ACTUALITÉS : LOCATION

  • Etat des lieux de sortie et huissier de justice

    Des locataires sortant ont contesté l’état des lieux de sortie réalisé par huissier de justice sur 2 points :

    - il a été dressé plus d’un mois et demi après la libération des lieux ;
    - il n’est pas contradictoire. 

    Ces 2 arguments ont été balayés par la Cour d’appel de Versailles.

    D’une part, les mentions relatives aux constatations matérielles font foi jusqu’à preuve du contraire : le constat de l’huissier a été réalisé tardivement après le départ des locataires mais la Cour relève que les lieux n’ont pas été occupés durant ce laps de temps et que les locataires n’ont pas contesté le constat lors de son établissement et n’ont apporté aucune preuve démontrant que les constatations réalisées ne leur étaient pas imputables. 

    La liste des dégradations dressée par l’huissier relevait de l’entretien courant du logement à la charge du locataire (art. 7 loi 6 juillet 1989) et malgré un problème d’humidité dû à un dégât des eaux, de nombreuses dégradations étaient sans lien avec cet évènement, le montant des réparations locatives demandé par le bailleur était donc justifié.

    D’autre part, les mentions intrinsèques à l’acte comme la date, le lieu, l’identité des parties, font foi jusqu’à inscription de faux. L’huissier de justice ayant réalisé le constat en présence des locataires, ce qui était par ailleurs mentionné sur le document, ces derniers ne peuvent contester le caractère contradictoire de l’acte faute d’avoir introduit une action en faux en écriture publique.

    Source : CA Versailles 14 avril 2015, n° 14/07952

    A noter :

    Frais de constat d’huissier - état des lieux

    Deux situations sont à distinguer :

    - si le bailleur ou le locataire prend l’initiative de la réalisation d’un constat d’huissier pour l’état des lieux de sortie, les frais seront à sa charge ;

    - si une des parties refuse de signer l’état des lieux de sortie, ne se présente pas lors de la date convenue ou encore refuse de fixer une date, la partie la plus diligente demande que l’état des lieux de sortie soit réalisé par huissier de justice, ce dernier convoquera alors les 2 parties. Dans ce cas, le paiement se répartit par moitié entre bailleur et locataire (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989).


    Voir l'article en entier
  • Encadrement des loyers et préavis réduit à un mois en zone tendue

    Circulaire UNPI n° 40 du 12 juin 2015
     

    Consulter la circulaire

     

     

    Le décret : décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise en œuvre du dispositif d'encadrement du niveau de certains loyers et modifiant l'annexe à l'article R.* 366-5 du Code de la construction et de l'habitation. 

    Voir le décret

     

     

    Liste des villes en zone tendue de l’agglomération toulousaine soumises au préavis réduit à un mois à compter du 12 juin 2015 (Baux signés à compter du 27 mars 2014) .
     

    Consulter la liste des villes


    Voir l'article en entier
  • Bail commercial : la notion de local

    Pour bénéficier du statut des baux commerciaux, le local et l’activité doivent répondre à certains critères. 

    L’article L145-1 du Code de commerce dit que ce statut s'applique aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité.

    Pour un immeuble, aucune difficulté de définition ne se pose, il s’agit d’une construction en dur avec des fondations. Mais la notion de local est moins précise. Elle a évolué au fil des décisions de justice, la jurisprudence fait maintenant prévaloir une notion de stabilité et de permanence alors qu’elle prônait avant un lieu clos et couvert.

    De plus, le statut des baux commerciaux est applicable à tout local, stable et permanent, disposant d’une clientèle personnelle et régulière et jouissant d’une autonomie de gestion. 

    Ces critères, s’appréciant au cas par cas, ont été source de contentieux notamment pour des activités dans les centres commerciaux comme les manèges installés dans les allées.  

    En l’espèce, une société louait un emplacement pour l’exploitation d’un manège pour enfants dans la galerie marchande d’un centre commercial dans le cadre de conventions d’occupation précaires d’une durée chacune de 23 mois qui se sont succédées jusqu’à ce que le bailleur demande la libération des lieux.  La société locataire a prétendu au bénéfice du statut des baux commerciaux afin de conserver son emplacement.

