ACTUALITÉS : LOCATION

  • Preuve du paiement du loyer

    Les faits

    Après résiliation du bail, la propriétaire a assigné le locataire en paiement d’un solde de loyer portant sur le dernier mois de location.

    Le tribunal a rejeté sa demande au motif que la bailleresse n’a pas apporté la preuve de ce qu’elle avançait. Aucun document ou acte adressé au locataire antérieurement à l'assignation ne prouvait le bien-fondé de sa demande.

    La décision

    Au visa de l’article 1315, devenu 1353 du Code civil, la Cour de cassation casse et annule cette décision car le tribunal a inversé la charge de la preuve, en effet,  « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

    Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

    Il appartenait donc au locataire sortant de justifier qu'il s'était libéré du paiement des loyers jusqu'au terme du bail.

    Source : Cour de cassation, 13 septembre 2018, n°17-21705  


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  • Modification de la couleur des peintures par le locataire

    Les faits

    Le locataire a repeint certaines pièces du logement, notamment en rouge. Postérieurement à l’état des lieux de sortie, lors de l’arrêté des comptes, le bailleur facture au locataire sortant la remise en peinture d’origine.

    Le bailleur invoque que cette couleur empêche une habitabilité normale des lieux, assimile les travaux à une transformation de la chose louée qui imposait son autorisation (art. 7f loi 6 juillet 1989).

    La décision

    La Cour d’appel d’Aix-en-Provence rejette sa demande et retient qu’il s’agit d’un simple aménagement et donc réalisé librement par le locataire en vertu de l’article 6 d) de la même loi et l’arrêt d’appel dit « (...) la modification de la couleur des peintures, qui constitue un simple aménagement en vue d’améliorer l’esthétique des locaux et qui n’affecte pas l’immeuble dans sa structure et n’a rien d’irréversible ».

    Cette décision est conforme à la jurisprudence donnant de nombreux exemples sur ce thème.

    Source : Cour d’appel Aix-en-Provence, 11e ch., sect. A, 19 avril 2018, n°16/19750  


    Une décision en « sens contraire » a été rendue par la Cour d’appel de Grenoble (25/10/2011, 

    n° 09/01414). Le locataire avait repeint de telle façon (murs en rose, plinthes et portes en vert) que les juges ont considéré l’impossibilité pour le bailleur « de relouer en l’état un logement ainsi coloré ». Le partage des frais de remise en état a été décidé avec ¾ à la charge du locataire sortant.

    Clause couleur dans le contrat de location

    Si l’insertion d’une clause interdisant au locataire de modifier les couleurs des peintures ne figure pas dans la liste des clauses interdites de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, il ne semble pas qu’une telle clause soit néanmoins licite.

    En effet, les travaux de peintures réalisés par le locataire étant, de jurisprudence constante, qualifiés d’aménagement, ce dernier est libre d’y procéder, la loi de 1989 étant d’ordre public. 


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  • Décret décence et règlement sanitaire départemental

    Les faits

    Après l’achat d’un appartement loué, l’acquéreur a assigné le vendeur en annulation de la vente. 

    L’acheteur s’était vu imposer la cessation de la location par le service communal d’hygiène en raison d’une surface habitable insuffisante de la pièce principale au regard du règlement sanitaire départemental (RSD), plus strict que le décret décence de 2002.

    Ce décret sur les normes de décence prévoit « Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. » alors que le règlement sanitaire départemental prévoyait le seul critère de la surface de 9 m².

    Le vendeur s’appuyait sur le décret décence et non sur le RSD local, faisant prévaloir la hiérarchie des normes.

    La décision

    La Cour de Cassation donne raison à l’acquéreur en faisant prévaloir le RSD car ses critères sont plus restrictifs.

    Cette décision est conforme à un arrêt de 2015 de la même chambre de la Cour de cassation ayant pris position sur ce point en décidant que le règlement sanitaire doit être appliqué en priorité dans la mesure où il est compatible avec les dispositions du décret décence (Cour de cassation, 3ème civ., 17 décembre 2015, n° 14-22754).

    Néanmoins, il faut également évoquer un arrêt de 2017 où la solution retenue était inverse (Cour de cassation, 3ème civ., 20 avril 2017, n° 16-13821), que le vendeur avait  invoqué en espèce.

    La Cour de cassation semble donc revenir à sa position de 2015.

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 3 mai 2018, n° 17-11132 et 17-14090




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  • Diagnostic RADON

    Pour tous les contrats de location signés depuis le 1er juillet 2018, le propriétaire bailleur doit informer son locataire sur le risque d’exposition au radon si celui-ci est situé en zone 3

    Cette information doit figurer sur le nouvel imprimé État des risques et pollutions annexé au contrat de location (ancien État des risques naturels et technologiques).

