ACTUALITÉS : LOCATION

  • Préavis réduit du locataire

    L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pose le principe selon lequel le locataire qui souhaite mettre un terme au bail doit respecter un préavis de 3 mois et liste les cas d’application d’un préavis réduit à 1 mois :

    - Obtention d’un premier emploi

    - Mutation

    - Nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi

    - Locataire âgée de plus de 60 ans et dont l’état de santé nécessite un changement de domicile 

    - Locataire bénéficiaire du revenu de solidarité active (RSA)

    - Perte d’emploi  

    Tous ces cas font l’objet de précisions apportées par la jurisprudence mais qui entrent dans le cadre de la loi.

    S’agissant de la perte d’emploi, la Cour de cassation a rappelé récemment les limites de la loi. 

    La perte d’emploi doit être certaine, en l’espèce il s’agissait d’un licenciement, ce qui entre bien dans le cadre de la loi. Ensuite, le congé doit être donné à une date suffisamment proche de la perte d’emploi pour que le lien de causalité soit réel entre l’évènement et le besoin de quitter les lieux plus rapidement.

    Mais les prescriptions légales s’arrêtent là. Il n’y a aucun critère géographique à prendre en compte, un changement de région comme stipulé en l’espèce par les juges du fonds, n’est pas nécessaire pour le bénéfice du préavis réduit. Cela vaut aussi bien pour une perte d’emploi que pour une mutation.

    La réalité de l’évènement ou de la situation et sa proximité avec le congé sont les critères fondamentaux du cadre législatif.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 19 septembre 2012, n° 11-30.369


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  • Majeurs protégés

     

    - Bailleur sous tutelle 

    Des locataires avaient l’habitude, en toute connaissance du service de protection du bailleur, de payer le loyer directement à leur propriétaire sous tutelle, qui leur établissait en retour une quittance.

    Ces locataires ont été assignés en résiliation du bail pour arriérés de loyers aux motifs que les quittances établies à compter du jugement de mise sous tutelle du propriétaire bailleur étaient nulles, ce dernier aurait dû être représenté pour l’encaissement des loyers concernés (art.465- 3° Code civil). Les juges du fond ont donc condamné les locataires.

    La Cour de cassation sanctionne ce jugement au motif que la Cour d’appel a omis de s’interroger sur une question fondamentale. L’encaissement des loyers était-il un acte d’usage au sens de l’article 473 du Code civil qui permet au majeur sous tutelle de l’accomplir seul ? Pour appuyer son propos,  la Cour relève que la location avait débuté en 1984, la tutelle datait de 1997 et l’opposition au paiement direct faite par l’UDAF (Union Départementale des Associations Familiales) de 2008 alors que cette dernière en était informée depuis le départ. La Haute Cour conclut donc qu’il faut tenir compte d’une « pratique instituée avec accord implicite » pour juger cette affaire, les juges du fond ne l’ayant pas pris en compte pour établir ou non l’existence d’acte d’usage.

    Source : Cour de cassation, 1ère chambre civile, 4 juillet 2012, n° 11-18.637

    - Protection du domicile du majeur protégé

    Par principe édicté à l’article 426 du Code civil, la protection du domicile du majeur est assurée. Mais cela ne veut pas dire que ce dernier, s’il est locataire, peut se soustraire à ses obligations locatives. 

    L’article 426 du Code civil a pour but de maintenir la personne protégée à son domicile pour lui assurer une stabilité de cadre de vie au vu de sa situation mais ne fait pas obstacle au droit du bailleur. En cas de trouble de jouissance aux autres occupants de l’immeuble, le bailleur du majeur protégé est ouvert à demander la résiliation du bail. 

    La saisie immobilière peut être pratiquée sans l’autorisation du juge des tutelles puisque le texte ne crée pas une insaisissabilité sur l’habitation de l’incapable. De plus, en cas de jugement d’expulsion, la demande en suspension de l’exécution provisoire devra apporter la preuve du risque que l’expulsion entraînerait sur l’état de santé du locataire incapable.

    Source : Cour d’appel de Paris, 5ème  chambre, 5 juillet 2012, n° 12/08200


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  • Location : trêve hivernale

    Du 1er  novembre 2012 au 15 mars 2013, aucune expulsion de locataire ne peut intervenir en France, selon l’article L 412-6 du code des procédures civiles d’exécution. La loi prévoit cependant des exceptions à ce principe. 

    Les expulsions sont possibles :

    - s’il est prévu un relogement dans des conditions suffisantes, respectant l’unité et les besoins de la famille ;

    - si les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait « squatteurs » ;

    - ou lorsque les locaux sont situés dans un immeuble ayant fait l’objet d’un arrêté de péril. 

    La trêve hivernale n’empêche pas le bailleur d’engager un recours devant le tribunal d’instance visant à ouvrir une procédure d’expulsion ou de poursuivre l’action engagée. 

    Si, par exemple, suite à un jugement d’expulsion, le commandement d’expulsion réalisé par l’huissier de justice a un terme durant cette période, la tentative d’expulsion pourra avoir lieu dès le 16 mars. Si la trêve empêche l’expulsion en elle-même, elle n’interrompt pas les délais de procédure qui courent.

