ACTUALITÉS : LOCATION

  • Notion de résidence principale

    La locataire d'un studio situé à Cannes a assigné le propriétaire en requalification du contrat de location en bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, soutenant que ce logement était sa résidence principale. 

    L’article 2 de la loi précitée définit la notion de résidence principale : « La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge... ».

    Les lieux étaient loués à titre d'habitation secondaire et la locataire se domiciliait à une adresse différente (en Moselle) dans tous les courriers adressés au bailleur et tous les actes de la procédure.

    En l’espèce, l’occupation des lieux par une personne hébergée qui n'était ni le signataire du bail ni le conjoint de la locataire, n’a aucune incidence sur la qualification du bail.

    La Cour d’appel, constatant cette situation, a rejeté sa demande.

    La locataire n'utilisait pas les lieux à titre de résidence principale, le bail ne pouvait être régi par la loi du 6 juillet 1989. 

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 22 juin 2017, n°16-11136


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  • Décret d'encadrement des loyers en zones tendues

    Rappel : tous les ans, depuis août 2012, un décret est pris pour encadrer l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail. Il concerne 28 agglomérations où la tension sur le marché locatif est dite particulièrement forte.

    Ce décret est pris en application de l’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et concerne les locations nues et meublées en résidence principale. 

    Pour plus de précisions, lire « Parution du décret annuel d’encadrement des loyers », 25 millions de propriétaires n° 509, septembre 2017, page 12

    La liste des villes concernées se trouve en annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants.

     

    Consulter la liste des villes de l’agglomération toulousaine 


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  • Location de tourisme

    L’article L324-1-1 du Code du tourisme prévoit, pour toute personne offrant à la location un meublé de tourisme, une déclaration préalable en mairie sauf s’il s’agit de la résidence principale du loueur, celui-ci occupant le logement au moins 8 mois par an (article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

    Néanmoins, cette exception n’est pas valable dans certaines communes, si elles en font le choix.

    En effet, dans les communes de + de 200 000 habitants, les communes des départements 92, 93, 94 et les zones d’urbanisation continue de + de 50 000 habitants, le conseil municipal est libre de prendre une délibération visant à rendre la déclaration préalable obligatoire pour la location meublée de tourisme dans tous les cas. 

    En effet, les propriétaires ne peuvent louer leur résidence principale que dans la limite de 120 jours maximum par an afin de respecter le cadre légal.

    L’objectif est de renforcer le pouvoir de contrôle des municipalités sur le respect de la législation et, par conséquent, sur la collecte de la taxe de séjour.

    Le décret du 28 avril 2017 précise les modalités de déclaration et les informations à transmettre aux services municipaux.

    Un système de télé-service doit être mis en place dans les communes concernées (se renseigner auprès des mairies).

    L’enregistrement comprend les informations suivantes :

    - Identité, adresse postale et électronique du déclarant ;
    - Adresse du local meublé, précisant, pour un immeuble collectif, le bâtiment, l'escalier, l'étage et le numéro d'appartement (ou le numéro invariant identifiant le logement présent sur l’avis de taxe d'habitation) ;
    - Le statut de résidence principale ou non ;
    - Le nombre de pièces composant le meublé, le nombre de lits ;
    - Le cas échéant, la date de la décision de classement et le niveau de classement ou de toute autre reconnaissance de qualité des meublés de tourisme.

    Cette déclaration donne lieu à la délivrance par la commune d'un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration à reporter dans toute offre de location.

    Attention ! Il s’agit ici de dispositions spécifiques concernant les locations en meublée de tourisme de résidence principale dans les secteurs géographiques ci-dessus précisés. 

    Dans les autres cas, la déclaration préalable en mairie se fait par le biais du formulaire Cerfa N° 14004*02. 