    Le radon est un gaz radioactif issu de la désintégration de l’uranium et du radium présents naturellement dans le sol et les roches. Le radon présent dans un bâtiment provient essentiellement du sol et dans une moindre mesure des matériaux de construction et de l’eau de distribution.

    Le risque pour la santé résulte toutefois pour l’essentiel de sa présence dans l’air. La concentration en radon dans l’air est variable d’un lieu à l’autre. Elle se mesure en Bq/m³ (becquerel par mètre cube)

    Le territoire national est divisé en 3 zones à potentiel radon définies en fonction des flux d’exhalation du radon des sols :

    -  zone 1 : zones à potentiel radon faible ;

    - zone 2 : zones à potentiel radon faible mais sur lesquelles des facteurs géologiques particuliers peuvent faciliter le transfert du radon vers les bâtiments ;

     - zone 3 : zones à potentiel radon significatif.

     

    Situation des départements de la Haute-Garonne et de l’Ariège

    HAUTE-GARONNE

    ZONE 3 : Antignac, Argut-Dessous, Arlos, Artigue, Bagnères-de-Luchon, Baren, Boutx, Burgalays, Castillon-de-Larboust, Cazarilh-Laspènes, Cazaux-Layrisse, Cazeaux-de-Larboust, Cier-de-Luchon, Cierp-Gaud, Esténos, Fos, Gouaux-de-Larboust, Gouaux-de-Luchon, Guran, Juzet-de-Luchon, Lez, Marignac, Melles, Montauban-de-Luchon, Moustajon, Oô, Revel, Saccourvielle, Saint-Béat, Saint-Mamet, Salles-et-Pratviel, Signac, Sode, Trébons-de-Luchon, Vaudreuille.

    ZONE 2 :  Aspet, Ausson, Barbazan, Cabanac-Cazaux, Castelmaurou, Chein-Dessus, Encausse-les-Thermes, Estadens, Ganties, Jurvielle, Labarthe-Rivière, Lège, Milhas, Montréjeau, Muret, Pointis-de-Rivière, Portet-de-Luchon, Poubeau, Saint-Aventin, Saint-Gaudens, Salies-du-Salat.

    ZONE 1 : toutes les autres communes
    ARIÈGE

    ZONE 3 : Albiès, Aleu, Alzen, Antras, Arrien-en-Bethmale, Artigues, Ascou, Aston, Aulus-les-Bains, Auzat, Ax-les-Thermes, Bénac, Bestiac, Bethmale, Biert, Bonac-Irazein, Bouan, Boussenac, Brassac, Cadarcet, Carcanières, Château-Verdun, Cos, Couflens, Ercé, Erp, Esplas-de-Sérou, Ferrières-sur-Ariège, Foix, Ganac, Garanou, Gestiès, Goulier, Ignaux, Lacourt, Larcat, Larnat, Lassur, Le Bosc, Le Pla, Le Port, Le Puch, Lercoul, Les Bordes-sur-Lez, L'Hospitalet-près-l'Andorre, Lordat, Luzenac, Massat, Mercus-Garrabet, Mérens-les-Vals, Miglos, Mijanes, Montagagne, Montferrier, Montoulieu, Montségur, Orgeix, Orlu, Oust, Pech, Perles-et-Castelet, Prayols, Quérigut, Rimont, Rivèrenert, Rouze, Saint-Lary, Saint-Martin-de-Caralp, Saint-Paul-de-Jarrat, Saint-Pierre-de-Rivière, Saurat, Savignac-les-Ormeaux, Seix, Sem, Sentein, Sentenac-de-Sérou, Sentenac-d'Oust, Serres-sur-Arget, Siguer, Sorgeat, Soueix-Rogalle, Soulan, Suc-et-Sentenac, Tignac, Unac, Ustou, Vaychis, Vèbre, Vernaux.

    ZONE 2 : Augirein, Aulos, Balacet, Castelnau-Durban, Caussou, Encourtiech, Génat, Gourbit, La Bastide-de-Sérou, Lapège, Larbont, Les Cabannes, Montaillou, Montels, Nescus, Prades, Rabat-les-Trois-Seigneurs, Salsein, Sinsat, Uchentein, Urs, Verdun, Vicdessos.

    ZONE 1 : toutes les autres communes
    Retrouvez des informations sur le site internet de l’Institut de radioprotection et de sûreté nucléaire www.irsn.fr 

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  • Changement d'usage des locations meublées de tourisme

    Le Conseil municipal de Toulouse a voté, le 15 juin, l’institution d’une procédure d’enregistrement des meublés de tourisme et la création d’un téléservice correspondant (voir lettre d’information juillet/août 2018 rubrique location).

