ACTUALITÉS : LOCATION

  • Location de meublé à usage d'habitation principale ou saisonnière

    La qualification du bail détermine les règles qui lui sont applicables comme sa durée, les modalités de congé, les obligations des parties au contrat… 

    En l’espèce, le bail comportait des mentions contradictoires : la durée était fixée à 6 mois pour une location saisonnière et une clause précisait que « le preneur s'interdit expressément d'utiliser les locaux loués autrement qu'à usage exclusif d'habitation principale à l'exclusion de tout autre ». Or, la loi prévoit expressément une durée de 1 an pour un bail meublé résidence principale.

    Le locataire a donné congé un mois après la signature du contrat. Le bailleur, envisageant le bail comme une location saisonnière et remettant donc en cause ce congé, a assigné le locataire en justice pour obtenir le paiement des loyers et charges jusqu’au terme du bail. Le locataire, se prévalant des dispositions légales régissant la location meublée à titre de résidence principale, estimait qu’il était en droit de donner congé à tout moment en respectant un préavis d’un mois.

    La Cour d’appel donne raison au locataire, en fondant sa décision uniquement sur la clause d’occupation précitée sans tenir compte des autres mentions du contrat. Elle n’a donc pas pris en compte le caractère contradictoire du bail, ce que la Cour de cassation sanctionne en renvoyant les parties devant un autre juge d’appel. 

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 5 novembre 2015, n° 14-20.295

     L’UNPI 31-09 met à votre disposition des baux adaptés à chaque type de location : bail d’habitation vide ou meublée, résidence principale ou non principale, location de tourisme, bail de droit commun, bail commercial, bail dérogatoire, bail professionnel... 

    Pour éviter toute difficulté d’application de la législation ou d’être confronté à la requalification du contrat, renseignez-vous auprès de nos services sur le formulaire à signer avec vos locataires.


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  • Cotitularité du bail

    La cotitularité du bail est réservée aux époux mariés et aux couples pacsés lorsqu’ils en font la demande conjointe (loi ALUR).

    Cette cotitularité est une solidarité légale (article 1751 Code civil). S’y ajoute une solidarité conventionnelle du fait de la signature du bail.

    En l’espèce, suite au divorce des époux, le logement a été attribué à l’épouse qui est décédée après avoir été placée en liquidation judiciaire. Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur en réclame le paiement à l’ex-époux, ce dernier n’ayant pas donné congé, le bailleur souhaitait faire jouer la solidarité résultant du bail. Selon lui, le divorce avait uniquement mis fin à la cotitularité et non à la solidarité du paiement des loyers et des charges. 

    La Cour de cassation ne suit pas cette argumentation : « la transcription du jugement de divorce ayant attribué le droit au bail à l'un des époux met fin à la cotitularité du bail tant légale que conventionnelle » : lorsque la cotitularité du bail cesse, elle met fin à toute solidarité sur le bail.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 22 octobre 2015, n° 14-23.726


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  • Charge de l'entretien du bien loué

    Un bailleur a assigné en justice ses locataires en paiement de diverses sommes au titre d'un rappel d'indexation de loyer, d'une majoration du loyer pour défaut d'occupation suffisante, du remboursement de primes d'assurance incendie et de réparations locatives.

    En réaction, les locataires, contestant notamment les réparations locatives, ont sollicité des dommages-intérêts pour préjudice de jouissance.

    Par principe, tout locataire a une obligation d’entretien du bien qu’il loue et doit en assurer les réparations locatives à sa charge. Or en l’espèce, la Cour de cassation valide la position de la Cour d’appel ayant retenu « qu'il était impossible aux locataires d'entretenir correctement un immeuble vétuste et qu'il ne pouvait leur être reproché le fait que ce manque d'entretien avait aggravé cette vétusté alors qu'il appartenait au propriétaire de réaliser les travaux de nature à y remédier ».

    L’état de vétusté de l'immeuble rendait impossible l'exécution par les locataires de leur obligation d'entretien, l’arrêt relevant que ceux-ci avaient vécu et travaillé pendant plusieurs années dans un immeuble vétuste et humide dont la chaudière devait être remplacée et l'installation électrique entièrement refaite.

