ACTUALITÉS : LOCATION

  • Diagnostic RADON

    Pour tous les contrats de location signés depuis le 1er juillet 2018, le propriétaire bailleur doit informer son locataire sur le risque d’exposition au radon si celui-ci est situé en zone 3

    Cette information doit figurer sur le nouvel imprimé État des risques et pollutions annexé au contrat de location (ancien État des risques naturels et technologiques).

    Le radon est un gaz radioactif issu de la désintégration de l’uranium et du radium présents naturellement dans le sol et les roches. Le radon présent dans un bâtiment provient essentiellement du sol et dans une moindre mesure des matériaux de construction et de l’eau de distribution.

    Le risque pour la santé résulte toutefois pour l’essentiel de sa présence dans l’air. La concentration en radon dans l’air est variable d’un lieu à l’autre. Elle se mesure en Bq/m³ (becquerel par mètre cube)

    Le territoire national est divisé en 3 zones à potentiel radon définies en fonction des flux d’exhalation du radon des sols :

    -  zone 1 : zones à potentiel radon faible ;

    - zone 2 : zones à potentiel radon faible mais sur lesquelles des facteurs géologiques particuliers peuvent faciliter le transfert du radon vers les bâtiments ;

     - zone 3 : zones à potentiel radon significatif.

     

    Situation des départements de la Haute-Garonne et de l’Ariège

    HAUTE-GARONNE

    ZONE 3 : Antignac, Argut-Dessous, Arlos, Artigue, Bagnères-de-Luchon, Baren, Boutx, Burgalays, Castillon-de-Larboust, Cazarilh-Laspènes, Cazaux-Layrisse, Cazeaux-de-Larboust, Cier-de-Luchon, Cierp-Gaud, Esténos, Fos, Gouaux-de-Larboust, Gouaux-de-Luchon, Guran, Juzet-de-Luchon, Lez, Marignac, Melles, Montauban-de-Luchon, Moustajon, Oô, Revel, Saccourvielle, Saint-Béat, Saint-Mamet, Salles-et-Pratviel, Signac, Sode, Trébons-de-Luchon, Vaudreuille.

    ZONE 2 :  Aspet, Ausson, Barbazan, Cabanac-Cazaux, Castelmaurou, Chein-Dessus, Encausse-les-Thermes, Estadens, Ganties, Jurvielle, Labarthe-Rivière, Lège, Milhas, Montréjeau, Muret, Pointis-de-Rivière, Portet-de-Luchon, Poubeau, Saint-Aventin, Saint-Gaudens, Salies-du-Salat.

    ZONE 1 : toutes les autres communes
    ARIÈGE

    ZONE 3 : Albiès, Aleu, Alzen, Antras, Arrien-en-Bethmale, Artigues, Ascou, Aston, Aulus-les-Bains, Auzat, Ax-les-Thermes, Bénac, Bestiac, Bethmale, Biert, Bonac-Irazein, Bouan, Boussenac, Brassac, Cadarcet, Carcanières, Château-Verdun, Cos, Couflens, Ercé, Erp, Esplas-de-Sérou, Ferrières-sur-Ariège, Foix, Ganac, Garanou, Gestiès, Goulier, Ignaux, Lacourt, Larcat, Larnat, Lassur, Le Bosc, Le Pla, Le Port, Le Puch, Lercoul, Les Bordes-sur-Lez, L'Hospitalet-près-l'Andorre, Lordat, Luzenac, Massat, Mercus-Garrabet, Mérens-les-Vals, Miglos, Mijanes, Montagagne, Montferrier, Montoulieu, Montségur, Orgeix, Orlu, Oust, Pech, Perles-et-Castelet, Prayols, Quérigut, Rimont, Rivèrenert, Rouze, Saint-Lary, Saint-Martin-de-Caralp, Saint-Paul-de-Jarrat, Saint-Pierre-de-Rivière, Saurat, Savignac-les-Ormeaux, Seix, Sem, Sentein, Sentenac-de-Sérou, Sentenac-d'Oust, Serres-sur-Arget, Siguer, Sorgeat, Soueix-Rogalle, Soulan, Suc-et-Sentenac, Tignac, Unac, Ustou, Vaychis, Vèbre, Vernaux.

    ZONE 2 : Augirein, Aulos, Balacet, Castelnau-Durban, Caussou, Encourtiech, Génat, Gourbit, La Bastide-de-Sérou, Lapège, Larbont, Les Cabannes, Montaillou, Montels, Nescus, Prades, Rabat-les-Trois-Seigneurs, Salsein, Sinsat, Uchentein, Urs, Verdun, Vicdessos.

