préjudice ne peut à lui seul justifier l’application d’un abattement sur l’évaluation d’un bien immobilier. En l’espèce, un contribuable avait diminué la valeur vénale de sa résidence principale (application d’un abattement de 30 %) pour tenir compte du préjudice esthétique que lui causait la présence d’une antenne relais de téléphone. La Cour de cassation constate qu’il ressort des photographies que le pylône supportant l’antenne téléphonique bien que visible ne nuit pas à la vision panoramique sur la mer puisqu’il se trouve à l’arrière de la propriété, de sorte que le préjudice en résultant est réduit et ne justifie pas à lui seul d’une dépréciation de la valeur du bien.
    Source : Cour de cassation, ch. com., 15 mai 2012, pourvoi n° 11-18397

     


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