ACTUALITÉS : LOCATION

  • Travaux pour échapper à la réquisition d’un bien appartenant à une personne morale

    Dans les communes ou il existe un important déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, (Toulouse est concernée), les préfets peuvent réquisitionner des locaux vacants appartenant à des personnes morales pour les donner en jouissance à un attributaire. Ce dernier s’engage à les donner à bail à des personnes justifiant de ressources modestes. 

    La loi Duflot n° 2013-61 du 18 janvier 2013 relative à la mobilisation du foncier public en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logement social a durci cette procédure à l’encontre des propriétaires. Le délai de vacance a été réduit à 12 mois (18 auparavant) et la possibilité de se soustraire à la réquisition par la réalisation de travaux afin de mettre fin à la vacance a été très encadrée.

    Le décret d’application vient de paraître et impose un calendrier serré, sous surveillance, au propriétaire qui s’engage à réaliser des travaux.

    Les délais :

    - Le préfet sollicite l’avis du maire de la commune sur lequel l’immeuble se situe, qui dispose d’un mois pour répondre ;

    - Un courrier est adressé au propriétaire de l’immeuble afin de l’informer du souhait du Préfet de réquisitionner l’immeuble vacant.

    - Le propriétaire dispose d’un mois à compter de la date de réception de son engagement par le préfet pour soumettre à l’approbation de celui-ci, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (LRAR), le programme de travaux, l’échéancier de leur réalisation et la date prévisionnelle de la mise en location.

    - Le préfet signifie l’acceptation de ce calendrier dans un délai de 2 à 4 mois.

    - Le propriétaire a un mois pour transmettre par LRAR, le ou les devis acceptés des travaux nécessaires. Par décision motivée, le préfet peut réduire à 15 jours ce délai.

    - Les travaux et la mise en location doivent intervenir dans un délai de 24 mois à compter de l’approbation de l’échéancier par le préfet.  
    La surveillance :

    - Le préfet peut fixer des modalités qu’il impose pour son information sur l’état d’avancement des travaux.

    - A l’issue des travaux, le propriétaire doit prouver la mise en location (présenter le bail par exemple).

    - Si le propriétaire ne respecte pas ses engagements, il reçoit une mise en demeure préalable à la notification de l’arrêté de réquisition qui relancera la procédure de réquisition.

    Source : Décret n° 2013-1052 du 22 novembre 2013 pris pour l'application des articles L. 642-10 à L. 642-12 du code de la construction et de l'habitation.


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  • Charge de la preuve en cas de non-paiement des loyers

    Lors d’une instance en résiliation de bail pour non-paiement de loyers et charges dus par le locataire, le bailleur qui réclame paiement n’a pas à justifier de ces sommes lui restant dues. C’est au locataire, qui se prétend libéré de sa dette au titre des loyers et des charges, de rapporter la preuve des paiements intervenus même s’ils sont intervenus dans le cadre d’une procédure de saisie des rémunérations à laquelle le bailleur était partie. Il ne faut pas inverser la charge de la preuve. 

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 2 juillet 2013, n° 12-19.243


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  • Locataire surendetté

    Le locataire, en situation d’impayés de loyers et de charges, qui saisit une commission de surendettement des particuliers pour bénéficier d’une procédure de rétablissement personnel ne verra pas forcément l’ensemble de sa dette locative effacée. 

    L’article L. 332-9 du Code de la consommation précise que sauf exception « La clôture entraîne l'effacement de toutes les dettes non professionnelles du débiteur ... » mais cela concerne les dettes déclarées au moment de l’ouverture de la procédure de surendettement. 

    Les dettes nées après le jugement d’ouverture ne sont pas effacées par la clôture de la procédure de surendettement. Le bailleur peut donc valablement faire délivrer un commandement de payer comprenant les sommes dues postérieurement à la date d’ouverture de la procédure. 

    Source : Cour de cassation, 2ème chambre civile, 6 juin 2013, n° 12-19.155


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  • Prescription de l’action en restitution des allocations logement

    Le propriétaire bailleur a la faculté de bénéficier du paiement direct de l’allocation logement de son locataire. Ce choix lui impose de vérifier le paiement mensuel de la part de loyer lui restant dû par le locataire. Dès lors que ce dernier est en impayé, le bailleur doit agir auprès de l’organisme lui versant l’allocation.

