ACTUALITÉS : LOCATION

  • Encadrement des loyers

    Les logements exclus du champ d’application du décret

    Plusieurs types de locations ne sont pas concernés par le décret du 20 juillet 2012.
    Il s’agit (article 17 a de la loi du 6 juillet 1989) :

    - des logements neufs ;

    - des logements vacants ayant fait l’objet de travaux de mise en conformité les rendant décents au sens des dispositions du décret du 30 janvier 2002 (décret qui définit le logement décent) ;

    - des logements décents[1] lors de leur première location ;

    - des logements décents1 devenus vacants et ayant fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration, portant sur les parties privatives ou communes, d’un montant au moins égal à une année du loyer antérieur.

    Pour ces logements, le loyer est donc fixé librement.

    Les logements soumis au décret

    Les logements faisant l’objet d’une relocation (changement de locataire) :
    Pour les logements reloués du 1er août 2012 au 31 juillet 2013, le loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, augmenté de la variation de l’IRL (indice de référence des loyers).

    L’article 2 du décret prévoit deux dérogations :

    Si, depuis la conclusion du dernier bail, le propriétaire a réalisé des travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou communes[2] d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, le loyer annuel peut être augmenté à hauteur de 15 % du coût réel des travaux TTC ;

    Si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse de loyer ne peut excéder la plus élevée de ces deux limites :

    - la moitié de la différence entre le montant moyen d’un loyer représentatif des loyers du voisinage (article 19 de la loi de 1989) et le dernier loyer du précédent locataire ;

    - une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux TTC, dans le cas où le bailleur a réalisé depuis la fin du dernier contrat de location des travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.
    Le coût des travaux d'amélioration portant sur les parties communes à prendre en compte est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement en cause.

    Les baux renouvelés (locataire déjà en place) :
    Si le bail est renouvelé entre le 1er août 2012 et le 31 juillet 2013, le loyer du bail renouvelé ne peut être réévalué. Le propriétaire peut toutefois prendre en compte la variation de l’IRL si une clause de révision figure dans le contrat de location ou est introduite dans le contrat lors du renouvellement (ce qui implique dans ce dernier cas l’accord du locataire).

    L’article 4 du décret prévoit une dérogation à cette règle : lorsque le loyer est manifestement sous-évalué, celui-ci peut être réévalué, cette hausse ne pouvant toutefois excéder la plus élevée de ces deux limites :

    - la moitié de la différence entre le loyer fixé par référence aux loyers du voisinage (article 17 c de la loi de 1989) et le dernier loyer pratiqué, révisé dans les limites de l’article 17 d de la loi de 1989 (c’est-à-dire suivant l’IRL) ;

    - une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux TTC, dans le cas où le bailleur a réalisé depuis le dernier renouvellement du contrat de location des travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
    Le coût des travaux d'amélioration portant sur les parties communes à prendre en compte est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement en cause.

    Observations :
    - Rappelons tout d’abord que ce décret s’applique aux logements situés dans les agglomérations visées à l’annexe du décret. Initialement fixé à 43, le Conseil d’Etat a ramené le nombre d’agglomérations concernées à 38.

    - Ce mécanisme est calqué sur le dispositif d’encadrement des hausses de loyers qui était applicable depuis 1989 dans l’agglomération parisienne et qui était lui aussi pris sur la base de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 (ce dispositif est abrogé par l’article 8 du décret).

    - La condition tenant aux travaux (hypothèse du loyer manifestement sous-évalué) est appréciée de manière plus souple pour une relocation (les travaux doivent représenter 50 % du loyer annuel) que pour un renouvellement (les travaux doivent représenter un an de loyer annuel).

    - L’article 5 du décret précise que l’article 17 e) de la loi de 1989[3] est toujours applicable.

    - Les commissions départementales de conciliation (article 20 de la loi de 1989) peuvent être saisies en cas de différend relatif à l’application du décret.

    (1) au sens des dispositions du décret du 30 janvier 2002.
    (2) Il s'agit par exemple de l'installation d'un ascenseur, d'un accès pour personnes handicapées, de l'isolation thermique du toit, du changement des colonnes d'eau. Par contre, seuls des travaux d'amélioration sont pris en compte (ce n'est donc pas le cas des travaux d'entretien ou de réparation).
    (3) "Lorsque les parties sont convenues, par une clause expresse, de travaux d'amélioration du logement que le bailleur fera exécuter, le contrat de location ou un avenant à ce contrat fixe la majoration du loyer consécutive à la réalisation de ces travaux".

