Questions/Réponses
Location / Logement
- J’ai voulu améliorer mon logement sur le plan énergétique en remplaçant les vieilles menuiseries par des fenêtres en PVC très isolantes. Maintenant, j’ai des problèmes d’humidité au plafond. Que faire ?
- Mon locataire en place depuis le 1er décembre 2005 va partir et je m'aperçois que je n'ai jamais fait la régularisation des charges. Puis-je le faire depuis le 1er décembre 2005 ou uniquement sur l'année 2009 ?
- Un squatter s'est installé dans un de mes appartements, fracturant mes serrures et installant son propre verrou. Pouvez-vous m'indiquer quelle procédure adopter pour chasser cet individu et combien de temps cela prendra-t-il ?
- Suite à un défaut d'entretien de la chaudière (révision et ramonage non faits pendant 3 ans), le logement que je loue est endommagé. Quels sont mes recours contre les anciens locataires ?
- Je loue trois maisons donnant sur un jardin commun. Les locataires ne s’entendent pas et s’injurient régulièrement. Quelles sont mes obligations face à ces difficultés ?
- Je suis seul propriétaire d’un immeuble de logements de types différents que je donne en location. Je souhaiterais répartir au plus juste les charges locatives afférentes à chaque appartement. Quelle est la meilleure méthode ?
- Je vais entreprendre des travaux de réfection de peinture importants (tous les plafonds sont à reprendre) dans le logement de mon locataire. Le peintre me dit qu'il en a pour 15 jours. Dois-je reloger mon locataire ?
- Notre contrat de syndic arrive à échéance et un nouveau contrat nous est proposé pour la prochaine assemblée générale. Comment le syndic fixe-t-il sa rémunération et est-il possible de négocier les nouveaux tarifs ?
- Je n’ai pas augmenté le loyer de mon locataire depuis trois ans. Une augmentation rétroactive est-elle possible ? Et sur combien d’années peut-on revenir ?
- Je possède un appartement dont la gestion est confiée à un gestionnaire de biens. Il est inoccupé depuis début octobre et j’ai pu constater qu’aucun affichage dans la vitrine du gestionnaire ni aucune pancarte « à louer » sur la façade de l’immeuble ne mettent en avant l’offre de location. Je souhaite résilier le mandat de gestion locative qui me lie au gestionnaire de biens. Comment faire ?
- Mon locataire ne m’a toujours pas remis son attestation d’assurance locative pour l’année à venir. Que puis-je faire ?
- Je viens d'acheter un appartement avec un bail en cours. Dois-je notifier au locataire le changement de propriétaire par courrier officiel?
- J’ai hérité d’un bien avec un locataire en place depuis 1980 dont le loyer est modique et n’a pas été revalorisé depuis 1982. Je souhaiterais l’augmenter mais aucun bail n’a été signé. Que puis-je faire ?
- J’ai confié un mandat de gestion locative à une agence immobilière qui me semble manquer à ses obligations. En effet, elle ne répond ni à mes courriers ni à mes mails lui demandant de me tenir informé des démarches qu’elle engage pour recouvrer les loyers (le locataire est en impayé depuis 3 mois). Que puis-je faire ?
- Propriétaire bailleur d’un immeuble, je souhaite en rénover les parties communes. L’entreprise de travaux m’a demandé de lui fournir le dossier technique amiante. Je ne l’ai pas fait réaliser, quelles sont mes obligations ?
- Une fois un candidat retenu pour une location nue, quel bail dois-je signer et quelles pièces dois-je joindre ?
- J’ai fait réaliser un diagnostic technique amiante dans mon immeuble. Y a-t-il un suivi particulier à mettre en place ?
- Mon locataire me demande d’assurer la réparation de sa chaudière or il ne m’a pas fourni d’attestation de souscription d’un contrat d’entretien pour cet équipement. Comment dois-je agir ?
- Afin d’assurer la réception des chaînes de la télévision numérique terrestre (TNT), une adaptation de l’antenne ou, plus rarement, son remplacement peut s’avérer nécessaire. Mais qu’en est-il des frais engagés par ces travaux et notamment de leur récupération ou non sur les locataires ?
- Le raccordement à un réseau collectif d’assainissement est-il obligatoire pour un propriétaire ?
- Je suis bailleur d’une villa avec jardin privatif. Mon locataire m’a envoyé la facture de la société de désinsectisation qu’il a fait intervenir pour l’enlèvement d’un nid de frelons. Ces frais sont-ils à ma charge ?
- Mon locataire a réalisé des travaux dans l’appartement, pose d’une cuisine encastrée. Quel est le sort de ces travaux au terme du bail ?
- Je projette d'acheter un appartement avec un locataire en place à qui il reste 2 ans de bail loi de 1989. Or, l'actuel propriétaire et donc vendeur, a mis un loyer très en-dessous du tarif normal. Puis-je réactualiser le loyer à son juste prix dans le cas où j'achète cet appartement, quand et comment et à quelles conditions ?
- J'ai signé un bail avec un locataire. Son concubin me demande de rester dans les lieux. Comment agir ?
