ACTUALITÉS : LOCATION

  • Charges locatives et salaire du gardien

    Les faits 

    Des locataires ont demandé le remboursement de charges payées au titre du salaire du gardien de l’immeuble. Cette demande était fondée sur le fait que le bailleur faisait appel à une société extérieure pour l’entretien des parties communes intérieures.

    Le texte régissant les charges locatives (décret n° 87-713 du 26 août 1987) précise en son article 2 que :

    « (...) c) Lorsque le gardien ou le concierge d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles assure, conformément à son contrat de travail, l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 75 % de leur montant, y compris lorsqu'un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu'en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul les deux tâches.

    Ces dépenses ne sont exigibles qu'à concurrence de 40 % de leur montant lorsque le gardien ou le concierge n'assure, conformément à son contrat de travail, que l'une ou l'autre des deux tâches (..). ».

    Pour accueillir la demande en remboursement, le tribunal d’instance a considéré que la condition selon laquelle le gardien doit effectuer cumulativement l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets n’était pas remplie. En conséquence, il considère que les charges issues du salaire du gardien ne peuvent être répercutées sur les locataires.

    La décision

    La Cour de cassation casse et annule cette décision car le tribunal n’a pas tenu compte de la distinction opérée par le texte. Il n’a pas recherché, comme le précise l’article 2c) du décret ci-dessus, si le gardien assurait seul l’élimination des déchets, auquel cas les dépenses correspondant à sa rémunération sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 40 % de leur montant.

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 8 mars 2018, n° 17-11.985

    Sur le même sujet

    Une réponse ministérielle est intervenue sur la répercussion de la rémunération du gardien ou concierge sur les charges locatives dans les communes équipées de  points d'apport volontaires enterrés (PAVE), soit des îlots de trois colonnes enterrées minimum (une pour les ordures ménagères, une pour la collecte séparée et une pour le verre), où les gardiens d'immeubles n'ont plus à s'occuper de l'élimination des ordures ménagères.

    Réponse : « Le décret no 82-955 du 9 novembre 1982 modifié relatif au parc locatif social et le décret no 87-713 du 26 août 1987 modifié relatif au parc locatif privé fixent la liste des charges récupérables exigibles en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Ces deux décrets prévoient que lorsque le gardien assure, conformément à son contrat de travail, l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 75 % de leur montant. En revanche, ce taux est de 40 % lorsque le gardien n'assure, conformément à son contrat de travail, que l'une ou l'autre des deux tâches. »

    Source : Réponse ministérielle du 13 mars 2018, JO Assemblée nationale, n° 363


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  • Sous location Airbnb

    Les faits 

    Le locataire d’un appartement parisien a sous-loué, via Airbnb son appartement sur une période de 18 mois. 119 sous-locations ont été relevées, lui ayant permis de percevoir environ 50 000 €.

    Le propriétaire bailleur de cet appartement a découvert cette sous-location par hasard, aucune autorisation ne lui ayant été demandée par le locataire. Le bailleur a sommé son locataire de retirer l’annonce sur la plateforme internet et de quitter le logement et a assigné Airbnb afin d’être dédommagé.

    La décision  

    Pour la 1ère fois, la plateforme Airbnb a été condamnée par le tribunal d’instance de Paris pour une sous-location non autorisée et un dépassement du délai légal de 120 jours par an. 

    Le tribunal a retenu la responsabilité civile de l’intermédiaire, ce dernier n’ayant pas respecté deux obligations conformément à la loi :

    - recueillir une attestation sur l’honneur d’autorisation de sous-location du propriétaire ;

    - informer le locataire que la durée maximale de sous-location était de 120 jours par an, s’agissant de sa résidence principale.

    Selon la presse, Airbnb pourrait faire appel.

    Source : Tribunal d’instance de Paris 6ème arrondissement, 6 février 2018


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  • Congé pour reprise ou pour vendre

    Vous envisagez de donner congé à votre locataire ?

    A compter du 1er janvier 2018, tout congé pour reprise ou pour vendre d’un local à usage d’habitation principale loué vide doit impérativement comporter en annexe une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. (Arrêté du 13 décembre 2017 (JO du 20-12-17))

    En savoir plus


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  • Nouveau formulaire "Etat des risques..."

    Un nouveau formulaire de l’état des risques est à annexer à tout nouveau contrat de location signé depuis le 1er janvier 2018

    Il ne s’agit pas d’un nouveau diagnostic mais d’une modification du modèle d’imprimé existant intégrant des informations sur la pollution des sols.

    Pour télécharger le document

    État des servitudes « risques » et d’information sur les sols


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  • Gestion locative sans mandat

    La gestion locative par l’intermédiaire d’un professionnel de l’immobilier est-elle légale à défaut de mandat écrit ?

    Les faits

    Un propriétaire bailleur avait confié la gestion locative de ses deux immeubles locatifs à un agent immobilier. Les deux mandats correspondants avaient une durée d'un an, renouvelable par tacite reconduction jusqu'au 1er janvier 1999. Le mandataire (agent immobilier) a poursuivi sa mission pour le compte des héritiers du mandant (le propriétaire bailleur), décédé en 2000.

