ACTUALITÉS : IMMOBILIER

  • Révision loyer de 1948

    Le décret n° 2019-968 du 17 septembre 2019 (Journal officiel du 19 septembre) a fixé les hausses des loyers relevant de la loi du 1er septembre 1948 applicables à compter du 1er juillet 2019 (avec effet rétroactif). 

    Ces loyers peuvent être augmentés dans les conditions suivantes :

    • Taux de majoration de + 1,70 % pour les catégories III A et III B, II A, II B et II C pour l’ensemble des communes y compris celles situées dans l’agglomération parisienne

    • Taux de majoration de + 1,70 %  pour les loyers au forfait (article 34 de la loi du 1er septembre 1948)

    • Les logements de la catégorie IV ne subissent aucune augmentation


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  • Crédit d'impôt transition énergétique : encore du changement !

    Le CITE a été étendu, sous condition de ressources, à certains frais de main d’œuvre depuis le 1er janvier 2019 et des nouveaux plafonds de dépenses ont été fixés. L’administration fiscale donne enfin des précisions dans un bulletin officiel. 

    Plafond de ressources

    Est intégré au CITE une condition de ressources pour certains travaux :

    - dépenses de pose d'équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable (à l'exception de la pose de l'échangeur de chaleur souterrain des pompes à chaleur géothermiques pour lequel la condition de ressources ne s'applique pas) ;

    -  dépose de cuve à fioul.

     Rappel : CITE à 30 %  des dépenses

     

    (1) Revenu fiscal de référence (RFR) de l'avant-dernière année précédant celle du paiement de la dépense (année N-2) sauf exception si les revenus N-1 sont inférieurs à N-2 et donnent accès au CITE.

    Plafonds de dépenses éligibles 

    Chaudières : plafond à 3350 € pour l’acquisition de chaudières à très haute performance énergétique (sauf fioul) et chaudières micro-cogénération gaz payées à compter du 8 mars 2019.

    Mesures transitoires : 

    - les dépenses d'acquisition de chaudières payées en 2019 et pour lesquelles le contribuable peut justifier de l'acceptation d'un devis et du versement d'un acompte avant le 1er janvier 2019, demeurent éligibles au crédit d'impôt sans application du plafond de dépenses, même si le paiement définitif de la dépense est intervenu à compter du 8 mars 2019, sous réserve de respecter les critères de performance prévus ;

    - par tolérance administrative, il est admis que les chaudières payées entre le 1er janvier 2019 et le 7 mars 2019 demeurent éligibles au crédit d'impôt sans application du plafond de dépenses, y compris en l'absence d'acceptation d'un devis et de versement d'un acompte avant le 1er janvier 2019, sous réserve de respecter les critères de performance des chaudières à haute performance énergétique.

    Matériaux d'isolation thermique des parois vitrées : plafond à 670 € TTC par équipement entendu comme une menuiserie (dormant et vantail ou vantaux) et les parois vitrées qui lui sont associées.

    Mesure transitoire : 

    Les dépenses relatives à l'acquisition de vitrages de remplacement à isolation renforcée (vitrages à faible émissivité), installés sur une menuiserie existante, ne sont plus éligibles au crédit d'impôt pour les dépenses payées depuis le 8 mars 2019.

    BOI-IR-RICI-280, 21 juin 2019

    Le gouvernement a présenté, et soumis à consultation aux professionnels du bâtiment, son projet pour la transformation du CITE en prime à échéance 2020 pour les plus précaires et 2021 à tous, une prime qui sera versée au moment des travaux. 

    Le projet prévoit des barèmes par équipement en fonction des revenus, distinguant les ménages très modestes, modestes, aisés.


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  • Obligation de règlement de l'impôt par voie dématérialisée assouplie

    Face aux difficultés de certaines personnes de régler leurs impôts par internet, le Gouvernement lâche du lest en adoptant de nouvelles mesures pour favoriser la transition vers la généralisation du règlement de l'impôt par voie dématérialisée.

