ACTUALITÉS : LOCATION

  • Rapports bailleurs / locataires : les suggestions de la mission

    Dans la perspective de la loi sur le logement et l’urbanisme, le ministère de l’Égalité des territoires et du logement a sollicité une large concertation avec l’ensemble des partenaires du logement sur la modernisation des rapports entre bailleurs et locataires. Cela a abouti à des recommandations dont voici une sélection :  

    1. Améliorer l'information du locataire à l'entrée dans les lieux (bail, état des lieux, notice d'information, surface, réseau de communication).

    2. Fixer les règles de vétusté à prendre en compte dans l'état des lieux de sortie.

    4. Faire bénéficier le partenaire, lié par un PACS, du statut de locataire.

    5. Faciliter l'échange de logements à l'intérieur du patrimoine d'un même bailleur.

    6. Améliorer l'information et le pouvoir des locataires en copropriété.

    7. Réduire le délai de préavis en zone tendue.

    9. Soumettre à une étude d'impact préalable la proposition de loi visant à supprimer le congé pour vente et à instituer un permis de mise en copropriété.

    10. Réguler les différentes formes de location meublée.

    11. Renforcer le rôle des Commissions départementales de conciliation.

    14. Encadrer les loyers lors du renouvellement du bail ou de la relocation, par référence aux loyers moyens fournis par les observatoires, ou par référence aux loyers de référence fournis par les commissions locales de l'habitat, là où il n'y a pas d'observatoires.

    15. A l'entrée dans les lieux et lors du renouvellement du bail, accorder de nouveaux droits au locataire d'obtenir une baisse des loyers surévalués par rapport au loyer moyen ou/et fondés sur une surface supérieure de plus de 5 % à la surface fixée dans le bail.

    16. Permettre au locataire de disposer d'un loyer décoté d'environ 20 % par rapport au marché en l'échange de certains droits pour le bailleur (absence d'obligation de renouveler le bail).

    17. Sécuriser les révisions de loyers (délai de prescription, délai de révision la 1ère fois, durée du délai d'encadrement en zones tendues).

    18. Permettre au bailleur de souscrire l'assurance multirisques habitation en cas de carence du locataire et aux frais de ce dernier.

    19. Rendre obligatoire la contribution financière des bailleurs pour développer la concertation locative.

    21. Fournir lors de la signature du bail, le mode d'évaluation des provisions pour charges accompagné des résultats de la précédente régularisation.

    22. Préciser les conditions d'examen par les locataires des pièces justificatives des charges (lieu, délais, pièces remises).

    24. Faciliter la restitution du dépôt de garantie dans des délais courts.

    25. Confier, au futur Conseil national des professions immobilières à créer, la mission de définir les obligations des intermédiaires tant dans l'acte de mise en location que dans celui de gérance.

    26. Préciser le mode de rémunération des intermédiaires chargés de la mise en location, le contenu de cette mission et le partage entre bailleur et locataire, dans un souci d'équité.

    27. Supprimer l'interdiction de cumuler l'assurance de loyers impayés et la caution et les limitations apportées au cautionnement susceptible d'être demandé par des personnes morales.

    31. Soumettre tous les logements de plus de 15 ans qui seront mis pour la première fois en location après la publication de la future loi à des normes simplifiées concernant les installations électriques et de gaz.

    33. Ne pas intégrer les critères de performance énergétique dans le décret sur la décence.

    41. Rendre obligatoire la saisine de la CCAPEX avant l'assignation pour résiliation du bail en cas d'impayé de loyer.

    42. Subordonner le concours de la force politique pour l'expulsion à la proposition d'une offre de relogement adaptée avec indemnisation du propriétaire si ce concours de la force publique n'est pas accordé.

    43. Informer tout ménage destinataire d'une décision de justice prononçant son expulsion et d'un commandement de quitter les lieux de déposer un recours DALO.

    47. Rendre obligatoire l'envoi d'une note d'information sur les possibilités de recours et d'indemnisation du locataire en cas de congé pour vente ou pour reprise.