    En conséquence, les réparations locatives ne peuvent pas être exigées par le bailleur lorsque celui loue un bien en trop mauvais état. Ici, les preneurs avaient subi un préjudice de jouissance, entièrement imputable au bailleur, justifiant l’octroi de dommages-intérêts.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 5 novembre 2015, n° 14-23.693


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  • Liste des pièces exigibles du candidat locataire et de sa caution

    Un nouveau décret d’application de la loi ALUR est paru : il fixe la liste des pièces exigibles auprès du candidat locataire et de sa caution

    Il est pris en application de l’article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 sur les logements loués à usage d’habitation principale vides ou meublés. 

    Antérieurement la loi fixait une liste de pièces interdites.

    Le nouveau texte fixe 2 listes de documents qu’il est possible de demander :

    - Pour le locataire - Télécharger la liste

    - Pour la caution - Télécharger la liste

    Le détail des listes figure dans la revue 25 millions de Propriétaires n° 491 Décembre 2015 p.6

    Source : Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution 


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  • La CAF vous informe : la télé-déclaration des loyers

    Pour mettre à jour les dossiers des locataires bénéficiaires d’une aide, la CAF demande chaque année aux bailleurs de déclarer leurs loyers. 

    Traditionnellement, les bailleurs reçoivent par courrier, courant du dernier trimestre de l’année, une attestation à compléter.

    Pour une mise à jour rapide, simple et sécurisée des dossiers des locataires, la CAF met à disposition des propriétaires bailleurs un service de télé-déclaration des loyers.

    Comment faire une télé-déclaration ?

    La télé-déclaration est réservée aux propriétaires-bailleurs ayant déjà les identifiants de connexion envoyés automatiquement par la CAF.

    Lors de la première connexion, une adresse mail est à enregistrer pour faciliter ensuite les échanges avec la CAF.

    La date d’ouverture du site de télé-déclaration étant variable chaque année, la CAF informe les bailleurs utilisateurs du service par mail. 

    Accéder à la Télé-déclaration des loyers

    www.caf.fr/partenaires-bailleurs/bailleurs

    Pour plus d’information sur vos relations avec la CAF, téléchargez le Guide du bailleur

    Source : www.caf.fr

     


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  • Justification des charges demandées

    La réglementation des charges locatives, notamment les modalités de justifications de ces charges, est précisée à l’article 23  de la loi du 6 juillet 1989 (anciennement article 18 de la loi du 23 décembre 1986 applicable au litige).

    Les charges récupérables sont exigibles sur justification, elles peuvent donner lieu au versement de provisions qui sont justifiées soit par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation, soit par le budget prévisionnel dans le cadre de l’immeuble en copropriété.

    Ces provisions doivent faire l'objet d'une régularisation annuelle. De plus, un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Il tient ensuite à disposition des locataires les pièces justificatives durant 6 mois (un mois antérieurement) à compter de l'envoi de ce décompte.

    L’espèce soumise à la Cour de cassation peut sembler complexe au regard de l’historique du bail mais sa résolution en est simple.

    Les faits : 

    - le 3 octobre 1980, le bailleur a donné un appartement en location à M. et Mme Y ; 

    - le 15 avril 1983 le bail a été renouvelé au profit de Mme Y à la suite du décès de M. Y ; 

    - le 14 avril 1989, un bail a été conclu entre le bailleur et M. et Mme M. Z, fille et gendre de Mme Y, ces derniers occupant déjà les lieux ; 

    - le 26 septembre 2000, le bailleur a délivré un congé pour vendre aux locataires.

    Ces locataires ont quitté les lieux le 15 juillet 2001 et ont assigné le bailleur pour obtenir la restitution d'un trop-perçu de loyers et de charges ainsi que des dommages-intérêts, se prétendant titulaires d'un bail verbal depuis 1985.

    La Cour d’appel rejette partiellement la demande relative aux charges locatives selon l’argumentation suivante : 

    - pour la période échue entre avril 1989 et fin 1995, l'expert n'a pu disposer que des seuls décomptes annuels adressés par le bailleur à ses locataires et que les parties ont devant lui, pour cette période, accepté sa proposition tendant, en l'absence de pièces justificatives, à employer une méthode analogique par rapport au travail effectué pour la période postérieure ;

    - les locataires ne produisent pas de rapport d'expertise allant à l’encontre du seul rapport produit aux débats.