    Depuis 2019, le paiement de l’impôt par internet est obligatoire à compter de 300 euros.

    En cas de règlement par un autre moyen, une majoration est encourue. 

    Ce mouvement de modernisation pose des difficultés aux personnes âgées notamment. Un député a donc interrogé le ministère de l’Action des comptes publics sur la faculté de permettre, pendant un temps limité, aux contribuables ayant dépassé un certain âge de payer par chèque. Le gouvernement accepte une période d’adaptation.

    Extrait de la réponse du ministère de l'Action et des comptes publics :

    « Afin d'accompagner les usagers dans la mise en œuvre de l'obligation, cette mesure de bienveillance a été maintenue pour toutes les impositions émises au cours de l'année 2019 et des actions seront menées pour faciliter l'adhésion des usagers à un contrat de prélèvement à l'échéance pour les impôts locaux. Ainsi, cette année, dans le cadre du droit à l'erreur, les usagers qui paieront un montant d'impôt supérieur à 300 € par un mode de paiement pourtant non autorisé ne seront pas pénalisés à ce titre, quel que soit le type d'impôt : un courrier leur signalera, le cas échéant, d'être attentif à l'obligation de paiement dématérialisé pour les échéances suivantes. Afin de les aider néanmoins à se conformer dès 2019 à l'obligation de paiement dématérialisé, chaque avis d'impôts locaux, lorsqu'il est supérieur à 300 €, offrira cette année, en lieu et place du traditionnel TIP, un talon d'adhésion au prélèvement à l'échéance avec une enveloppe retour pré-affranchie : un simple renvoi postal de ce talon signé suffira pour adhérer au prélèvement à l'échéance. À compter de 2020, et toujours dans le cadre du droit à l'erreur, l'application de la majoration de 0,2 % sera reprise de manière progressive pour les impôts locaux avec un décalage de 2 ans par rapport à l'obligation pour laisser tout le temps nécessaire aux usagers de s'adapter : elle concernera ainsi uniquement les montants supérieurs à 1 000 € en 2020 (malgré une obligation depuis 2018) et les montants supérieurs à 300 € en 2021 (malgré une obligation légale en 2019). Pour l'impôt sur le revenu, le nouveau régime de paiement du solde dans le contexte du prélèvement à la source entrera en vigueur à partir de 2020, à savoir un prélèvement automatique, étalé sur 4 mois de septembre à décembre pour les montants supérieurs à 300 €. Enfin, la loi pour un État au service d'une société de confiance prévoit que les contribuables personnes physiques qui résident dans des zones blanches sont dispensés de l'obligation de télépaiement de leurs impôts jusqu'au 31 décembre 2024. »

    Réponse ministérielle n° 10483 JO Sénat du 27 juin 2019


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  • Décence et performance énergétique

    L’examen du projet de loi Climat s’est poursuivi à la commission mixte paritaire après que les sénateurs aient adopté un seuil de performance énergique dans les normes de décence. Quelle solution a été adoptée ?

    Dans notre lettre d’information de juillet/août nous vous informions du projet de loi Énergie et Climat visant notamment les logements mis en location.

    L’examen du texte s’est poursuivi au Sénat puis en commission mixte paritaire, s’agissant d’une procédure législative avancée.

    Les sénateurs ont fait le choix de renforcer la règle en prévoyant l’interdiction de mise en location d’un logement énergivore associant ainsi la décence du logement à un seuil de performance énergétique maximal de 330 kilowattheures/m²/an à compter du 1er janvier 2023. Cela excluait de fait les logements classés F et G au DPE. Ce choix issu d’amendements n’avait pas fait l’unanimité, voté à une faible majorité et l’argument que, seule la performance énergétique ne peut pas faire l’indécence du logement, a été mis en avant pour les opposants. Cela exclurait trop de logements du parc locatif selon le ministère de la Transition écologique. 