    En effet, l’article R831-21-4 du Code de la Sécurité sociale précise qu’il dispose d’un délai de trois mois après la constitution de l'impayé pour le lui signaler. S’il est défaillant, il doit rembourser à celui-ci l'allocation logement versée depuis la défaillance de l'allocataire jusqu'à la saisine éventuelle de l'organisme payeur.

    En l’espèce, le bailleur n’avait pas signalé l’impayé dans les délais à la Caisse d’allocations familiales. Celle-ci a agi en restitution des allocations versées correspondant aux mois d’impayés. 

    Cette action en restitution des allocations de logement indûment versées entre les mains du bailleur relève du régime spécifique des quasi-contrats, et à ce titre, n’est pas soumise à la prescription quinquennale de l’article 2277 du Code civil.

    Elle dépend de la prescription de droit commun, qui était trentenaire au moment des faits. 

    Le délai de prescription commence à courir pour chaque somme versée par la CAF à compter de sa date de paiement. La dernière somme avait été versée en septembre 2005 et la lettre recommandée interruptive du délai de prescription reçue le 22 septembre 2010 par le bailleur. Ce dernier n’était donc pas fondé à invoquer la prescription de l’action au bout de 5 ans.

    Note : La loi du 17 juin 2008 a ramené à 5 ans la prescription de droit commun.

    Source : Cour de cassation, 2ème chambre civile, 30 mai 2013, n° 12-17.964


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  • Dégradations locatives et présomption de faute du locataire

    L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 énonce : 

    « Le locataire est obligé ...c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ».

    En conséquence, il existe une présomption à l’encontre du locataire.

    Cependant, un état des lieux réalisé trop tardivement après le départ du locataire fait tomber cette présomption et le bailleur doit apporter la preuve que les désordres ont eu lieu pendant que le locataire avait la jouissance des lieux (comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie).

    Dans l’affaire, l’administrateur de bien avait envoyé un mail un an après la sortie des locataires pour informer le bailleur que des dégradations avaient été constatées lors de la libération des lieux. La présomption de faute peut jouer dans ce cas puisque la date à prendre en compte est celle de la sortie des locataires et non celle à laquelle le propriétaire en a été informé.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 9 avril 2013, n° 12-14.011


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  • Etat des lieux de sortie et volonté des parties

    Au terme du bail, les parties au contrat doivent régler les comptes au travers de l’état des lieux de sortie, des loyers et des charges restant dus. 

    Les interrogations du cas d’espèce portaient sur 2 points :

    - L’état des lieux, établi par huissier de justice, indiquait que le propriétaire avait reçu les clés sans réserves.

    Réponse de la Cour de cassation : cette mention imprécise n’emporte pas renonciation certaine et non équivoque du bailleur à réclamer au preneur une remise en état des lieux loués.

    - Le propriétaire avait également fait jouer la clause pénale inséré au bail permettant de sanctionner l’inexécution d’une convention (non-paiement de loyers, de charges, de travaux de réfection par exemple) par l’octroi de dommages et intérêts fixés forfaitairement sans qu’il soit nécessaire de rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice subi par le créancier.

    Réponse de la Cour de cassation : le bailleur n’avait pas à rapporter la preuve de son préjudice, il suffisait que la clause ne soit pas jugée excessive pour avoir vocation à s’appliquer. 

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 9 avril 2013, n° 12-12.817


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  • Congé pour vente et droit de visite

    Le bailleur peut saisir le tribunal en réparation de son préjudice si le locataire l’empêche de vendre en s’opposant aux visites.

    En l’espèce, le locataire, n’ayant pas les moyens financiers d’utiliser son droit de préemption pour acquérir le logement, a assigné le bailleur en nullité du congé pour prix excessif. Or le prix proposé était conforme au prix du m² sur le marché concerné et la volonté du bailleur de vendre à ce prix ne faisait aucun doute (l’appartement était en vente dans une agence immobilière à ce même prix). Le locataire ayant été débouté, il a empêché le bailleur d’exercer son droit de visite.

    L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’en cas de mise en vente de l’immeuble ou des locaux loués, le preneur devra laisser visiter les lieux loués pendant deux heures les jours ouvrables. 

    En conséquence, le locataire a été condamné à payer des dommages et intérêts et à une injonction de laisser visiter sous astreinte par refus de visite dûment constaté.