    La Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel car la méthode retenue par l'expert, soit une extrapolation à partir des comptes postérieurs, ne peut être utilisée. Les charges locatives ne sont récupérables que sur justification comme indiqué à l’article précité.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 9 juin 2015, n°14.15-444


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  • Justification des charges demandées


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  • Justification des charges demandées

    La réglementation des charges locatives, notamment les modalités de justifications de ces charges, est précisée à l’article 23  de la loi du 6 juillet 1989 (anciennement article 18 de la loi du 23 décembre 1986 applicable au litige).

    Les charges récupérables sont exigibles sur justification, elles peuvent donner lieu au versement de provisions qui sont justifiées soit par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation, soit par le budget prévisionnel dans le cadre de l’immeuble en copropriété.

    Ces provisions doivent faire l'objet d'une régularisation annuelle. De plus, un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Il tient ensuite à disposition des locataires les pièces justificatives durant 6 mois (un mois antérieurement) à compter de l'envoi de ce décompte.

    L’espèce soumise à la Cour de cassation peut sembler complexe au regard de l’historique du bail mais sa résolution en est simple.

    Les faits : 

    - le 3 octobre 1980, le bailleur a donné un appartement en location à M. et Mme Y ; 

    - le 15 avril 1983 le bail a été renouvelé au profit de Mme Y à la suite du décès de M. Y ; 

    - le 14 avril 1989, un bail a été conclu entre le bailleur et M. et Mme M. Z, fille et gendre de Mme Y, ces derniers occupant déjà les lieux ; 

    - le 26 septembre 2000, le bailleur a délivré un congé pour vendre aux locataires.

    Ces locataires ont quitté les lieux le 15 juillet 2001 et ont assigné le bailleur pour obtenir la restitution d'un trop-perçu de loyers et de charges ainsi que des dommages-intérêts, se prétendant titulaires d'un bail verbal depuis 1985.

    La Cour d’appel rejette partiellement la demande relative aux charges locatives selon l’argumentation suivante : 

    - pour la période échue entre avril 1989 et fin 1995, l'expert n'a pu disposer que des seuls décomptes annuels adressés par le bailleur à ses locataires, et que les parties ont devant lui, pour cette période, accepté sa proposition tendant, en l'absence de pièces justificatives, à employer une méthode analogique par rapport au travail effectué pour la période postérieure ;

    - les locataires ne produisent pas de rapport d'expertise allant à l’encontre du seul rapport produit aux débats.

    La Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel car la méthode retenue par l'expert, soit une extrapolation à partir des comptes postérieurs, ne peut être utilisée. Les charges locatives ne sont récupérables que sur justification comme indiqué à l’article précité.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 9 juin 2015, n°14.15-444


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  • Derniers indices des loyers

    IRL - Indice de référence des loyers 

    Cet indice pour le 3ème trimestre 2015 sera publié par l’INSEE le jeudi 15 octobre 2015. Dès cette date, il sera consultable sur le site www.unpi31.fr rubrique Indices et sur le répondeur téléphonique de l’UNPI31/09.

    Pour rappel, il est applicable depuis le 10 février 2008 aux locations soumises à la loi du 6 juillet 1989, c’est-à-dire essentiellement aux locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation, ainsi qu’aux locations meublées.

    ICC - Indice du coût de la construction

    Cet indice pour le 2ème trimestre 2015 a été publié par l’INSEE le 16 septembre 2015. 

    Sa valeur est de 1614, soit :

    - par rapport au 2ème trimestre 2014, une variation annuelle positive de :   - 0,43 %

    - par rapport au 2ème trimestre 2012, une variation triennale positive de :   - 3,12 %

    - par rapport au 2ème trimestre 2006, une variation positive sur 9 ans de : + 18,16 %

    Cet indice concerne les locations non soumises à la loi de 1989 : locations commerciales, professionnelles, de garage, meublé de tourisme et de droit commun. 

    La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, dite « loi PINEL », supprime la référence à l’ICC pour tous les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014. Pour ces contrats, il convient donc de ne plus utiliser l’ICC dans les clauses d’échelle mobile mais l’ILC (activités commerciales ou artisanales) ou l’ILAT (bureaux, activités libérales et activités exercées dans des entrepôts logistiques) en fonction de l’activité.

