ACTUALITÉS : IMMOBILIER

  • Protection du locataire âgé : plafonds 2020

    L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire âgé de 65 ans et ayant des ressources inférieures à un certain seuil peut être protégé lors du congé donné par le bailleur. Les plafonds 2020 sont parus.

    Conditions cumulatives tenant au locataire :

    - être âgé de plus de 65 ans ;
    - avoir des ressources annuelles inférieures au plafond de ressources en vigueur (cf. tableau ci-dessous)

    L’offre de relogement doit porter sur des logements correspondant à ses besoins, à ses possibilités financières et dans les limites géographiques :

    - Commune divisée en arrondissements : dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l'arrondissement ;
    - Commune divisée en cantons : dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton inclus dans la même commune ou dans les communes limitrophes ;
    - Dans les autres cas : sur le territoire de la même commune ou d'une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km.

    La loi prévoit que cette protection du locataire âgé ne s'applique pas dès lors que le propriétaire bailleur remplit au moins l'une des deux conditions :

    - Il est âgé de plus de soixante-cinq ans ;
    - Il dispose de ressources inférieures au plafond de ressources en vigueur (cf. tableau ci-dessous).

    Plafond de ressources

    (Ressources 2018 pour un congé donné en 2020)




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  • Prélèvement à la source et emploi à domicile

    Avec un an de décalage, le prélèvement à la source est entré en vigueur le 1er janvier 2020 pour les salariés à domicile.

    Depuis le 1er janvier 2020, la réforme du prélèvement à la source s’applique sur la rémunération versée au salarié à domicile. Les modalités sont simplifiées par l’intermédiaire des dispositifs Pajemploi et Cesu existants.

    Le particulier employeur verse au salarié sa rémunération nette de prélèvement à la source qui est indiquée lors de la déclaration mensuelle des heures à laquelle il procède. Le Cesu ou Pajemploi prélève en même temps les cotisations et le montant de l'impôt à la source sur le compte bancaire de l’employeur et le reverse ensuite à l'administration fiscale.

    Avec l’option Cesu+ ou Pajemploi+, dispositifs prenant en charge l’intégralité du processus de rémunération, l’employeur est prélevé du montant du salaire net sur son compte bancaire. 

    Le Cesu ou Pajemploi assure le versement du salaire net d'impôt au salarié et le reversement de la retenue de l'impôt à la source à l'administration fiscale.

    Lorsqu’un salarié est non imposable, la rémunération versée est inchangée.

    A consulter : Dépliant PAS Particulier employeur 2020


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  • Grille de répartition des charges

    Sujet de vives discussions au sein des copropriétés, la grille de répartition des charges est fixée dans le règlement de copropriété ou par une décision d’assemblée générale. Elle doit, dans les deux cas, être conforme à la loi.

    L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dit :

    « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
    Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
    Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. ...».

    La solution apportée par la Cour de cassation n’est pas nouvelle mais la pédagogie rend nécessaire de rappeler cette règle fondamentale. 

    Lorsque le règlement de copropriété prévoit une clause de répartition des charges contraire à l’article précité, elle doit être réputée non écrite, le juge procède alors à une répartition conforme à la loi. 

    Tout copropriétaire peut agir individuellement pour faire constater l’absence de conformité du règlement de copropriété sur ce point. Cette action est imprescriptible puisque la clause est réputée non écrite (art. 43 loi 10 juillet 1965).

    Dans l’espèce soumise à examen des juges, une décision d’assemblée générale avait modifiée la répartition des charges. Même dans ce cas, la jurisprudence de la Cour de cassation est confirmée. Il n’est pas nécessaire d’avoir agi contre la décision d’assemblée générale au préalable pour contester la répartition des charges.

    Cour de cassation, 3ème civ., 28 novembre 2019, n° 18-15674


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  • Propriétaire de la maison mais pas du terrain

    Sous le nom réforme Lagleize du nom du député de la Haute-Garonne à l’initiative de la proposition de loi, un nouveau droit de la propriété dissociant la propriété du bâti de celle du foncier est en cours d’étude au Parlement. 

    Acheter une maison sans être propriétaire du terrain, cette possibilité sera peut être offerte par la loi « Lagleize ».