    Télécharger le formulaire


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  • Location - Normes de décence

    Le décret sur les normes de décence vient d’être complété, en vertu de l’article 12 de la loi sur la transition énergétique, par 2 dispositions intégrées à l’article 2 qui traitent de l’étanchéité à l'air et de l’aération mais ces notions ne sont pas définies. En dernier ressort, les juges auront à apprécier des situations au cas par cas. 

    Vous trouverez ci-dessous la reproduction d’articles du décret n°2002-120 intéressant les normes de décence du logement loué

    Article 1  

    Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret.

    Article 2 

    Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

    1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

    2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ; (Applicable au 1er janvier 2018)

    3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

    4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

    5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

    6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; (Applicable au 1er juillet 2018)

    7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du Code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

    Article 3

    Le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :

    1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

    2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;

    3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

    4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;

    5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

    6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

    Dans les logements situés dans les départements d'outre-mer, les dispositions relatives à l'alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.

    Article 4

    Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

    La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation.

    Article 5

    Le logement qui fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

    Article 6 

    Les travaux d'amélioration prévus à l'article 1er de la loi du 12 juillet 1967 susvisée sont ceux qui ont pour but exclusif de mettre les locaux en conformité avec tout ou partie des dispositions des articles 1er à 4 du présent décret, sans aboutir à dépasser les caractéristiques qui y sont définies.

    Les articles 1er, 5 à 14 et 17 du décret du 9 novembre 1968 susvisé sont abrogés.

    Article 6 bis

    Le présent décret s'applique à Mayotte, avec, jusqu'au 31 décembre 2019, les adaptations suivantes : 

    1 - Le 4 de l'article 2 est remplacé par un alinéa ainsi rédigé : "4. Il est équipé d'un coffret électrique de répartition, relié à une prise de terre normalisée et sécurisé par un disjoncteur différentiel." ; 

    2 - Le 3 de l'article 3 est complété par la phrase suivante : "Elles sont raccordées à un système d'assainissement collectif lorsqu'il existe ou, à défaut, à un système d'assainissement individuel comprenant une fosse septique et un puisard d'infiltration." ; 

    3 - Au 4 de l'article 3, les mots : "Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à " sont remplacés par les mots : " Une cuisine ou un coin cuisine, s'il existe, doit être aménagé de manière à " ; 

    4 - Au 5 de l'article 3, les mots : " Une installation sanitaire intérieure au logement " sont remplacés par les mots : "Une installation sanitaire", les mots : "alimenté en eau chaude et froide" sont remplacés par les mots : "alimenté en eau" et les mots : "à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible." sont remplacés par les mots : " à condition que ce w.-c. soit facilement accessible."

    Source : Décret n° 2017-312 du 9 mars 2017 modifiant le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

     


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  • Congé du bailleur et protection du locataire âgé

    L’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la protection du locataire âgé de plus de 65 ans et dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds en cas de congé du bailleur. Chaque année ces plafonds de ressources sont revalorisés par arrêté ministériel.

    Rappel : le bailleur ne peut donner congé à tout locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques. Cette règle est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé.

    Ces dispositions ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources en vigueur qui lui est applicable. 

    L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat, le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.


    Source : Arrêté du 22 décembre 2016 modifiant l'arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l'Etat en secteur locatif

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  • Congé du bailleur pour reprise : défaut d'occupation

    Un bailleur a donné congé à ses locataires pour reprise au profit de son fils. Les locataires se sont maintenus dans les lieux à l’expiration du délai de préavis. Le bailleur a saisi la justice qui a déclaré le congé régulier et a ordonné l’expulsion des anciens locataires devenus occupants sans droit ni titre.

    Postérieurement à l’expulsion, les anciens locataires ont assigné le bailleur en réparation de leur préjudice, ceux-ci arguant la non-occupation des lieux par le bénéficiaire de la reprise qui n’était pas dans une situation caractéristique de force majeure qui aurait permis de ne pas respecter l'obligation de reprise. Selon eux, le congé pour reprise n'avait pas pour objectif de reloger le fils du bailleur mais seulement de mettre fin au bail, il était donc frauduleux.