    Consulter le décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012 relatif à l'évolution de certains loyers


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  • Saisine de la commission de conciliation

    Un bailleur notifie à son locataire une proposition de renouvellement du bail avec une réévaluation de loyer. Sans réponse de celui-ci, il saisit la commission de conciliation des loyers 26 jours avant le terme du bail. Dès le lendemain, la commission lui indique que son dossier, transmis hors délai car moins de deux mois avant le terme du bail, n’est pas recevable. Le bailleur assigne alors son locataire en fixation du prix du bail renouvelé. La Cour d’appel le déboute aux motifs que la commission n’a pas rendu d’avis et n’a pas été mise en mesure d’en donner un sur le litige dont elle était saisie. La Cour de cassation confirme. Le juge ne peut être valablement saisi avant que la commission de conciliation ait donné son avis ou que le délai de deux mois qui lui est imparti pour le faire soit expiré.
    Source : Cass., civ. 3ème ch., 7 mars 2012, n° 10-27820


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  • Décence du logement et sanitaires

    Un logement décent doit comporter un certain nombre d’éléments dont une installation sanitaire intérieure comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas ; l’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement à condition qu’il soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible (décret n° 2002-120 du 30/01/2002 art. 3). La locataire d’un logement comportant un mur de séparation dans la pièce principale assigne son bailleur pour qu’il fasse installer un WC à l’intérieur du logement, conformément à la réglementation. Elle est déboutée par la Cour d’appel qui retient que le logement ne comporte qu’une seule pièce et que l’installation sanitaire peut donc être limitée à un WC extérieur, tout en constatant l’existence d’un mur de séparation dans l’unique pièce du logement. La Cour de cassation censure la Cour d’appel : dès lors qu’il existe deux pièces séparées par un mur, le bailleur doit installer un WC à l’intérieur du logement.
    Source : Cass., civ. 3ème ch., 21 mars 2012, n° 11-14838


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  • Expulsion : le Conseil d’Etat sanctionne l’Etat pour inexécution d’une décision d’expulsion

    La procédure :
    -    8 décembre 2006 : jugement d’expulsion
    -    3 mai 2007 : demande de recours à la force publique
    -    3 juillet 2007 : rejet implicite de la préfecture (délai de 2 mois écoulé)
    -    28 décembre 2007 : demande d’ouverture d’une procédure pour rétablissement personnel au
         profit du locataire qui a pour conséquence de suspendre les voies d’exécution à l’encontre du
         bénéficiaire
    -    18 mars 2009 : clôture de la procédure de rétablissement personnel pour insuffisance d’actifs
    -    Recours devant le tribunal administratif du propriétaire bailleur
    -    4 février 2010 : jugement du tribunal administratif : l’Etat est déclaré responsable du préjudice
         subi
     
    Motivations de la décision du Conseil d’Etat :
    -    La demande de procédure pour rétablissement personnel a été faite postérieurement au rejet du recours à la force publique.
         Par conséquent, cela ne suspend pas la responsabilité de l’Etat qui doit donc réparer l’ensemble des préjudices subis par le bailleur du fait de l’occupation irrégulière de son logement.
    -    La clôture de la procédure pour rétablissement personnel a certes effacé une partie des dettes mais cela est sans incidences sur le droit à réparation qui doit être vu comme une conséquence directe du refus du concours de la force publique ayant rendu possible la poursuite de l’occupation irrégulière.

    Le Conseil d’Etat a admis la responsabilité de l’État pour inexécution d’une décision d’expulsion dans un cas où le locataire avait bénéficié d’une procédure de rétablissement personnel. Il motive sa décision par le fait que le bailleur n’a pas à subir les conséquences d’une décision d’effacement de la dette qui était la conséquence de l’inexécution de la décision d’expulsion.
    L’article 16 de la loi du 9 juillet 1991 précise bien : « L'Etat est tenu de prêter son concours à l'exécution des jugements et des autres titres exécutoires. Le refus de l'Etat de prêter son concours ouvre droit à réparation ».
    Source : CE, 24 avril 2012, N° 338777


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  • Logement décent : balcon et alimentation au gaz

    La Cour de cassation a rappelé des conditions du logement décent :
    -  Les éléments du logement doivent respecter les critères de décence : elle relève que n’y satisfait pas l’habitation dont les dispositifs de garde-corps des balcons ne sont pas dans un état conforme à leur usage.
    Les références du logement décent figurent dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 et plus particulièrement à l’article 2-2 «Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage » et à l’article 2-4 « Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement » pour le cas d’espèce.
    -  Le logement doit être décent à l’entrée du locataire : si ce dernier a à sa charge les réparations locatives (décret n°87-712 du 26 août 1987) au titre desquelles figure le remplacement périodique des tuyaux souples de gaz, le logement doit être décent lors de la mise en location et les parties ne peuvent valablement convenir que le locataire exécutera les travaux de mise aux normes.
    L’article R*111-15 du code de la construction et de l’habitation précise qu’aux étages autres que le rez-de-chaussée, les garde-corps des balcons, terrasses, galeries, loggias, doivent avoir une hauteur d'au moins un mètre ; toutefois, cette hauteur peut être abaissée jusqu'à 0,80 mètre au cas où le garde-corps a plus de cinquante centimètres d'épaisseur. Ils doivent être fixés solidement afin de garantir la sécurité des occupants.
    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 14 février 2012, n°11-13.135, n°231 D, Boumedienne et a. c/ SCI La Source


