ACTUALITÉS : LOCATION

  • Garantie des risques locatifs

    L’UNPI31-09 a signé un partenariat pour vous permettre de souscrire une assurance loyers impayés, Garantie des risques locatifs (G.L.I), à des conditions avantageuses. Une fiche de présentation est disponible auprès de votre Chambre des propriétaires et copropriétaires UNPI31-09.

    Les principaux avantages : 

    • Un tarif avantageux : la cotisation est fixée à 2,9 % de vos loyers (charges et taxes incluses)

    • Une garantie couvrant jusqu'à 90 000 € de loyers impayés et contentieux locatif, sans limitation de durée et sans franchise.

    • Jusqu'à 10 000 € T.T.C remboursés par sinistre détérioration immobilière.

    • Une protection juridique à hauteur de 20 000 € pour tout litige lié à l'application du bail de la location garantie.

    • Une constitution de dossier simplifiée, une marge de solvabilité de vos locataires portée à 33 %.

    • Validation du dossier du(es) nouveau(x) locataire(s) sous 48 h. 

    Consulter la fiche de présentation

    Le dossier de demande peut être retiré à l’accueil et pour vous aider à le compléter, ou pour toute autre question relative aux assurances de loyers impayés ou à la protection de l’immobilier privé ou locatif, n’oubliez pas notre permanence assurée par Jacques de SAINT BLANQUAT, assureur ER, le mercredi de 14h30 à 17h sur rendez-vous. 


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  • Détecteur de fumée

    La loi du 9 mars 2010 a imposé la pose d’un détecteur de fumée (DAAF) dans les logements au plus tard au 8 mars 2015. Cette charge incombait jusqu’à présent à l’occupant qu’il soit propriétaire ou locataire (au propriétaire pour les locations meublées, saisonnières, logements-foyers, résidences hôtelières à vocation sociale, logements de fonction).

    La loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 (art. 3) a modifié ces dispositions. Le propriétaire est maintenant le seul à avoir la charge de cet équipement.

    L’article L129-8 du Code de la construction et de l'habitation énonce désormais :

    « Le propriétaire d'un logement installe dans celui-ci au moins un détecteur de fumée normalisé et s'assure, si le logement est mis en location, de son bon fonctionnement lors de l'établissement de l'état des lieux ... L'occupant d'un logement, qu'il soit locataire ou propriétaire, veille à l'entretien et au bon fonctionnement de ce dispositif et assure son renouvellement, si nécessaire, tant qu'il occupe le logement.

    Cette obligation incombe au propriétaire non occupant dans des conditions définies par décret en Conseil d'Etat, notamment pour les locations saisonnières, les foyers, les logements de fonction et les locations meublées. Ce décret fixe également les mesures de sécurité à mettre en œuvre par les propriétaires dans les parties communes des immeubles pour prévenir le risque d'incendie.

    L'occupant du logement notifie cette installation à l'assureur avec lequel il a conclu un contrat garantissant les dommages d'incendie. »

    Pour préciser les règles, l’article 3 al.3 de la loi ALUR ajoute « Pour les logements occupés par un locataire au moment de l'entrée en vigueur de l'article 1er de la loi n° 2010-238 du 9 mars 2010 visant à rendre obligatoire l'installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d'habitation, l'obligation d'installation faite au propriétaire est satisfaite par la fourniture d'un détecteur à son locataire ou, s'il le souhaite, par le remboursement au locataire de l'achat du détecteur. »

    Dans ce cas, l’étendue de l’obligation du propriétaire a pour référence la date du 11 janvier 2011, date de parution au Journal officiel du décret n° 2011-36 du 10 janvier 2011 relatif à l'installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d'habitation :

    - pour les baux signés avant le 11 janvier 2011, l’alinéa 3 de l’article 3  de la loi ALUR s’applique ;

    - pour les baux signés après, le propriétaire doit installer le détecteur.