    ZONE 1 : toutes les autres communes
    Retrouvez des informations sur le site internet de l’Institut de radioprotection et de sûreté nucléaire www.irsn.fr 

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  • Changement d'usage des locations meublées de tourisme

    Le Conseil municipal de Toulouse a voté, le 15 juin, l’institution d’une procédure d’enregistrement des meublés de tourisme et la création d’un téléservice correspondant (voir lettre d’information juillet/août 2018 rubrique location).

    Le Conseil de Toulouse Métropole a adopté le 28 juin les conditions de délivrance des autorisations temporaires de changement d'usage (habitation vers commercial) pour les locations de meublés de tourisme à Toulouse.

    Les conditions du changement d’usage :

    - Applicable au 1er janvier 2019 ;

    - Concerne les personnes physiques offrant à la location de courte durée des locaux d’habitation dans lesquels la clientèle n’y élit pas domicile ;

    - Le pétitionnaire doit déposer un formulaire de demande, accompagné de ses pièces justificatives (le formulaire n’est pas encore disponible à l’heure où nous publions).

    - L’autorisation de changement d’usage est accordée pour une durée de 2 ans ;

    - Un justificatif sur l’honneur, pour un bien en copropriété, spécifiant que le règlement de copropriété ne s’oppose pas au changement d’usage (il doit autoriser les locaux commerciaux dans l’immeuble) ;

    - Le logement doit être décent.

    Certains logements ne pourront obtenir une autorisation de changement d’usage :  

    - Les immeubles visés par un projet inscrit au Plan Local d’Urbanisme,

    - Les locaux faisant l’objet d’un conventionnement public ou privé,

    - Les logements ayant fait l’objet de subvention, sauf engagement des propriétaires de rembourser au prorata temporis les subventions perçues.

    Le non-respect des dispositions susvisées est puni d’une amende civile (art. L.651-2 du Code de la construction et de l’habitation). 

    Délibération n° DEL-18-0641 « Tourisme – Conditions de délivrance des autorisations temporaires de changement d’usage relatives aux locations de meublée touristiques sur la ville de Toulouse », Conseil Toulouse Métropole, 28 juin 2018.

    Taxe de Séjour Intercommunale : nouveaux tarifs 

    A compter du 1er janvier 2019, la nouvelle grille tarifaire de la taxe de séjour est la suivante :
    Pour tous les hébergements sans classement, le tarif applicable est de 5 % du coût par personne de la nuitée HT.
    Rappel : 
    - Le tarif est fixé par nuitée et par personne ;
    - Le montant total comprend la taxe de séjour à laquelle s’ajoute la taxe additionnelle départementale 
      (TAD) votée en 2016 à hauteur de 10% de la taxe de séjour.
    Délibération n° DEL-18-0565 «  Taxe de Séjour Intercommunale : adoption des tarifs », Conseil Toulouse Métropole, 28 juin 2018. 

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  • Sous estimation de la provision pour charges

    Les faits

    Le bail de location prévoyait une provision pour charges mensuelle d’un montant de 200 €.

    Après 4 années de location, le bailleur a assigné la locataire et son garant devant le tribunal d’instance en résiliation du bail, expulsion, condamnation solidaire au paiement de la dette locative, de l’indemnité d’occupation et des frais.

    Le litige des impayés portait sur le non paiement, par la locataire, des régularisations de charges. Cette dernière s’opposait à ce paiement en invoquant la mauvaise isolation des fenêtres et la surconsommation de chauffage qui en résultait.

    Le tribunal d‘instance a validé les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail, condamné la locataire au paiement de sa dette locative (5377 €), de l‘indemnité d’occupation et a ordonné l’expulsion.

    Il a condamné le bailleur en réparation du préjudice matériel et du préjudice moral de la locataire (2284 €).

    La locataire a fait appel de la décision.

    Elle réclame la condamnation du bailleur à lui payer des sommes à hauteur de 3 800 € en indemnisation du préjudice résultant de la sous évaluation des charges, 3 000 € au titre du préjudice résultant du défaut d’étanchéité des fenêtres et de l’insuffisance de l’installation de chauffage, auxquelles s’ajoute une demande de 2 000 € pour préjudice moral.

    La décision

    La Cour d’appel relève l’écart important entre la provision pour charge et le montant des charges réelles (provisions versées de 2400 € en 2013 et 2014 pour respectivement des charges réelles de 4 183 et 4 415 €), et le défaut de production des factures de chauffage justifiant la régularisation demandée.

    En conséquence, la Cour d’appel reconnaît le préjudice résultant d’une sous-évaluation du montant des charges et condamne ainsi le bailleur à indemniser la locataire du préjudice souffert à hauteur du montant des régularisions de charges soit 3 800 €. Le jugement d’instance est donc infirmé sur ce point.