    La Commission mixte paritaire a donc fait un choix plus modéré et a retenu le dispositif voté par les députés avec :

    - l’obligation d’information, dès 2022, pour les propriétaires bailleurs de logements classés F ou G de réaliser un audit énergétique et d’informer les locataires des dépenses énergétiques du logement ;

    - la sanction, à compter de 2028, pour les bailleurs n’ayant pas procédé à une rénovation énergétique du logement afin de le faire passer au plus en classe E du DPE. Les sanctions ne sont pas encore précisées.

    La loi sera promulguée après un nouvel examen par les députés envisagé à compter de mi-septembre. 

    Il pourrait donc y avoir encore des modifications, néanmoins mineures.

    Projet de loi relatif à l’Énergie et au Climat, adopté en commission mixte paritaire le 25 juillet 2019

     


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  • Etat daté : manquement du syndic

    Le syndic qui manque à son obligation d’information dans l’exécution d’une de ses missions, en l’espèce la rédaction de l’état daté lors de la vente d’un lot, peut être condamné à indemniser les acquéreurs.

    Plusieurs copropriétaires, ayant acquis des lots dans une résidence soumise au statut de la copropriété, ont assigné le syndic en indemnisation des préjudices subis du fait d'un manquement à son obligation d'information. Les copropriétaires remettaient en cause l’exactitude des états datés qui leur ont été remis lors de la conclusion des actes de vente.

    L'article 5 du décret du 17 mars 1967 précise en effet que cette obligation de rédaction de l’état daté s’impose au syndic qui doit respecter un contenu, en trois parties, fixé par ce même texte.

    1ère partie : les sommes pouvant rester dues au syndicat par le copropriétaire cédant.
    2ème partie : les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur à l'égard du copropriétaire cédant.
    3ème partie : les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire.

    Cette partie contient également certaines informations complémentaires :

    - la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel ;
    - l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie. C’est ce point qui a posé problème.

    Les états datés en question contenaient chacun l'indication d'une procédure ayant pour objet la mise aux normes du parking commun souterrain. Or, cette procédure était axée sur deux points, s’y ajoutait la non-conformité des ventilations des couloirs de l'immeuble. Le syndic ne pouvait l’ignorer et l’avait donc omis dans les états datés.

    La Cour d’appel en a conclu que le syndic avait renseigné les états de manière incomplète, avait manqué à son obligation en ne donnant qu'une information partielle, insuffisante à donner une exacte connaissance de la situation aux éventuels acquéreurs des lots. 

    La Cour de cassation valide et rejette le pourvoi du syndic. 

    Pour la petite histoire, le syndic a été condamné à plus de 100 000 € de dommages et intérêts au total répartis entre les différents acquéreurs.

    Cour de cassation, 3ème civ., 20 juin 2019, n° 18-10516


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  • Etat des risques et pollution

    L’état des risques et pollution est un formulaire que le bailleur doit remplir et annexer au contrat de location. Il est assez complexe à remplir. Le ministère de la Transition écologique et solidaire travaille sur un accès plus simple aux informations permettant de le compléter.

    Extrait de la Question écrite n° 05511 de M. Cédric Perrin (Territoire de Belfort - Les Républicains)

    « En pratique, bailleurs et vendeurs doivent se fonder sur les informations transmises par le préfet de département ou sur la plateforme mise en place par le ministère de la transition écologique et solidaire, « Géorisques ». 
    Cependant, ils sont nombreux à y constater un manque d'informations ne leur permettant pas de compléter ledit formulaire et ce, alors même qu'ils doivent s'engager, sous peine de sanctions, sur l'exactitude des renseignements qu'ils fournissent. 
    C'est pourquoi il lui demande de bien vouloir lui indiquer ce que le Gouvernement envisage de mettre en place pour que les propriétaires puissent disposer de l'ensemble des informations afin de remplir leur obligation dans un contexte juridique sûr. »