    Le Conseil de Toulouse Métropole a adopté le 28 juin les conditions de délivrance des autorisations temporaires de changement d'usage (habitation vers commercial) pour les locations de meublés de tourisme à Toulouse.

    Les conditions du changement d’usage :

    - Applicable au 1er janvier 2019 ;

    - Concerne les personnes physiques offrant à la location de courte durée des locaux d’habitation dans lesquels la clientèle n’y élit pas domicile ;

    - Le pétitionnaire doit déposer un formulaire de demande, accompagné de ses pièces justificatives (le formulaire n’est pas encore disponible à l’heure où nous publions).

    - L’autorisation de changement d’usage est accordée pour une durée de 2 ans ;

    - Un justificatif sur l’honneur, pour un bien en copropriété, spécifiant que le règlement de copropriété ne s’oppose pas au changement d’usage (il doit autoriser les locaux commerciaux dans l’immeuble) ;

    - Le logement doit être décent.

    Certains logements ne pourront obtenir une autorisation de changement d’usage :  

    - Les immeubles visés par un projet inscrit au Plan Local d’Urbanisme,

    - Les locaux faisant l’objet d’un conventionnement public ou privé,

    - Les logements ayant fait l’objet de subvention, sauf engagement des propriétaires de rembourser au prorata temporis les subventions perçues.

    Le non-respect des dispositions susvisées est puni d’une amende civile (art. L.651-2 du Code de la construction et de l’habitation). 

    Délibération n° DEL-18-0641 « Tourisme – Conditions de délivrance des autorisations temporaires de changement d’usage relatives aux locations de meublée touristiques sur la ville de Toulouse », Conseil Toulouse Métropole, 28 juin 2018.

    Taxe de Séjour Intercommunale : nouveaux tarifs 

    A compter du 1er janvier 2019, la nouvelle grille tarifaire de la taxe de séjour est la suivante :
    Pour tous les hébergements sans classement, le tarif applicable est de 5 % du coût par personne de la nuitée HT.
    Rappel : 
    - Le tarif est fixé par nuitée et par personne ;
    - Le montant total comprend la taxe de séjour à laquelle s’ajoute la taxe additionnelle départementale 
      (TAD) votée en 2016 à hauteur de 10% de la taxe de séjour.
    Délibération n° DEL-18-0565 «  Taxe de Séjour Intercommunale : adoption des tarifs », Conseil Toulouse Métropole, 28 juin 2018. 

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  • Sous estimation de la provision pour charges

    Les faits

    Le bail de location prévoyait une provision pour charges mensuelle d’un montant de 200 €.

    Après 4 années de location, le bailleur a assigné la locataire et son garant devant le tribunal d’instance en résiliation du bail, expulsion, condamnation solidaire au paiement de la dette locative, de l’indemnité d’occupation et des frais.

    Le litige des impayés portait sur le non paiement, par la locataire, des régularisations de charges. Cette dernière s’opposait à ce paiement en invoquant la mauvaise isolation des fenêtres et la surconsommation de chauffage qui en résultait.

    Le tribunal d‘instance a validé les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail, condamné la locataire au paiement de sa dette locative (5377 €), de l‘indemnité d’occupation et a ordonné l’expulsion.

    Il a condamné le bailleur en réparation du préjudice matériel et du préjudice moral de la locataire (2284 €).

    La locataire a fait appel de la décision.

    Elle réclame la condamnation du bailleur à lui payer des sommes à hauteur de 3 800 € en indemnisation du préjudice résultant de la sous évaluation des charges, 3 000 € au titre du préjudice résultant du défaut d’étanchéité des fenêtres et de l’insuffisance de l’installation de chauffage, auxquelles s’ajoute une demande de 2 000 € pour préjudice moral.

    La décision

    La Cour d’appel relève l’écart important entre la provision pour charge et le montant des charges réelles (provisions versées de 2400 € en 2013 et 2014 pour respectivement des charges réelles de 4 183 et 4 415 €), et le défaut de production des factures de chauffage justifiant la régularisation demandée.

    En conséquence, la Cour d’appel reconnaît le préjudice résultant d’une sous-évaluation du montant des charges et condamne ainsi le bailleur à indemniser la locataire du préjudice souffert à hauteur du montant des régularisions de charges soit 3 800 €. Le jugement d’instance est donc infirmé sur ce point.

