ACTUALITÉS : LOCATION

  • Congé du bailleur pour reprise : défaut d'occupation

    Un bailleur a donné congé à ses locataires pour reprise au profit de son fils. Les locataires se sont maintenus dans les lieux à l’expiration du délai de préavis. Le bailleur a saisi la justice qui a déclaré le congé régulier et a ordonné l’expulsion des anciens locataires devenus occupants sans droit ni titre.

    Postérieurement à l’expulsion, les anciens locataires ont assigné le bailleur en réparation de leur préjudice, ceux-ci arguant la non-occupation des lieux par le bénéficiaire de la reprise qui n’était pas dans une situation caractéristique de force majeure qui aurait permis de ne pas respecter l'obligation de reprise. Selon eux, le congé pour reprise n'avait pas pour objectif de reloger le fils du bailleur mais seulement de mettre fin au bail, il était donc frauduleux.

    Or, la Haute Cour rappelle que « le défaut d'occupation des lieux par le bénéficiaire de la reprise peut être justifié par l'existence d'une cause légitime ayant empêché l'occupation prévue », les locataires n’ayant pas libéré les lieux au terme du préavis, le bénéficiaire de la reprise avait donc dû trouver un autre logement.

    Le défaut d’occupation des lieux par le bénéficiaire de la reprise peut donc être justifié par une cause légitime autre que la force majeure.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 20 octobre 2016, n° 15-21525

     

    Rappel Article 15 loi du 6 juillet 1989 (location nue)

    A peine de nullité, le congé pour reprise donné par le bailleur doit indiquer les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. 

    Le congé ne peut être délivré que pour l’expiration du bail et le délai de préavis applicable au congé est de six mois (location vide). La lettre de congé respectant le formalisme énoncé ci-dessus peut être notifiée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifiée par acte d'huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.


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  • Travaux dus à la vétusté et bail commercial

    Dans les relations entre bailleurs et locataires, les réparations locatives sont un sujet souvent discuté voire source de conflit. En voici l’exemple dans un bail commercial arrivé en procédure jusque devant la Cour de cassation.

    En l’espèce, le bail précisait qu’en contrepartie d’une minoration de loyer pendant 6 ans, le locataire s’engageait à prendre le local en l’état et à effectuer les travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture et de la ligne de la charpente. Le coût des travaux avait été chiffré dans un devis fourni par le bailleur.

    Quelques années plus tard, le locataire n’ayant pas réalisé les travaux, la dégradation des lieux s’est aggravée, une étude technique ayant révélé la nécessité d’une réfection complète de la toiture. Le locataire a refusé de réaliser ces travaux d’une ampleur importante. Celui-ci s’appuyait sur le bail dans lequel il s’était uniquement engager à traiter l’étanchéité de la toiture, qu’en conséquence ces travaux incombaient au propriétaire, ce pourquoi il assigne le bailleur en justice.

    La Cour d’appel retient la faute du locataire qui avait contribué à l’usure du bâtiment, celui-ci ne s’étant pas exécuté dès son entrée dans les lieux comme il en avait été conclu avec le bailleur.

    La Cour de cassation ne valide pas cette argumentation, le lien de causalité entre la négligence du locataire et le vieillissement de la toiture n’était pas démontré et rappelle les règles de l’article 1755 du Code civil selon lesquelles le locataire n’est pas tenu des travaux rendus nécessaires par la vétusté, sauf stipulation contraire du bail. Si le bail contenait une clause mettant à la charge du locataire de gros travaux, aucune clause ne prévoyait cependant que les travaux dus à la vétusté seraient à sa charge.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 8 septembre 2016, n° 15-17532

     


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  • Surconsommation d’eau et information de l’abonné

    Un arrêt de la Cour de cassation a rappelé récemment que le fournisseur d’eau n’est pas tenu d’informer son abonné de sa surconsommation dans le cas où cela ne concerne  pas un local d’habitation.

    En l’espèce, le locataire commercial d’un lot de copropriété a vu sa facture d’eau passer de 800 € à 15 000 € l’année suivante puis à plus de 21 000 € deux années plus tard.

    Le locataire refusant de payer la facture, le bailleur a assigné en justice le fournisseur d’eau et le syndic de copropriété sur le fondement que ceux-ci avaient commis une faute ayant contribué à l’aggravation de la consommation anormale.

    La Cour d’appel a retenu la responsabilité du fournisseur sur la base que celui-ci avait manqué à son obligation de loyauté dans l’exécution du contrat et à son obligation d’information et de conseil et celle du syndic qui recevait en premier lieu les factures et qui, connaissant la consommation habituelle de ce lot, aurait dû alerter le copropriétaire bailleur.