    Il n’est pas inule de rappeler que ces délais sont longs, il est donc important de réagir tôt face à un impayé de loyer et cela signifie dès le premier mois !  


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  • Charges locatives de locaux commerciaux

    La Cour de cassation a jugé que le décret n° 87-713 du 26 août 1987 qui établit une liste exhaustive des charges locatives récupérables en matière de baux d’habitation ne peut être appliqué à un bail commercial que si les parties ont expressément prévu de l’y soumettre.

    Par conséquent, en l’absence de mention au bail commercial des charges incombant au locataire, le bailleur ne peut pas opposer au locataire le décret précité pour récupérer les charges de chauffage selon la seule circonstance que celui-ci occupe un local équipé d’un chauffage collectif en état de marche et qu’il doit donc s’acquitter des charges correspondantes, peu importe qu’il utilise ou non cet équipement collectif.

    De plus, le bailleur ne démontrait pas avoir communiqué au preneur le règlement de copropriété, base du décompte des charges.

    Aucune disposition légale ne réglemente la répartition des charges entre bailleur et preneur d’un local commercial, cela relève donc de la liberté contractuelle. En l’absence de clause au bail, le propriétaire ne pourra réclamer aucune charge. Il est donc recommandé de rédiger une clause claire et précise soit en faisant une référence non ambigüe au décret du 26 août 1987 soit en fixant une répartition contractuelle des charges. 

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 3 octobre 2012, n° 11-21.108


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  • Dédire sur un préavis réduit accordé par le bailleur

    S’il existe des cas de droit de préavis limité à un mois pour les locataires, rien n’empêche les parties au contrat de l’appliquer pour un autre cas en formalisant un accord commun.

    Lorsque des locataires sollicitent le bénéfice d’un préavis réduit à un mois et que celui-ci est accepté par le bailleur et même s’il n’entre pas dans les cas déterminés à l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur doit formaliser sa décision de se dédire en temps utiles.

    Il doit informer les locataires de son changement d’avis et ce suffisamment tôt avant leur départ. A défaut, il sera irrecevable à réclamer aux locataires le paiement des loyers correspondant à un préavis de droit commun de 3 mois.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 19 septembre 2012, n° 11-21.186


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  • Révision du loyer

    Sans clause d’indexation portée au bail, le bailleur n’a pas le pouvoir de modifier unilatéralement le montant du loyer en pratiquant une augmentation. Les juges sont fréquemment amenés à rappeler ce principe. Dans le cas d’espèce, les juges ont retenu que le silence circonstancié du preneur vaut acceptation. Ce dernier avait payé pendant 10 ans des augmentations sans formuler de réserves.

    Source : Cour d’appel de Rennes, 4èmech. 28 juin 2012, n° 11/02781


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  • Bail professionnel : usage attaché au locataire

    La question de l’autorisation d’affectation professionnelle donnée au locataire est réglée par l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation issu de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 qui affirme clairement que le changement d’usage est accordé à titre personnel. En complément, l’ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction d’y ajouter article 29 II «- Les autorisations définitives accordées sur le fondement du même article L. 631-7 avant l'entrée en vigueur de la présente ordonnance et qui ont donné lieu à compensation effective, sont attachées, à compter de cette entrée en vigueur, au local et non à la personne ». Le nouveau locataire ne peut pas dans tous les cas se prévaloir. Cette ordonnance n’a pas d’effet rétroactif, en conséquence le texte ne joue pas lorsque le locataire initial bénéficiaire a quitté les lieux avant son entrée en vigueur, soit le 10 juin 2005. 

    Le nouveau locataire doit demander une nouvelle autorisation faute de quoi il s’expose à de lourdes sanctions : amende conséquente et injonction de réaffecter les locaux à leur usage initial.

    Source : Cour de cassation, civ. 3ème, 9 mai 2012, pourvoi n° 11-16.139, FS-P + B, Nakache c/ Procureur général


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  • Mandat de gestion et action en justice

    Lorsque le bien loué est géré par une agence immobilière en vertu d’un mandat de gestion, l’agence s’occupe notamment du paiement des loyers et la question est de savoir quelles sont les limites des pouvoirs dont elle dispose pour exercer sa mission. La plupart des mandats contiennent une clause donnant pouvoir au mandataire, l’agence immobilière, « en cas de difficulté ou à défaut de paiement, de diligenter toutes poursuites judiciaires, tous commandements, sommations, assignations et citations devant tous tribunaux et toutes commissions ». Cependant, une telle clause est insuffisante pour permettre à l’agence immobilière de saisir le juge. Elle doit respecter les prescriptions du code de procédure civile, qui dans son article 828 dresse non seulement une liste des personnes habilités à représenter une personne en justice mais qui précise aussi que « Le représentant, s'il n'est avocat, doit justifier d'un pouvoir spécial ».

    L’agence immobilière ne peut donc agir en justice pour le compte du bailleur en raison d’une simple clause dans le mandat de gestion, elle doit disposer d’un pouvoir spécial donné par le propriétaire bailleur.