    Source : article 3 loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014 


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  • Report de la mise en accessibilité des ERP

    Comme on pouvait s’y attendre, le Gouvernement vient d’annoncer le report de la date butoir initiale du 1er janvier 2015 pour la mise aux normes d’accessibilité des établissements recevant du public (ERP). 

    Le communiqué de presse a été diffusé par les services du Premier ministre le 26 février dernier. 

    Comme l’indique ce communiqué, les intéressés devront néanmoins s’engager, avant la fin de l’année, sur un calendrier de travaux de mise aux normes via des Agendas d’Accessibilités Programmés (Ad’AP). Concernant la durée de ces « Ad’AP », « pour  les  Etablissements  Recevant  du  Public  de  5ème catégorie, qui représentent 80 % du cadre bâti, ces agendas pourront atteindre 3 ans. Pour  les  patrimoines  plus  importants  et/ou  plus  complexes,  cette  durée  pourra  aller jusqu’à 6, voire 9 ans ».

    Il est également prévu de simplifier et d’actualiser un certain nombre de normes d’accessibilité. 

    Le Gouvernement précise que ces mesures seront adoptées au moyen d’une ordonnance prévue à l’été prochain (un projet de loi d’habilitation sera présenté en avril) et par voie réglementaire.


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  • Récupération des dépenses du personnel d’entretien

    La rémunération du concierge ou gardien est récupérable sur le locataire sous certaines conditions. Le décret du 26 août 1987 (n°87-713) l’incluait dans les charges récupérables à condition que les tâches d’entretien et d’élimination soient accomplies cumulativement et exclusivement par le gardien.

    Le décret du 19 décembre 2008 (n°2008-1411) a assoupli la règle pour prendre en compte certaines circonstances lorsque le gardien ne peut pas agir seul et se fait aider par une société tierce. 

    L’impossibilité doit-elle  être temporaire ou peut-elle être permanente ? 

    La Cour de cassation interprète strictement le texte du décret relatif au cas de dérogation au principe du cumul des tâches et affirme que cette impossibilité doit être temporaire pour que les charges soient récupérables.

    Une réponse ministérielle publiée au JO le 7 septembre 2010 (n° 57883) a apporté des précisions sur ces cas d’impossibilité : « Ces impossibilités physiques ou matérielles peuvent être par nature très diverses et avoir trait à des évènements aussi différents qu'une maladie, un handicap temporaire, une panne d'un outil ou même un évènement météorologique imprévisible ».

    Le fait que le gardien soit aidé en raison de la taille de l’immeuble qui rend impossible le cumul des tâches n’est pas un cas de dérogation puisque cette impossibilité matérielle est permanente. Seule l’embauche d’un second gardien pour accomplir ces tâches permettrait de récupérer cette charge de rémunération sur les locataires de l’immeuble.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 17 décembre 2013, n° 12-26.780


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  • Dégradation des lieux loués : condition de la présomption de faute du locataire

    L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énonce : « Le locataire est obligé : ...

    c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; ».

    Ce texte fait peser une présomption de faute sur le locataire pour les dégradations commises dans les lieux loués. Cette présomption suppose que les dégradations aient été commises pendant la jouissance du locataire.

    Elle est efficace dans la mesure où les états des lieux d’entrée et de sortie sont réalisés et permettent de mettre en évidence les dégradations.

    Dans le cas soumis à la Cour de cassation, 2 locataires s’étaient succédé sans qu’aucun état des lieux de sortie n’ait eu lieu au changement de locataire. 

    La présomption de dégradation du premier locataire ne pourra fonctionner alors même que les dégradations n’apparaissent que sur l’état des lieux de sortie du second locataire et le fait que le premier locataire ait été hébergé par le second ne permet pas de rétablir cette présomption.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 26 novembre 2013, n° 12-20.978


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  • Obligation de délivrance

    Par commodité, lors de la signature d’un bail, il est très fréquent de différer la date de prise d’effet du bail c’est-à-dire le moment à partir duquel le locataire sera redevable du loyer et des charges.