    ILC - Indice des loyers commerciaux

    Cet indice pour le  2ème trimestre 2015 a été publié par l’INSEE le 16 septembre 2015. 

    Sa valeur est de 108,38 soit une variation annuelle de : - 0,11 %

    Cet indice s’applique aux activités commerciales et artisanales. Sont par contre exclues du champ d’application les activités commerciales exercées dans des locaux à usage exclusif de bureaux, y compris les plates-formes logistiques, ainsi que les activités industrielles.

    ILAT - Indice des loyers des activités tertiaires 

    Cet indice pour le 2ème trimestre 2015 a été publié par l’INSEE le 16 septembre 2015. 

    Sa valeur est de 107,86 soit une variation annuelle de : + 0,39 %

    L’ILAT est précisément conçu pour couvrir les activités exclues de l’ILC :

    - activités commerciales exercées dans des locaux à usage exclusif de bureaux ;

    - activités effectuées dans les plates-formes logistiques (y compris les entrepôts) ;

    - activités industrielles ;

    - activités des professions libérales.

    Loyers relevant de la loi du 1er septembre 1948

    Le décret n° 2015-1149 du 15 septembre 2015 paru au Journal officiel du 17 septembre 2015 a fixé les hausses des loyers relevant de la loi du 1er septembre 1948 applicables à compter du 1er juillet 2015 (avec effet rétroactif). Ces loyers peuvent être augmentés dans les conditions suivantes : 

    • Taux de majoration de + 0,15 % pour les catégories III A et III B, II A, II B et II C pour l’ensemble des communes 

       y compris celles situées dans l’agglomération parisienne

    • Taux de majoration de + 0,15 % pour les loyers au forfait (article 34 de la loi du 1er septembre 1948)

    • Les logements de la catégorie IV ne subissent aucune augmentation.

    Source : www.insee.fr 


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  • Coupure d'eau pour impayé

    La loi Brottes n° 2013-312 du 15 avril 2013 pose une interdiction de coupure d’eau par le distributeur pour les abonnés en impayé lorsqu’il s’agit de leur résidence principale (applicable depuis fin février 2014).

    Cette interdiction est valable toute l’année contrairement aux fournisseurs d’électricité et de gaz, pour lesquels les coupures ne sont interdites que pendant la période hivernale (art.L115-3 Code de l’action sociale et des familles).

    Le Conseil constitutionnel s’est prononcé sur la conformité à la Constitution de cette interdiction générale de coupure d’eau. 

    La loi interdisant les coupures d’eau en cas d’impayé est-elle conforme au principe de liberté contractuelle ? 

    Cette question prioritaire de constitutionnalité a été renvoyée par la Cour de cassation devant le Conseil constitutionnel suite à un litige.

    Le Conseil constitutionnel y a répondu par l’affirmative. Il estime que cette disposition légale n’est pas contraire aux principes constitutionnels de liberté contractuelle, de liberté d’entreprendre et d’égalité des citoyens devant les charges publiques.

    Cette décision n’a satisfait ni les distributeurs ni les bailleurs. Et ce principe d’interdiction n’a finalement pas été tempéré par la loi de transition énergétique dont le projet pouvait le laisser espérer.

    Lors de l'examen du projet de loi sur la transition énergétique en première lecture, le Sénat avait adopté un amendement pour supprimer l'interdiction générale des coupures d'eau et la limiter aux personnes ou familles précaires.

    En 2ème lecture devant l’Assemblée nationale, cet amendement a été retiré. Les députés ont rétabli l'interdiction généralisée des coupures d'eau, mais ont donné aux distributeurs d'eau la possibilité de réduire le débit, comme c'est le cas pour l'électricité.

    Epilogue : la commission des affaires économiques a adopté un amendement supprimant la possibilité pour les distributeurs d’eau de réduire le débit pour les consommateurs qui n’auraient pas payé leurs factures.

    La loi de transition énergétique (n° 2015-992 du 17 août 2015) ne contient donc aucune modification de la législation, la loi Brottes fixe toujours la règle.

    Source : Conseil constitutionnel, 29 mai 2015, n°2015-470


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