ACTUALITÉS : LOCATION

  • Avis de rappel de détecteurs de fumée

    Nom du produit : Détecteurs avertisseurs autonomes de fumée (DAAF)

    Distributeur : Leroy Merlin 

    Marque : AREV TECHNIC (produits vendus dans les magasins à enseignes Leroy-merlin ou Bricorama)

    Désignation ou modèle :

    - Référence : 500 500 HS 104 

    - Lots : 227590002 et 227310003 - 04/2013

    - Code barres : 3182771051713

    Anomalie : Risque de non détection de feux

    Mesures prises par le professionnel : RAPPEL en vue du retour au point de vente et du remboursement.

    Pour toute information, vous pouvez contacter le n° 0800 100 261 (appel gratuit) du lundi au vendredi de 9h à 18h.

    Source : Avis de rappel, DGCCRF,  15 octobre 2014

    Plus d’informations: 

    Circulaire UNPI – Décembre 2014

    25 millions de propriétaires, n° 478 - Octobre 2014, page 27


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  • Aides au logement

    La loi de financement de la Sécurité sociale (n° 2013-1203 du 23 décembre 2013 article 85) a exclu le versement d’aides au logement dès lors que ce logement est la propriété indirecte de l’allocataire ou de sa famille. Cette disposition avait pour objectif de lutter contre la fraude aux prestations en ciblant les titulaires de parts sociales dans une société de personnes qui est propriétaire du logement (SCI par exemple).

    Un décret vient de préciser le pourcentage de propriété ou d’usufruit du logement ainsi détenu en deçà duquel le versement des prestations reste ouvert aux allocataires : les aides personnelles au logement (APL, ALF, ALS)* sont ouvertes si le logement, propriété indirecte de l’allocataire ou de sa famille, est détenu directement ou indirectement par l’occupant à hauteur de moins de 10 % des parts. 

    Ce chiffre est un plafond de l’ensemble des parts (parts de propriété et d’usufruit additionnées). Ces dispositions s’appliquent pour l’ouverture ou le renouvellement des droits aux aides au logement depuis le 5 octobre.

    Source : Décret n° 2014-1117 du 2 octobre 2014 fixant les seuils de propriété et d'usufruit pour le droit aux aides personnelles au logement, JO du 4 octobre

    *APL : aide personnalisée au logement - ALF : allocation de logement familiale - ALS : allocation de logement sociale


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  • Bail à usage exclusif d’habitation principale

    La loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014 a précisé la notion de résidence principale, appréciée souverainement par la jurisprudence jusque-là, en l’intégrant à l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 : « la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge ». 

    Cette définition légale aurait éclairé l’appréciation souveraine des juges de la Cour d’appel sur la notion de résidence principale dans ce cas d’espèce, antérieur à ladite loi. 

    Deux locataires d’un même immeuble s’étaient mariés et avaient conservé leurs appartements respectifs dont les baux précisaient qu’ils étaient affectés à l’usage exclusif d’habitation principale. Lors du décès du mari, le bailleur demande la résiliation de son bail en raison du défaut de respect de la destination du local loué, un constat attestant que l’appartement ne contenait que des livres et non les meubles destinés à la vie courante qui prouveraient une occupation des lieux à usage d’habitation.

    La Cour d’appel, qui rejette la demande du bailleur, ne voyait aucune contradiction avec la destination donnée par le bail. Deux arguments définissant la notion de résidence principale sont avancés : l’appartement n’était pas utilisé à usage professionnel, commercial ou de location saisonnière et la loi n’interdit pas l’usage d’habitation à titre principal de deux appartements. La destination du logement, appréciée souverainement par la Cour d’appel, était donc conforme au bail ; les dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 devaient s’appliquer. Le bailleur n’était donc pas fondé à demander la résiliation pour défaut de respect de la destination du logement.

    La Cour de cassation juge cette appréciation impropre à caractériser l’occupation des lieux à titre d’habitation soumise aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, le stockage de livres n’est pas une occupation des lieux à titre d’habitation. 

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 2 juillet 2014, n°13-18.731


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  • Partenariat UNPI / CLÉ

    Circulaire d’information UNPI n° 58 du 7 octobre 2014

    La caution locative proposée par les CROUS

    L’UNPI a signé en septembre dernier une convention de partenariat avec le Centre national des Œuvres universitaires et scolaires (CNOUS).

    La Clé (Caution locative étudiante) est une garantie de l'Etat aux étudiants, dépourvus de garants personnels, dont le but est de faciliter leur accès à un logement.

    La Clé est gérée par les Crous. Après une période de test en 2013, elle est désormais disponible dans toutes les académies, hors Outre-mer.