    La Cour de cassation censure cette décision sur les deux points :

    Le fournisseur n’a pas à aviser l’abonné de l’existence d’une consommation anormale ;

    Le syndic était chargé d’un simple mandat de transmission des factures entre le fournisseur et le copropriétaire, il n’y a pas de faute dans l’exécution du mandat. 

    Source : Cour de cassation, chambre commerciale, 13 septembre 2016, n° 14-26713

     

    A noter :

    Le fournisseur d’eau doit, s’il constate une augmentation anormale du volume d’eau consommé par l’occupant d’un local d’habitation, en informer l’abonné sans délai. A défaut, l’abonné n’est pas tenu au paiement de la part de la consommation qui dépasse le double de la consommation moyenne (article L 2224-12-4 III bis du Code général des collectivités territoriales).

    Pour s’exonérer de la même manière, en cas de fuites sur les canalisations d'eau potable après compteur, l’abonné doit fournir au service d'eau potable, dans le mois suivant la réception de la facture, l'attestation d'une entreprise de plomberie qui mentionne la localisation de la fuite et la date de sa réparation.

    L'abonné peut demander, dans le même délai d'un mois, au service d'eau potable de vérifier le bon fonctionnement du compteur. L'abonné n'est alors tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne qu'à compter de la notification par le service d'eau potable, et après enquête, que cette augmentation n'est pas imputable à un défaut de fonctionnement du compteur.


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  • Nouvelle procédure de divorce : attribution du logement loué

    A compter du 1er janvier 2017, la procédure de divorce par convention entre en vigueur. Cette procédure non juridictionnelle est applicable au divorce par consentement mutuel sous conditions. 

    Chaque époux est représenté par un avocat et un acte sous seing privé constitue la convention de divorce avec des mentions obligatoires. Cet acte, contresigné par les avocats, est enregistré au rang des minutes d’un notaire qui n’a qu’une mission d’enregistrement.

    Rien ne change pour le bailleur concernant l’attribution du logement. La transcription du divorce à l’état civil marque la date de l’opposabilité du divorce aux tiers et donc au bailleur pour l’attribution du logement par la convention ou un jugement de divorce.

    Source : Loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016 de modernisation de la justice du XXIe siècle, article 50 - Article 229-2 du Code civil

     

    A noter : Les époux sont cotitulaires du bail, cela signifie notamment qu’il est impossible pour l’un des époux de donner seul congé du bien loué. De même, le bailleur ne pourra donner congé à un seul des époux, chacun des époux doit être destinataire d’une lettre de congé nominative à moins de pouvoir prouver qu’un des époux a donné mandat à l’autre. 

    Toutefois, la cotitularité à l’égard du bailleur reste conditionnée par le fait qu’il en ait été avisé si le mariage est intervenu en cours de bail. 


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  • Loyers de 1948

    Le décret n° 2016-1448 du 26 octobre 2016 (Journal Officiel du 28 octobre) a fixé les loyers relevant de la loi du 1er septembre 1948, à compter du 1er juillet 2016 (effet rétroactif).

    Les loyers relevant de la loi du 1er septembre 1948 sont augmentés de 0,06 % pour les catégories III A, III B, II A, II B et II C pour l’ensemble des communes, y compris celles situées dans le périmètre de l’agglomération parisienne.

    Pour rappel, la distinction entre la région parisienne et la province a été supprimée en 2010 et en 2015 les loyers avaient été augmentés de 0,15 %.

    Quant aux logements de la catégorie IV, ils ne subissent aucune augmentation.

    Pour les loyers au forfait (article 34 de la loi de 1948), le taux de majoration est fixé à 0,06 % (il était de 0,15 % l’année dernière).

    Les communes concernées par ce décret sont les mêmes que celles visées par l’ancien décret (décret n° 2015-1149 du 15 septembre 2015).

    La liste des communes situées dans le périmètre de l’agglomération parisienne figure à l’annexe du décret.


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  • Rupture du contrat de travail et préavis réduit

    La rupture conventionnelle du contrat de travail du locataire lui permet-elle de bénéficier d'un préavis réduit à un mois ?

    La réponse est affirmative, la Cour de cassation inclut cette cause de fin de contrat de travail dans la définition de la perte d’emploi, motif justifiant un préavis réduit selon les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

    Dans l’affaire soumise à l’examen de la Cour de cassation, la locataire, après avoir donné congé en justifiant de son préavis réduit, a assigné le bailleur en remboursement d'un trop-perçu de loyers et en restitution du dépôt de garantie. Les juges lui ont donné raison. Le propriétaire a saisi la Cour de cassation, estimant que la rupture conventionnelle du contrat de travail n’entre pas dans les cas de préavis réduit limitativement énumérés à l’article 15 de la du 6 juillet 1989. La Cour valide le jugement de première instance. La rupture conventionnelle, mode de rupture du contrat de travail à l'amiable, équivaut à une perte d'emploi au sens de la loi et permet au locataire de délivrer son congé avec un préavis d'un mois. 

