ACTUALITÉS : LOCATION

  • Étendue de l’engagement de la caution dans un bail d’habitation

    L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le cautionnaire à apposer un certain nombre de mentions manuscrites dans l’acte de caution afin que ce dernier prenne connaissance de son engagement : montant du loyer et ses modalités de révision, étendue de son engagement et à quel moment il peut mettre fin à un engagement à durée indéterminée.

    « Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. »

    La durée d’engagement pose des difficultés d’interprétation lorsque le garant ajoute une mention ambiguë. 

    En l’espèce, le garant avait rédigé ainsi la mention manuscrite « se porter caution des sommes dues ... en vertu du bail qui lui a été consenti pour une durée de trois ans... ».

    Le fait d'avoir mentionné se porter caution en application d'un bail conclu pour trois ans ne traduit pas une volonté non équivoque d'un engagement limité à trois ans. De plus, l’acte de caution, qui était à durée déterminée, précisait qu’en cas de reconduction ou de renouvellement, le cautionnaire était engagé au maximum pour 2 périodes de 3 ans.

    Source : Cour d’appel de Paris, 4ème chambre, 1er octobre 2013, n°11/20942

    Note : l’article 22-1 ajoute que le bailleur doit remettre un contrat de location à la caution. 

    Toutes ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.


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  • Colocation et paiement de loyer dans le bail professionnel

    1ère espèce : dette locative 

    Deux situations se présentent : 

    - Si la clause de solidarité est dans le bail, le bailleur peut réclamer l’intégralité des loyers dus à l’un ou l’autre des colocataires.

    - Si le bail ne contient pas une telle clause, la dette de loyer est conjointe, cela signifie que chaque locataire paye au bailleur sa part de loyer et de charges sans être tenu des dettes de l’autre locataire. On pourrait considérer la dette indivisible à l’égal du droit de jouissance, ainsi le jeu de la solidarité fonctionnerait malgré l’absence de clause spécifique dans le bail.

    Or, la Cour de cassation a rappelé très clairement le principe en la matière : la dette de loyer n’est pas une dette indivisible. En conséquence, dans le cadre d’une colocation, la solidarité des colocataires pour le paiement du loyer et des charges ne se présume pas, elle doit faire l’objet d’une clause dans le contrat.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 30 octobre 2013, n° 12-21.034

    2ème espèce : départ d’un colocataire

    En colocation, le bail comprend très souvent une clause de solidarité pour le paiement des loyers et des charges.

    Cela n’entraîne pas automatiquement une solidarité d’engagement dans le bail : chaque colocataire a la faculté de résilier le contrat de location à tout moment à condition de respecter un préavis sauf clause contraire. 

    Si le congé est valable, le bail se poursuit avec le colocataire restant sur l’ensemble des locaux et sur l’intégralité du loyer.

    Le fait que le colocataire sortant n’ait pas restitué la totalité des clés, qu’un état des lieux de sortie n’ait pas été réalisé, ne remet pas en cause le congé accepté par le bailleur et ne prive pas le colocataire restant de la totalité de la jouissance des lieux en contrepartie de laquelle il doit l’entier loyer au propriétaire à  compter du terme du préavis.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 30 octobre 2013, n° 12-21.973


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  • Solidarité des preneurs d’un bail professionnel

    La colocation a des incidences importantes sur le déroulement du bail, ce qui impose une bonne vigilance à la signature du bail et notamment sur la solidarité des colocataires. Elle doit faire l’objet d’une clause dans le bail. La solidarité est un mécanisme protecteur du bailleur qui permet à un créancier (le bailleur) pour une dette commune (loyers) à plusieurs débiteurs (les colocataires), de pouvoir exiger le remboursement de la totalité par un seul d’entre eux. A charge de celui qui a payé de se retourner contre les autres débiteurs.

    La Cour de cassation a eu l’occasion de traiter les conséquences de ce mécanisme dans un arrêt portant sur la colocation en matière de bail professionnel.

    Un bail a été signé avec 2 colocataires dont un a changé en cours de contrat. Le dernier rentré est parti sans donner congé. De ce fait, il ne restait plus qu’un seul locataire au terme du bail et en raison d’impayés de loyers,  le propriétaire a assigné en paiement ce dernier pour l’intégralité de la dette.

    Or, la Cour de cassation relève que le bail ne stipulait pas la solidarité des preneurs et que la dette n’était pas indivisible. En conséquence, un bailleur ne peut pas demander à un des colocataires le paiement de la totalité des loyers impayés si une clause de solidarité n’a pas été expressément prévue au contrat ou par la loi.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 30 octobre 2013, n°12-21034


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  • Travaux pour échapper à la réquisition d’un bien appartenant à une personne morale

    Dans les communes ou il existe un important déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, (Toulouse est concernée), les préfets peuvent réquisitionner des locaux vacants appartenant à des personnes morales pour les donner en jouissance à un attributaire. Ce dernier s’engage à les donner à bail à des personnes justifiant de ressources modestes. 