    Les mandants héritiers ont décidé de mettre fin aux deux mandats de gestion, successivement en 2007 et 2008.

    Ils ont, par la suite, assigné l’agent immobilier en restitution des honoraires perçus entre 2000 et 2008 pour nullité des mandats en raison de l’absence de contrat écrit.

    La décision

    La Loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970) impose que le mandat de gestion immobilière soit rédigé par écrit. 

    La Cour de cassation jugeait que ces dispositions d'ordre public étaient prescrites à peine de nullité absolue, excluant toute possibilité de confirmation du mandat par ratification ultérieure de la gestion (1re Civ., 22 mars 2012, n° 15-20411, 1re Civ., 2 décembre 2015, n° 14-17211). 

    L’Ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations a fait évoluer le droit sur ce point. La nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général et est relative lorsque cette règle a pour objet la sauvegarde d'un intérêt privé.

    Cette évolution a conduit la Cour de cassation à affiner sa position. Lorsque des prescriptions de forme, telle la signature d’un mandat écrit,  visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire, leur méconnaissance est sanctionnée par une nullité relative (Cour de cassation, Ch. mixte, 24 février 2017, n° 15-20. 411).

    Cette nullité relative peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat. 

    En l’espèce, la Cour d’appel a relevé que les mandants ont poursuivi leur relation avec l’agent immobilier sans émettre la moindre protestation pendant sept ans. De plus, ces derniers ont mis fin aux mandats selon les conditions stipulées dans les mandats écrits que le professionnel leur avait expédiés pour signature.

    Les plaignants avaient donc ratifié, en connaissance de cause, les actes et coûts de cette gestion locative, la restitution des honoraires perçus était injustifiée.

    La Cour de cassation valide en rejetant le pourvoi des propriétaires bailleurs héritiers.

    Source : Cour de cassation 1re civ., 20 septembre 2017, n° 16-12906


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  • Non-paiement de loyer pour non réalisation des travaux

    La loi ne permet pas de se faire justice à soi-même !

    Les locataires se plaignaient de l'existence de désordres affectant les lieux loués, leur « interdisant » une jouissance paisible, avaient d'autorité interrompu le règlement des loyers.

    La propriétaire leur a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail.

    Les locataires y ont fait opposition, en sollicitant la condamnation de la bailleresse à effectuer des travaux et l'autorisation de consigner les loyers.

    Les locataires ont été condamnés à payer une certaine somme au titre des loyers. Ils ne pouvaient opposer l'exception d'inexécution au bailleur ne réalisant pas les travaux nécessaires à la jouissance paisible du logement. Ils auraient dû demander, préalablement en justice, l'autorisation afin de consigner les loyers.

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 5 octobre 2017, n°16-19614

    Exception : le locataire peut suspendre le paiement du loyer sans autorisation en cas d’impossibilité absolue d’utiliser les lieux (Cour de cassation, 3ème civ., 31 octobre 1978, n° 77-11355).

    Lorsque l’utilisation partielle du logement est possible, la Cour de cassation, selon une jurisprudence constante, juge que le locataire retenant le loyer encourt la résiliation de son bail (Autre exemple : Cour de cassation, 3ème civ., 13 juillet 2010, n° 09-67999).


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  • Notion de résidence principale

    La locataire d'un studio situé à Cannes a assigné le propriétaire en requalification du contrat de location en bail soumis à la loi du 6 juillet 1989, soutenant que ce logement était sa résidence principale. 

    L’article 2 de la loi précitée définit la notion de résidence principale : « La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge... ».

    Les lieux étaient loués à titre d'habitation secondaire et la locataire se domiciliait à une adresse différente (en Moselle) dans tous les courriers adressés au bailleur et tous les actes de la procédure.

    En l’espèce, l’occupation des lieux par une personne hébergée qui n'était ni le signataire du bail ni le conjoint de la locataire, n’a aucune incidence sur la qualification du bail.

    La Cour d’appel, constatant cette situation, a rejeté sa demande.

    La locataire n'utilisait pas les lieux à titre de résidence principale, le bail ne pouvait être régi par la loi du 6 juillet 1989. 

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 22 juin 2017, n°16-11136


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  • Décret d'encadrement des loyers en zones tendues

    Rappel : tous les ans, depuis août 2012, un décret est pris pour encadrer l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail. Il concerne 28 agglomérations où la tension sur le marché locatif est dite particulièrement forte.

    Ce décret est pris en application de l’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et concerne les locations nues et meublées en résidence principale. 

    Pour plus de précisions, lire « Parution du décret annuel d’encadrement des loyers », 25 millions de propriétaires n° 509, septembre 2017, page 12

    La liste des villes concernées se trouve en annexe du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d'application de la taxe annuelle sur les logements vacants.

