ACTUALITÉS : LOCATION

  • Etat des risques et pollution

    L’état des risques et pollution est un formulaire que le bailleur doit remplir et annexer au contrat de location. Il est assez complexe à remplir. Le ministère de la Transition écologique et solidaire travaille sur un accès plus simple aux informations permettant de le compléter.

    Extrait de la Question écrite n° 05511 de M. Cédric Perrin (Territoire de Belfort - Les Républicains)

    « En pratique, bailleurs et vendeurs doivent se fonder sur les informations transmises par le préfet de département ou sur la plateforme mise en place par le ministère de la transition écologique et solidaire, « Géorisques ». 
    Cependant, ils sont nombreux à y constater un manque d'informations ne leur permettant pas de compléter ledit formulaire et ce, alors même qu'ils doivent s'engager, sous peine de sanctions, sur l'exactitude des renseignements qu'ils fournissent. 
    C'est pourquoi il lui demande de bien vouloir lui indiquer ce que le Gouvernement envisage de mettre en place pour que les propriétaires puissent disposer de l'ensemble des informations afin de remplir leur obligation dans un contexte juridique sûr. »

    Réponse du ministère de la Transition écologique et solidaire

    « Les articles L. 125-5 et R. 125-26 encadrent les modalités d'information des acquéreurs et des locataires sur l'état des risques et pollutions auquel le bien acheté ou loué est exposé. Comme indiqué dans la notice relative à l'établissement de l'état des risques et des pollutions, disponible sur le site du ministère de la transition écologique et solidaire (https://www.ecologique-solidaire.gouv.fr/prevention-des-risques-naturels#e5),les informations à communiquer sont mises à disposition via des arrêtés publiés sur le site internet de la préfecture de département du bien concerné. Ce sont ces informations qui font foi et qui sont juridiquement opposables. Le site Géorisques a été conçu comme un outil informatif et pédagogique sur les risques. L'information actuellement disponible sur le site internet Géorisques ne permet donc pas de renseigner l'état des risques. Il n'a pas de valeur juridique, comme indiqué sur le site à l'attention des visiteurs. La rubrique consacrée à l'état des risques (http://www.georisques.gouv.fr/etat-des-risques-naturels-miniers-et-technologiques?codeInsee=91691) renvoie explicitement vers les informations publiées sur les sites Internet des préfectures. Consciente toutefois du besoin d'un service exploitant toutes les possibilités offertes par les outils numériques et permettant un accès plus rapide et plus facile à l'information que les arrêtés disponibles sur les sites internet des préfectures, la direction générale de la prévention des risques a engagé une démarche en ce sens qui permettra de répondre aux besoins des usagers. »

    Réponse ministérielle, JO Sénat, 16 mai 2019, n° 05511


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  • Délai de préavis réduit : motif dans la lettre de congé

    Le locataire qui souhaite bénéficier d’un délai de préavis réduit doit préciser le motif invoqué et en justifier dans sa lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable est de trois mois, conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

    Une locataire donne congé à son bailleur avec un préavis d’un mois. N’ayant pas obtenu la restitution de son dépôt de garantie, elle a saisi le tribunal. Le bailleur a alors demandé l’application d’un délai de préavis de 3 mois au congé.

    Le tribunal de proximité donne raison à la locataire, quand bien même le justificatif du motif de préavis réduit, l’attribution d’un logement par un organisme HLM, a été remis tardivement au bailleur.

    Le jugement est cassé en application de l’article 15, I de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi ALUR de 2014. Faute pour le locataire qui souhaite bénéficier d’un délai de préavis réduit de préciser le motif invoqué et d’en justifier au moment de l’envoi de la lettre de congé, le délai applicable à ce congé est de 3 mois.

    Avant la réforme ALUR, le texte de l’article 15 ne précisait pas que le locataire devait mentionner le motif du préavis réduit et le justifier dans sa lettre de congé, et la jurisprudence admettait qu’il pouvait le faire tardivement (Cour de cassation, 3ème civ., 2 mai 2012, n° 11-15.096).

    La Cour de cassation se conforme donc à la stricte rédaction de l’article 15 précité.

