ACTUALITÉS : FISCALITÉ

  • Régime Malraux et obligations déclaratives

    Les particuliers qui investissent dans des opérations de restauration immobilière dans certains quartiers urbains (opérations dites loi « Malraux ») peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt lorsque les immeubles sont destinés à la location (CGI art. 199 tervicies).

    Un décret du 23 août 2012 a fixé les obligations déclaratives des investisseurs qui entendent bénéficier de cet avantage fiscal (CGI ann. III art. 46 AZC nouveau). Lorsque l’immeuble est détenu par une personne physique, celle-ci doit joindre à sa déclaration des revenus de l’année au titre de laquelle elle demande à bénéficier de la réduction d’impôt une note annexe, établie selon un modèle fixé par l’administration, qui comporte notamment un engagement de louer l’immeuble pendant au moins neuf ans, une copie d’un certain nombre de documents (déclaration d’utilité publique, autorisation d’urbanisme, factures…) et le bail.

    En cas de décès de l’un des époux, le conjoint survivant doit, pour éviter la remise en cause de la réduction d’impôt, joindre à la déclaration des revenus qu’il souscrit au titre de l’année du décès, pour la période postérieure à cet événement, une note établie selon un modèle fixé par l’administration et comportant l’engagement de louer le bien pour la fraction de la période de neuf ans couverte par l’engagement initial et restant à courir à la date du décès.

    Source : décret n° 2012-992 du 23 août 2012


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  • Loi de finances rectificative pour 2012 : principales mesures concernant l’immobilier

    ISF : instauration d'une contribution exceptionnelle

    Les personnes dont le patrimoine net imposable est supérieur à 1,3 million d'euros, redevables de l'ISF au titre de l'année 2012, devront acquitter le 15 novembre 2012 au plus tard une contribution exceptionnelle sur la fortune, calculée selon un barème progressif identique à celui appliqué pour le calcul de l'ISF dû au titre de 2011.

    Lorsque le patrimoine ne dépasse pas 1,3 millions d’euros, il n’y a pas d’imposition sur la fortune mais lorsque le patrimoine est supérieur à 1,3 millions d’euros, la taxation s’effectue à compter de 800 000 euros de patrimoine au taux de 0.55 % (voir tableau).

    L'ISF dû au titre de 2012, avant imputation des réductions d'impôt, sera imputable sur le montant de cette contribution.

    Cette mesure serait suivie d'une réforme de l'ISF qui sera présentée dans le cadre du projet de loi de finances pour 2013.

    Relèvement des droits de mutation à titre gratuit

    Il s’agit ni plus ni moins d’un alourdissement de la fiscalité sur les successions et les donations.

    Voici les 3 mesures phare :
    - Abaissement  de 159 325 € à 100 000 € de l'abattement applicable pour les donations et successions en ligne directe sur la part de chacun des ascendants et de chacun des enfants vivants ou représentés ;
    - Passage de 10 à 15 ans du délai de rappel fiscal des donations consenties entre les mêmes personnes ;
    - Suppression du mécanisme de « lissage », adopté lors du passage du délai de rappel de six à dix ans.

    Ces mesures s'appliqueraient aux donations consenties et aux successions ouvertes à compter de la date d'entrée en vigueur de la loi.

    TVA immobilière

    Le taux normal de TVA devait passer de 19,6% à 21,20 % pour l’ensemble de l’activité immobilière à compter du 1er octobre 2012. Cette mesure est abrogée.

    Augmentation du taux de la taxe sur les logements vacants 
    Il est désormais fixé à 12,5 % la première d’année d’imposition, 15 % la deuxième année et 20 % à compter de la troisième année (contre 10 %, 12,5 % et 15 % auparavant).
    Source : loi n° 2012-958 du 16 août 2012 de finances rectificative pour 2012

    Dépréciation de la valeur d’un bien et ISF : attention !
     