    La loi Duflot n° 2013-61 du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social a durci cette procédure à l’encontre des propriétaires. Le délai de vacance a été réduit à 12 mois (18 auparavant) et la possibilité de se soustraire à la réquisition par la réalisation de travaux afin de mettre fin à la vacance a été très encadrée.

    Le décret d’application vient de paraître et impose un calendrier serré, sous surveillance, au propriétaire qui s’engage à réaliser des travaux.

    Les délais :

    - Le préfet sollicite l’avis du maire de la commune sur lequel l’immeuble se situe, qui dispose d’un mois pour répondre ;

    - Un courrier est adressé au propriétaire de l’immeuble afin de l’informer du souhait du Préfet de réquisitionner l’immeuble vacant.

    - Le propriétaire dispose d’un mois à compter de la date de réception de son engagement par le préfet pour soumettre à l’approbation de celui-ci, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (LRAR), le programme de travaux, l’échéancier de leur réalisation et la date prévisionnelle de la mise en location.

    - Le préfet signifie l’acceptation de ce calendrier dans un délai de 2 à 4 mois.

    - Le propriétaire a un mois pour transmettre par LRAR, le ou les devis acceptés des travaux nécessaires. Par décision motivée, le préfet peut réduire à 15 jours ce délai.

    - Les travaux et la mise en location doivent intervenir dans un délai de 24 mois à compter de l’approbation de l’échéancier par le préfet.  
    La surveillance :

    - Le préfet peut fixer des modalités qu’il impose pour son information sur l’état d’avancement des travaux.

    - A l’issue des travaux, le propriétaire doit prouver la mise en location (présenter le bail par exemple).

    - Si le propriétaire ne respecte pas ses engagements, il reçoit une mise en demeure préalable à la notification de l’arrêté de réquisition qui relancera la procédure de réquisition.

    Source : Décret n° 2013-1052 du 22 novembre 2013 pris pour l'application des articles L. 642-10 à L. 642-12 du code de la construction et de l'habitation.


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  • Charge de la preuve en cas de non-paiement des loyers

    Lors d’une instance en résiliation de bail pour non-paiement de loyers et charges dus par le locataire, le bailleur qui réclame paiement n’a pas à justifier de ces sommes lui restant dues. C’est au locataire, qui se prétend libéré de sa dette au titre des loyers et des charges, de rapporter la preuve des paiements intervenus même s’ils sont intervenus dans le cadre d’une procédure de saisie des rémunérations à laquelle le bailleur était partie. Il ne faut pas inverser la charge de la preuve. 

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 2 juillet 2013, n° 12-19.243


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  • Locataire surendetté

    Le locataire, en situation d’impayés de loyers et de charges, qui saisit une commission de surendettement des particuliers pour bénéficier d’une procédure de rétablissement personnel ne verra pas forcément l’ensemble de sa dette locative effacée. 

    L’article L. 332-9 du Code de la consommation précise que sauf exception « La clôture entraîne l'effacement de toutes les dettes non professionnelles du débiteur ... » mais cela concerne les dettes déclarées au moment de l’ouverture de la procédure de surendettement. 

    Les dettes nées après le jugement d’ouverture ne sont pas effacées par la clôture de la procédure de surendettement. Le bailleur peut donc valablement faire délivrer un commandement de payer comprenant les sommes dues postérieurement à la date d’ouverture de la procédure. 

    Source : Cour de cassation, 2ème chambre civile, 6 juin 2013, n° 12-19.155


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  • Prescription de l’action en restitution des allocations logement

    Le propriétaire bailleur a la faculté de bénéficier du paiement direct de l’allocation logement de son locataire. Ce choix lui impose de vérifier le paiement mensuel de la part de loyer lui restant dû par le locataire. Dès lors que ce dernier est en impayé, le bailleur doit agir auprès de l’organisme lui versant l’allocation.

    En effet, l’article R831-21-4 du Code de la Sécurité sociale précise qu’il dispose d’un délai de trois mois après la constitution de l'impayé pour le lui signaler. S’il est défaillant, il doit rembourser à celui-ci l'allocation logement versée depuis la défaillance de l'allocataire jusqu'à la saisine éventuelle de l'organisme payeur.