    Il est également possible de prévoir une autre date d’entrée en jouissance, lorsque le bailleur accepte de donner les clés avant la prise d’effet officielle par exemple. Le cas se présente souvent en raison des dates de déménagement et de la nécessité d’entreposer les meubles quelques jours avant la prise d’effet du bail. 

    Le bailleur s’engage-t-il à délivrer un logement en bon état d’usage et de réparations à cette date antérieure à la prise d’effet ? 

    La réponse est négative car le bailleur n’est juridiquement tenu d’aucune obligation à cette date malgré la signature du contrat sauf à prouver sa faute. Il autorise seulement le locataire à entreposer ses meubles.

    L’obligation de délivrance pourrait être prise en compte si le bailleur et le locataire avaient manifesté leur volonté de déroger à la date de prise d’effet en l’avançant au jour de la remise des clés. 

    L’obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation qui incombe au bailleur doit être remplie à la date de prise d’effet du bail. 

    Source : CA Aix-en-Provence, 11ème chambre, 20 septembre 2013, n° 2013/465


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  • Étendue de l’engagement de la caution dans un bail d’habitation

    L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le cautionnaire à apposer un certain nombre de mentions manuscrites dans l’acte de caution afin que ce dernier prenne connaissance de son engagement : montant du loyer et ses modalités de révision, étendue de son engagement et à quel moment il peut mettre fin à un engagement à durée indéterminée.

    « Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. »

    La durée d’engagement pose des difficultés d’interprétation lorsque le garant ajoute une mention ambiguë. 

    En l’espèce, le garant avait rédigé ainsi la mention manuscrite « se porter caution des sommes dues ... en vertu du bail qui lui a été consenti pour une durée de trois ans... ».

    Le fait d'avoir mentionné se porter caution en application d'un bail conclu pour trois ans ne traduit pas une volonté non équivoque d'un engagement limité à trois ans. De plus, l’acte de caution, qui était à durée déterminée, précisait qu’en cas de reconduction ou de renouvellement, le cautionnaire était engagé au maximum pour 2 périodes de 3 ans.

    Source : Cour d’appel de Paris, 4ème chambre, 1er octobre 2013, n°11/20942

    Note : l’article 22-1 ajoute que le bailleur doit remettre un contrat de location à la caution. 

    Toutes ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.


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  • Colocation et paiement de loyer dans le bail professionnel

    1ère espèce : dette locative 

    Deux situations se présentent : 

    - Si la clause de solidarité est dans le bail, le bailleur peut réclamer l’intégralité des loyers dus à l’un ou l’autre des colocataires.

    - Si le bail ne contient pas une telle clause, la dette de loyer est conjointe, cela signifie que chaque locataire paye au bailleur sa part de loyer et de charges sans être tenu des dettes de l’autre locataire. On pourrait considérer la dette indivisible à l’égal du droit de jouissance, ainsi le jeu de la solidarité fonctionnerait malgré l’absence de clause spécifique dans le bail.

    Or, la Cour de cassation a rappelé très clairement le principe en la matière : la dette de loyer n’est pas une dette indivisible. En conséquence, dans le cadre d’une colocation, la solidarité des colocataires pour le paiement du loyer et des charges ne se présume pas, elle doit faire l’objet d’une clause dans le contrat.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 30 octobre 2013, n° 12-21.034

    2ème espèce : départ d’un colocataire

    En colocation, le bail comprend très souvent une clause de solidarité pour le paiement des loyers et des charges.

    Cela n’entraîne pas automatiquement une solidarité d’engagement dans le bail : chaque colocataire a la faculté de résilier le contrat de location à tout moment à condition de respecter un préavis sauf clause contraire. 

    Si le congé est valable, le bail se poursuit avec le colocataire restant sur l’ensemble des locaux et sur l’intégralité du loyer.

