Gestion locative sans mandat

La gestion locative par l’intermédiaire d’un professionnel de l’immobilier est-elle légale à défaut de mandat écrit ?

Les faits

Un propriétaire bailleur avait confié la gestion locative de ses deux immeubles locatifs à un agent immobilier. Les deux mandats correspondants avaient une durée d'un an, renouvelable par tacite reconduction jusqu'au 1er janvier 1999. Le mandataire (agent immobilier) a poursuivi sa mission pour le compte des héritiers du mandant (le propriétaire bailleur), décédé en 2000.

Les mandants héritiers ont décidé de mettre fin aux deux mandats de gestion, successivement en 2007 et 2008.

Ils ont, par la suite, assigné l’agent immobilier en restitution des honoraires perçus entre 2000 et 2008 pour nullité des mandats en raison de l’absence de contrat écrit.

La décision

La Loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970) impose que le mandat de gestion immobilière soit rédigé par écrit. 

La Cour de cassation jugeait que ces dispositions d'ordre public étaient prescrites à peine de nullité absolue, excluant toute possibilité de confirmation du mandat par ratification ultérieure de la gestion (1re Civ., 22 mars 2012, n° 15-20411, 1re Civ., 2 décembre 2015, n° 14-17211). 

L’Ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations a fait évoluer le droit sur ce point. La nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général et est relative lorsque cette règle a pour objet la sauvegarde d'un intérêt privé.

Cette évolution a conduit la Cour de cassation à affiner sa position. Lorsque des prescriptions de forme, telle la signature d’un mandat écrit,  visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire, leur méconnaissance est sanctionnée par une nullité relative (Cour de cassation, Ch. mixte, 24 février 2017, n° 15-20. 411).

Cette nullité relative peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat. 

En l’espèce, la Cour d’appel a relevé que les mandants ont poursuivi leur relation avec l’agent immobilier sans émettre la moindre protestation pendant sept ans. De plus, ces derniers ont mis fin aux mandats selon les conditions stipulées dans les mandats écrits que le professionnel leur avait expédiés pour signature.

Les plaignants avaient donc ratifié, en connaissance de cause, les actes et coûts de cette gestion locative, la restitution des honoraires perçus était injustifiée.

La Cour de cassation valide en rejetant le pourvoi des propriétaires bailleurs héritiers.

Source : Cour de cassation 1re civ., 20 septembre 2017, n° 16-12906

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