    Source : Cour d’appel de Reims, 1e ch., 9 février 2018, n° 17/00714

     

    ⇒ Le locataire peut engager la responsabilité du bailleur en cas d’écart trop important entre la provision et la réalité des charges locatives.

     

    Article 23 de la loi du 6 juillet 1989 – Modalités de fixation et de régularisation des charges en cas de provision

    « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

    1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

    2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

    3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

    La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l' article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

    Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

    Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

    A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

    Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

    Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur. »

     


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  • Parution Indice IRL 1er trimestre 2018


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  • Charges locatives et salaire du gardien

    Les faits 

    Des locataires ont demandé le remboursement de charges payées au titre du salaire du gardien de l’immeuble. Cette demande était fondée sur le fait que le bailleur faisait appel à une société extérieure pour l’entretien des parties communes intérieures.

    Le texte régissant les charges locatives (décret n° 87-713 du 26 août 1987) précise en son article 2 que :

    « (...) c) Lorsque le gardien ou le concierge d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles assure, conformément à son contrat de travail, l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 75 % de leur montant, y compris lorsqu'un tiers intervient pendant les repos hebdomadaires et les congés prévus dans les clauses de son contrat de travail, ainsi qu'en cas de force majeure, d'arrêt de travail ou en raison de l'impossibilité matérielle ou physique temporaire pour le gardien ou le concierge d'effectuer seul les deux tâches.

    Ces dépenses ne sont exigibles qu'à concurrence de 40 % de leur montant lorsque le gardien ou le concierge n'assure, conformément à son contrat de travail, que l'une ou l'autre des deux tâches (..). ».

    Pour accueillir la demande en remboursement, le tribunal d’instance a considéré que la condition selon laquelle le gardien doit effectuer cumulativement l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets n’était pas remplie. En conséquence, il considère que les charges issues du salaire du gardien ne peuvent être répercutées sur les locataires.

    La décision

    La Cour de cassation casse et annule cette décision car le tribunal n’a pas tenu compte de la distinction opérée par le texte. Il n’a pas recherché, comme le précise l’article 2c) du décret ci-dessus, si le gardien assurait seul l’élimination des déchets, auquel cas les dépenses correspondant à sa rémunération sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 40 % de leur montant.

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 8 mars 2018, n° 17-11.985

    Sur le même sujet

    Une réponse ministérielle est intervenue sur la répercussion de la rémunération du gardien ou concierge sur les charges locatives dans les communes équipées de  points d'apport volontaires enterrés (PAVE), soit des îlots de trois colonnes enterrées minimum (une pour les ordures ménagères, une pour la collecte séparée et une pour le verre), où les gardiens d'immeubles n'ont plus à s'occuper de l'élimination des ordures ménagères.

    Réponse : « Le décret no 82-955 du 9 novembre 1982 modifié relatif au parc locatif social et le décret no 87-713 du 26 août 1987 modifié relatif au parc locatif privé fixent la liste des charges récupérables exigibles en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Ces deux décrets prévoient que lorsque le gardien assure, conformément à son contrat de travail, l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, les dépenses correspondant à sa rémunération et aux charges sociales et fiscales y afférentes sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence de 75 % de leur montant. En revanche, ce taux est de 40 % lorsque le gardien n'assure, conformément à son contrat de travail, que l'une ou l'autre des deux tâches. »

    Source : Réponse ministérielle du 13 mars 2018, JO Assemblée nationale, n° 363


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  • Sous location Airbnb

    Les faits 

    Le locataire d’un appartement parisien a sous-loué, via Airbnb son appartement sur une période de 18 mois. 119 sous-locations ont été relevées, lui ayant permis de percevoir environ 50 000 €.

    Le propriétaire bailleur de cet appartement a découvert cette sous-location par hasard, aucune autorisation ne lui ayant été demandée par le locataire. Le bailleur a sommé son locataire de retirer l’annonce sur la plateforme internet et de quitter le logement et a assigné Airbnb afin d’être dédommagé.

    La décision  

    Pour la 1ère fois, la plateforme Airbnb a été condamnée par le tribunal d’instance de Paris pour une sous-location non autorisée et un dépassement du délai légal de 120 jours par an. 

    Le tribunal a retenu la responsabilité civile de l’intermédiaire, ce dernier n’ayant pas respecté deux obligations conformément à la loi :

    - recueillir une attestation sur l’honneur d’autorisation de sous-location du propriétaire ;

    - informer le locataire que la durée maximale de sous-location était de 120 jours par an, s’agissant de sa résidence principale.

    Selon la presse, Airbnb pourrait faire appel.

