ACTUALITÉS : IMMOBILIER

  • Surélever un mur mitoyen

    Les faits

    La propriétaire d’une maison a surélevé un mur en bordure de sa propriété et l’a utilisé comme mur d’un nouveau bâtiment.

    La propriétaire voisine demande l’indemnisation de ses préjudices, ce mur étant mitoyen. La Cour d’appel lui donne raison en considérant que la surélévation empiétait par moitié sur sa propriété.

    La décision

    La Cour de cassation casse cette décision d’appel en rappelant le principe selon lequel tout propriétaire peut faire surélever un mur mitoyen. En effet selon l’article 658 du Code civil « Tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen ; mais il doit payer seul la dépense de l'exhaussement et les réparations d'entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune ; il doit en outre payer seul les frais d'entretien de la partie commune du mur dus à l'exhaussement et rembourser au propriétaire voisin toutes les dépenses rendues nécessaires à ce dernier par l'exhaussement. ».

    Source : Cour de cassation, 3ème civ.,6 septembre 2018, n° 17-19430


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  • Crédit d'impôt transition écologique pour les fenêtres

    Le ministre de la Transition énergétique et solidaire, François de Rugy, a annoncé le 17 décembre, que le remplacement des fenêtres sera de nouveau inclus dans le dispositif du crédit d'impôt transition énergétique (CITE). 

    Les conditions annoncées pour 2019 :

    - le CITE sera plafonné à 100 € par fenêtre ;
    - le CITE ne portera que sur le remplacement des simples vitrages.

    Alors que le Sénat avait, par un amendement réintroduit le CITE dans la loi de finances 2019, cela avait été rejeté par l’Assemblée nationale. Un nouveau texte est donc attendu.

    Rappel : 

    En 2018, ce CITE a fortement évolué vers une restriction. Seules étaient éligibles les dépenses payées du 1er janvier au 30 juin pour le remplacement de parois en simple vitrage par du double vitrage. Le taux du crédit d'impôt était par ailleurs réduit à 15 %. À compter du 1er juillet 2018, cette dépense n'était plus éligible.

    Dépenses payées en 2018 ?

    Cela signifie de pouvoir justifier de l'acceptation d'un devis et du versement d'un acompte avant, selon le cas, le 1er janvier 2018 (conditions du CITE à 30 % de 2017) ou le 1er juillet 2018 (conditions du CITE 2018 ci-dessus) afin de bénéficier du crédit d'impôt dans ses conditions antérieures plus favorables.


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  • Règles comptables pour les petites copropriétés

    Question 

    Depuis les années 2000, et notamment la loi SRU, les règles comptables des copropriétés sont harmonisées pour toutes les copropriétés. Si elles ont l’avantage d’être détaillées pour chaque copropriétaire, ces règles sont complexes notamment pour les syndics bénévoles souvent présents dans les petites copropriétés.

    Le Gouvernement envisage-t-il de  revenir sur ce texte, afin d'alléger ces nouvelles contraintes pour les petites copropriétés ?

    Éléments de la Réponse du Ministère de la cohésion des territoires

    « Une réglementation comptable spécifique à la copropriété a été mise en place afin de favoriser la transparence dans la gestion des immeubles en copropriété et d'améliorer l'information des copropriétaires (…).

    Afin de tenir compte de la complexité de la comptabilité d'engagement pour les petites copropriétés, l'article 14-3 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit déjà une possibilité de déroger à l'obligation de tenir une comptabilité en partie double à l'égard des syndicats de copropriétaires comportant moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, dont le budget prévisionnel moyen sur trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €. Leurs engagements peuvent ainsi être constatés en fin d'exercice. Par ailleurs,  plusieurs dispositions permettent aux copropriétaires de connaître la situation financière de leur copropriété et de vérifier la sincérité des comptes établis par le syndic. Ainsi, les copropriétaires reçoivent notification en même temps que l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'état financier du syndicat, ainsi que de son compte de gestion général, avec un comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. De même, l'article 8 du décret du 14 mars 2005 prévoit que les comptes arrêtés à la clôture de l'exercice font l'objet de « documents de synthèse » présentés aux copropriétaires, comprenant obligatoirement l'état financier, le compte de gestion général du syndicat, l'état des travaux hors budget prévisionnel et des opérations exceptionnelles votés et non clôturés en fin d'exercice (sous forme de tableaux).  Enfin, pour permettre à chaque copropriétaire de vérifier précisément ce qui lui est réclamé,  les comptes font l'objet d'une double présentation par nature de charges et en fonction des clés de répartition prévues par le règlement de copropriété, selon les quotes-parts afférentes à chaque lot dans chacune des catégories de charges (annexes 2 à 4 et article 8 du décret du 14 mars 2005). 