    48. Permettre le versement de l'APL en cas d'impayés de loyers sous certaines conditions.

    49. Rétablir la rétroactivité du paiement de l'APL.

    50. Supprimer la possibilité de récupérer les indus d'autres prestations sur les aides au logement.

    54. Mettre en place un fichier des impayés de loyers consultable dans des conditions très encadrées.

    Source : Rapport n°008758-01 Modernisation des rapports entre les bailleurs et les locataires
     

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  • Congé du locataire : des règles strictes

    Congé conditionnel et rétractation

    En vertu de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut donner congé à tout moment en cours de bail en respectant un préavis de 3 mois sauf exceptions répondant au bénéfice du préavis réduit.

    Ce congé ne peut être conditionnel sauf accord express du bailleur. Le congé est un acte unilatéral qui a pour effet d’être efficace même s’il n’est pas accepté par son destinataire. En conséquence, il ne pourrait être rétracté qu’avec l’accord du bailleur.

    Source : Cour d’appel de Colmar, 3ème chambre, 10 décembre 2012, n° 12/00223 et 12/0885

    Renonciation du bailleur à se prévaloir du préavis de 3 mois 

    Lorsque le locataire donne congé d’un bail soumis aux prescriptions de la loi du 6 juillet 1989, il ne peut bénéficier d’un congé réduit à un mois que dans des cas limitativement énumérés par la loi (article 15 de la loi). S’il s’en prévaut alors qu’il ne le peut pas mais que le bailleur ou le gestionnaire de la location en accuse réception et demande la remise des clés et l’état des lieux de sortie dans ce délai réduit, cela traduit une acceptation du préavis abrégé. La renonciation du bailleur est ici certaine et non équivoque. Si la faute sur le bénéfice du préavis réduit est commise par le gestionnaire du bien, le locataire n’a pas à en assumer les frais. Le bailleur devra se retourner contre le professionnel pour le dédommagement auquel il a droit.

    Source : Cour d’appel de Pau, 2ème chambre, 31 décembre 2012, n° 12/5290 et 11/04424

    Devoir d’information du bailleur sur le formalisme du congé du locataire ?

    Le bailleur n’a aucun devoir de conseil auprès du locataire sur le formalisme à respecter en matière de congé. Ces règles apparaissent dans le bail signé par les parties dont le locataire est sensé avoir pris connaissance. De plus, ce formalisme, lettre recommandée avec accusé de réception ou exploit d’huissier, est une prescription légale figurant dans les articles 12 et 15  de la loi du 6 juillet 1989. 

    Source : Cour d’appel de Paris, 4ème chambre, 11 décembre 2012, n° 09/21222 


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  • Location meublée et ordre public

    Si la location meublée paraît plus souple, elle n’en est pas moins règlementée par des dispositions d’ordre public figurant à l’article L 632-1 du Code de la construction et de l’habitation.

    Ces dispositions s'imposent à tout propriétaire qui donne en location un logement meublé constituant la résidence principale du locataire et toute stipulation contraire dans le bail serait nulle. 

    En l’espèce, le propriétaire avait aménagé les conditions du bail meublé sur 2 points : le logement ne constituait pas la résidence principale de la locataire étudiante et cette dernière ne pouvait pas donner congé en cours de bail.

    Cette clause, pourtant acceptée lors de la signature du bail par l'étudiante locataire, a été sanctionnée par la Cour de cassation sur les 2 aspects :

    - « Le logement pris à bail par un étudiant constitue sa résidence principale,... nonobstant toute clause contraire insérée au contrat de location » 

    - L’article L 632-1 du Code de la construction et de l’habitation précise « Le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois ».

    Cette décision rappelle donc fermement l'impossibilité d'échapper au cadre légal qui fixe les conditions de la location meublée. 

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 5 février 2013, n° 12-12.954


    Rappel location meublée : 

    - Bail écrit

    - Bail de 1 an avec tacite reconduction

    - Bail de 9 mois pour les étudiants sans reconduction tacite

    - Congé du locataire : en cours de bail avec préavis de 1 mois 

    - Congé du bailleur : à l’expiration du bail avec préavis de 3 mois pour vente, reprise ou motif légitime et sérieux.


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  • Entretien et réparations locatives

    La question se pose souvent de savoir sur qui, du bailleur ou du locataire, repose le coût d’une réparation à faire dans le logement.

    Sur ce sujet, le décret n°87-712 du 26 août 1987 fixe la liste des réparations locatives c’est-à-dire celles concernant les locaux et équipements dont le locataire a l’usage exclusif. Par principe, tout ce qui figure dans cette liste est à la charge du locataire.
    Ce principe est cependant tempéré par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction et le cas de force majeure, non imputables au locataire.