    Le fait que le colocataire sortant n’ait pas restitué la totalité des clés, qu’un état des lieux de sortie n’ait pas été réalisé, ne remet pas en cause le congé accepté par le bailleur et ne prive pas le colocataire restant de la totalité de la jouissance des lieux en contrepartie de laquelle il doit l’entier loyer au propriétaire à  compter du terme du préavis.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 30 octobre 2013, n° 12-21.973


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  • Solidarité des preneurs d’un bail professionnel

    La colocation a des incidences importantes sur le déroulement du bail, ce qui impose une bonne vigilance à la signature du bail et notamment sur la solidarité des colocataires. Elle doit faire l’objet d’une clause dans le bail. La solidarité est un mécanisme protecteur du bailleur qui permet à un créancier (le bailleur) pour une dette commune (loyers) à plusieurs débiteurs (les colocataires), de pouvoir exiger le remboursement de la totalité par un seul d’entre eux. A charge de celui qui a payé de se retourner contre les autres débiteurs.

    La Cour de cassation a eu l’occasion de traiter les conséquences de ce mécanisme dans un arrêt portant sur la colocation en matière de bail professionnel.

    Un bail a été signé avec 2 colocataires dont un a changé en cours de contrat. Le dernier rentré est parti sans donner congé. De ce fait, il ne restait plus qu’un seul locataire au terme du bail et en raison d’impayés de loyers,  le propriétaire a assigné en paiement ce dernier pour l’intégralité de la dette.

    Or, la Cour de cassation relève que le bail ne stipulait pas la solidarité des preneurs et que la dette n’était pas indivisible. En conséquence, un bailleur ne peut pas demander à un des colocataires le paiement de la totalité des loyers impayés si une clause de solidarité n’a pas été expressément prévue au contrat ou par la loi.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 30 octobre 2013, n°12-21034


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  • Travaux pour échapper à la réquisition d’un bien appartenant à une personne morale

    Dans les communes ou il existe un important déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, (Toulouse est concernée), les préfets peuvent réquisitionner des locaux vacants appartenant à des personnes morales pour les donner en jouissance à un attributaire. Ce dernier s’engage à les donner à bail à des personnes justifiant de ressources modestes. 

    La loi Duflot n° 2013-61 du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social a durci cette procédure à l’encontre des propriétaires. Le délai de vacance a été réduit à 12 mois (18 auparavant) et la possibilité de se soustraire à la réquisition par la réalisation de travaux afin de mettre fin à la vacance a été très encadrée.

    Le décret d’application vient de paraître et impose un calendrier serré, sous surveillance, au propriétaire qui s’engage à réaliser des travaux.

    Les délais :

    - Le préfet sollicite l’avis du maire de la commune sur lequel l’immeuble se situe, qui dispose d’un mois pour répondre ;

    - Un courrier est adressé au propriétaire de l’immeuble afin de l’informer du souhait du Préfet de réquisitionner l’immeuble vacant.

    - Le propriétaire dispose d’un mois à compter de la date de réception de son engagement par le préfet pour soumettre à l’approbation de celui-ci, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (LRAR), le programme de travaux, l’échéancier de leur réalisation et la date prévisionnelle de la mise en location.

    - Le préfet signifie l’acceptation de ce calendrier dans un délai de 2 à 4 mois.

    - Le propriétaire a un mois pour transmettre par LRAR, le ou les devis acceptés des travaux nécessaires. Par décision motivée, le préfet peut réduire à 15 jours ce délai.

    - Les travaux et la mise en location doivent intervenir dans un délai de 24 mois à compter de l’approbation de l’échéancier par le préfet.  
    La surveillance :

    - Le préfet peut fixer des modalités qu’il impose pour son information sur l’état d’avancement des travaux.

    - A l’issue des travaux, le propriétaire doit prouver la mise en location (présenter le bail par exemple).

    - Si le propriétaire ne respecte pas ses engagements, il reçoit une mise en demeure préalable à la notification de l’arrêté de réquisition qui relancera la procédure de réquisition.

    Source : Décret n° 2013-1052 du 22 novembre 2013 pris pour l'application des articles L. 642-10 à L. 642-12 du code de la construction et de l'habitation.


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