ACTUALITÉS : LOCATION

  • Bail commercial et charges d'entretien

    Dans le cadre d’un bail commercial, on peut s’interroger sur une clause du bail mettant à la charge du preneur le ravalement de façade de l’immeuble, la réfection de la toiture, ou le remplacement de la chaudière commune à tout l’immeuble.

    En l’espèce, le bail mettait à la charge du preneur non seulement les réparations concernant le local loué mais également celles concernant l’immeuble c’est-à-dire les grosses réparations définies à l’article 606 du Code civil « Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien. ».

    Cette clause, non contraire à l’ordre public, déroge aux dispositions habituelles en la matière qui mettent ces réparations importantes à la charge du bailleur. Dans d’autres termes, le bailleur assure classiquement « le clos et le couvert ».

    Pour admettre la validité d’une telle clause, les juges recherchent l’intention commune des parties et interprètent restrictivement la clause car elle est une dérogation à la pratique. Cette disposition doit être expresse et non équivoque.

    Source : Cour de cassation, 6 mars 2013, n° 11-27.331 


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  • Branchement électrique clandestin

    Les normes de décence prescrites par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 imposent que le logement comporte un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces.

    Cette obligation de délivrance n’impose cependant pas au bailleur d’assurer l’alimentation électrique individuelle d’une cave. Dans le cas d’espèce, la cave était équipée d’un branchement électrique frauduleux raccordé sur le réseau commun de l’immeuble permettant d’assurer l’éclairage de ladite cave. Même si l’installation en question était antérieure à l’entrée du locataire dans le logement ayant la cave comme accessoire, ce dernier ne pouvait ignorer le caractère illégal de ce « branchement de fortune » dangereux alors que la totalité des autres caves n’étaient pas éclairées.

    Il aurait dû avertir le bailleur de ce fait et sa bonne foi ne peut être reconnue. Le bailleur a ainsi obtenu devant le juge la résiliation judiciaire du bail pour violation de l’article 1728 du Code civil qui impose au preneur « D'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail... ».

    Source : Tribunal d’instance d’Antony, 20 décembre 2012 n° 11-12-000490


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  • Etiquettes énergie menuiseries : portes et fenêtres

    L’Union des fabricants de menuiseries extérieures (UFME) et la Chambre syndicale des fabricants de verre plat ont lancé une étiquette énergie pour portes et fenêtres. Leur objectif est de faciliter la comparaison des performances des produits et d’impulser le mouvement puisque la création d’une étiquette européenne est en cours de discussion à Bruxelles.

    L'étiquette indique aux particuliers, à l'aide du lettrage coloré classique des étiquettes énergie, le niveau d'abaissement sur la consommation de chauffage que permettrait le produit s'il était posé sur la maison de référence (surfaces vitrées représentent 1/6 de la surface habitable, et majoritairement implantées au sud et à l'ouest et constituées de simple vitrage). 

    Afin de prendre en compte la diversité des climats français, l'étiquette de l'UFME scinde l'Hexagone en trois grandes zones :

    - Une fenêtre classée C dans la zone climatique recoupant la Bretagne, l'Alsace et le Nord,  correspond, à peu de chose près, à une menuiserie répondant aux exigences d'éligibilité au crédit d'impôt.

    - La lettre A sera réservée au triple vitrage et au double vitrage les plus performants.

    Elle précise également le bénéfice du produit sur le confort d'été.

    Il ne s’agit pas d’une étiquette énergie nationale ayant une valeur officielle, elle peut simplement servir de repère en attendant la décision des instances européennes.


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  • Transfert du bail au conjoint survivant

    Il n’y a pas de transfert automatique du bail au conjoint survivant. Et pour affirmer cela, la Cour de cassation s’appuie sur la loi.

    L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dit :

    « Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :
    - au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil ; ...»

    L’article 1751 du Code civil dit : 

    « ... En cas de décès d'un des époux, le conjoint survivant cotitulaire du bail dispose d'un droit exclusif sur celui-ci sauf s'il y renonce expressément. ».

    Il ressort de la combinaison de ces articles qu’en cas de décès du locataire, l’étendue des droits du conjoint survivant sur le logement du défunt varie selon que ledit conjoint était ou non cotitulaire du bail. 