    Or, la Haute Cour rappelle que « le défaut d'occupation des lieux par le bénéficiaire de la reprise peut être justifié par l'existence d'une cause légitime ayant empêché l'occupation prévue », les locataires n’ayant pas libéré les lieux au terme du préavis, le bénéficiaire de la reprise avait donc dû trouver un autre logement.

    Le défaut d’occupation des lieux par le bénéficiaire de la reprise peut donc être justifié par une cause légitime autre que la force majeure.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 20 octobre 2016, n° 15-21525

     

    Rappel Article 15 loi du 6 juillet 1989 (location nue)

    A peine de nullité, le congé pour reprise donné par le bailleur doit indiquer les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. 

    Le congé ne peut être délivré que pour l’expiration du bail et le délai de préavis applicable au congé est de six mois (location vide). La lettre de congé respectant le formalisme énoncé ci-dessus peut être notifiée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifiée par acte d'huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.


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  • Travaux dus à la vétusté et bail commercial

    Dans les relations entre bailleurs et locataires, les réparations locatives sont un sujet souvent discuté voire source de conflit. En voici l’exemple dans un bail commercial arrivé en procédure jusque devant la Cour de cassation.

    En l’espèce, le bail précisait qu’en contrepartie d’une minoration de loyer pendant 6 ans, le locataire s’engageait à prendre le local en l’état et à effectuer les travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture et de la ligne de la charpente. Le coût des travaux avait été chiffré dans un devis fourni par le bailleur.

    Quelques années plus tard, le locataire n’ayant pas réalisé les travaux, la dégradation des lieux s’est aggravée, une étude technique ayant révélé la nécessité d’une réfection complète de la toiture. Le locataire a refusé de réaliser ces travaux d’une ampleur importante. Celui-ci s’appuyait sur le bail dans lequel il s’était uniquement engager à traiter l’étanchéité de la toiture, qu’en conséquence ces travaux incombaient au propriétaire, ce pourquoi il assigne le bailleur en justice.

    La Cour d’appel retient la faute du locataire qui avait contribué à l’usure du bâtiment, celui-ci ne s’étant pas exécuté dès son entrée dans les lieux comme il en avait été conclu avec le bailleur.

    La Cour de cassation ne valide pas cette argumentation, le lien de causalité entre la négligence du locataire et le vieillissement de la toiture n’était pas démontré et rappelle les règles de l’article 1755 du Code civil selon lesquelles le locataire n’est pas tenu des travaux rendus nécessaires par la vétusté, sauf stipulation contraire du bail. Si le bail contenait une clause mettant à la charge du locataire de gros travaux, aucune clause ne prévoyait cependant que les travaux dus à la vétusté seraient à sa charge.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 8 septembre 2016, n° 15-17532

     


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  • Surconsommation d’eau et information de l’abonné

    Un arrêt de la Cour de cassation a rappelé récemment que le fournisseur d’eau n’est pas tenu d’informer son abonné de sa surconsommation dans le cas où cela ne concerne  pas un local d’habitation.

    En l’espèce, le locataire commercial d’un lot de copropriété a vu sa facture d’eau passer de 800 € à 15 000 € l’année suivante puis à plus de 21 000 € deux années plus tard.

    Le locataire refusant de payer la facture, le bailleur a assigné en justice le fournisseur d’eau et le syndic de copropriété sur le fondement que ceux-ci avaient commis une faute ayant contribué à l’aggravation de la consommation anormale.

    La Cour d’appel a retenu la responsabilité du fournisseur sur la base que celui-ci avait manqué à son obligation de loyauté dans l’exécution du contrat et à son obligation d’information et de conseil et celle du syndic qui recevait en premier lieu les factures et qui, connaissant la consommation habituelle de ce lot, aurait dû alerter le copropriétaire bailleur.