    Le manège étant facilement démontable et malgré la nécessité d’une alimentation en électricité et une délimitation de l’emplacement au sol, il ne peut s’agir d’un local stable. Et le preneur ne démontrant pas l’existence d’une clientèle propre à son fonds de commerce, cette dernière étant liée à l’activité du centre commercial en général et notamment aux horaires d’ouverture, il ne peut bénéficier de la requalification de sa convention en bail commercial.

    La Cour d’appel d’Aix-en-Provence se conforme à la position de la Cour de cassation ayant énoncé que le bénéfice du statut des baux commerciaux nécessite une clientèle propre, détachable de l’achalandage du centre commercial (Cour de cassation, 3ème civ., 15 octobre 2014, n° 13-24439).

    Source : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 11 section A, 20 Janvier 2015, n°  13/00940


    Voir l'article en entier
  • Loi ALUR : application dans le temps

    Avis de la Cour de cassation sur l’application dans le temps de la loi ALUR

    Certaines dispositions de la loi ALUR du 24 mars 2014 s’appliquent de manière différente aux baux en cours à la date de son entrée en vigueur et aux baux nouveaux qui y sont postérieurs. 

    La Cour de cassation a été saisie d’une demande sur l’entrée en vigueur de cette loi.

    La loi ALUR a modifié l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relatif au délai que le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative : il est passé de 2 à 3 ans.

    Les hauts magistrats précisent que ce nouveau délai s’applique aux baux en cours. Si la loi ALUR contient des dispositions transitoires (art. 14) réglant certaines modalités d’application, elle ne donne aucune précision sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée.

    La Cour de cassation, saisie pour trancher la question, retient 2 arguments justifiant sa décision :

    - Ce délai de paiement est un effet légal du bail, le pouvoir accordé au juge n’est pas un dispositif soumis à la liberté contractuelle, il n’entre donc pas dans le champ contractuel visé à l’article 14 de la loi ALUR et est soumis à l’article 2 du Code civil «La loi ne dispose que pour l'avenir ; elle n'a point d'effet rétroactif. » qui signifie que la loi est d’application immédiate ;

    - Une application aux seuls baux signés après ladite loi aurait créé une « inégalité de traitement des locataires selon la date de signature de leur bail ».

    Source : Cour de cassation, avis n° 15002, 16 février 2015


    Voir l'article en entier
  • Détecteurs de fumée

    Détecteurs de fumée : obligation d’installation décalée au 1er janvier 2016, sous condition

    Circulaire UNPI n° 12 du 18 février 2015

    Certains propriétaires devant faire face à une indisponibilité des détecteurs de fumée ou des entreprises d'installation, un amendement au projet de loi Macron repousse au 1er janvier 2016 l’obligation d’installation des détecteurs de fumée dans les logements.

    Ainsi, l’article 23 bis B du projet de loi Macron, qui sera adopté via l’article 49, alinéa 3, de la Constitution française, prévoit :

    « Les propriétaires ayant signé un contrat d’achat des détecteurs au plus tard au 8 mars 2015 sont réputés satisfaire l’obligation prévue à l’article L. 129-8 du code de la construction et de l’habitation, à la condition que le détecteur de fumée soit installé avant le 1er janvier 2016. »

    Si ce texte est définitivement adopté en ces termes (ce qui est fort probable), les propriétaires disposeront donc d’un délai supplémentaire (1er janvier 2016) pour installer des détecteurs de fumée, à condition de passer commande au plus tard le 8 mars 2015.

    Dernière minute  Sylvia Pinel, ministre du Logement, a annoncé le 3 mars 2015, lors d’une démonstration de l’utilité des détecteurs de fumée dans les logements, que cette dérogation à l’échéance du 8 mars 2015 ne serait applicable qu’aux bailleurs sociaux

     En raison de l’incertitude sur l’étendue de la dérogation qui sera intégrée à la loi Macron, actuellement en cours d’examen au Parlement, il est souhaitable de satisfaire dès à présent à l’obligation d’installation de détecteurs de fumée dans les logements.

    Détecteurs de fumée dans le viseur de la DGCCRF 

    La Direction Générale de la Concurrence, de la Consommation et de la Répression des Fraudes a présenté à la presse son bilan 2014. Les enquêtes ciblées pour la protection de la sécurité du consommateur ont permis de détecter de nombreuses anomalies en matière de détecteurs autonomes avertisseurs de fumée (DAAF). 