    Cour de cassation, 3ème civ. 11 avril 2019, n° 18-14256 

    Rappel des motifs de préavis réduit à un mois :

    - Obtention d’un premier emploi, 

    - Mutation, 

    - Perte d’emploi, 

    - Nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, 

    - Locataire dont l’état de santé justifie un changement de domicile, 

    - Locataire bénéficiaire de l’AAH, 

    - Locataire bénéficiaire du RSA,

    - Attribution d’un logement HLM,

    - Logement situé en zone tendue.

     


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  • Location meublée de tourisme

    Les loueurs en meublé de tourisme de logements situés à Toulouse doivent s’enregistrer auprès de la métropole toulousaine. L’enregistrement est obligatoire à compter du 1er janvier 2019 pour la location occasionnelle de sa résidence principale (maximum de 120 jours par an) ou d’une résidence secondaire.

    Le numéro d’enregistrement devra apparaître sur les petites annonces de location (y compris sur les plateformes).

    Le téléservice est opérationnel sur le site internet de la taxe de séjour de Toulouse.

    https://taxedesejour.toulouse-metropole.fr/

    La télédéclaration est à effectuer en se connectant à l'aide de l’identifiant et du mot de passe pour les personnes déjà inscrites pour la collecte de la taxe de séjour ou bien en créant un compte sur le bandeau de droite (Création d’un nouveau compte).

     


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  • Preuve du paiement du loyer

    Les faits

    Après résiliation du bail, la propriétaire a assigné le locataire en paiement d’un solde de loyer portant sur le dernier mois de location.

    Le tribunal a rejeté sa demande au motif que la bailleresse n’a pas apporté la preuve de ce qu’elle avançait. Aucun document ou acte adressé au locataire antérieurement à l'assignation ne prouvait le bien-fondé de sa demande.

    La décision

    Au visa de l’article 1315, devenu 1353 du Code civil, la Cour de cassation casse et annule cette décision car le tribunal a inversé la charge de la preuve, en effet,  « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

    Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

    Il appartenait donc au locataire sortant de justifier qu'il s'était libéré du paiement des loyers jusqu'au terme du bail.

    Source : Cour de cassation, 13 septembre 2018, n° 17-21705  


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  • Preuve du paiement du loyer

    Les faits

    Après résiliation du bail, la propriétaire a assigné le locataire en paiement d’un solde de loyer portant sur le dernier mois de location.

    Le tribunal a rejeté sa demande au motif que la bailleresse n’a pas apporté la preuve de ce qu’elle avançait. Aucun document ou acte adressé au locataire antérieurement à l'assignation ne prouvait le bien-fondé de sa demande.

    La décision

    Au visa de l’article 1315, devenu 1353 du Code civil, la Cour de cassation casse et annule cette décision car le tribunal a inversé la charge de la preuve, en effet,  « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

    Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

    Il appartenait donc au locataire sortant de justifier qu'il s'était libéré du paiement des loyers jusqu'au terme du bail.

    Source : Cour de cassation, 13 septembre 2018, n°17-21705  


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  • Modification de la couleur des peintures par le locataire

    Les faits

    Le locataire a repeint certaines pièces du logement, notamment en rouge. Postérieurement à l’état des lieux de sortie, lors de l’arrêté des comptes, le bailleur facture au locataire sortant la remise en peinture d’origine.

    Le bailleur invoque que cette couleur empêche une habitabilité normale des lieux, assimile les travaux à une transformation de la chose louée qui imposait son autorisation (art. 7f loi 6 juillet 1989).

    La décision

    La Cour d’appel d’Aix-en-Provence rejette sa demande et retient qu’il s’agit d’un simple aménagement et donc réalisé librement par le locataire en vertu de l’article 6 d) de la même loi et l’arrêt d’appel dit « (...) la modification de la couleur des peintures, qui constitue un simple aménagement en vue d’améliorer l’esthétique des locaux et qui n’affecte pas l’immeuble dans sa structure et n’a rien d’irréversible ».

    Cette décision est conforme à la jurisprudence donnant de nombreux exemples sur ce thème.