    Les avantages pour le propriétaire : 

    - une assurance de couverture de 10 mois, si loyers impayés ;
    - la caution de l’Etat. 

    Le dispositif peut bénéficier à tous les étudiants :

    - disposant de revenus mais sans caution familiale, amicale ou bancaire ;
    - dont le loyer ne dépasse pas 500 € (600 € en Île-de-France et 700 € à Paris) ;
    - cherchant à se loger en France, pour y faire leurs études ;
    - âgés de moins de 28 ans au 1er septembre de l'année de signature du bail ;
    - âgés de plus de 28 ans au 1er septembre de l'année de signature du bail sous réserve d'être doctorants ou post-doctorants de nationalité étrangère.

    En échange, l’étudiant doit cotiser à hauteur de 1,5 % du montant du loyer à un fonds mutualiste.

    Plus d’informations : www.lokaviz.fr

    CLE - Caution locative étudiante

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  • Préavis réduit et santé du locataire

    L'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 fixe à trois mois le délai de préavis applicable au congé lorsqu'il émane du locataire. Ce délai peut toutefois être réduit à un mois en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, et pour les bénéficiaires du RSA. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile. Dans ce dernier cas, un certificat médical doit être fourni. La loi ALUR a modifié ce cas de préavis réduit en supprimant la condition liée à l’âge pour tous les baux signés après sa publication (27 mars 2014).

    De plus, ladite loi a inséré une nouvelle mention à l’article 15 précité qui s’applique à tous les cas de préavis réduit : « Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis … précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois ».

    Le ministère interrogé précise que la seule présentation de ce certificat médical suffit à accorder le droit au délai de préavis réduit sans qu’il ne soit nécessaire que le document spécifie en détails les raisons médicales. Le député interrogateur avait pris pour exemple le cas d’une locataire dont l’état de santé justifiait un préavis réduit à un mois avec un certificat médical précisant que la personne devait résider en rez-de-chaussée. La concernée a reloué un appartement au 1er étage, le bailleur initial a donc contesté le bénéfice du préavis réduit. La commission de conciliation a donné raison à la locataire, position validée par le ministère avec l’argument qu’il n’est pas nécessaire de tenir compte du motif invoqué dans le certificat médical. 

    Source : Réponse du ministère du Logement et de l'Égalité des territoires n° 39135 publiée au JO Assemblée nationale le 3 juin 2014 


    Autres cas de préavis réduit à un mois créés par la loi ALUR applicables aux baux signés après sa publication
    :

    - Location en zone tendue (après parution du décret),

    - Attribution d’un logement HLM,

    - Bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé.


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  • Logement décent : chauffage nécessaire

    Le propriétaire bailleur doit louer un logement décent (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent fixe ces normes de décence. Le texte précise que le logement doit satisfaire à certaines conditions au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, de la surface habitable et comporter les éléments d'équipement et de confort au titre desquels figure « Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement ».

    Les termes du décret ne sont pas très précis et peuvent porter à confusion. Une installation permettant un chauffage normal exige-t-elle la présence de l’appareil de production de chauffage ou seulement l’installation électrique ou de gaz à laquelle le locataire devra raccorder un appareil ?

    La Cour de cassation a tranché la question en toute logique et en des termes clairs : « la seule alimentation en électricité ne pouvait être considérée comme un équipement ou une installation permettant un chauffage normal du logement ».

    En l’espèce, le logement avait été donné en location avec une installation électrique aux normes mais sans radiateur. Le fait que le locataire avait accepté de prendre à bail l’appartement moyennant une réduction de loyer est inopérante. L’obligation de décence impose la présence du ou des appareils de chauffage nécessaires au logement.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 4 juin 2014, n° 13-17.289


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  • Locataire majeur protégé : obligation du tuteur

    Mesures annoncées dans le Plan de relance du logement du 29 août 2014

    Lorsque le locataire est un majeur protégé, les règles du bail ne diffèrent que peu de celles des rapports locatifs classiques entre un bailleur et son locataire. Suivant l’étendue de la protection (sauvegarde de justice, curatelle ou tutelle), le tuteur peut gérer la vie financière du majeur protégé aux fins de subvenir à ses besoins.

    En l’espèce, le majeur sous tutelle étant locataire, le tuteur devait s’acquitter du paiement du loyer. Le tribunal a relevé un manque de prudence dans la gestion des intérêts du majeur protégé en sa qualité de tuteur en s’abstenant de régler régulièrement les loyers dus au propriétaire bailleur de sorte que la résiliation du bail ainsi que l’expulsion du locataire protégé ont été prononcées. Le bail a subi les conséquences de la négligence du tuteur qui agissait pour le compte du locataire. Par ailleurs, le tuteur a été déchargé de ses fonctions.