    Si des réparations supposées à la charge du bailleur sont effectuées par le locataire qui lui transmet ensuite la facture pour règlement, en cas de contentieux, le juge doit s’attacher à vérifier si le locataire avait mis en demeure le bailleur d'effectuer les travaux nécessaires ou s’il avait été autorisé par décision de justice à se substituer à lui, comme le retient la Cour de cassation.
    La faculté de se substituer à son bailleur défaillant est strictement encadrée pour éviter les abus comme remplacement total de l’équipement au lieu de la réparation par exemple. Il n’y a que l’urgence qui permette de se dispenser de l’autorisation du juge pour le locataire.

    En pratique, il faut informer le locataire sur la nécessité d’avertir le propriétaire qui interviendra si nécessaire pour assurer la réparation ou le remplacement d’un équipement.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 31 octobre 2012, n° 11-18.635.


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  • Congé pour vente

    Le congé pour vente du bailleur d’un logement est régi par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire bénéficie d’un droit de préemption et le congé délivré doit indiquer le prix et les conditions de la vente car il vaut offre de vente. Ces conditions doivent être respectées à peine de nullité de la vente.

    Si le locataire ne préempte pas et que par la suite le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente.

    Aucune autre condition n’est requise, la capacité du locataire à acquérir le bien n’a pas à être prise en compte pour justifier l’absence de notification à son encontre de la nouvelle offre à un prix plus avantageux. En conséquence, en cas de vente à un tiers, le locataire non informé et donc privé de son droit de préemption, est fondé à solliciter en justice l’annulation de la vente.

    Source : Cour de cassation, 3ème  Chambre civile, 14 novembre 2012, N°: 11-22.433


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  • Location en meublé d’une partie de sa résidence principale : plafonds 2013

    La location en meublée d’une partie de sa résidence principale peut être exonérée d’impôts (art. 35 bis I du Code général des impôts).

    Trois conditions :

    - Les pièces louées doivent faire partie de la résidence principale du bailleur
    - Elles doivent constituer la résidence principale du locataire
    - Le prix de location doit être raisonnable : le loyer annuel par m² de surface habitable,
      charges non comprises, ne doit pas excéder un plafond fixé chaque année par
      l’administration fiscale en tenant compte de l’indice de référence des loyers.

    Pour 2013, ce plafond est de 181 € en Ile-de-France et de 132 € dans les autres régions.

    Rappel des plafonds 2012 : 177 € en Ile-de-France et de 129 € dans les autres régions.

    Si ces conditions ne sont pas respectées, les revenus tirés de la location seront soumis à l’impôt au titre des bénéfices industriels et commerciaux.
    Régime juridique : voir Le Propriétaire immobilier n° 459 janvier 2013 p.26

    Source : BOI-BIC-CHAMP-40-20 n° 160, 9 janvier 2013


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  • Pas de diagnostic humidité dans les logements

    Tant dans les rapports locatifs que pour les propriétaires occupants, la question de l’humidité dans le logement est un réel souci à la fois sanitaire et économique. Cette pollution de l’air intérieur concerne beaucoup de logements et pas seulement des bâtiments anciens. En effet, l’apparition de moisissures, marque apparente de l’humidité, est fréquente et les causes en sont diverses : défaut d’entretien, de ventilation, de construction (étanchéité), mode d’occupation (surpopulation), de rénovation ...
    Selon les autorités, il n’est pas envisagé de modifier la règlementation pour y intégrer un diagnostic relatif à l’humidité compte tenu de ces causes.
    Le propriétaire bailleur est cependant tenu de délivrer un logement décent au locataire, décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, qui notamment dans son article 2 fait référence à la ventilation, l’état des ouvrants, l’étanchéité à l’eau, qui sont des éléments d’un taux d’humidité correct du logement.
    La rénovation énergétique des bâtiments, grand chantier du bâtiment français, devrait pousser à s’interroger sur le traitement de l’humidité et le ministère du Logement précise d’ailleurs qu’en cas de travaux de réhabilitation, la vigilance est de mise : « Il convient pour cela de respecter le bon fonctionnement du bâti vis-à-vis de l'humidité, d'une part en adaptant les éventuels travaux au mode de fonctionnement particulier du bâtiment et au comportement des occupants et, d'autre part, en surveillant et en entretenant régulièrement le bâtiment ».
    Note : Les diagnostics techniques obligatoires en cas de vente et de location - Le Propriétaire immobilier n° 455 - Septembre 2012 p. 12 et 13
    Source : Réponse ministérielle n° 1553, JO du 20 novembre 2012