     

    Consulter la liste des villes de l’agglomération toulousaine 


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  • Location de tourisme

    L’article L324-1-1 du Code du tourisme prévoit, pour toute personne offrant à la location un meublé de tourisme, une déclaration préalable en mairie sauf s’il s’agit de la résidence principale du loueur, celui-ci occupant le logement au moins 8 mois par an (article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

    Néanmoins, cette exception n’est pas valable dans certaines communes, si elles en font le choix.

    En effet, dans les communes de + de 200 000 habitants, les communes des départements 92, 93, 94 et les zones d’urbanisation continue de + de 50 000 habitants, le conseil municipal est libre de prendre une délibération visant à rendre la déclaration préalable obligatoire pour la location meublée de tourisme dans tous les cas. 

    En effet, les propriétaires ne peuvent louer leur résidence principale que dans la limite de 120 jours maximum par an afin de respecter le cadre légal.

    L’objectif est de renforcer le pouvoir de contrôle des municipalités sur le respect de la législation et, par conséquent, sur la collecte de la taxe de séjour.

    Le décret du 28 avril 2017 précise les modalités de déclaration et les informations à transmettre aux services municipaux.

    Un système de télé-service doit être mis en place dans les communes concernées (se renseigner auprès des mairies).

    L’enregistrement comprend les informations suivantes :

    - Identité, adresse postale et électronique du déclarant ;
    - Adresse du local meublé, précisant, pour un immeuble collectif, le bâtiment, l'escalier, l'étage et le numéro d'appartement (ou le numéro invariant identifiant le logement présent sur l’avis de taxe d'habitation) ;
    - Le statut de résidence principale ou non ;
    - Le nombre de pièces composant le meublé, le nombre de lits ;
    - Le cas échéant, la date de la décision de classement et le niveau de classement ou de toute autre reconnaissance de qualité des meublés de tourisme.

    Cette déclaration donne lieu à la délivrance par la commune d'un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration à reporter dans toute offre de location.

    Attention ! Il s’agit ici de dispositions spécifiques concernant les locations en meublée de tourisme de résidence principale dans les secteurs géographiques ci-dessus précisés. 

    Dans les autres cas, la déclaration préalable en mairie se fait par le biais du formulaire Cerfa N° 14004*02. 

    Télécharger le formulaire


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  • Location - Normes de décence

    Le décret sur les normes de décence vient d’être complété, en vertu de l’article 12 de la loi sur la transition énergétique, par 2 dispositions intégrées à l’article 2 qui traitent de l’étanchéité à l'air et de l’aération mais ces notions ne sont pas définies. En dernier ressort, les juges auront à apprécier des situations au cas par cas. 

    Vous trouverez ci-dessous la reproduction d’articles du décret n°2002-120 intéressant les normes de décence du logement loué

    Article 1  

    Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret.

    Article 2 

    Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

    1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

    2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ; (Applicable au 1er janvier 2018)

    3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

    4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

    5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

    6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; (Applicable au 1er juillet 2018)

    7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l'article R. 111-1 du Code de la construction et de l'habitation, bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

    Article 3

    Le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants :

    1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

    2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;

    3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

    4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;

    5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

    6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

    Dans les logements situés dans les départements d'outre-mer, les dispositions relatives à l'alimentation en eau chaude prévues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pas applicables.

    Article 4

    Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

    La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 111-2 du code de la construction et de l'habitation.

    Article 5

    Le logement qui fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

    Article 6 

    Les travaux d'amélioration prévus à l'article 1er de la loi du 12 juillet 1967 susvisée sont ceux qui ont pour but exclusif de mettre les locaux en conformité avec tout ou partie des dispositions des articles 1er à 4 du présent décret, sans aboutir à dépasser les caractéristiques qui y sont définies.

    Les articles 1er, 5 à 14 et 17 du décret du 9 novembre 1968 susvisé sont abrogés.

    Article 6 bis

    Le présent décret s'applique à Mayotte, avec, jusqu'au 31 décembre 2019, les adaptations suivantes : 

    1 - Le 4 de l'article 2 est remplacé par un alinéa ainsi rédigé : "4. Il est équipé d'un coffret électrique de répartition, relié à une prise de terre normalisée et sécurisé par un disjoncteur différentiel." ; 

    2 - Le 3 de l'article 3 est complété par la phrase suivante : "Elles sont raccordées à un système d'assainissement collectif lorsqu'il existe ou, à défaut, à un système d'assainissement individuel comprenant une fosse septique et un puisard d'infiltration." ; 

    3 - Au 4 de l'article 3, les mots : "Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à " sont remplacés par les mots : " Une cuisine ou un coin cuisine, s'il existe, doit être aménagé de manière à " ; 

    4 - Au 5 de l'article 3, les mots : " Une installation sanitaire intérieure au logement " sont remplacés par les mots : "Une installation sanitaire", les mots : "alimenté en eau chaude et froide" sont remplacés par les mots : "alimenté en eau" et les mots : "à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible." sont remplacés par les mots : " à condition que ce w.-c. soit facilement accessible."

    Source : Décret n° 2017-312 du 9 mars 2017 modifiant le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains.

     


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