    La proposition de loi est issue d’un rapport commandé dans le cadre d’une mission temporaire et remis au gouvernement le 6 novembre 2019.

    Le rapport fait état que le prix du foncier a augmenté de 71 % en 10 ans et le prix de construction d’une maison de 24 %. Les dépenses liées au logement des français ont fortement grevé leur pouvoir d’achat. Les 50 propositions du rapport ont pour but la maîtrise des coûts du foncier dans les opérations de construction et ainsi augmenter l'offre de logements accessibles aux Français.

    Ce dispositif existe déjà pour les ménages les plus modestes via des organismes de foncier solidaires avec les baux réels solidaires.

    Cette loi sera débattue dans le courant de l’année.

    Proposition de loi visant à réduire le coût du foncier et à augmenter l’offre de logements accessibles aux Français, texte adopté AN 1ère lecture, n° 357, 28 novembre 2019


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  • Sort des meubles laissés après une expulsion

    A partir du 1er janvier 2020, l’huissier de justice décidera du sort des meubles laissés en place après une expulsion : mise en vente aux enchères ou déclarés abandonnés.  

     L’article R433-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoyait que le procès-verbal de l’huissier de justice, lors d’une expulsion, contenait : 

    - L’inventaire des biens, avec l'indication qu'ils paraissent avoir ou non une valeur marchande ;
    - La mention du lieu et des conditions d'accès au local où ils ont été déposés ;
    - La sommation à la personne expulsée, en caractères très apparents, d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, faute de quoi les biens qui n'auront pas été retirés pourront être, sur décision du juge, vendus aux enchères publiques ou déclarés abandonnés selon le cas ;
    - La convocation de la personne expulsée d'avoir à comparaître devant le juge de l'exécution afin qu'il soit statué sur le sort des biens qui n'auraient pas été retirés avant le jour de l'audience.

    La loi programmation de mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice a supprimé l'audience devant le juge sur le sort des meubles qui n'ont pas été enlevés à l'issue de la procédure d'expulsion. 

    Ainsi, à partir de 2020, pour toutes les procédures d'expulsions dans lesquelles le procès-verbal d’expulsion aura été établi après le 1er janvier, le sort des meubles dépendra de la responsabilité de l'huissier de justice.

    Ce dernier sera en charge de la procédure, il devra apprécier si les biens, qui n'ont pas été enlevés, ont une valeur marchande ou non et décidera s'ils doivent être mis en vente aux enchères ou déclarés abandonnés.

    La personne expulsée pourra toutefois contester la décision de l’huissier de justice devant le juge de l’exécution avant l’expiration d’un délai de deux mois, le délai accordé à la personne expulsée pour retirer ses meubles est donc doublé par cette réforme.

    Loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice


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  • Vers l'interdiction du démarchage téléphonique ?

    Après la saisine de la DGCCRF et les remontées au ministère du Logement, les pouvoirs publics cherchent des solutions au démarchage téléphonique abusif et aux fraudes en matière de rénovation énergétique.

    Les arnaques sont nombreuses, le démarchage téléphonique en est largement à l’origine. Entreprise qui se prétend labellisée RGE et incite à engager des travaux très vite avec la promesse mensongère d'une réduction importante de leur consommation d'électricité par exemple.

    Une proposition de loi relative à «l'encadrement du démarchage téléphonique et à la lutte contre les appels frauduleux» a été adoptée en première lecture à l’Assemblée nationale et reviendra début 2020 en deuxième lecture.

    Les propositions principales : 

    - Renforcer les sanctions contre ces entreprises indélicates ;
    - L’intervention des opérateurs télécoms pour couper les lignes frauduleuses.

    Par ailleurs, la direction générale de la répression des fraudes (DGCCRF) va généraliser la pratique du « name and shame » (« nommer et faire honte ») pour signaler les entreprises ne respectant pas la réglementation en matière de rénovation énergétique. Le principe repose sur la publication dans la presse du nom des entreprises fautives.

    Parallèlement, au cours du premier semestre 2020, le label RGE sera renforcé. Les organismes de qualification décideront des chantiers à contrôler, alors que ce choix était jusqu'à présent celui des entreprises elles-mêmes. 