    Réponse du ministère de la Transition écologique et solidaire

    « Les articles L. 125-5 et R. 125-26 encadrent les modalités d'information des acquéreurs et des locataires sur l'état des risques et pollutions auquel le bien acheté ou loué est exposé. Comme indiqué dans la notice relative à l'établissement de l'état des risques et des pollutions, disponible sur le site du ministère de la transition écologique et solidaire (https://www.ecologique-solidaire.gouv.fr/prevention-des-risques-naturels#e5),les informations à communiquer sont mises à disposition via des arrêtés publiés sur le site internet de la préfecture de département du bien concerné. Ce sont ces informations qui font foi et qui sont juridiquement opposables. Le site Géorisques a été conçu comme un outil informatif et pédagogique sur les risques. L'information actuellement disponible sur le site internet Géorisques ne permet donc pas de renseigner l'état des risques. Il n'a pas de valeur juridique, comme indiqué sur le site à l'attention des visiteurs. La rubrique consacrée à l'état des risques (http://www.georisques.gouv.fr/etat-des-risques-naturels-miniers-et-technologiques?codeInsee=91691) renvoie explicitement vers les informations publiées sur les sites Internet des préfectures. Consciente toutefois du besoin d'un service exploitant toutes les possibilités offertes par les outils numériques et permettant un accès plus rapide et plus facile à l'information que les arrêtés disponibles sur les sites internet des préfectures, la direction générale de la prévention des risques a engagé une démarche en ce sens qui permettra de répondre aux besoins des usagers. »

    Réponse ministérielle, JO Sénat, 16 mai 2019, n° 05511


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  • Résidence principale et exonération de plus-value

    La législation fiscale prévoit un cas d’exonération de taxation de la plus-value immobilière réalisée lors de la vente d’un bien à condition que celui-ci soit la résidence principale du vendeur (Art.150 U du code général des impôts).

    Un propriétaire ayant vendu son appartement s’est vu contesté par l’administration fiscale l’exonération de taxation de la plus-value réalisée lors de la vente.

    Le fisc a remis en cause le caractère de résidence principale du bien en soulevant plusieurs arguments :

    - le vendeur avait conservé son ancien domicile ;
    - le vendeur ne produit aucun justificatif de déménagement ;
    - le vendeur ne produit aucun justificatif de démarche de changement d’adresse auprès des services postaux et bancaires ;
    - le vendeur n’a fait figurer sur aucun document officiel l’adresse de ce bien.

    A l’appui de ces arguments, l’administration fiscale a considéré le bien vendu comme la résidence secondaire du contribuable, la plus-value réalisée lors de la cession étant donc taxable.

    En désaccord avec cette analyse du fisc, le vendeur a saisi le tribunal administratif. Sa demande a été rejetée, il a fait appel.

    Pour démontrer que l’appartement vendu était bien sa résidence principale, il a justifié de sa durée d’occupation de 18 mois, contre 11 mois retenus par l’administration fiscale, avec des factures d’électricité faisant état d’une consommation normale, des courriers d’opérateurs téléphoniques portant sur l’installation d’une ligne ADSL et d’un accès internet haut débit, de la location d’un emplacement de parking et de l’achat de meubles pour aménager les lieux.

    La Cour administrative d’appel lui donne raison et précise : « La seule circonstance que l'occupation à titre principal de cet appartement, à supposer qu'elle puisse être regardée comme limitée à 11 mois, ait été brève, n'est pas de nature à remettre en cause le bénéfice de l'exonération prévue par les dispositions du 1° du II de l'article 150 U du Code général des impôts visant les cessions des biens qui constituent la résidence principale des cédants au jour de la cession ».

    La condition de résidence principale peut être remplie, même si l’occupation à ce titre a duré peu de temps, si le contribuable est en capacité de fournir des preuves, nécessairement soumises à appréciation des juges.

    Cour administrative d’appel de Paris, 2ème chambre, 29 mai 2019, n°18PA01317

     


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  • Notification du procès-verbal d'assemblée générale

    Le procès-verbal d’assemblée générale doit être notifié aux copropriétaires opposants et défaillants dans un délai de 1 mois à compter de l’assemblée générale et selon une forme précise. 

