ACTUALITÉS : LOCATION

  • Saisine de la commission de conciliation

    Un bailleur notifie à son locataire une proposition de renouvellement du bail avec une réévaluation de loyer. Sans réponse de celui-ci, il saisit la commission de conciliation des loyers 26 jours avant le terme du bail. Dès le lendemain, la commission lui indique que son dossier, transmis hors délai car moins de deux mois avant le terme du bail, n’est pas recevable. Le bailleur assigne alors son locataire en fixation du prix du bail renouvelé. La Cour d’appel le déboute aux motifs que la commission n’a pas rendu d’avis et n’a pas été mise en mesure d’en donner un sur le litige dont elle était saisie. La Cour de cassation confirme. Le juge ne peut être valablement saisi avant que la commission de conciliation ait donné son avis ou que le délai de deux mois qui lui est imparti pour le faire soit expiré.
    Source : Cass., civ. 3ème ch., 7 mars 2012, n° 10-27820


    Voir l'article en entier
  • Décence du logement et sanitaires

    Un logement décent doit comporter un certain nombre d’éléments dont une installation sanitaire intérieure comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas ; l’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement à condition qu’il soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible (décret n° 2002-120 du 30/01/2002 art. 3). La locataire d’un logement comportant un mur de séparation dans la pièce principale assigne son bailleur pour qu’il fasse installer un WC à l’intérieur du logement, conformément à la réglementation. Elle est déboutée par la Cour d’appel qui retient que le logement ne comporte qu’une seule pièce et que l’installation sanitaire peut donc être limitée à un WC extérieur, tout en constatant l’existence d’un mur de séparation dans l’unique pièce du logement. La Cour de cassation censure la Cour d’appel : dès lors qu’il existe deux pièces séparées par un mur, le bailleur doit installer un WC à l’intérieur du logement.
    Source : Cass., civ. 3ème ch., 21 mars 2012, n° 11-14838


    Voir l'article en entier
  • Expulsion : le Conseil d’Etat sanctionne l’Etat pour inexécution d’une décision d’expulsion

    La procédure :
    -    8 décembre 2006 : jugement d’expulsion
    -    3 mai 2007 : demande de recours à la force publique
    -    3 juillet 2007 : rejet implicite de la préfecture (délai de 2 mois écoulé)
    -    28 décembre 2007 : demande d’ouverture d’une procédure pour rétablissement personnel au
         profit du locataire qui a pour conséquence de suspendre les voies d’exécution à l’encontre du
         bénéficiaire
    -    18 mars 2009 : clôture de la procédure de rétablissement personnel pour insuffisance d’actifs
    -    Recours devant le tribunal administratif du propriétaire bailleur
    -    4 février 2010 : jugement du tribunal administratif : l’Etat est déclaré responsable du préjudice
         subi
     
    Motivations de la décision du Conseil d’Etat :
    -    La demande de procédure pour rétablissement personnel a été faite postérieurement au rejet du recours à la force publique.
         Par conséquent, cela ne suspend pas la responsabilité de l’Etat qui doit donc réparer l’ensemble des préjudices subis par le bailleur du fait de l’occupation irrégulière de son logement.
    -    La clôture de la procédure pour rétablissement personnel a certes effacé une partie des dettes mais cela est sans incidences sur le droit à réparation qui doit être vu comme une conséquence directe du refus du concours de la force publique ayant rendu possible la poursuite de l’occupation irrégulière.

    Le Conseil d’Etat a admis la responsabilité de l’État pour inexécution d’une décision d’expulsion dans un cas où le locataire avait bénéficié d’une procédure de rétablissement personnel. Il motive sa décision par le fait que le bailleur n’a pas à subir les conséquences d’une décision d’effacement de la dette qui était la conséquence de l’inexécution de la décision d’expulsion.
    L’article 16 de la loi du 9 juillet 1991 précise bien : « L'Etat est tenu de prêter son concours à l'exécution des jugements et des autres titres exécutoires. Le refus de l'Etat de prêter son concours ouvre droit à réparation ».
    Source : CE, 24 avril 2012, N° 338777


    Voir l'article en entier
  • Logement décent : balcon et alimentation au gaz

    La Cour de cassation a rappelé des conditions du logement décent :
    -  Les éléments du logement doivent respecter les critères de décence : elle relève que n’y satisfait pas l’habitation dont les dispositifs de garde-corps des balcons ne sont pas dans un état conforme à leur usage.
    Les références du logement décent figurent dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 et plus particulièrement à l’article 2-2 «Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage » et à l’article 2-4 « Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement » pour le cas d’espèce.
    -  Le logement doit être décent à l’entrée du locataire : si ce dernier a à sa charge les réparations locatives (décret n°87-712 du 26 août 1987) au titre desquelles figure le remplacement périodique des tuyaux souples de gaz, le logement doit être décent lors de la mise en location et les parties ne peuvent valablement convenir que le locataire exécutera les travaux de mise aux normes.
    L’article R*111-15 du code de la construction et de l’habitation précise qu’aux étages autres que le rez-de-chaussée, les garde-corps des balcons, terrasses, galeries, loggias, doivent avoir une hauteur d'au moins un mètre ; toutefois, cette hauteur peut être abaissée jusqu'à 0,80 mètre au cas où le garde-corps a plus de cinquante centimètres d'épaisseur. Ils doivent être fixés solidement afin de garantir la sécurité des occupants.
    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 14 février 2012, n°11-13.135, n°231 D, Boumedienne et a. c/ SCI La Source


    Voir l'article en entier
  • Système de raccordement au gaz : nouvelle norme de sécurité

