Sous estimation de la provision pour charges

Les faits

Le bail de location prévoyait une provision pour charges mensuelle d’un montant de 200 €.

Après 4 années de location, le bailleur a assigné la locataire et son garant devant le tribunal d’instance en résiliation du bail, expulsion, condamnation solidaire au paiement de la dette locative, de l’indemnité d’occupation et des frais.

Le litige des impayés portait sur le non paiement, par la locataire, des régularisations de charges. Cette dernière s’opposait à ce paiement en invoquant la mauvaise isolation des fenêtres et la surconsommation de chauffage qui en résultait.

Le tribunal d‘instance a validé les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail, condamné la locataire au paiement de sa dette locative (5377 €), de l‘indemnité d’occupation et a ordonné l’expulsion.

Il a condamné le bailleur en réparation du préjudice matériel et du préjudice moral de la locataire (2284 €).

La locataire a fait appel de la décision.

Elle réclame la condamnation du bailleur à lui payer des sommes à hauteur de 3 800 € en indemnisation du préjudice résultant de la sous évaluation des charges, 3 000 € au titre du préjudice résultant du défaut d’étanchéité des fenêtres et de l’insuffisance de l’installation de chauffage, auxquelles s’ajoute une demande de 2 000 € pour préjudice moral.

La décision

La Cour d’appel relève l’écart important entre la provision pour charge et le montant des charges réelles (provisions versées de 2400 € en 2013 et 2014 pour respectivement des charges réelles de 4 183 et 4 415 €), et le défaut de production des factures de chauffage justifiant la régularisation demandée.

En conséquence, la Cour d’appel reconnaît le préjudice résultant d’une sous-évaluation du montant des charges et condamne ainsi le bailleur à indemniser la locataire du préjudice souffert à hauteur du montant des régularisions de charges soit 3 800 €. Le jugement d’instance est donc infirmé sur ce point.

Source : Cour d’appel de Reims, 1e ch., 9 février 2018, n° 17/00714

 

⇒ Le locataire peut engager la responsabilité du bailleur en cas d’écart trop important entre la provision et la réalité des charges locatives.

 

Article 23 de la loi du 6 juillet 1989 – Modalités de fixation et de régularisation des charges en cas de provision

« Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l' article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur. »

 

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