    En 2010, le ministère du Logement avait déjà pris position en ce sens. Il avait toutefois indiqué que sa réponse était faite sous réserve de l’appréciation souveraine des juges (Réponse ministérielle, 16 mars 2010 n° 40307). Cet arrêt de la Cour de cassation confirme l’interprétation à donner au texte. 

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 9 juin 2016, n° 15-15.175


    Les cas de préavis réduit à un mois sont les suivants (art. 15 loi 6 juillet 1989) :

    ⇒ Le logement est situé dans une zone dite « tendue » (Voir revue 25 millions de propriétaires-Sept 2015) ;

    ⇒ En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;

    ⇒ Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

    ⇒ Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;

    ⇒ Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement social.

    Le locataire souhaitant bénéficier d’un délai de préavis réduit à un mois précise le motif invoqué parmi ceux énumérés ci-dessus et le justifie dans la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. 


    La lettre de congé peut être remise au bailleur par 3 moyens : 

    • Notification par lettre recommandée avec AR, 

    • Signification par acte d'huissier,

    • Remise en main propre contre récépissé ou émargement. 

    Le délai de préavis court à compter du jour de la signature de l’accusé de réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre. 


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  • Diagnostics gaz et électricité

    Les décrets relatifs aux nouveaux diagnostics prévus par la loi ALUR concernant les points de sécurité des installations de gaz et d’électricité dans les logements loués sont parus. 

    Ces diagnostics devront être annexés aux contrats de location signés à compter du 1er juillet 2017 ou du 1er janvier 2018 (Article 3-3 loi 6 juillet 1989). Voir tableau ci-dessous.

    A noter que le logement doit constituer la résidence principale du locataire et que le diagnostic doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié.

    Voici le détail des obligations à la charge du bailleur 
     
    Logements concernés Entrée en vigueur Durée de validité Equivalence

    Etat de l'installation intérieure de gaz
     

    Logement équipé dune installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de 15 ans
    ou dont le dernier certificat de conformité a plus de 15 ans.
     
    Immeuble collectif dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975 : obligatoire à compter du 1er juillet 2017 / - Immeuble collectif construit après 1975 et maison individuelle :Obligatoire à compter du 1er janvier 2018 6 ans Diagnostic réalisé lors d’une vente de moins de 6 ans ou attestation de conformité réalisée par un organisme certifié de moins de 6 ans 

    Etat de l'installation intérieure d'electricité
     
    Locaux d’habitation comportant une installation intérieure d’électricité réalisée depuis
    plus de 15 ans
     Immeuble collectif dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975 : obligatoire à compter du 1er juillet 2017 / - Immeuble collectif construit après 1975 et maison individuelle :Obligatoire à compter du 1er janvier 2018 6 ans Diagnostic réalisé lors d’une vente de moins de 6 ans ou attestation de conformité réalisée par un organisme certifié de moins de 6 ans 


    Source : Décret n° 2016-1104 du 11 août 2016 relatif à l'état de l'installation intérieure de gaz dans les logements en location

    Décret n° 2016-1105 du 11 août 2016 relatif à l'état de l'installation intérieure d'électricité dans les logements en location


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  • Mise à disposition des données de comptage d'énergie

    Un décret est venu préciser les conditions de mise à disposition des propriétaires ou gestionnaires d'immeubles à usage résidentiel ou tertiaire, par les gestionnaires de réseau public de distribution d'électricité ou  de gaz, des données de consommation des occupants de ces immeubles. 

    Le décret est pris dans le cadre de l’application de l'article 28 de la loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte. Cette mise à disposition des données a pour but de mieux rénover les bâtiments pour économiser l’énergie et ainsi faire baisser les factures.

    Les gestionnaires de réseaux publics de distribution d'électricité ou de gaz mettent à disposition des propriétaires ou gestionnaires qui en font la demande les données de consommation des occupants de ces immeubles sous 2 conditions :

    - le nombre d'abonnements à l'électricité ou au gaz doit être supérieur à dix pour chacune des énergies ;
    - le propriétaire ou gestionnaire justifie de la mise en œuvre d'actions de maîtrise de la consommation en énergie pour le compte des occupants.

    Le propriétaire ou le gestionnaire d'immeuble qui demande la transmission des données fournit au gestionnaire du réseau public : 

    - son identité ;
    - sa qualité de propriétaire ou de gestionnaire ;
    - le nombre de logements de l'immeuble ou de l'ensemble d'immeubles ainsi que leurs adresses selon un format normalisé défini par le gestionnaire de réseau de distribution ;
    - le cas échéant, le mandat exprès autorisant un tiers à agir en son nom et pour son compte ;
    - le descriptif des actions de maîtrise de la consommation prévues ou réalisées ainsi que leur calendrier de réalisation.