    Source : Cour de Cassation, civ. 3ème, 5 septembre 2012, n° 11-20369


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  • Location de terrain ne vaut pas bail d’habitation

    En constatant que le bail portait sur une parcelle de terrain et en retenant souverainement que la maison préfabriquée qui était installées dessus, dans laquelle les locataires avaient établi leur résidence habituelle, ne présentait pas un caractère de permanence et de solidarité avec le terrain donné à bail, la cour d’appel en a déduit à bon droit que les locataires ne pouvaient se prévaloir d’un bail d’habitation relevant de la loi du 6 juillet 1989.

    Source : Cour de Cassation, civ. 3ème, 30 mai 2012, n° 11-17364


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  • Encadrement des loyers

    Les logements exclus du champ d’application du décret

    Plusieurs types de locations ne sont pas concernés par le décret du 20 juillet 2012.
    Il s’agit (article 17 a de la loi du 6 juillet 1989) :

    - des logements neufs ;

    - des logements vacants ayant fait l’objet de travaux de mise en conformité les rendant décents au sens des dispositions du décret du 30 janvier 2002 (décret qui définit le logement décent) ;

    - des logements décents[1] lors de leur première location ;

    - des logements décents1 devenus vacants et ayant fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration, portant sur les parties privatives ou communes, d’un montant au moins égal à une année du loyer antérieur.

    Pour ces logements, le loyer est donc fixé librement.

    Les logements soumis au décret

    Les logements faisant l’objet d’une relocation (changement de locataire) :
    Pour les logements reloués du 1er août 2012 au 31 juillet 2013, le loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, augmenté de la variation de l’IRL (indice de référence des loyers).

    L’article 2 du décret prévoit deux dérogations :

    Si, depuis la conclusion du dernier bail, le propriétaire a réalisé des travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes[2] d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, le loyer annuel peut être augmenté à hauteur de 15 % du coût réel des travaux TTC ;

    Si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse de loyer ne peut excéder la plus élevée de ces deux limites :

    - la moitié de la différence entre le montant moyen d’un loyer représentatif des loyers du voisinage (article 19 de la loi de 1989) et le dernier loyer du précédent locataire ;

    - une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux TTC, dans le cas où le bailleur a réalisé depuis la fin du dernier contrat de location des travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.
    Le coût des travaux d'amélioration portant sur les parties communes à prendre en compte est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement en cause.

    Les baux renouvelés (locataire déjà en place) :
    Si le bail est renouvelé entre le 1er août 2012 et le 31 juillet 2013, le loyer du bail renouvelé ne peut être réévalué. Le propriétaire peut toutefois prendre en compte la variation de l’IRL si une clause de révision figure dans le contrat de location ou est introduite dans le contrat lors du renouvellement (ce qui implique dans ce dernier cas l’accord du locataire).

    L’article 4 du décret prévoit une dérogation à cette règle : lorsque le loyer est manifestement sous-évalué, celui-ci peut être réévalué, cette hausse ne pouvant toutefois excéder la plus élevée de ces deux limites :

    - la moitié de la différence entre le loyer fixé par référence aux loyers du voisinage (article 17 c de la loi de 1989) et le dernier loyer pratiqué, révisé dans les limites de l’article 17 d de la loi de 1989 (c’est-à-dire suivant l’IRL) ;

    - une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux TTC, dans le cas où le bailleur a réalisé depuis le dernier renouvellement du contrat de location des travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
    Le coût des travaux d'amélioration portant sur les parties communes à prendre en compte est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement en cause.

    Observations :
    - Rappelons tout d’abord que ce décret s’applique aux logements situés dans les agglomérations visées à l’annexe du décret. Initialement fixé à 43, le Conseil d’Etat a ramené le nombre d’agglomérations concernées à 38.

    - Ce mécanisme est calqué sur le dispositif d’encadrement des hausses de loyers qui était applicable depuis 1989 dans l’agglomération parisienne et qui était lui aussi pris sur la base de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 (ce dispositif est abrogé par l’article 8 du décret).

    - La condition tenant aux travaux (hypothèse du loyer manifestement sous-évalué) est appréciée de manière plus souple pour une relocation (les travaux doivent représenter 50 % du loyer annuel) que pour un renouvellement (les travaux doivent représenter un an de loyer annuel).

    - L’article 5 du décret précise que l’article 17 e) de la loi de 1989[3] est toujours applicable.

    - Les commissions départementales de conciliation (article 20 de la loi de 1989) peuvent être saisies en cas de différend relatif à l’application du décret.

    (1) au sens des dispositions du décret du 30 janvier 2002.
    (2) Il s'agit par exemple de l'installation d'un ascenseur, d'un accès pour personnes handicapées, de l'isolation thermique du toit, du changement des colonnes d'eau. Par contre, seuls des travaux d'amélioration sont pris en compte (ce n'est donc pas le cas des travaux d'entretien ou de réparation).
    (3) "Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat fixe la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux".

    Consulter le décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012 relatif à l'évolution de certains loyers


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