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  • Système de raccordement au gaz : nouvelle norme de sécurité

    Un arrêté du 25 avril 2012 a mis en place l’interdiction d'utilisation de robinets à about soudé et de tubes souples à base de caoutchouc sur les installations de combustibles gazeux alimentées par réseaux et situées à l'intérieur des bâtiments d'habitation ou de leurs dépendances.
    Cette interdiction s’adresse aux propriétaires et occupants d'habitations alimentées par des combustibles gazeux distribués par réseaux, les distributeurs de combustibles gazeux ainsi que les organismes de contrôle des installations intérieures de gaz.
    Afin de sécuriser les habitations alimentées par des combustibles gazeux distribués par réseaux, le présent arrêté vise à faire remplacer :
    - les robinets comportant une extrémité non démontable (about porte-caoutchouc soudé) sur laquelle est enfilé un tube souple à base de caoutchouc par des robinets à obturation automatique intégrée (dits ROAI), au plus tard le 1er juillet 2015 ;
    - les tubes souples à base de caoutchouc de 15 mm de diamètre intérieur pour appareils d'usage domestique utilisant les combustibles gazeux distribués par réseaux (c'est-à-dire les tubes répondant à la norme NF D 36-102) qui se raccordent directement sur des tétines (abouts annelés) à chacune des extrémités par des tuyaux flexibles à embouts mécaniques vissables, au plus tard le 1er juillet 2019.
    Les travaux de mise aux normes sont à la charge du propriétaire (article 6 de la loi du 6 juillet 1989).
    Source : Arrêté du 25 avril 2012 (JO du 4 mai) relatif aux règles techniques et de sécurité applicables aux installations de gaz combustible et d'hydrocarbures liquéfiés situées à l'intérieur des bâtiments d'habitation.


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  • Grille d’évaluation des logements insalubres

    La grille de dégradation, mise en place par l’Anah, a pour objectif de qualifier le niveau de dégradation des logements pour décider de l’éligibilité à la subvention pour les propriétaires bailleurs et de définir ensuite le bon niveau de subvention. La grille d’insalubrité, quant à elle, est un outil pour l’application du Code de la santé publique. Les finalités et angles d’approche de ces deux outils sont donc différents. Mais selon une réponse ministérielle récente, il serait bon de définir une grille partagée d’évaluation du logement.
    Source : Rép.min. n°105702, JOAN Q, 6 mars 2012


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  • Reprise pour habiter : absence d’occupation de logement

    En matière de congé pour habiter, le bénéficiaire de la reprise doit occuper les lieux libérés assez rapidement, bien que la loi n’impose aucun délai. Dans le cas d’espèce, c’est la maladie du bailleur qui était mise en avant pour expliquer que la maison avait été mise en vente quatre ans après que le locataire ait reçu congé, sans avoir entre-temps été occupée par le bailleur. Le caractère imprévisible de l’évolution de la maladie du bailleur et le fait qu’elle se soit aggravée progressivement et postérieurement à la délivrance du congé ne pouvait que plaider en faveur du bailleur.
    Source : CA Paris, 4è ch. 14 février 2012, Cudel c/Marez, JudisData n° 2012-002130


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  • Location saisonnière et animaux de compagnie

    Il y a un an, une association de consommateur avait obtenu la nullité de la clause interdisant la présence d’un chien ou d’un chat dans la rédaction des baux de location saisonnière (Cass.civ. 3ème ch., 3 février 2011, n° 08-14402).
    Le Conseil constitutionnel a, le 15 mars 2012 (déc. n°2012-649 DC), considéré que l’animal pouvait ne pas être de bonne compagnie dans un local loué à titre saisonnier.  Ainsi, l’article 96 de la loi n°2012-387 du 22 mars 2012 modifie l’article 10 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970 : « Sauf dans les contrats de location saisonnière de meublés de tourisme, est réputée non écrite toute stipulation tendant à interdire la détention d'un animal dans un local d'habitation dans la mesure où elle concerne un animal familier. … ».


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  • Loyers HLM : de moins en moins compatibles avec les revenus des ménages les plus pauvres

    Le logement locatif social a pour mission de loger décemment, et pour un coût compatible avec leurs ressources, des personnes qui ne pourraient pas l’être dans les conditions de marché. Pour cela, le logement social conjugue l’utilisation des aides à la pierre qui permettent de réduire le loyer des logements produits et des aides à la personne qui viennent réduire la quittance du locataire en fonction de ses ressources.
    Le Haut comité pour le logement des personnes défavorisées (HCLPD) a récemment publié une étude comparative entre le niveau des loyers pratiqués par les organismes HLM avec celui des plafonds pris en compte dans le calcul des aides au logement. Il constate alors que 39 % des loyers du parc social sont non compatibles avec les aides à la personne et que les logements récents sont les moins accessibles.
    Source : HCLPD 16 avril 2012


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