    En effet, le conjoint survivant dispose d’un droit exclusif sur le logement commun sauf s’il y renonce expressément, ou d’un droit au transfert du bail lorsqu’il n’occupe pas les lieux et s’il en fait la demande.

    Dans ce dernier cas, il peut être en concurrence avec les autres bénéficiaires énumérés par l’article 14 de la loi de 1989 (ascendants, descendants, concubin notoire, personne à charge et partenaire lié au locataire par un PACS). Et, en cas de demandes multiples, la loi laisse au juge le soin de se prononcer en fonction des intérêts en présence.

    En l’espèce, le bailleur entendait obtenir de l’épouse survivante le règlement des loyers impayés depuis la date du décès et l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail en se prévalant de l’automaticité du transfert du bail. 

    Or, en l’occurrence, non seulement, le logement ne servait pas à l’habitation des 2 époux, séparés depuis plus de 30 ans au moment du décès, et de surcroît l’épouse avait autorisé par lettre le notaire et le bailleur à « débarrasser et à reprendre l’appartement » ce qui traduisait de manière non équivoque sa volonté de ne pas occuper le logement. Elle refusait donc le transfert du bail suite au décès, le bailleur ne pouvait donc pas la poursuivre.

    Source : Cour de cassation : 3ème Chambre civile, 10 avril 2013, n° 12-13.225


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  • Etat des risques naturels et technologiques : évolution au 1er juillet 2013

    A compter du 1er juillet 2013, ce constat sera étendu aux risques miniers. 

    Les propriétaires bailleurs ou vendeurs devront donc joindre à leur contrat (bail ou acte de vente) la nouvelle version de l’ERNT.

    Rappel :

    Il doit être établi moins de 6 mois avant la date de signature du bail ou de l’acte de vente.
    Il est valable pendant toute la durée du bail. En cas de colocation, et de l’entrée du nouveau colocataire au-delà des 6 premiers mois du bail, il devra être mis à jour.

    Comment trouver les informations pour le remplir ?

    - En consultant le service de l’urbanisme de la commune concernée ou préfecture

    - Sur le site www.prim.net 

    - Choix 2 : Ma commune face aux risques 

    - Nom ou Code postal de la commune

    - Information acquéreur / locataire

    - Information pour le département concerné

    - Renvoi vers site 

    - Recherche Information acquéreur / locataire IAL

    - Imprimer les cartes (pièce jointe localisation de l’immeuble au regard des risques)

     

    Télécharger l'imprimé ERNT nouvelle version


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  • Rapports bailleurs / locataires : les suggestions de la mission

    Dans la perspective de la loi sur le logement et l’urbanisme, le ministère de l’Égalité des territoires et du logement a sollicité une large concertation avec l’ensemble des partenaires du logement sur la modernisation des rapports entre bailleurs et locataires. Cela a abouti à des recommandations dont voici une sélection :  

    1. Améliorer l'information du locataire à l'entrée dans les lieux (bail, état des lieux, notice d'information, surface, réseau de communication).

    2. Fixer les règles de vétusté à prendre en compte dans l'état des lieux de sortie.

    4. Faire bénéficier le partenaire, lié par un PACS, du statut de locataire.

    5. Faciliter l'échange de logements à l'intérieur du patrimoine d'un même bailleur.

    6. Améliorer l'information et le pouvoir des locataires en copropriété.

    7. Réduire le délai de préavis en zone tendue.

    9. Soumettre à une étude d'impact préalable la proposition de loi visant à supprimer le congé pour vente et à instituer un permis de mise en copropriété.

    10. Réguler les différentes formes de location meublée.

    11. Renforcer le rôle des Commissions départementales de conciliation.

    14. Encadrer les loyers lors du renouvellement du bail ou de la relocation, par référence aux loyers moyens fournis par les observatoires, ou par référence aux loyers de référence fournis par les commissions locales de l'habitat, là où il n'y a pas d'observatoires.

    15. A l'entrée dans les lieux et lors du renouvellement du bail, accorder de nouveaux droits au locataire d'obtenir une baisse des loyers surévalués par rapport au loyer moyen ou/et fondés sur une surface supérieure de plus de 5 % à la surface fixée dans le bail.

    16. Permettre au locataire de disposer d'un loyer décoté d'environ 20 % par rapport au marché en l'échange de certains droits pour le bailleur (absence d'obligation de renouveler le bail).