    Source : Tribunal d’instance de Paris 6ème arrondissement, 6 février 2018


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  • Congé pour reprise ou pour vendre

    Vous envisagez de donner congé à votre locataire ?

    A compter du 1er janvier 2018, tout congé pour reprise ou pour vendre d’un local à usage d’habitation principale loué vide doit impérativement comporter en annexe une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. (Arrêté du 13 décembre 2017 (JO du 20-12-17))

    En savoir plus


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  • Nouveau formulaire "Etat des risques..."

    Un nouveau formulaire de l’état des risques est à annexer à tout nouveau contrat de location signé depuis le 1er janvier 2018

    Il ne s’agit pas d’un nouveau diagnostic mais d’une modification du modèle d’imprimé existant intégrant des informations sur la pollution des sols.

    Pour télécharger le document

    État des servitudes « risques » et d’information sur les sols


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  • Gestion locative sans mandat

    La gestion locative par l’intermédiaire d’un professionnel de l’immobilier est-elle légale à défaut de mandat écrit ?

    Les faits

    Un propriétaire bailleur avait confié la gestion locative de ses deux immeubles locatifs à un agent immobilier. Les deux mandats correspondants avaient une durée d'un an, renouvelable par tacite reconduction jusqu'au 1er janvier 1999. Le mandataire (agent immobilier) a poursuivi sa mission pour le compte des héritiers du mandant (le propriétaire bailleur), décédé en 2000.

    Les mandants héritiers ont décidé de mettre fin aux deux mandats de gestion, successivement en 2007 et 2008.

    Ils ont, par la suite, assigné l’agent immobilier en restitution des honoraires perçus entre 2000 et 2008 pour nullité des mandats en raison de l’absence de contrat écrit.

    La décision

    La Loi Hoguet (loi n° 70-9 du 2 janvier 1970) impose que le mandat de gestion immobilière soit rédigé par écrit. 

    La Cour de cassation jugeait que ces dispositions d'ordre public étaient prescrites à peine de nullité absolue, excluant toute possibilité de confirmation du mandat par ratification ultérieure de la gestion (1re Civ., 22 mars 2012, n° 15-20411, 1re Civ., 2 décembre 2015, n° 14-17211). 

    L’Ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations a fait évoluer le droit sur ce point. La nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général et est relative lorsque cette règle a pour objet la sauvegarde d'un intérêt privé.

    Cette évolution a conduit la Cour de cassation à affiner sa position. Lorsque des prescriptions de forme, telle la signature d’un mandat écrit,  visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire, leur méconnaissance est sanctionnée par une nullité relative (Cour de cassation, Ch. mixte, 24 février 2017, n° 15-20. 411).

    Cette nullité relative peut être couverte par la ratification ultérieure des actes de gestion accomplis sans mandat. 

    En l’espèce, la Cour d’appel a relevé que les mandants ont poursuivi leur relation avec l’agent immobilier sans émettre la moindre protestation pendant sept ans. De plus, ces derniers ont mis fin aux mandats selon les conditions stipulées dans les mandats écrits que le professionnel leur avait expédiés pour signature.

    Les plaignants avaient donc ratifié, en connaissance de cause, les actes et coûts de cette gestion locative, la restitution des honoraires perçus était injustifiée.

    La Cour de cassation valide en rejetant le pourvoi des propriétaires bailleurs héritiers.

    Source : Cour de cassation 1re civ., 20 septembre 2017, n° 16-12906


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  • Non-paiement de loyer pour non réalisation des travaux

    La loi ne permet pas de se faire justice à soi-même !

    Les locataires se plaignaient de l'existence de désordres affectant les lieux loués, leur « interdisant » une jouissance paisible, avaient d'autorité interrompu le règlement des loyers.

    La propriétaire leur a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail.

    Les locataires y ont fait opposition, en sollicitant la condamnation de la bailleresse à effectuer des travaux et l'autorisation de consigner les loyers.

    Les locataires ont été condamnés à payer une certaine somme au titre des loyers. Ils ne pouvaient opposer l'exception d'inexécution au bailleur ne réalisant pas les travaux nécessaires à la jouissance paisible du logement. Ils auraient dû demander, préalablement en justice, l'autorisation afin de consigner les loyers.

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 5 octobre 2017, n°16-19614

    Exception : le locataire peut suspendre le paiement du loyer sans autorisation en cas d’impossibilité absolue d’utiliser les lieux (Cour de cassation, 3ème civ., 31 octobre 1978, n° 77-11355).

    Lorsque l’utilisation partielle du logement est possible, la Cour de cassation, selon une jurisprudence constante, juge que le locataire retenant le loyer encourt la résiliation de son bail (Autre exemple : Cour de cassation, 3ème civ., 13 juillet 2010, n° 09-67999).


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