    Source : Cour de cassation, 1ère chambre civile, 28 mai 2014, n° 12-28971

    Pour plus d’information sur les rapports locatifs en présence d’un locataire majeur protégé, lire l’article de Me Duffaut-Orsel, 25 millions de propriétaires, n° 477 septembre 2014, p. 26


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  • Encadrement des loyers loi ALUR

    Mesures annoncées dans le Plan de relance du logement du 29 août 2014

    Compte tenu des difficultés de mise en place de l’encadrement des loyers prévu par la loi ALUR ou autrement dit du blocage des loyers (loyer de référence fixé par le préfet), la mesure n’entrera en vigueur que pour la ville de Paris à titre expérimental pour le moment. Ce changement de cap du gouvernement ne fait pas obstacle, a priori, à une décision contraire des municipalités souhaitant mettre en place le blocage des loyers.

    Extrait du discours du Premier ministre : « En ce qui concerne le dispositif d’encadrement des loyers tel que prévu par la loi ALUR, nous avons désormais assez de recul pour juger des difficultés de sa mise en œuvre. Tous les acteurs le disent : les conditions techniques ne sont pas réunies, et ne le seront pas avant des mois, voire des années. C’est notamment le cas pour la collecte des données des loyers. Cette situation complexe génère trop d’incertitude pour les investisseurs. Le dispositif sera donc appliqué à titre expérimental à Paris. Il ne sera pas étendu aux autres agglomérations concernées tant qu’un bilan sur sa mise en œuvre n’aura pas été réalisé. »

    Attention à ne pas confondre avec le dispositif d’encadrement annuel des loyers en vigueur depuis deux ans et qui a été reconduit par le décret n° 2014-854 du 30 juillet 2014. Dans les communes concernées, les loyers sont encadrés (relocation, renouvellement de bail) sous certaines conditions. Voir 25 Millions de propriétaires, n° 477 septembre 2014, p. 13

    Garantie universelle les loyers (GUL)

    La GUL, qui devrait s’appliquer de manière facultative à compter de 2016, sera recentrée vers les jeunes salariés et les personnes en situation précaire. 


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  • Loi ALUR : délais de prescription et gestion locative

    • LOI ALUR et délais de prescription

    La loi ALUR a modifié les délais de prescription des révisions, des impayés de loyers et des charges locatives.

    Circulaire d’information UNPI n° 36 du 17 juin 2014

     

    • Les décrets attendus de la loi ALUR en gestion locative

    Lors de la réunion du Conseil national de l’habitat (CNA), Sylvia Pinel, ministre du Logement, a exposé sa feuille de route permettant la mise en œuvre des dispositions de la loi ALUR dans le domaine de la gestion immobilière. 

    Les priorités sont : 

    - L’encadrement des honoraires de location qui, dès cet été, devrait être appliqué dans les zones tendues et très tendues ;

    - L’encadrement des loyers : les décrets seront pris au début de l’automne pour un dispositif effectif à la fin de l’année 2014 dans l’agglomération parisienne, puis dans les autres zones avec la création des observatoires.

    Consulter le communiqué de presse 


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  • Garantie des risques locatifs

    L’UNPI31-09 a signé un partenariat pour vous permettre de souscrire une assurance loyers impayés, Garantie des risques locatifs (G.L.I), à des conditions avantageuses. Une fiche de présentation est disponible auprès de votre Chambre des propriétaires et copropriétaires UNPI31-09.

    Les principaux avantages : 

    • Un tarif avantageux : la cotisation est fixée à 2,9 % de vos loyers (charges et taxes incluses)

    • Une garantie couvrant jusqu'à 90 000 € de loyers impayés et contentieux locatif, sans limitation de durée et sans franchise.

    • Jusqu'à 10 000 € T.T.C remboursés par sinistre détérioration immobilière.

    • Une protection juridique à hauteur de 20 000 € pour tout litige lié à l'application du bail de la location garantie.

    • Une constitution de dossier simplifiée, une marge de solvabilité de vos locataires portée à 33 %.

    • Validation du dossier du(es) nouveau(x) locataire(s) sous 48 h. 

    Consulter la fiche de présentation

    Le dossier de demande peut être retiré à l’accueil et pour vous aider à le compléter, ou pour toute autre question relative aux assurances de loyers impayés ou à la protection de l’immobilier privé ou locatif, n’oubliez pas notre permanence assurée par Jacques de SAINT BLANQUAT, assureur ER, le mercredi de 14h30 à 17h sur rendez-vous. 


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