    La Cour de cassation censure cette décision sur les deux points :

    Le fournisseur n’a pas à aviser l’abonné de l’existence d’une consommation anormale ;

    Le syndic était chargé d’un simple mandat de transmission des factures entre le fournisseur et le copropriétaire, il n’y a pas de faute dans l’exécution du mandat. 

    Source : Cour de cassation, chambre commerciale, 13 septembre 2016, n° 14-26713

     

    A noter :

    Le fournisseur d’eau doit, s’il constate une augmentation anormale du volume d’eau consommé par l’occupant d’un local d’habitation, en informer l’abonné sans délai. A défaut, l’abonné n’est pas tenu au paiement de la part de la consommation qui dépasse le double de la consommation moyenne (article L 2224-12-4 III bis du Code général des collectivités territoriales).

    Pour s’exonérer de la même manière, en cas de fuites sur les canalisations d'eau potable après compteur, l’abonné doit fournir au service d'eau potable, dans le mois suivant la réception de la facture, l'attestation d'une entreprise de plomberie qui mentionne la localisation de la fuite et la date de sa réparation.

    L'abonné peut demander, dans le même délai d'un mois, au service d'eau potable de vérifier le bon fonctionnement du compteur. L'abonné n'est alors tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne qu'à compter de la notification par le service d'eau potable, et après enquête, que cette augmentation n'est pas imputable à un défaut de fonctionnement du compteur.


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  • Nouvelle procédure de divorce : attribution du logement loué

    A compter du 1er janvier 2017, la procédure de divorce par convention entre en vigueur. Cette procédure non juridictionnelle est applicable au divorce par consentement mutuel sous conditions. 

    Chaque époux est représenté par un avocat et un acte sous seing privé constitue la convention de divorce avec des mentions obligatoires. Cet acte, contresigné par les avocats, est enregistré au rang des minutes d’un notaire qui n’a qu’une mission d’enregistrement.

    Rien ne change pour le bailleur concernant l’attribution du logement. La transcription du divorce à l’état civil marque la date de l’opposabilité du divorce aux tiers et donc au bailleur pour l’attribution du logement par la convention ou un jugement de divorce.

    Source : Loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016 de modernisation de la justice du XXIe siècle, article 50 - Article 229-2 du Code civil

     

    A noter : Les époux sont cotitulaires du bail, cela signifie notamment qu’il est impossible pour l’un des époux de donner seul congé du bien loué. De même, le bailleur ne pourra donner congé à un seul des époux, chacun des époux doit être destinataire d’une lettre de congé nominative à moins de pouvoir prouver qu’un des époux a donné mandat à l’autre. 

    Toutefois, la cotitularité à l’égard du bailleur reste conditionnée par le fait qu’il en ait été avisé si le mariage est intervenu en cours de bail. 


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  • Loyers de 1948

    Le décret n° 2016-1448 du 26 octobre 2016 (Journal Officiel du 28 octobre) a fixé les loyers relevant de la loi du 1er septembre 1948, à compter du 1er juillet 2016 (effet rétroactif).

    Les loyers relevant de la loi du 1er septembre 1948 sont augmentés de 0,06 % pour les catégories III A, III B, II A, II B et II C pour l’ensemble des communes, y compris celles situées dans le périmètre de l’agglomération parisienne.

    Pour rappel, la distinction entre la région parisienne et la province a été supprimée en 2010 et en 2015 les loyers avaient été augmentés de 0,15 %.

    Quant aux logements de la catégorie IV, ils ne subissent aucune augmentation.

    Pour les loyers au forfait (article 34 de la loi de 1948), le taux de majoration est fixé à 0,06 % (il était de 0,15 % l’année dernière).

    Les communes concernées par ce décret sont les mêmes que celles visées par l’ancien décret (décret n° 2015-1149 du 15 septembre 2015).

    La liste des communes situées dans le périmètre de l’agglomération parisienne figure à l’annexe du décret.


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