    Le gouvernement et les organismes de qualification ont en outre défini six domaines critiques :

    - l'isolation des combles,
    - l'isolation des plafonds,
    - les pompes à chaleur,
    - les chauffe-eau thermodynamiques,
    - les chaudières à bois,
    - les inserts. 

    Pour ces travaux, le nombre d'audits passera de un à deux tous les quatre ans. Des contrôles supplémentaires seront déclenchés en cas de non-conformité majeure, et l'organisme de qualification pourra conditionner la qualification RGE à une formation complémentaire.

    Les particuliers disposeront par ailleurs de fiches techniques destinées à les aider à réceptionner les travaux. S'ils estiment que ceux-ci n'ont pas été bien réalisés, la responsabilité de l'entreprise sera engagée. Les premières fiches devraient être diffusées au printemps. 

    La CNIL a infligé une amende de 500 000 euros à une société spécialisée en isolation thermique pour démarchage abusif. 

    Délibération n° SAN-2019-010 du 21 novembre 2019


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  • Diagnostic de performance énergétique

    La méthode d’élaboration du DPE va être modifiée.
    Pourquoi ? D’une part, pour tenir compte de la loi Énergie et Climat et d’autre part pour répondre à son caractère opposable, à compter de 2021, dans le cadre de l’application de la loi ÉLAN.

    La publication des textes serait pour le 1er trimestre 2020. 

    La méthode d’élaboration du DPE à partir des factures, utilisée pour les chauffages individuels, serait abandonnée au profit de la méthode conventionnelle 3CL, pour Calcul de la Consommation Conventionnelle des logements, établie à partir de bases de données de consommations en situations réelles. 

    Il s’agirait également de pouvoir situer le bien par rapport aux objectifs nationaux de rénovation énergétique et d’éradication des passoires thermiques.

    Pour synthétiser, le nouveau DPE serait une méthode d’élaboration harmonisée, une information plus précise et des préconisations plus importantes.

     

     


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  • Nouveau médiateur de l'énergie

    Passation de relais au médiateur national de l’énergie. Monsieur Olivier Challan Belval remplace Monsieur Jean Gaubert. 

    Par arrêté interministériel du 25 novembre 2019, publié au Journal officiel du 28 novembre 2019, Olivier Challan Belval a été nommé médiateur national de l’énergie pour une durée de six ans.

    Pour saisir le médiateur de l’énergie : www.energie-mediateur.fr

    Pour toute question : N° vert : 0800 112 212

     


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  • Exonération de taxation de la plus-value lors de la vente de la résidence principale

    Encore et toujours de la jurisprudence sur ce sujet !
    La fiscalité de la résidence principale est sous haute surveillance de l’administration fiscale, il est bon de le rappeler.

    Il ne s’agit pas d’arrêts originaux sur le sujet mais qui viennent rappeler certains points. Le Code général des impôts prévoit, en son article 150 U, l’exonération de taxation de la plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale. Cette notion de résidence principale fait l’objet de nombreux débats devant les juges administratifs. 

    Un faisceau d’indices pour détecter s’il s’agit du lieu de résidence habituelle et effective du contribuable, telle est la méthode du fisc.

    La résidence habituelle : lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l'année. Il s'agit d'une question de fait qu'il appartient à l'administration d'apprécier sous le contrôle du juge de l'impôt. Dans le cas où le contribuable réside six mois de l'année dans un endroit et six mois dans un autre, la résidence principale est celle pour laquelle l'intéressé bénéficie des abattements en matière de taxe d'habitation.
    BOI-RFPI-PVI-10-40-10-20181219 n°30

    La résidence effective : Une utilisation temporaire d'un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère d'une résidence principale susceptible de bénéficier de l'exonération. Lorsqu'un doute subsiste, le contribuable est tenu de prouver par tous moyens l'effectivité de la résidence.
    BOI-RFPI-PVI-10-40-10-20181219 n°40

    Exemples :

    Cour administrative d’appel de Lyon,  15 octobre 2019, n°18LY01313

    Indices : La déclaration d’impôt du contribuable de l’année de cession du bien mentionnait un autre bien comme étant la résidence principale du vendeur, le bien vendu était imposé à la taxe d’habitation en tant que résidence secondaire depuis de nombreuses années, le compte bancaire du contribuable ainsi que des factures de travaux portaient une adresse différente de celle du bien vendu, adresse par ailleurs identique à celle de la déclaration d’impôt.