    Source : Cour d’appel Aix-en-Provence, 11e ch., sect. A, 19 avril 2018, n°16/19750  


    Une décision en « sens contraire » a été rendue par la Cour d’appel de Grenoble (25/10/2011, 

    n° 09/01414). Le locataire avait repeint de telle façon (murs en rose, plinthes et portes en vert) que les juges ont considéré l’impossibilité pour le bailleur « de relouer en l’état un logement ainsi coloré ». Le partage des frais de remise en état a été décidé avec ¾ à la charge du locataire sortant.

    Clause couleur dans le contrat de location

    Si l’insertion d’une clause interdisant au locataire de modifier les couleurs des peintures ne figure pas dans la liste des clauses interdites de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, il ne semble pas qu’une telle clause soit néanmoins licite.

    En effet, les travaux de peintures réalisés par le locataire étant, de jurisprudence constante, qualifiés d’aménagement, ce dernier est libre d’y procéder, la loi de 1989 étant d’ordre public. 


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  • Décret décence et règlement sanitaire départemental

    Les faits

    Après l’achat d’un appartement loué, l’acquéreur a assigné le vendeur en annulation de la vente. 

    L’acheteur s’était vu imposer la cessation de la location par le service communal d’hygiène en raison d’une surface habitable insuffisante de la pièce principale au regard du règlement sanitaire départemental (RSD), plus strict que le décret décence de 2002.

    Ce décret sur les normes de décence prévoit « Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. » alors que le règlement sanitaire départemental prévoyait le seul critère de la surface de 9 m².

    Le vendeur s’appuyait sur le décret décence et non sur le RSD local, faisant prévaloir la hiérarchie des normes.

    La décision

    La Cour de Cassation donne raison à l’acquéreur en faisant prévaloir le RSD car ses critères sont plus restrictifs.

    Cette décision est conforme à un arrêt de 2015 de la même chambre de la Cour de cassation ayant pris position sur ce point en décidant que le règlement sanitaire doit être appliqué en priorité dans la mesure où il est compatible avec les dispositions du décret décence (Cour de cassation, 3ème civ., 17 décembre 2015, n° 14-22754).

    Néanmoins, il faut également évoquer un arrêt de 2017 où la solution retenue était inverse (Cour de cassation, 3ème civ., 20 avril 2017, n° 16-13821), que le vendeur avait  invoqué en espèce.

    La Cour de cassation semble donc revenir à sa position de 2015.

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 3 mai 2018, n° 17-11132 et 17-14090




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  • Diagnostic RADON

    Pour tous les contrats de location signés depuis le 1er juillet 2018, le propriétaire bailleur doit informer son locataire sur le risque d’exposition au radon si celui-ci est situé en zone 3

    Cette information doit figurer sur le nouvel imprimé État des risques et pollutions annexé au contrat de location (ancien État des risques naturels et technologiques).

    Le radon est un gaz radioactif issu de la désintégration de l’uranium et du radium présents naturellement dans le sol et les roches. Le radon présent dans un bâtiment provient essentiellement du sol et dans une moindre mesure des matériaux de construction et de l’eau de distribution.

    Le risque pour la santé résulte toutefois pour l’essentiel de sa présence dans l’air. La concentration en radon dans l’air est variable d’un lieu à l’autre. Elle se mesure en Bq/m³ (becquerel par mètre cube)

    Le territoire national est divisé en 3 zones à potentiel radon définies en fonction des flux d’exhalation du radon des sols :

    -  zone 1 : zones à potentiel radon faible ;

    - zone 2 : zones à potentiel radon faible mais sur lesquelles des facteurs géologiques particuliers peuvent faciliter le transfert du radon vers les bâtiments ;

     - zone 3 : zones à potentiel radon significatif.