    17. Sécuriser les révisions de loyers (délai de prescription, délai de révision la 1ère fois, durée du délai d'encadrement en zones tendues).

    18. Permettre au bailleur de souscrire l'assurance multirisques habitation en cas de carence du locataire et aux frais de ce dernier.

    19. Rendre obligatoire la contribution financière des bailleurs pour développer la concertation locative.

    21. Fournir lors de la signature du bail, le mode d'évaluation des provisions pour charges accompagné des résultats de la précédente régularisation.

    22. Préciser les conditions d'examen par les locataires des pièces justificatives des charges (lieu, délais, pièces remises).

    24. Faciliter la restitution du dépôt de garantie dans des délais courts.

    25. Confier, au futur Conseil national des professions immobilières à créer, la mission de définir les obligations des intermédiaires tant dans l'acte de mise en location que dans celui de gérance.

    26. Préciser le mode de rémunération des intermédiaires chargés de la mise en location, le contenu de cette mission et le partage entre bailleur et locataire, dans un souci d'équité.

    27. Supprimer l'interdiction de cumuler l'assurance de loyers impayés et la caution et les limitations apportées au cautionnement susceptible d'être demandé par des personnes morales.

    31. Soumettre tous les logements de plus de 15 ans qui seront mis pour la première fois en location après la publication de la future loi à des normes simplifiées concernant les installations électriques et de gaz.

    33. Ne pas intégrer les critères de performance énergétique dans le décret sur la décence.

    41. Rendre obligatoire la saisine de la CCAPEX avant l'assignation pour résiliation du bail en cas d'impayé de loyer.

    42. Subordonner le concours de la force politique pour l'expulsion à la proposition d'une offre de relogement adaptée avec indemnisation du propriétaire si ce concours de la force publique n'est pas accordé.

    43. Informer tout ménage destinataire d'une décision de justice prononçant son expulsion et d'un commandement de quitter les lieux de déposer un recours DALO.

    47. Rendre obligatoire l'envoi d'une note d'information sur les possibilités de recours et d'indemnisation du locataire en cas de congé pour vente ou pour reprise.

    48. Permettre le versement de l'APL en cas d'impayés de loyers sous certaines conditions.

    49. Rétablir la rétroactivité du paiement de l'APL.

    50. Supprimer la possibilité de récupérer les indus d'autres prestations sur les aides au logement.

    54. Mettre en place un fichier des impayés de loyers consultable dans des conditions très encadrées.

    Source : Rapport n°008758-01 Modernisation des rapports entre les bailleurs et les locataires
     

    Télécharger la version intégrale du Rapport

     


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  • Congé du locataire : des règles strictes

    Congé conditionnel et rétractation

    En vertu de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut donner congé à tout moment en cours de bail en respectant un préavis de 3 mois sauf exceptions répondant au bénéfice du préavis réduit.

    Ce congé ne peut être conditionnel sauf accord express du bailleur. Le congé est un acte unilatéral qui a pour effet d’être efficace même s’il n’est pas accepté par son destinataire. En conséquence, il ne pourrait être rétracté qu’avec l’accord du bailleur.

    Source : Cour d’appel de Colmar, 3ème chambre, 10 décembre 2012, n° 12/00223 et 12/0885

    Renonciation du bailleur à se prévaloir du préavis de 3 mois 

    Lorsque le locataire donne congé d’un bail soumis aux prescriptions de la loi du 6 juillet 1989, il ne peut bénéficier d’un congé réduit à un mois que dans des cas limitativement énumérés par la loi (article 15 de la loi). S’il s’en prévaut alors qu’il ne le peut pas mais que le bailleur ou le gestionnaire de la location en accuse réception et demande la remise des clés et l’état des lieux de sortie dans ce délai réduit, cela traduit une acceptation du préavis abrégé. La renonciation du bailleur est ici certaine et non équivoque. Si la faute sur le bénéfice du préavis réduit est commise par le gestionnaire du bien, le locataire n’a pas à en assumer les frais. Le bailleur devra se retourner contre le professionnel pour le dédommagement auquel il a droit.

    Source : Cour d’appel de Pau, 2ème chambre, 31 décembre 2012, n° 12/5290 et 11/04424

    Devoir d’information du bailleur sur le formalisme du congé du locataire ?

