Charges locatives et salaire du gardien

Les faits 

Des locataires ont demandé le remboursement de charges payées au titre du salaire du gardien de l’immeuble. Cette demande était fondée sur le fait que le bailleur faisait appel à une société extérieure pour l’entretien des parties communes intérieures.

Le texte régissant les charges locatives (décret n° 87-713 du 26 août 1987) précise en son article 2 que :

« (...) c) Lorsque le gardien ou le concierge d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles assure, conformément à son contrat de travail, l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 75 % de leur montant, y compris lorsqu'un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu'en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul les deux tâches.

Ces dépenses ne sont exigibles qu'à concurrence de 40 % de leur montant lorsque le gardien ou le concierge n'assure, conformément à son contrat de travail, que l'une ou l'autre des deux tâches (..). ».

Pour accueillir la demande en remboursement, le tribunal d’instance a considéré que la condition selon laquelle le gardien doit effectuer cumulativement l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets n’était pas remplie. En conséquence, il considère que les charges issues du salaire du gardien ne peuvent être répercutées sur les locataires.

La décision

La Cour de cassation casse et annule cette décision car le tribunal n’a pas tenu compte de la distinction opérée par le texte. Il n’a pas recherché, comme le précise l’article 2c) du décret ci-dessus, si le gardien assurait seul l’élimination des déchets, auquel cas les dépenses correspondant à sa rémunération sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 40 % de leur montant.

Source : Cour de cassation, 3ème civ., 8 mars 2018, n° 17-11.985

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Une réponse ministérielle est intervenue sur la répercussion de la rémunération du gardien ou concierge sur les charges locatives dans les communes équipées de  points d'apport volontaires enterrés (PAVE), soit des îlots de trois colonnes enterrées minimum (une pour les ordures ménagères, une pour la collecte séparée et une pour le verre), où les gardiens d'immeubles n'ont plus à s'occuper de l'élimination des ordures ménagères.

Réponse : « Le décret no 82-955 du 9 novembre 1982 modifié relatif au parc locatif social et le décret no 87-713 du 26 août 1987 modifié relatif au parc locatif privé fixent la liste des charges récupérables exigibles en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Ces deux décrets prévoient que lorsque le gardien assure, conformément à son contrat de travail, l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 75 % de leur montant. En revanche, ce taux est de 40 % lorsque le gardien n'assure, conformément à son contrat de travail, que l'une ou l'autre des deux tâches. »

Source : Réponse ministérielle du 13 mars 2018, JO Assemblée nationale, n° 363

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