     

    Situation des départements de la Haute-Garonne et de l’Ariège

    HAUTE-GARONNE

    ZONE 3 : Antignac, Argut-Dessous, Arlos, Artigue, Bagnères-de-Luchon, Baren, Boutx, Burgalays, Castillon-de-Larboust, Cazarilh-Laspènes, Cazaux-Layrisse, Cazeaux-de-Larboust, Cier-de-Luchon, Cierp-Gaud, Esténos, Fos, Gouaux-de-Larboust, Gouaux-de-Luchon, Guran, Juzet-de-Luchon, Lez, Marignac, Melles, Montauban-de-Luchon, Moustajon, Oô, Revel, Saccourvielle, Saint-Béat, Saint-Mamet, Salles-et-Pratviel, Signac, Sode, Trébons-de-Luchon, Vaudreuille.

    ZONE 2 :  Aspet, Ausson, Barbazan, Cabanac-Cazaux, Castelmaurou, Chein-Dessus, Encausse-les-Thermes, Estadens, Ganties, Jurvielle, Labarthe-Rivière, Lège, Milhas, Montréjeau, Muret, Pointis-de-Rivière, Portet-de-Luchon, Poubeau, Saint-Aventin, Saint-Gaudens, Salies-du-Salat.

    ZONE 1 : toutes les autres communes
    ARIÈGE

    ZONE 3 : Albiès, Aleu, Alzen, Antras, Arrien-en-Bethmale, Artigues, Ascou, Aston, Aulus-les-Bains, Auzat, Ax-les-Thermes, Bénac, Bestiac, Bethmale, Biert, Bonac-Irazein, Bouan, Boussenac, Brassac, Cadarcet, Carcanières, Château-Verdun, Cos, Couflens, Ercé, Erp, Esplas-de-Sérou, Ferrières-sur-Ariège, Foix, Ganac, Garanou, Gestiès, Goulier, Ignaux, Lacourt, Larcat, Larnat, Lassur, Le Bosc, Le Pla, Le Port, Le Puch, Lercoul, Les Bordes-sur-Lez, L'Hospitalet-près-l'Andorre, Lordat, Luzenac, Massat, Mercus-Garrabet, Mérens-les-Vals, Miglos, Mijanes, Montagagne, Montferrier, Montoulieu, Montségur, Orgeix, Orlu, Oust, Pech, Perles-et-Castelet, Prayols, Quérigut, Rimont, Rivèrenert, Rouze, Saint-Lary, Saint-Martin-de-Caralp, Saint-Paul-de-Jarrat, Saint-Pierre-de-Rivière, Saurat, Savignac-les-Ormeaux, Seix, Sem, Sentein, Sentenac-de-Sérou, Sentenac-d'Oust, Serres-sur-Arget, Siguer, Sorgeat, Soueix-Rogalle, Soulan, Suc-et-Sentenac, Tignac, Unac, Ustou, Vaychis, Vèbre, Vernaux.

    ZONE 2 : Augirein, Aulos, Balacet, Castelnau-Durban, Caussou, Encourtiech, Génat, Gourbit, La Bastide-de-Sérou, Lapège, Larbont, Les Cabannes, Montaillou, Montels, Nescus, Prades, Rabat-les-Trois-Seigneurs, Salsein, Sinsat, Uchentein, Urs, Verdun, Vicdessos.

    ZONE 1 : toutes les autres communes
    Retrouvez des informations sur le site internet de l’Institut de radioprotection et de sûreté nucléaire www.irsn.fr 

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  • Changement d'usage des locations meublées de tourisme

    Le Conseil municipal de Toulouse a voté, le 15 juin, l’institution d’une procédure d’enregistrement des meublés de tourisme et la création d’un téléservice correspondant (voir lettre d’information juillet/août 2018 rubrique location).

    Le Conseil de Toulouse Métropole a adopté le 28 juin les conditions de délivrance des autorisations temporaires de changement d'usage (habitation vers commercial) pour les locations de meublés de tourisme à Toulouse.

    Les conditions du changement d’usage :

    - Applicable au 1er janvier 2019 ;

    - Concerne les personnes physiques offrant à la location de courte durée des locaux d’habitation dans lesquels la clientèle n’y élit pas domicile ;

    - Le pétitionnaire doit déposer un formulaire de demande, accompagné de ses pièces justificatives (le formulaire n’est pas encore disponible à l’heure où nous publions).