    Deux copropriétaires ont été assignés par le syndicat des copropriétaires en paiement de charges de copropriété, ils étaient débiteurs de plus de 4 000 €. Ils ont demandé en retour la nullité de l’assemblée générale pour non-conformité de la notification du procès-verbal.

    L’article 42 al.2 de la loi du 10 juillet 1965 dit : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois (deux mois avant la loi ÉLAN) à compter de la tenue de l'assemblée générale. »

    L’article 18 du décret du 17 mars 1967 dit : « Le délai prévu à l'article 42 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les décisions de l'assemblée générale court à compter de la notification de la décision à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants. (...). La notification ci-dessus prévue doit mentionner les résultats du vote et reproduire le texte de l'article 42 (alinéa 2) de ladite loi. ».

    Le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires leur a été notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Ils n'ont pas exercé de recours contre les décisions de l'assemblée générale dans le délai de deux mois, à compter de cette notification, prévu par les textes retranscris ci-dessus.

    Le premier juge leur a donné raison en retenant que la notification était irrégulière pour défaut de reproduction complète de l’alinéa 2 de l'article 42 de la loi de 1965, selon les exigences de l'article 18 al.2 du décret de 1967. En conséquence, le délai de recours de deux mois pour contester la décision de l'assemblée générale n'a pas couru et les copropriétaires débiteurs étaient recevables à soulever les éventuelles nullités.

    La Cour d’appel, à l’inverse, donne raison au syndicat des copropriétaires, ce que la Cour de cassation confirme. 

    D’une part, le procès-verbal de l'assemblée générale contenait une mention reproduisant le texte de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, à l'exception de la disposition relative au délai imparti au syndic pour notifier le procès-verbal.

    Selon une jurisprudence constante, la Cour de cassation considère cette omission sans conséquence sur la validité de la notification du PV, malgré la lettre de l’article 18 du décret de 1967.

    D’autre part, l’article 18 précité n’exige pas que cette reproduction de l’article 42 figure sur un courrier distinct du procès-verbal.

    Cour de cassation, 3ème civ., 11 avril 2019, n° 18-14692

     


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  • Héritage : bénéficiaire de l’assurance vie ou du testament authentique

    Lorsque la clause bénéficiaire d’un contrat d’assurance vie est modifiée après la rédaction d’un testament authentique, l’héritier est la personne désignée dans le contrat d’assurance vie. 

    Pour organiser sa succession, un monsieur a signé deux contrats d’assurance vie dont les bénéficiaires étaient sa femme pour l’usufruit et ses cinq filles à part égales pour la nue-propriété. Il avait confirmé ensuite ces bénéficiaires par testament authentique.

    Quelques mois plus tard, il a modifié les clauses bénéficiaires des contrats d’assurance vie désignant sa femme et à défaut trois de ses filles.

    Après son décès, les assurances vie ont donc été versées à sa veuve.

    Une de ses filles exclue des assurances vie a assigné sa mère, ses sœurs et les assureurs pour contester la validité de la modification des clauses bénéficiaires et obtenir l’application du testament authentique.

    Après que sa demande ait été rejetée par le tribunal et en appel, elle s’est pourvue en cassation.

    La Cour de cassation rejette le pourvoi en s’appuyant sur l’article L 132-8 du Code des assurances, le souscripteur avait la liberté de modifier par avenant ses contrats sans qu’il soit nécessaire de respecter un parallélisme de forme entre la voie choisi pour la désignation initiale (le testament) et celle pour la modification (avenant au contrat d’assurance).

    Cour de cassation, 1ère civ., 3 avril 2019, n° 18-14640


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  • Lutte contre les passoires thermiques

    Interdire les passoires thermiques à la location est en cours d’examen au Parlement. Des amendements en ce sens ont été adoptés en 1ère lecture du projet de loi relatif à l’énergie et au climat.