    Le bailleur n’a aucun devoir de conseil auprès du locataire sur le formalisme à respecter en matière de congé. Ces règles apparaissent dans le bail signé par les parties dont le locataire est sensé avoir pris connaissance. De plus, ce formalisme, lettre recommandée avec accusé de réception ou exploit d’huissier, est une prescription légale figurant dans les articles 12 et 15  de la loi du 6 juillet 1989. 

    Source : Cour d’appel de Paris, 4ème chambre, 11 décembre 2012, n° 09/21222 


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  • Location meublée et ordre public

    Si la location meublée paraît plus souple, elle n’en est pas moins règlementée par des dispositions d’ordre public figurant à l’article L 632-1 du Code de la construction et de l’habitation.

    Ces dispositions s'imposent à tout propriétaire qui donne en location un logement meublé constituant la résidence principale du locataire et toute stipulation contraire dans le bail serait nulle. 

    En l’espèce, le propriétaire avait aménagé les conditions du bail meublé sur 2 points : le logement ne constituait pas la résidence principale de la locataire étudiante et cette dernière ne pouvait pas donner congé en cours de bail.

    Cette clause, pourtant acceptée lors de la signature du bail par l'étudiante locataire, a été sanctionnée par la Cour de cassation sur les 2 aspects :

    - « Le logement pris à bail par un étudiant constitue sa résidence principale,... nonobstant toute clause contraire insérée au contrat de location » 

    - L’article L 632-1 du Code de la construction et de l’habitation précise « Le locataire peut résilier le contrat à tout moment sous réserve du respect d'un préavis d'un mois ».

    Cette décision rappelle donc fermement l'impossibilité d'échapper au cadre légal qui fixe les conditions de la location meublée. 

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 5 février 2013, n° 12-12.954


    Rappel location meublée : 

    - Bail écrit

    - Bail de 1 an avec tacite reconduction

    - Bail de 9 mois pour les étudiants sans reconduction tacite

    - Congé du locataire : en cours de bail avec préavis de 1 mois 

    - Congé du bailleur : à l’expiration du bail avec préavis de 3 mois pour vente, reprise ou motif légitime et sérieux.


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  • Entretien et réparations locatives

    La question se pose souvent de savoir sur qui, du bailleur ou du locataire, repose le coût d’une réparation à faire dans le logement.

    Sur ce sujet, le décret n°87-712 du 26 août 1987 fixe la liste des réparations locatives c’est-à-dire celles concernant les locaux et équipements dont le locataire a l’usage exclusif. Par principe, tout ce qui figure dans cette liste est à la charge du locataire.
    Ce principe est cependant tempéré par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction et le cas de force majeure, non imputables au locataire.

    Si des réparations supposées à la charge du bailleur sont effectuées par le locataire qui lui transmet ensuite la facture pour règlement, en cas de contentieux, le juge doit s’attacher à vérifier si le locataire avait mis en demeure le bailleur d'effectuer les travaux nécessaires ou s’il avait été autorisé par décision de justice à se substituer à lui, comme le retient la Cour de cassation.
    La faculté de se substituer à son bailleur défaillant est strictement encadrée pour éviter les abus comme remplacement total de l’équipement au lieu de la réparation par exemple. Il n’y a que l’urgence qui permette de se dispenser de l’autorisation du juge pour le locataire.

    En pratique, il faut informer le locataire sur la nécessité d’avertir le propriétaire qui interviendra si nécessaire pour assurer la réparation ou le remplacement d’un équipement.

    Source : Cour de cassation, 3ème chambre civile, 31 octobre 2012, n° 11-18.635.


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  • Congé pour vente

    Le congé pour vente du bailleur d’un logement est régi par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire bénéficie d’un droit de préemption et le congé délivré doit indiquer le prix et les conditions de la vente car il vaut offre de vente. Ces conditions doivent être respectées à peine de nullité de la vente.

    Si le locataire ne préempte pas et que par la suite le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente.

    Aucune autre condition n’est requise, la capacité du locataire à acquérir le bien n’a pas à être prise en compte pour justifier l’absence de notification à son encontre de la nouvelle offre à un prix plus avantageux. En conséquence, en cas de vente à un tiers, le locataire non informé et donc privé de son droit de préemption, est fondé à solliciter en justice l’annulation de la vente.

    Source : Cour de cassation, 3ème  Chambre civile, 14 novembre 2012, N°: 11-22.433


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