    - L’autorisation de changement d’usage est accordée pour une durée de 2 ans ;

    - Un justificatif sur l’honneur, pour un bien en copropriété, spécifiant que le règlement de copropriété ne s’oppose pas au changement d’usage (il doit autoriser les locaux commerciaux dans l’immeuble) ;

    - Le logement doit être décent.

    Certains logements ne pourront obtenir une autorisation de changement d’usage :  

    - Les immeubles visés par un projet inscrit au Plan Local d’Urbanisme,

    - Les locaux faisant l’objet d’un conventionnement public ou privé,

    - Les logements ayant fait l’objet de subvention, sauf engagement des propriétaires de rembourser au prorata temporis les subventions perçues.

    Le non-respect des dispositions susvisées est puni d’une amende civile (art. L.651-2 du Code de la construction et de l’habitation). 

    Délibération n° DEL-18-0641 « Tourisme – Conditions de délivrance des autorisations temporaires de changement d’usage relatives aux locations de meublée touristiques sur la ville de Toulouse », Conseil Toulouse Métropole, 28 juin 2018.

    Taxe de Séjour Intercommunale : nouveaux tarifs 

    A compter du 1er janvier 2019, la nouvelle grille tarifaire de la taxe de séjour est la suivante :
    Pour tous les hébergements sans classement, le tarif applicable est de 5 % du coût par personne de la nuitée HT.
    Rappel : 
    - Le tarif est fixé par nuitée et par personne ;
    - Le montant total comprend la taxe de séjour à laquelle s’ajoute la taxe additionnelle départementale 
      (TAD) votée en 2016 à hauteur de 10% de la taxe de séjour.
    Délibération n° DEL-18-0565 «  Taxe de Séjour Intercommunale : adoption des tarifs », Conseil Toulouse Métropole, 28 juin 2018. 

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  • Sous estimation de la provision pour charges

    Les faits

    Le bail de location prévoyait une provision pour charges mensuelle d’un montant de 200 €.

    Après 4 années de location, le bailleur a assigné la locataire et son garant devant le tribunal d’instance en résiliation du bail, expulsion, condamnation solidaire au paiement de la dette locative, de l’indemnité d’occupation et des frais.

    Le litige des impayés portait sur le non paiement, par la locataire, des régularisations de charges. Cette dernière s’opposait à ce paiement en invoquant la mauvaise isolation des fenêtres et la surconsommation de chauffage qui en résultait.

    Le tribunal d‘instance a validé les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail, condamné la locataire au paiement de sa dette locative (5377 €), de l‘indemnité d’occupation et a ordonné l’expulsion.

    Il a condamné le bailleur en réparation du préjudice matériel et du préjudice moral de la locataire (2284 €).

    La locataire a fait appel de la décision.

    Elle réclame la condamnation du bailleur à lui payer des sommes à hauteur de 3 800 € en indemnisation du préjudice résultant de la sous évaluation des charges, 3 000 € au titre du préjudice résultant du défaut d’étanchéité des fenêtres et de l’insuffisance de l’installation de chauffage, auxquelles s’ajoute une demande de 2 000 € pour préjudice moral.

    La décision

    La Cour d’appel relève l’écart important entre la provision pour charge et le montant des charges réelles (provisions versées de 2400 € en 2013 et 2014 pour respectivement des charges réelles de 4 183 et 4 415 €), et le défaut de production des factures de chauffage justifiant la régularisation demandée.

    En conséquence, la Cour d’appel reconnaît le préjudice résultant d’une sous-évaluation du montant des charges et condamne ainsi le bailleur à indemniser la locataire du préjudice souffert à hauteur du montant des régularisions de charges soit 3 800 €. Le jugement d’instance est donc infirmé sur ce point.

    Source : Cour d’appel de Reims, 1e ch., 9 février 2018, n° 17/00714

     

    ⇒ Le locataire peut engager la responsabilité du bailleur en cas d’écart trop important entre la provision et la réalité des charges locatives.

     

    Article 23 de la loi du 6 juillet 1989 – Modalités de fixation et de régularisation des charges en cas de provision

    « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

    1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

    2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

    3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

    La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l' article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

    Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

    Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

    A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

    Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

    Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur. »

     


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