    Source : Cour d’appel de Reims, 1e ch., 9 février 2018, n° 17/00714

     

    ⇒ Le locataire peut engager la responsabilité du bailleur en cas d’écart trop important entre la provision et la réalité des charges locatives.

     

    Article 23 de la loi du 6 juillet 1989 – Modalités de fixation et de régularisation des charges en cas de provision

    « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

    1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

    2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

    3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

    La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l' article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

    Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

    Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

    A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

    Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

    Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur. »

     


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  • Parution Indice IRL 1er trimestre 2018


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  • Charges locatives et salaire du gardien

    Les faits 

    Des locataires ont demandé le remboursement de charges payées au titre du salaire du gardien de l’immeuble. Cette demande était fondée sur le fait que le bailleur faisait appel à une société extérieure pour l’entretien des parties communes intérieures.

    Le texte régissant les charges locatives (décret n° 87-713 du 26 août 1987) précise en son article 2 que :

    « (...) c) Lorsque le gardien ou le concierge d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles assure, conformément à son contrat de travail, l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 75 % de leur montant, y compris lorsqu'un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu'en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul les deux tâches.

    Ces dépenses ne sont exigibles qu'à concurrence de 40 % de leur montant lorsque le gardien ou le concierge n'assure, conformément à son contrat de travail, que l'une ou l'autre des deux tâches (..). ».

    Pour accueillir la demande en remboursement, le tribunal d’instance a considéré que la condition selon laquelle le gardien doit effectuer cumulativement l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets n’était pas remplie. En conséquence, il considère que les charges issues du salaire du gardien ne peuvent être répercutées sur les locataires.

    La décision

    La Cour de cassation casse et annule cette décision car le tribunal n’a pas tenu compte de la distinction opérée par le texte. Il n’a pas recherché, comme le précise l’article 2c) du décret ci-dessus, si le gardien assurait seul l’élimination des déchets, auquel cas les dépenses correspondant à sa rémunération sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 40 % de leur montant.

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 8 mars 2018, n° 17-11.985

    Sur le même sujet

    Une réponse ministérielle est intervenue sur la répercussion de la rémunération du gardien ou concierge sur les charges locatives dans les communes équipées de  points d'apport volontaires enterrés (PAVE), soit des îlots de trois colonnes enterrées minimum (une pour les ordures ménagères, une pour la collecte séparée et une pour le verre), où les gardiens d'immeubles n'ont plus à s'occuper de l'élimination des ordures ménagères.

    Réponse : « Le décret no 82-955 du 9 novembre 1982 modifié relatif au parc locatif social et le décret no 87-713 du 26 août 1987 modifié relatif au parc locatif privé fixent la liste des charges récupérables exigibles en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Ces deux décrets prévoient que lorsque le gardien assure, conformément à son contrat de travail, l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 75 % de leur montant. En revanche, ce taux est de 40 % lorsque le gardien n'assure, conformément à son contrat de travail, que l'une ou l'autre des deux tâches. »

    Source : Réponse ministérielle du 13 mars 2018, JO Assemblée nationale, n° 363


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  • Sous location Airbnb

    Les faits 

    Le locataire d’un appartement parisien a sous-loué, via Airbnb son appartement sur une période de 18 mois. 119 sous-locations ont été relevées, lui ayant permis de percevoir environ 50 000 €.

    Le propriétaire bailleur de cet appartement a découvert cette sous-location par hasard, aucune autorisation ne lui ayant été demandée par le locataire. Le bailleur a sommé son locataire de retirer l’annonce sur la plateforme internet et de quitter le logement et a assigné Airbnb afin d’être dédommagé.

    La décision  

    Pour la 1ère fois, la plateforme Airbnb a été condamnée par le tribunal d’instance de Paris pour une sous-location non autorisée et un dépassement du délai légal de 120 jours par an. 

    Le tribunal a retenu la responsabilité civile de l’intermédiaire, ce dernier n’ayant pas respecté deux obligations conformément à la loi :

    - recueillir une attestation sur l’honneur d’autorisation de sous-location du propriétaire ;

    - informer le locataire que la durée maximale de sous-location était de 120 jours par an, s’agissant de sa résidence principale.

    Selon la presse, Airbnb pourrait faire appel.

    Source : Tribunal d’instance de Paris 6ème arrondissement, 6 février 2018


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  • Congé pour reprise ou pour vendre

    Vous envisagez de donner congé à votre locataire ?

    A compter du 1er janvier 2018, tout congé pour reprise ou pour vendre d’un local à usage d’habitation principale loué vide doit impérativement comporter en annexe une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. (Arrêté du 13 décembre 2017 (JO du 20-12-17))

    En savoir plus


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