    Bilan : retrait du marché de près de 110 000 DAAF sur 300 établissements contrôlés avec 17 modèles de détecteurs prélevés dont les 2/3 présentaient des anomalies.


    Voir l'article en entier
  • Restitution des clés

    A la fin du bail, les conditions de la restitution des clés par le locataire au bailleur sont strictes : la remise en main propre au bailleur ou à son représentant de toutes les clés conformément aux précisions du contrat de location. Cette remise a généralement lieu lors de l’état des lieux de sortie.

    En l’espèce, les locataires disposaient de 2 jeux de clés. 

    La relation entre bailleur et locataires ayant été émaillée de quelques difficultés au cours de la location (en raison du retard dans la réalisation des réparations dues par le bailleur ayant entraîné un trouble de jouissance pour les locataires pendant plusieurs mois et du maintien dans les lieux des locataires à l’issue du délai de préavis), les parties avaient néanmoins fixé une date pour la restitution des clés.

    Le jour venu, les locataires ont quitté les lieux avant que le bailleur n’arrive. Ils ont conservé un jeu de clé et ont laissé l’autre sous le paillasson. Le bailleur, ayant pénétré dans le logement, a pu constater qu’il était vide et donc pris acte de la libération des lieux, ce qu’il confirma aux locataires par un message téléphonique ce même jour.

    Dans les jours suivant, les locataires ont adressé un courrier au bailleur pour organiser la restitution des clés qu’ils détenaient. Cette sollicitation est restée vaine.

    Soutenant qu’il n’y avait pas eu remise des clés, le propriétaire bailleur a assigné les locataires notamment pour obtenir la fixation d’une indemnité d’occupation et des dommages et intérêts pour la remise tardive des clés. La Cour d’appel le déboute de sa demande, ce que la Cour de cassation invalide car même si le bailleur avait connaissance de la libération des lieux, la restitution des clés n’avait pas eu lieu conformément à la loi. 

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 18 novembre 2014, n° 13-20.544


    Voir l'article en entier
  • Loi de 1948 : loyers au 1er juillet 2014

    Circulaire d’information UNPI n° 81 du 18 décembre 2014

    Le décret n° 2014-1516 du 15 décembre 2014 (Journal Officiel du 17 décembre, page 21196) a fixé les loyers relevant de la loi du 1er septembre 1948, à compter du 1er juillet 2014 (effet rétroactif).

    - Les loyers relevant de la loi du 1er septembre 1948 sont augmentés de 0,60 % pour les catégories III A, III B, II A, II B et II C pour l’ensemble des communes, y compris celles situées dans le périmètre de l’agglomération parisienne.

    Pour rappel, la distinction entre la région parisienne et la province a été supprimée en 2010 et en 2013 les loyers avaient été augmentés de 1,54 %.

    - Quant aux logements de la catégorie IV, ils ne subissent aucune augmentation.

    - Pour les loyers au forfait (article 34 de la loi de 1948), le taux de majoration est fixé à 0,60 % (il était de 1,54 % l’année dernière).

    Les communes concernées par ce décret sont les mêmes que celles visées par l’ancien décret (décret n° 2013-863 du 26 septembre 2013).

    La liste des communes situées dans le périmètre de l’agglomération parisienne figure à l’annexe du décret. 

    Pour consulter la liste des communes en annexe au décret n°2014-1516 du 15 décembre 2014


    Voir l'article en entier
  • Locataire âgé et résiliation de bail pour impayés

    Le locataire âgé ayant de faibles ressources bénéficie d’une protection étendue en cas de congé du bailleur à condition de respecter ses obligations nées du bail.

    D’une part, les dispositions protectrices qui peuvent entraîner une obligation de relogement (art 15 loi 6 juillet 1989) ne s’appliquent pas à la résiliation judiciaire du bail en cas de manquement à l’obligation de paiement du loyer par le locataire.

    D’autre part, la possibilité pour le locataire défaillant de demander des délais au juge s’apprécie souverainement par les juges au vu des éléments du dossier (impayé de 8 mois de loyer en l’espèce).