    Dans le cadre d’un contentieux d’assiette de l’ISF, le constat d’un préjudice ne peut à lui seul justifier l’application d’un abattement sur l’évaluation d’un bien immobilier. En l’espèce, un contribuable avait diminué la valeur vénale de sa résidence principale (application d’un abattement de 30 %) pour tenir compte du préjudice esthétique que lui causait la présence d’une antenne relais de téléphone. La Cour de cassation constate qu’il ressort des photographies que le pylône supportant l’antenne téléphonique bien que visible ne nuit pas à la vision panoramique sur la mer puisqu’il se trouve à l’arrière de la propriété, de sorte que le préjudice en résultant est réduit et ne justifie pas à lui seul d’une dépréciation de la valeur du bien.
    Source : Cour de cassation, ch. com., 15 mai 2012, pourvoi n° 11-18397

     


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  • Annonce du doublement du plafond du Livret A

    La ministre du Logement, Cécile Duflot, a confirmé le doublement du plafond des dépôts sur le Livret A.
    Aucune date n’a été communiquée concernant l’effectivité de la mesure et de sa mise en œuvre.
    Le plafond de ce produit, dont le taux aujourd’hui est de 2,25 %, serait relevé de 15.300 € à 30.600 €.
    Le but de la mesure est de dégager des ressources supplémentaires pour financer la construction de logements sociaux et intermédiaires puisqu’une partie des fonds du Livret A est transformée en prêts aux HLM ; l’objectif étant d’atteindre chaque année 150 000 logements sociaux.
    A noter que cette mesure s’accorde avec l’engagement de relever le seuil de logements sociaux pour les villes de plus de 3500 habitants de 20%, actuellement, à 25% ainsi que celui pour « la rénovation thermique d'un million de logements par an ».
    Toutefois, des freins apparaissent, les banques auraient indiqué qu’elles souhaitaient un étalement du doublement sur plusieurs années et constatent que la mesure leur couterait cher.


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  • Dégrèvement transitoire et temporaire de CFE

    Les loueurs en meublé, assujettis jadis à la taxe professionnelle, doivent désormais s'acquitter de la contribution économique territoriale. La loi de finances pour 2010 a supprimé la taxe professionnelle pour la remplacer par un nouvel impôt : la contribution économique territoriale (CET). Cet impôt comprend deux éléments :
    - la cotisation foncière des entreprises, dont les règles sont peu ou prou celles qui étaient applicables à taxe professionnelle,
    - la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises, qui s'ajoute pour les loueurs en meublé qui dépassent un seuil de chiffre d'affaires.
    L’article 1647 C quinquies B du Code général des impôts accorde, pour les impositions établies au titre des années 2010 à 2013, un dégrèvement dégressif de contribution économique territoriale (CET) et de taxes annexes aux contribuables ayant subi un accroissement significatif de leur prélèvement en 2010 du fait de la réforme de la taxe professionnelle.
    Dans le prolongement de ce texte, l’article 21 de la loi 2011-900 du 29 juillet 2011 a institué, pour les impositions établies au titre des années 2010 et 2011, un dégrèvement temporaire de cotisation foncière des entreprises (CFE) en faveur de certains contribuables ayant subi des hausses de cotisation au profit des syndicats de communes (CGI art. 1647 C quinquies C).
    Ces dégrèvements doivent, l’un et l’autre, être demandés dans le délai légal de réclamation prévu pour la CFE, soit jusqu’au 31 décembre 2012, pour les cotisations 2011. A titre exceptionnel, les redevables peuvent également solliciter jusqu’à cette date le dégrèvement temporaire de CFE au titre de 2010.