    Toutefois, conscient des difficultés de compréhension des copropriétaires,  le Gouvernement mène actuellement une réflexion générale avec l'ensemble des acteurs du secteur pour permettre une clarification et une simplification des règles et documents comptables et prévoir, le cas échéant,  des adaptations plus importantes s'agissant des petites copropriétés, en tenant compte des problèmes rencontrés par certains syndics non professionnels, coopératifs ou bénévoles. »

    Source : réponse ministérielle n°7780, JO Assemblée nationale, 11 septembre 2018


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  • Location meublée de tourisme

    Les loueurs en meublé de tourisme de logements situés à Toulouse doivent s’enregistrer auprès de la métropole toulousaine. L’enregistrement est obligatoire à compter du 1er janvier 2019 pour la location occasionnelle de sa résidence principale (maximum de 120 jours par an) ou d’une résidence secondaire.

    Le numéro d’enregistrement devra apparaître sur les petites annonces de location (y compris sur les plateformes).

    Le téléservice est opérationnel sur le site internet de la taxe de séjour de Toulouse.

    https://taxedesejour.toulouse-metropole.fr/

    La télédéclaration est à effectuer en se connectant à l'aide de l’identifiant et du mot de passe pour les personnes déjà inscrites pour la collecte de la taxe de séjour ou bien en créant un compte sur le bandeau de droite (Création d’un nouveau compte).

     


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  • Preuve du paiement du loyer

    Les faits

    Après résiliation du bail, la propriétaire a assigné le locataire en paiement d’un solde de loyer portant sur le dernier mois de location.

    Le tribunal a rejeté sa demande au motif que la bailleresse n’a pas apporté la preuve de ce qu’elle avançait. Aucun document ou acte adressé au locataire antérieurement à l'assignation ne prouvait le bien-fondé de sa demande.

    La décision

    Au visa de l’article 1315, devenu 1353 du Code civil, la Cour de cassation casse et annule cette décision car le tribunal a inversé la charge de la preuve, en effet,  « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

    Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

    Il appartenait donc au locataire sortant de justifier qu'il s'était libéré du paiement des loyers jusqu'au terme du bail.

    Source : Cour de cassation, 13 septembre 2018, n° 17-21705  


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  • Droit de jouissance privatif sur partie commune

    Les faits

    La propriétaire des lots n°10 et 11 dans un immeuble en copropriété a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation d'une résolution d'assemblée générale lui contestant tout droit sur la terrasse attenante à ses lots.

    Un petit historique au sein de la copropriété s’impose pour comprendre la source du litige. Une assemblée générale en 1956 avait autorisé la précédente propriétaire de l'appartement (lot n°10) à installer une terrasse.

    Postérieurement, la nouvelle propriétaire avait obtenu, par vote en assemblée générale en 1985 le droit d'usage de la deuxième partie de la terrasse (partie commune attachée au lot n°11).

    A la suite, une convention a été signée entre la copropriétaire et le syndicat des copropriétaires indiquant que le droit de jouissance était attaché aux lots 10 et 11. Ce contrat allait donc à l’encontre de la décision d’assemblée générale précédente qui avait autorisé un droit d’usage mais non un droit de jouissance.

    L’assemblée générale de 2015 lui retire tout droit sur la terrasse attenante à ses lots. La copropriétaire conteste cette résolution en justice mais la Cour d’appel rejette sa demande.

    La décision

    La Cour de cassation confirme ce refus. En effet, les copropriétaires avaient octroyé de simples autorisations personnelles aux propriétaires successifs de l'appartement nommément identifiés, ainsi l’acquisition des lots n’entraînait pas un droit de jouissance exclusif sur la terrasse partie commune.

    La conséquence est que la copropriétaire ne pouvait exercer une action en reconnaissance de ce droit réel de jouissance privative dont la prescription acquisitive est de 30 ans.

    Il s’agissait simplement d’un droit personnel et donc précaire accordé à chaque nouveau copropriétaire des lots concernés par cette terrasse.

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 6 septembre 2018, n° 17-22180


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  • Interdiction d'imposer la suppression d'une fenêtre

    Les faits

    La propriétaire d'un appartement, disposant d'une ouverture donnant sur l'immeuble voisin, s'est opposée au projet de surélévation de cet immeuble. Le propriétaire de l’immeuble voisin l’a assigné  en autorisation d'obstruer cette ouverture.