    Les passoires thermiques sont les logements présentant un diagnostic de performance énergétique F ou G soit à compter d’une consommation énergétique de 331 kilowattheures par m² et par an.
    Le projet de loi amendé, adopté en première lecture le 28 juin dernier à l’Assemblée nationale, présente une suite d’articles touchant à la location.

    Tout est au conditionnel, car encore à l’état de projet, mais l’information est importante.

    Dispositions principales

    Article 3 bis

    L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les obligations du bailleur de louer un logement décent est modifié avec l’ajout d’un seuil maximal de consommation d’énergie par mètre carré et par an. 

    Entrée en vigueur : date fixée par décret et au plus tard le 1er janvier 2023. 

    Les contrats de location en cours à la date d’entrée en vigueur de cette disposition demeurent soumis aux dispositions qui leur étaient applicables.

    Article 3 ter

    L’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit des exceptions à l’encadrement des loyers à la relocation. Ces exceptions sont inapplicables aux logements dont la consommation énergétique est supérieure ou égale à 331 kWh/m²/an.

    Entrée en vigueur : 1er janvier 2021.

    Article 3 septies

    Cet article comprend diverses dispositions 

    Principe : la consommation énergétique, déterminée par le DPE, des bâtiments à usage d’habitation ne doit pas excéder le seuil de 330 kWh/m²/an. 

    Exonérations :

    - Bâtiments qui, en raison de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, ne peuvent faire l’objet de travaux de rénovation permettant d’atteindre une consommation inférieure au seuil ; 

    - Bâtiments pour lesquels le coût des travaux pour satisfaire cette obligation est manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien. 

    Les critères relatifs à ces exonérations seront précisés par décret.

    Entrée en vigueur : 1er janvier 2028.

    En copropriété, l’entrée en vigueur est reportée 1er janvier 2033 lorsque la copropriété est en difficulté (plan de sauvegarde, opération programmée d’amélioration de l’habitat, requalification de copropriétés dégradées, administration judiciaire, état de carence).

    - En cas de vente ou de location d’un bien immobilier à usage d’habitation dont la consommation énergétique excède le seuil de 330 kWh/m²/an, l’obligation de ne pas excéder ce seuil est mentionnée dans les publicités relatives à la vente ou à la location ainsi que dans les actes de vente ou les baux concernant ce bien. 

    Entrée en vigueur : 1er janvier 2023.

    L’information sera quelque peu modifiée par la suite, il s’agira de mentionner le non-respect de l’obligation de ne pas excéder ce seuil.

    Entrée en vigueur : 1er janvier 2028.

    Un décret doit préciser les modalités d’application de ces dispositions.

    - Pour les logements dont la consommation énergétique excède le seuil de 330 kWh/m²/an, le DPE comprend également un audit énergétique avec propositions de travaux et aides publiques destinées aux travaux d’amélioration de la performance énergétique. 

    Entrée en vigueur : 1er janvier 2022.

    - En cas de vente ou de location d’un bien immobilier, le classement énergétique du bien et, à seul titre d’information, le montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le DPE sont mentionnés dans les annonces relatives à la vente ou à la location, selon des modalités définies par décret.

    Entrée en vigueur : 1er janvier 2022.

    - L’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 portant sur les mentions obligatoires dans le contrat de location est complété. Doit figurer dans le contrat de location, à seul titre d’information, le montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique.

    Entrée en vigueur : 1er janvier 2022.

    - Une loi, tous les 5 ans à compter de 2023, fixant les priorités d’action et la marche à suivre pour répondre à l’urgence écologique et climatique, définit les conséquences du non-respect de l’obligation de ne pas excéder le seuil de 330 kWh/m²/an, notamment pour les propriétaires bailleurs.

    Les débats se poursuivent en commission des affaires économiques les 16, 17 et 18 juillet selon l’agenda présenté sur le site internet de l’Assemblée nationale.

    A suivre !

    Projet de loi relatif à l’énergie et au climat, n° n° 1908 , déposé le mardi 30 avril 2019

     

     

     


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