    La Cour d’appel de Lyon a donc refusé l’exonération de la taxation de la plus-value sur cette résidence, ne retenant pas la qualification de résidence principale.

    Cour administrative d’appel de Paris, 16 octobre 2019, n° 17PA22865

    Indices : Aménagement dans la maison vendue au titre de la résidence principale 6 mois avant la vente, consommation d’électricité trois fois supérieure dans son ancien domicile dont il avait conservé la disposition. Le contribuable n’ayant produit aucune pièce démontrant qu’il occupait les lieux de manière habituelle et effective, la Cour d’appel a également refusé l’exonération de la taxation de la plus-value sur cette résidence.


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  • Isolation à 1€ : la DGCCRF tire la sonnette d'alarme

    La DGCCRF a reçu de nombreuses plaintes de démarchage téléphonique de la part de sociétés se présentant comme des organismes officiels et proposant des offres d’isolation à 1 €. La DGCCRF  a relevé un mode opératoire des arnaques et établi des recommandations.

     A L’offre d’isolation « à 1 € », notamment pour isoler les combles perdus ou rampants de toitures, est valable jusqu’au mois de décembre 2020, est soumise à certaines conditions tenant notamment à la nature des travaux et aux revenus des ménages. De plus, l’entreprise de travaux doit être signataire de la charte « Coup de pouce Isolation » du ministère de la Transition Écologique et Solidaire.

    Le mode opératoire

    ? Les sociétés démarchent par téléphone, souvent de manière agressive, jusqu’à vingt appels par jour, leurs clients potentiels. Dans leur argumentaire, elles prétendent parfois être mandatées par des organismes officiels et indiquent que des travaux d’économie d’énergie sont obligatoires afin de ne pas payer de taxe carbone ou autre. Or, la réglementation ne prévoit pas de telles pénalités pour les particuliers. Elles mettent également en avant le fait que le client n’aura qu’à acquitter une somme de 1 euro, le solde étant pris en charge par un certificat d’économie d’énergie.

    ? Les coordonnées des clients ayant accepté l’offre, sont transmis à une société de travaux, dont les salariés se présentent rapidement, parfois dès le lendemain. Or, les contrats conclus avec les consommateurs ne respectent pas les dispositions du Code de la consommation : formalisme du contrat non conforme, absence de bordereau de rétractation, perception immédiate du paiement, absence de qualification professionnelle.

    ? Les matériels utilisés et installés peuvent être non conformes aux normes en vigueur. De nombreuses plaintes font état de malfaçons qui peuvent conduire à refaire des travaux d’isolation, aux frais du client, le certificat d’économie d’énergie n’étant délivré qu’une seule fois.

    Les précautions à prendre

    - Ne pas donner suite à des entreprises qui se disent mandatées par des organismes publics ou qui vous menacent de pénalités.
    - Effectuer des recherches sur l’identité de l’émetteur de l’appel ou de la société qu’il représente et redoubler particulièrement de vigilance s’il est domicilié à l’étranger.
    - Lire attentivement les dispositions figurant en petits caractères.
    - Ne jamais signer dans la précipitation.

    Où se renseigner pour avoir des conseils ?

    A l’association, profitez de votre consultation !

    AIDES FINANCIÈRES ET TECHNIQUES POUR L’ISOLATION

    Bruno CABANIS - 2ème mercredi du mois de 9h à 12h 

    Vous pouvez également consulter le site internet www.faire.fr ou contacter un conseiller FAIRE au 0808 800 700 (service gratuit + prix de l'appel) pour vous accompagner dans votre projet de rénovation.

    Rapport de la commission d’enquête parlementaire

    Une commission de l’Assemblée nationale s’est intéressée à ce sujet et a auditionné des professionnels en vue de l’élaboration d’un rapport. 

    Commission d'enquête sur l'impact économique, industriel et environnemental des énergies renouvelables, sur la transparence des financements et sur l'acceptabilité sociale des politiques de transition énergétique - Rapport n° 2195 

    Le rapport ayant fait l’objet d’un dépôt officiel sous le numéro 2195 n’est pas encore édité. 

     


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