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  • Charges locatives dans le bail commercial

    Dans le cadre d’un bail commercial, les parties au contrat peuvent convenir librement de la répartition des charges. Cependant, en principe les grosses réparations sont assurées par le bailleur qui doit assurer le clos et le couvert en vertu de l’article 606 du Code civil combiné à l’article 1720 du même code. Ces textes consacrent les obligations en matière de réparation qui sont à la charge du bailleur.
    En l’espèce, le propriétaire de locaux commerciaux a assigné en paiement  son locataire pour des arriérés de loyers et de charges, comprenant notamment des frais de ravalement des façades de l'immeuble loué.
    La question était de savoir si ces frais de ravalement de façade constituaient des charges locatives.
    D’une part, la clause du bail relative aux charges était certes non limitative mais cela ne supposait pas que le preneur supporte toutes les charges relatives à l’entretien de la chose.
    D'autre part, le fait que le preneur ait réglé pendant plusieurs années, sans contestation, les provisions pour charge ne démontre pas son accord pour assumer des charges autres que celles relatives à son usage de la chose louée.
    La Cour de cassation en conclut donc que « les dépenses de ravalement, qui ne constituent pas des charges locatives, incombent, sauf stipulation expresse contraire, au bailleur et que le seul paiement de provisions ne suffisait pas à caractériser un accord du preneur pour les prendre à sa charge ».
    La clause dérogatoire selon laquelle le preneur supportera le coût des grosses réparations est donc valable dans la mesure où elle est rédigée avec grand soin. Elle sera cependant interprétée restrictivement en faveur du locataire. Une stipulation mettant à la charge du preneur des réparations non limitativement énumérées normalement à la charge du bailleur, ne sera pas valable car elle n’est ni expresse ni dépourvu d’ambiguïté comme l’exige la Cour de cassation.
    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 19 décembre 2012, n°11-25.414


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  • Bail dérogatoire ou bail commercial : subtilité du statut

    La législation encadrant le bail dérogatoire en matière commerciale a incité les preneurs et bailleurs à se jouer des règles et à continuer sous le régime du bail dérogatoire moins contraignant alors que le transfert vers un bail commercial aurait dû se faire.

    Le principe est le suivant : les parties peuvent conclurent un ou des baux dérogatoires pour une durée au plus égale à 2 ans et à l’issue, il n’est pas possible de contracter un nouveau bail de courte durée, dérogatoire au statut des baux commerciaux entre les mêmes parties pour les mêmes locaux.

    Si le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions applicables au bail commercial et notamment une durée d’engagement de 9 ans. Il en est de même en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

    L’article L145-5 du Code de commerce ne tient pas compte du changement d’activité, que la destination des lieux autorisée au bail soit la même ou différente, il ne traite que de l’identité des parties et des locaux.

    En l’espèce, si le changement d’activité était bien réel, les parties au contrat et les locaux concernés étaient identiques, le bail faisant suite au bail dérogatoire était de fait un bail commercial.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 31 mai 2012, n° 11-15.580


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  • Bail d’habitation : congé du bailleur pour habiter

    L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 régit le congé en matière de baux d’habitation. Sur les règles de forme du congé donné par le bailleur à son locataire, certaines mentions doivent figurer à peine de nullité du congé.

    Le congé délivré avec un préavis de 6 mois à l’échéance du bail doit préciser :
    - Le nom du propriétaire
    - Le motif : vente, reprise, motif légitime et sérieux
    - Les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise

    Si le motif est la reprise, le bénéficiaire ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un PACS, son concubin notoire, ses ascendants, descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

    La Cour de cassation a rappelé que la forme du congé n’exige cependant pas que le bailleur ait à préciser spécialement que la reprise à son profit soit une reprise pour habiter, ce qui découle nécessairement et de façon suffisante de la mention selon laquelle la reprise est faite à son profit.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 18 septembre 2012, n° 11-14.096


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