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  • Demande de rectification du taux de TVA appliqué aux travaux

    En vertu de la législation européenne, une possibilité de correction de toute taxe indûment facturée existe.
    Ainsi, le maitre de l’ouvrage peut récupérer les sommes payées au titre de la TVA appliquée au taux de 19,6 % alors qu’elle aurait dû l’être au taux de 5,5 %. Cette rectification peut être soumise à l’établissement d’une facture rectificative. Le contribuable ne peut se contenter d’engager la responsabilité du maître d’œuvre lorsque ce dernier l’a sollicité pour qu’il lui fournisse l’attestation de travaux nécessaire pour bénéficier  du taux réduit de TVA (Art. 279-0 bis 3) du Code général des impôts), afin d’obtenir des entreprises les factures rectificatives et de rembourser le surplus de TVA versé.
    Source : Cour de cassation, chambre commerciale, 3 avril 2012, n° 11-14.631, n° 377 D, Sté Architectes associés c/ Sté Villa Mona.


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  • Plafonnement de taxe foncière pour les contribuables modestes

    La loi de finances rectificative pour 2011 a instauré un nouveau mécanisme de dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) bénéficiant aux contribuables modestes à compter de l’imposition 2012. Le but est d’alléger la taxe afférente à leur habitation principale lorsque celle-ci est supérieure à 50 % de leurs revenus.
    Le dégrèvement n’est pas automatique : il faut faire une réclamation au service des impôts compétent au plus tard le 31 décembre qui suit soit :
    - la mise en recouvrement du rôle
    - la réalisation de l’évènement qui motive la réclamation
    - la réception d’un nouvel avis d’imposition rectifiant les erreurs d’expédition
    - la connaissance par le contribuable d’une imposition à tort ou faisant double emploi.
    La condition de revenus pour l’imposition 2012 :
    - pour l’année N-1, ils doivent être inférieurs à 23 572 € (majoration de 5 507 € pour la 1ère demi-part et 4 334 € à compter de la 2ème part supplémentaire).
    - pour les années à venir, ces limites sont indexées chaque année comme la limite de la première tranche supérieure du barème de l’impôt sur le revenu.
    Il ne faut pas être redevable de l’ISF : pour 2012, sont exclus les contribuables ayant un patrimoine d’une valeur supérieure ou égale à 1,3 millions d’euros.
    Ce dégrèvement ne peut s’appliquer qu’à l’habitation principale. Cependant les personnes s’installant durablement en maison de retraite ou établissement de santé et qui conservent la jouissance exclusive de leur ancienne habitation peuvent en bénéficier si les conditions ci-dessus sont remplies.
    Le dégrèvement accordé prend en compte différents éléments (exonérations partielles, dégrèvement d’office, abattement sur valeur locative, majoration de taxes additionnelles,…).
    Source : Instruction fiscale du 30 mars 2012, BOI 6 C-6-12


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  • Surface de plancher : modifications apportées sur le régime de la TVA

    Une instruction de la Direction Générale des Impôts précise les modifications apportées sur le régime de la TVA résultant de la notion unique de surface de plancher (ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011).
    Cette notion modifie le périmètre d’application du taux réduit de 7% de la TVA en cas de travaux augmentant la surface de la construction dans certaines conditions :
    •  Lorsque l’installation d’une surface de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre est soumise au taux réduit de 7% quelle que soit sa surface sous réserve que les travaux portent sur des locaux d’habitation achevés depuis plus de deux ans et pour autant que les autres conditions d’application du taux réduit sont réunies.
    •  Lorsque la construction d’une terrasse et de tout autre espace non clos et non couvert est soumise au taux normal de la TVA.
    • Lorsque la construction d’une véranda sur une terrasse achevée depuis plus de deux ans, pour autant que les autres conditions d’application du taux réduit soient réunies, n’est éligible au bénéfice du taux réduit que si la surface de plancher de la construction des locaux existants n’est pas augmentée de plus de 10% et que la nouvelle surface de plancher n’excède pas 9 m2.
    Les modifications s’appliquent aux prestations de services dont l’exécution complète du service intervient à compter du 15 mai 2012, date de publication de l'instruction. Lorsque les travaux ont fait l’objet d’un devis daté et signé par les deux parties avant cette date et qu’un acompte a été versé à l’entreprise prestataire avant cette même date, il y a bénéfice du taux réduit de TVA.
    Source : Instruction de la Direction Générale des Impôts 3 C-4-12 n° 54 du 15 mai 2012