    La Cour d’appel a rejeté cette demande. Le voisin s’est pourvu en cassation.

    La décision

    Pour rejeter ce pourvoi, la Cour de cassation précise que la Cour d’appel a relevé que « par ses dimensions en hauteur et en largeur, son châssis ouvrant et son vitrage clair, cette ouverture participait de façon importante à la luminosité générale des lieux ».

    En conséquence, cette ouverture est une fenêtre qui ne peut être obstruée. Seul un jour de souffrance qui est fixe, ne permet pas de voir à travers, laisse uniquement passer la lumière, peut faire l’objet d’une décision de suppression.

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 12 juillet 2018, n°17-11288


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  • Preuve du paiement du loyer

    Les faits

    Après résiliation du bail, la propriétaire a assigné le locataire en paiement d’un solde de loyer portant sur le dernier mois de location.

    Le tribunal a rejeté sa demande au motif que la bailleresse n’a pas apporté la preuve de ce qu’elle avançait. Aucun document ou acte adressé au locataire antérieurement à l'assignation ne prouvait le bien-fondé de sa demande.

    La décision

    Au visa de l’article 1315, devenu 1353 du Code civil, la Cour de cassation casse et annule cette décision car le tribunal a inversé la charge de la preuve, en effet,  « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.

    Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »

    Il appartenait donc au locataire sortant de justifier qu'il s'était libéré du paiement des loyers jusqu'au terme du bail.

    Source : Cour de cassation, 13 septembre 2018, n°17-21705  


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  • Droit de jouissance privatif sur partie commune

    Les faits

    La propriétaire des lots n° 10 et 11 dans un immeuble en copropriété a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation d'une résolution d'assemblée générale lui contestant tout droit sur la terrasse attenante à ses lots.

    Un petit historique au sein de la copropriété s’impose pour comprendre la source du litige. 

    Une assemblée générale en 1956 avait autorisé la précédente propriétaire de l'appartement (lot n° 10) à installer une terrasse.

    Postérieurement, la nouvelle propriétaire avait obtenu, par vote en assemblée générale en 1985 le droit d'usage de la deuxième partie de la terrasse (partie commune attachée au lot n° 11).

    A la suite, une convention a été signée entre la copropriétaire et le syndicat des copropriétaires indiquant que le droit de jouissance était attaché aux lots 10 et 11. Ce contrat allait donc à l’encontre de la décision d’assemblée générale précédente qui avait autorisé un droit d’usage mais non un droit de jouissance.

    L’assemblée générale de 2015 lui retire tout droit sur la terrasse attenante à ses lots. La copropriétaire conteste cette résolution en justice mais la Cour d’appel rejette sa demande.

    La décision

    La Cour de cassation confirme ce refus. En effet, les copropriétaires avaient octroyé de simples autorisations personnelles aux propriétaires successifs de l'appartement nommément identifiés, ainsi l’acquisition des lots n’entraînait pas un droit de jouissance exclusif sur la terrasse partie commune.

    La conséquence est que la copropriétaire ne pouvait exercer une action en reconnaissance de ce droit réel de jouissance privative dont la prescription acquisitive est de 30 ans.

    Il s’agissait simplement d’un droit personnel et donc précaire accordé à chaque nouveau copropriétaire des lots concernés par cette terrasse.

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 6 septembre 2018, n° 17-22180

     


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  • Interdiction d’imposer la suppression d’une fenêtre

    Les faits

    La propriétaire d'un appartement, disposant d'une ouverture donnant sur l'immeuble voisin, s'est opposée au projet de surélévation de cet immeuble. Le propriétaire de l’immeuble voisin l’a assigné  en autorisation d'obstruer cette ouverture.

    La Cour d’appel a rejeté cette demande. Le voisin s’est pourvu en cassation.

    La décision

    Pour rejeter ce pourvoi, la Cour de cassation précise que la Cour d’appel a relevé que « par ses dimensions en hauteur et en largeur, son châssis ouvrant et son vitrage clair, cette ouverture participait de façon importante à la luminosité générale des lieux ».

    En conséquence, cette ouverture est une fenêtre qui ne peut être obstruée. Seul un jour de souffrance qui est fixe, ne permet pas de voir à travers, laisse uniquement passer la lumière, peut faire l’objet d’une décision de suppression.

    Source : Cour de cassation, 3ème civ., 12 juillet 2018, n° 17-11288


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