    Ces données seront transmises au propriétaire ou au gestionnaire, dans un délai maximum d'un mois suivant la réception de la demande, sous forme agrégée et « anonymisée », à l'échelle de l'immeuble ou de l'ensemble d'immeubles. Les informations portent, au plus, sur les trois années précédant celle de la demande. 

    S’agissant du coût, le décret prévoit que pourront être facturés les coûts résultant directement de l'agrégation des données de comptage. 

    Enfin, le décret précise qu’il est interdit au propriétaire ou au gestionnaire de l'immeuble, sauf autorisation expresse de chaque occupant, de chercher à reconstituer les données individuelles de comptage. 

    Ces dispositions entrent en vigueur le 1er octobre 2016

    Source : Décret n° 2016-447 du 12 avril 2016 relatif à la mise à disposition de données de comptage d'énergie aux propriétaires ou gestionnaires d'immeuble par les gestionnaires de réseau d'énergie 

     


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  • Location meublée et taxe d'habitation

    La question de l’imputation de la taxe d’habitation au locataire d’un logement meublé se pose souvent. Les textes sont cependant clairs sur le sujet, le Conseil d’État l’a rappelé dans une décision récente.

    La question est réglée par la qualification donnée au bail.

    En l’espèce, la location d’un appartement meublé avait été consentie à un étudiant pour une durée de 9 mois par 2 baux successifs séparés par la période estivale durant laquelle le bailleur s’en était réservé la disposition du logement. 

    Le contrat de location de l’étudiant devait-il être qualifié de location saisonnière ou de location meublée en résidence principale ?

    Le juge de première instance donne raison au locataire qui prétendait qu’il s’agissait d’une location saisonnière car le bailleur s’était réservé la jouissance du logement durant l’été. En conséquence, ce dernier était redevable de la taxe d’habitation.

    Le Conseil d’État condamne cette interprétation car conformément à la lettre de l’article L 632-1 du Code de la construction et de l'habitation qui énonce « Toute personne qui loue un logement meublé ... bénéficie d'un contrat établi par écrit d'une durée d'un an dès lors que le logement loué constitue sa résidence principale. ... Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. », le logement loué meublé à un étudiant pour une durée de 9 mois est sa résidence principale.

    Cette qualification de résidence principale a des conséquences sur l’imputation de la taxe d’habitation dont les principales règles sont fixées par 3 articles du Code général des impôts :

    - Article 1407 : « La taxe d'habitation est due : 1° Pour tous les locaux meublés affectés à l'habitation » ;

    - Article 1408 : « La taxe est établie au nom des personnes qui ont, à quelque titre que ce soit, la disposition ou la jouissance des locaux imposables » ;

     - Article 1415 : « ... et la taxe d'habitation sont établies pour l'année entière d'après les faits existants au 1er janvier de l'année de l'imposition ».

    La combinaison des textes fait que le locataire occupant le logement au 1er janvier de l’année d’imposition à titre de résidence principale est redevable de la taxe d’habitation.

    Par dérogation, lorsqu’il s’agit d’une location saisonnière, le propriétaire est redevable de la taxe d’habitation car il est présumé conserver la jouissance du logement une partie de l’année.

    Au regard des caractéristiques de la location objet du litige, consentie pour au moins neuf mois continus et à titre de résidence principale, le bail ne pouvait être qualifié de saisonnier et la taxe d’habitation imputée au propriétaire bailleur.

    Source : Conseil d’État, 8ème / 3ème SSR, 26 février 2016, n°389438


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  • Location de meublé à usage d'habitation principale ou saisonnière

    La qualification du bail détermine les règles qui lui sont applicables comme sa durée, les modalités de congé, les obligations des parties au contrat… 

    En l’espèce, le bail comportait des mentions contradictoires : la durée était fixée à 6 mois pour une location saisonnière et une clause précisait que « le preneur s'interdit expressément d'utiliser les locaux loués autrement qu'à usage exclusif d'habitation principale à l'exclusion de tout autre ». Or, la loi prévoit expressément une durée de 1 an pour un bail meublé résidence principale.

    Le locataire a donné congé un mois après la signature du contrat. Le bailleur, envisageant le bail comme une location saisonnière et remettant donc en cause ce congé, a assigné le locataire en justice pour obtenir le paiement des loyers et charges jusqu’au terme du bail. Le locataire, se prévalant des dispositions légales régissant la location meublée à titre de résidence principale, estimait qu’il était en droit de donner congé à tout moment en respectant un préavis d’un mois.

    La Cour d’appel donne raison au locataire, en fondant sa décision uniquement sur la clause d’occupation précitée sans tenir compte des autres mentions du contrat. Elle n’a donc pas pris en compte le caractère contradictoire du bail, ce que la Cour de cassation sanctionne en renvoyant les parties devant un autre juge d’appel. 

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 5 novembre 2015, n° 14-20.295

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