    Source : Cour d’appel de Versailles, 1re chambre, 26 février 2013, n°12/05378

    Note : le même droit de visite s’applique en cas de congé du locataire et ce pendant la durée du préavis.

    A défaut d’accord, sur les heures des visites, celles-ci peuvent avoir lieu selon des modalités prévues dans le bail à condition que la clause ne soit pas abusive (baux UNPI 31/09 : entre 17h et 20h les jours ouvrables).

    Si toutefois le locataire ne respecte pas les clauses du bail, une injonction de faire serait justifiée en cas de congé du bailleur avec préavis de 6 mois. En cas de congé du locataire, le juge serait peut-être moins enclin à prononcer une telle ordonnance compte tenu du délai réduit de préavis (3 mois maximum). 


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  • Bail commercial et charges d'entretien

    Dans le cadre d’un bail commercial, on peut s’interroger sur une clause du bail mettant à la charge du preneur le ravalement de façade de l’immeuble, la réfection de la toiture, ou le remplacement de la chaudière commune à tout l’immeuble.

    En l’espèce, le bail mettait à la charge du preneur non seulement les réparations concernant le local loué mais également celles concernant l’immeuble c’est-à-dire les grosses réparations définies à l’article 606 du Code civil « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. ».

    Cette clause, non contraire à l’ordre public, déroge aux dispositions habituelles en la matière qui mettent ces réparations importantes à la charge du bailleur. Dans d’autres termes, le bailleur assure classiquement « le clos et le couvert ».

    Pour admettre la validité d’une telle clause, les juges recherchent l’intention commune des parties et interprètent restrictivement la clause car elle est une dérogation à la pratique. Cette disposition doit être expresse et non équivoque.

    Source : Cour de cassation, 6 mars 2013, n° 11-27.331 


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  • Branchement électrique clandestin

    Les normes de décence prescrites par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 imposent que le logement comporte un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces.

    Cette obligation de délivrance n’impose cependant pas au bailleur d’assurer l’alimentation électrique individuelle d’une cave. Dans le cas d’espèce, la cave était équipée d’un branchement électrique frauduleux raccordé sur le réseau commun de l’immeuble permettant d’assurer l’éclairage de ladite cave. Même si l’installation en question était antérieure à l’entrée du locataire dans le logement ayant la cave comme accessoire, ce dernier ne pouvait ignorer le caractère illégal de ce « branchement de fortune » dangereux alors que la totalité des autres caves n’étaient pas éclairées.

    Il aurait dû avertir le bailleur de ce fait et sa bonne foi ne peut être reconnue. Le bailleur a ainsi obtenu devant le juge la résiliation judiciaire du bail pour violation de l’article 1728 du Code civil qui impose au preneur « D'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail... ».

    Source : Tribunal d’instance d’Antony, 20 décembre 2012 n° 11-12-000490


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  • Etiquettes énergie menuiseries : portes et fenêtres

    L’Union des fabricants de menuiseries extérieures (UFME) et la Chambre syndicale des fabricants de verre plat ont lancé une étiquette énergie pour portes et fenêtres. Leur objectif est de faciliter la comparaison des performances des produits et d’impulser le mouvement puisque la création d’une étiquette européenne est en cours de discussion à Bruxelles.

    L'étiquette indique aux particuliers, à l'aide du lettrage coloré classique des étiquettes énergie, le niveau d'abaissement sur la consommation de chauffage que permettrait le produit s'il était posé sur la maison de référence (surfaces vitrées représentent 1/6 de la surface habitable, et majoritairement implantées au sud et à l'ouest et constituées de simple vitrage). 

    Afin de prendre en compte la diversité des climats français, l'étiquette de l'UFME scinde l'Hexagone en trois grandes zones :

    - Une fenêtre classée C dans la zone climatique recoupant la Bretagne, l'Alsace et le Nord,  correspond, à peu de chose près, à une menuiserie répondant aux exigences d'éligibilité au crédit d'impôt.

    - La lettre A sera réservée au triple vitrage et au double vitrage les plus performants.

    Elle précise également le bénéfice du produit sur le confort d'été.

    Il ne s’agit pas d’une étiquette énergie nationale ayant une valeur officielle, elle peut simplement servir de repère en attendant la décision des instances européennes.


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