    La Cour d’appel était dans son droit de refuser le délai demandé par la locataire malgré son âge, ses faibles ressources et son état de santé. Le défaut de paiement des loyers justifie donc la résiliation du bail dans ce cas.

    Source : Cour de cassation,  3ème civ., 15 octobre 2014, n° 13-16.990

    La loi ALUR a modifié l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 concernant la protection du locataire âgé (applicable aux baux signés à compter du 27 mars 2014). 

    Le bailleur ne peut donner congé à tout locataire âgé de plus de 65 ans (70 ans avant la loi) et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés * (1,5 fois le SMIC avant la loi), sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques : 

    - dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l'arrondissement où se trouve le local, objet de la reprise, si celui-ci est situé dans une commune divisée en arrondissements ;

    - dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes de ce canton si la commune est divisée en cantons ;

    - dans les autres cas sur le territoire de la même commune ou d'une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km.

    Toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de 65 ans (60 ans avant la loi) ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné ci-dessus (1,5 fois le smic avant la loi).

    A noter, l'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat et le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.


    Voir l'article en entier
  • Activité des agences immobilières sur internet

    La Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) a contrôlé les pratiques commerciales de 178 agences immobilières sur internet. 

    Les contrôles ont été réalisés en deux temps, d’abord sur le site internet puis dans l’agence immobilière.

    Bilan : 10 procès-verbaux, 48 injonctions et 62 avertissements. 

    Soit 62% des agences contrôlées en infraction. 

    Les principaux manquements portent sur : 

    - La publication d’annonces incomplètes : annonces de location ou de vente sans l’étiquette énergétique ou avec la mention « Diagnostic en cours de réalisation », l’indisponibilité de certains biens proposés déjà loués ou vendus, l’indication d’une surface erronée, ou l’utilisation injustifiée de mentions comme « exclusif » ou « nouveauté ». 

    - L’oubli des mentions légales prévues par la loi comme le registre du commerce et des sociétés, le numéro de TVA intracommunautaire. Point positif pour les professionnels, la DGCCRF n’a constaté aucune anomalie concernant la détention de la carte professionnelle, la garantie financière et l’attestation d’assurance.

    - Des rabais accordés aux propriétaires bailleurs : les agences mentionnent les prix «frais d’agence inclus», or la DGCCRF a relevé que certaines agences accordent des rabais aux propriétaires sur les honoraires de location, notamment lorsque leur bien faisait ensuite l’objet d’un mandat de gestion auprès de l’agence. Lorsque ces rabais vont jusqu’à la gratuité des honoraires pour le bailleur, cela est strictement interdit par l’article 5 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

    Il apparaît que les infractions constatées sur internet sont souvent les mêmes que celles relevées en agence.

    Source : Rapport DGCCRF, 18 novembre 2014


    Voir l'article en entier
  • Motif du congé du bailleur

    Un propriétaire bailleur donnant congé à son locataire ne peut le faire que pour 3 motifs (art. 15 loi 6 juillet 1989) :

    • Congé pour vente

    • Congé pour reprise

    • Congé pour motif légitime et sérieux

    Le motif doit être indiqué et justifié dans la lettre de congé envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle doit être réceptionnée par le locataire 6 mois (location vide) ou 3 mois (location meublée) avant l’échéance du bail. Par conséquent, il est vivement recommandé de l’expédier 8 mois avant la date d’échéance.

    En l’espèce, le locataire s’était maintenu dans les lieux à l’issue du préavis malgré un congé pour reprise au profit de la fille des bailleurs. Ces derniers ont introduit une instance pour faire valider le congé.  

    Le locataire s’est maintenu dans les lieux pendant plus de 2 ans. La situation financière des bailleurs ayant changé durant cette période, ils ont procédé à la vente de l’appartement peu après le départ de l’ancien locataire occupant sans droit ni titre. Malgré un congé initial pour reprise, la Cour de cassation ne déclare pas la vente frauduleuse en raison des circonstances justifiant la non-occupation du logement par la bénéficiaire de la reprise initiale. Les circonstances postérieures à la délivrance du congé légitiment cette situation.

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 9 septembre 2014, n° 13-16.691


    Voir l'article en entier

Nos partenaires