    Un arrêté du 25 avril 2012 a mis en place l’interdiction d'utilisation de robinets à about soudé et de tubes souples à base de caoutchouc sur les installations de combustibles gazeux alimentées par réseaux et situées à l'intérieur des bâtiments d'habitation ou de leurs dépendances.
    Cette interdiction s’adresse aux propriétaires et occupants d'habitations alimentées par des combustibles gazeux distribués par réseaux, les distributeurs de combustibles gazeux ainsi que les organismes de contrôle des installations intérieures de gaz.
    Afin de sécuriser les habitations alimentées par des combustibles gazeux distribués par réseaux, le présent arrêté vise à faire remplacer :
    - les robinets comportant une extrémité non démontable (about porte-caoutchouc soudé) sur laquelle est enfilé un tube souple à base de caoutchouc par des robinets à obturation automatique intégrée (dits ROAI), au plus tard le 1er juillet 2015 ;
    - les tubes souples à base de caoutchouc de 15 mm de diamètre intérieur pour appareils d'usage domestique utilisant les combustibles gazeux distribués par réseaux (c'est-à-dire les tubes répondant à la norme NF D 36-102) qui se raccordent directement sur des tétines (abouts annelés) à chacune des extrémités par des tuyaux flexibles à embouts mécaniques vissables, au plus tard le 1er juillet 2019.
    Les travaux de mise aux normes sont à la charge du propriétaire (article 6 de la loi du 6 juillet 1989).
    Source : Arrêté du 25 avril 2012 (JO du 4 mai) relatif aux règles techniques et de sécurité applicables aux installations de gaz combustible et d'hydrocarbures liquéfiés situées à l'intérieur des bâtiments d'habitation.


    Voir l'article en entier
  • Grille d’évaluation des logements insalubres

    La grille de dégradation, mise en place par l’Anah, a pour objectif de qualifier le niveau de dégradation des logements pour décider de l’éligibilité à la subvention pour les propriétaires bailleurs et de définir ensuite le bon niveau de subvention. La grille d’insalubrité, quant à elle, est un outil pour l’application du Code de la santé publique. Les finalités et angles d’approche de ces deux outils sont donc différents. Mais selon une réponse ministérielle récente, il serait bon de définir une grille partagée d’évaluation du logement.
    Source : Rép.min. n°105702, JOAN Q, 6 mars 2012


    Voir l'article en entier
  • Reprise pour habiter : absence d’occupation de logement

    En matière de congé pour habiter, le bénéficiaire de la reprise doit occuper les lieux libérés assez rapidement, bien que la loi n’impose aucun délai. Dans le cas d’espèce, c’est la maladie du bailleur qui était mise en avant pour expliquer que la maison avait été mise en vente quatre ans après que le locataire ait reçu congé, sans avoir entre-temps été occupée par le bailleur. Le caractère imprévisible de l’évolution de la maladie du bailleur et le fait qu’elle se soit aggravée progressivement et postérieurement à la délivrance du congé ne pouvait que plaider en faveur du bailleur.
    Source : CA Paris, 4è ch. 14 février 2012, Cudel c/Marez, JudisData n° 2012-002130


    Voir l'article en entier
  • Location saisonnière et animaux de compagnie

    Il y a un an, une association de consommateur avait obtenu la nullité de la clause interdisant la présence d’un chien ou d’un chat dans la rédaction des baux de location saisonnière (Cass.civ. 3ème ch., 3 février 2011, n° 08-14402).
    Le Conseil constitutionnel a, le 15 mars 2012 (déc. n°2012-649 DC), considéré que l’animal pouvait ne pas être de bonne compagnie dans un local loué à titre saisonnier.  Ainsi, l’article 96 de la loi n°2012-387 du 22 mars 2012 modifie l’article 10 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970 : « Sauf dans les contrats de location saisonnière de meublés de tourisme, est réputée non écrite toute stipulation tendant à interdire la détention d'un animal dans un local d'habitation dans la mesure où elle concerne un animal familier. … ».


    Voir l'article en entier
  • Loyers HLM : de moins en moins compatibles avec les revenus des ménages les plus pauvres

    Le logement locatif social a pour mission de loger décemment, et pour un coût compatible avec leurs ressources, des personnes qui ne pourraient pas l’être dans les conditions de marché. Pour cela, le logement social conjugue l’utilisation des aides à la pierre qui permettent de réduire le loyer des logements produits et des aides à la personne qui viennent réduire la quittance du locataire en fonction de ses ressources.
    Le Haut comité pour le logement des personnes défavorisées (HCLPD) a récemment publié une étude comparative entre le niveau des loyers pratiqués par les organismes HLM avec celui des plafonds pris en compte dans le calcul des aides au logement. Il constate alors que 39 % des loyers du parc social sont non compatibles avec les aides à la personne et que les logements récents sont les moins accessibles.
    Source : HCLPD 16 avril 2012


    Voir l'article en entier
  • Bailleurs de logements indécents fichés

    Le fichier ORTHI - Outil de repérage et de traitement de l’habitat indigne - permet d’assurer la fonction d’observatoire nominatif des logements et locaux indignes et non décents prévue à l’article 60 de la loi ENL du 13 juillet 2006.

    ORTHI sera ouvert à tous les services de l’Etat, des collectivités locales et de leurs partenaires intervenant dans le repérage et le traitement de l’habitat indigne (services déconcentrés du ministère de la Santé, services déconcentrés du ministère du Logement, CAF, MSA, communes ou EPCI, conseils généraux, délégations locales de l’ANAH).

    Après un passage obligatoire par la CNIL, une expérimentation sur site pilote de juillet à septembre 2011, sa diffusion a commencé à l'automne 2011.

    Source : Ministère de l’écologie, de l’énergie, du développement durable et de la mer 


    Voir l'article en entier

Nos partenaires