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  • Les travaux effectués dans un logement non loué sont exclus des charges foncières

    Une position administrative et jurisprudentielle très dure pour les propriétaires bailleurs.
    Cas d’espèce : le propriétaire d’une maison a fait exécuter des travaux pour la remettre en état après le départ des locataires. Afin de la relouer, il a fait appel à une agence immobilière et le loyer demandé a été fixé conformément à la valeur locative du bien. Cependant ses démarches sont restées infructueuses.
    L’administration a donc considéré qu’il en avait conservé la jouissance alors même qu’il ne l’a pas occupé. Elle lui a donc refusé la déduction des dépenses engagées, au titre des charges des revenus fonciers, car les charges afférentes à un immeuble ne sont déductibles que si elles se rapportent à une propriété productive de revenus fonciers. Elle a fait valoir qu’il n’avait pas accompli toutes les démarches nécessaires à la location de sa maison.
    Le juge a validé la position de l’administration, le propriétaire « n’'établit toutefois pas avoir pris toutes les dispositions nécessaires à la conclusion d'une telle location, notamment en proposant, compte tenu du caractère infructueux des recherches jusqu'alors effectuées, un loyer inférieur … ».
    Source : Cour administrative d’appel de Nantes, 1ère chambre, 19 janvier 2012, n°11NT0046


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  • Décès du donateur et présomption fiscale de propriété de l’usufruitier

    La loi présume que l’usufruitier d’un bien en est resté le propriétaire lorsqu’il en a donné la nue-propriété à ses héritiers sauf s’il a consenti cette donation plus de 3 mois avant son décès (art. 751 CGI). Cela permet d’éviter que des démembrements de propriété soient réalisés pour échapper aux droits de succession. Dans ce cas, la nue-propriété est réintégrée dans l’actif successoral taxable.
    Mais il est possible d’apporter la preuve contraire à cette présomption en prouvant d’une part que la donation réalisée dans les 3 mois précédant le décès n’était pas fictive, elle était programmée avant,  et d’autre part le caractère soudain du décès, ainsi cette présomption légale sera renversée.
    Source : Cour de cassation, chambre commerciale, 17 janvier 2012 n° 10-27.185


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  • Date limite de production de l’attestation de TVA réduite

    Pour ne pas bloquer les relations contractuelles et alourdir les démarches administratives entre entrepreneur et particulier, l’administration fiscale a établi que le taux réduit de TVA (de 5,5% jusqu'au 31 décembre 2011, puis de 7% à compter du 1er janvier 2012) s'applique dès le premier acompte, sous réserve que les travaux et les locaux soient éligibles au taux réduit de la TVA et que l'attestation soit fournie lors de la facturation finale ou de l'achèvement des travaux.
    Cette tolérance s'applique également aux acomptes et à tous les paiements partiels ainsi qu'aux soldes, facturés entre le 3 février 2011 et le 24 avril 2012.
    L'attestation permettant de bénéficier du taux réduit de TVA de 7 % concerne les travaux mentionnés à l'article 279-0 bis du code général des impôts (CGI). Il prévoit l'application du taux réduit de 7% de TVA aux travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien, portant sur les locaux à usage d'habitation achevés depuis plus de deux ans, à l'exception des travaux qui concourent à la production ou à la livraison d'un immeuble neuf et de ceux à l'issue desquels la surface de plancher des locaux existants est augmentée de plus de 10%.
    Jurisprudence : dans un arrêt en date du 3 février 2011 (CE 3 février 2011 - Req. n°331512), le Conseil d'État avait  toutefois considéré qu'une entreprise effectuant des travaux de rénovation dans des locaux d'habitation de plus de deux ans devait être en possession de l'attestation établie par le preneur dès le versement du premier acompte pour pouvoir lui appliquer le taux réduit de la TVA.
    Source : Rescrit N° 2012/29 (TCA) du 24/04/2012


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