    En l’espèce, le bailleur n’avait pas signalé l’impayé dans les délais à la Caisse d’allocations familiales. Celle-ci a agi en restitution des allocations versées correspondant aux mois d’impayés. 

    Cette action en restitution des allocations de logement indûment versées entre les mains du bailleur relève du régime spécifique des quasi-contrats, et à ce titre, n’est pas soumise à la prescription quinquennale de l’article 2277 du Code civil.

    Elle dépend de la prescription de droit commun, qui était trentenaire au moment des faits. 

    Le délai de prescription commence à courir pour chaque somme versée par la CAF à compter de sa date de paiement. La dernière somme avait été versée en septembre 2005 et la lettre recommandée interruptive du délai de prescription reçue le 22 septembre 2010 par le bailleur. Ce dernier n’était donc pas fondé à invoquer la prescription de l’action au bout de 5 ans.

    Note : La loi du 17 juin 2008 a ramené à 5 ans la prescription de droit commun.

    Source : Cour de cassation, 2ème chambre civile, 30 mai 2013, n° 12-17.964


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  • Dégradations locatives et présomption de faute du locataire

    L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 énonce : 

    « Le locataire est obligé ...c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ».

    En conséquence, il existe une présomption à l’encontre du locataire.

    Cependant, un état des lieux réalisé trop tardivement après le départ du locataire fait tomber cette présomption et le bailleur doit apporter la preuve que les désordres ont eu lieu pendant que le locataire avait la jouissance des lieux (comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie).

    Dans l’affaire, l’administrateur de bien avait envoyé un mail un an après la sortie des locataires pour informer le bailleur que des dégradations avaient été constatées lors de la libération des lieux. La présomption de faute peut jouer dans ce cas puisque la date à prendre en compte est celle de la sortie des locataires et non celle à laquelle le propriétaire en a été informé.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 9 avril 2013, n° 12-14.011


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  • Etat des lieux de sortie et volonté des parties

    Au terme du bail, les parties au contrat doivent régler les comptes au travers de l’état des lieux de sortie, des loyers et des charges restant dus. 

    Les interrogations du cas d’espèce portaient sur 2 points :

    - L’état des lieux, établi par huissier de justice, indiquait que le propriétaire avait reçu les clés sans réserves.

    Réponse de la Cour de cassation : cette mention imprécise n’emporte pas renonciation certaine et non équivoque du bailleur à réclamer au preneur une remise en état des lieux loués.

    - Le propriétaire avait également fait jouer la clause pénale inséré au bail permettant de sanctionner l’inexécution d’une convention (non-paiement de loyers, de charges, de travaux de réfection par exemple) par l’octroi de dommages et intérêts fixés forfaitairement sans qu’il soit nécessaire de rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice subi par le créancier.

    Réponse de la Cour de cassation : le bailleur n’avait pas à rapporter la preuve de son préjudice, il suffisait que la clause ne soit pas jugée excessive pour avoir vocation à s’appliquer. 

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 9 avril 2013, n° 12-12.817


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  • Congé pour vente et droit de visite

    Le bailleur peut saisir le tribunal en réparation de son préjudice si le locataire l’empêche de vendre en s’opposant aux visites.

    En l’espèce, le locataire, n’ayant pas les moyens financiers d’utiliser son droit de préemption pour acquérir le logement, a assigné le bailleur en nullité du congé pour prix excessif. Or le prix proposé était conforme au prix du m² sur le marché concerné et la volonté du bailleur de vendre à ce prix ne faisait aucun doute (l’appartement était en vente dans une agence immobilière à ce même prix). Le locataire ayant été débouté, il a empêché le bailleur d’exercer son droit de visite.

    L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’en cas de mise en vente de l’immeuble ou des locaux loués, le preneur devra laisser visiter les lieux loués pendant deux heures les jours ouvrables. 

    En conséquence, le locataire a été condamné à payer des dommages et intérêts et à une injonction de laisser visiter sous astreinte par refus de visite dûment constaté.

    Source : Cour d’appel de Versailles, 1re chambre, 26 février 2013, n°12/05378

    Note : le même droit de visite s’applique en cas de congé du locataire et ce pendant la durée du préavis.

    A défaut d’accord, sur les heures des visites, celles-ci peuvent avoir lieu selon des modalités prévues dans le bail à condition que la clause ne soit pas abusive (baux UNPI 31/09 : entre 17h et 20h les jours ouvrables).

    Si toutefois le locataire ne respecte pas les clauses du bail, une injonction de faire serait justifiée en cas de congé du bailleur avec préavis de 6 mois. En cas de congé du locataire, le juge serait peut-être moins enclin à prononcer une telle ordonnance compte tenu du délai réduit de préavis (3 mois maximum). 


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