- Je suis propriétaire de deux locaux contigus situés en rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété. Il s’agit d’un commerce à usage de restaurant et d’une parfumerie. Des odeurs de cuisine provenant du restaurant envahissent la parfumerie et les parties communes de l’immeuble. Le syndic me demande de faire les travaux nécessaires pour éradiquer ces odeurs qui causent des nuisances aux copropriétaires. De la même façon, le locataire de la parfumerie se retourne contre moi. Suis-je responsable du mur de séparation des locaux ou puis-je me retourner contre mon locataire ?
- Qu’est-ce qu’une injonction de payer et dans quels cas puis-je l’utiliser ?
- Quelles sommes suis-je en droit de retenir sur le dépôt de garantie que je vais restituer à mon locataire sortant ?
- Nous souhaitons vendre un bien qui a bénéficié d'une aide de l’ANAH et pour lequel nous avons signé une convention. Cette convention est arrivée à échéance le 30 juin 1998. Pouvons-nous la dénoncer et avons-nous obligation de passer par un notaire ? Quel est le régime juridique applicable ensuite et pouvons-nous donner congé pour vendre ?
Copropriété
- L'installation de détecteurs de fumée devant intervenir dans un délai de 5 ans, soit avant le 8 mars 2015, quelles sont mes obligations pour un logement en copropriété?
- Je ne peux pas organiser les réunions du conseil syndical dont je suis président dans mon appartement. Puis-je demander au syndic de me prêter un local ?
- Le conseil syndical ne veut pas me donner son accord pour changer ma chaudière (celle-ci refoule des gaz brûlés et je dois en placer une à ventouse avec une sortie sur le toit car l'appartement est situé au dernier étage). Que puis-je faire ?
- De quels honoraires le syndic peut-il bénéficier au titre des travaux réalisés dans les immeubles en copropriété ?
- Je relève une erreur dans le décompte de mes charges de copropriété. Le syndic qui est l’auteur de cette erreur refuse de la rectifier au motif que l’assemblée générale a approuvé les comptes et donné quitus de sa gestion. Ai-je un recours contre lui ?
- Je bénéficie de la jouissance exclusive d’un emplacement de parking dans un immeuble en copropriété. Je suis en difficulté avec le syndic qui me réclame le paiement de toutes les charges communes de l’immeuble. Que dois-je faire ?
- À quelle majorité doivent être votés en assemblée générale les travaux de ravalement d’un immeuble en copropriété ?
- Quels sont les risques liés à l'absence de signature du procès-verbal en fin de séance d'assemblée générale?
- Je suis syndic de copropriété. J’ai porté à l’ordre du jour de la dernière assemblée générale la rénovation totale de la toiture de l’immeuble, constituée par des matériaux contenant de l’amiante. L’assemblée a refusé cette rénovation qu’elle estime trop coûteuse, en dépit de mes explications sur les dangers de l’amiante. Les copropriétaires préfèrent la « réparer » eux-mêmes. Comment puis-je me dégager de toute responsabilité ?
- Ma copropriété peut-elle ouvrir un livret A ? Si oui, qui peut en demander l’ouverture et à quelle majorité la décision doit-elle être prise ?
- Ma copropriété est constituée de 4 bâtiments. Je suis, seul, copropriétaire de l’ensemble des lots du 4ème bâtiment dit E. L’assemblée générale a voté la mise aux normes de sécurité des colonnes montantes EDF et GDF des 3 autres bâtiments (A, B et C). Le syndic me réclame une quote-part du coût de cette mise aux normes au motif qu’il s’agirait de charges communes générales. En a-t-il le droit alors que le règlement de copropriété prévoit des charges spéciales par bâtiment et que mon bâtiment E n’est pas concerné par les travaux ?
- Je vais me rendre, pour la première fois, à l’assemblée générale de ma copropriété mais je ne comprends rien aux règles de majorité. Pouvez-vous m’éclairer ?
- Je vis dans une copropriété gérée par un syndic professionnel. Nous sommes plusieurs copropriétaires à souhaiter que certaines questions soient inscrites à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Comment participer à son élaboration ?
- J’ai fait réaliser des travaux pour diviser ma maison en plusieurs appartements. Je souhaite y créer une copropriété dont je serai copropriétaire occupant. A quelles obligations suis-je soumis ?
- La toiture de notre copropriété doit être refaite. Pour financer ces travaux, nous avons besoin de souscrire un prêt. Existe-t-il un emprunt spécifique (adapté)aux copropriétés ?
Fiscalité
- En fin d’année 2010, j’ai reçu un avis d’imposition de contribution foncière des entreprises (CFE) de 680 €, pour un appartement que je loue en meublé non professionnel, pourtant je paie déjà la taxe foncière pour ce bien. De quoi s’agit-il ?
- Je ne déclare pas l’ISF alors que mon patrimoine pourrait être évalué à 1,2 million d’euros. La réforme annoncée va exonérer les patrimoines jusqu’à 1,3 million d’euros. Je n’aurai plus rien à déclarer et j’ai « tout gagné » ?
- Je suis en désaccord avec la valeur d’un immeuble retenu par l’agent des services fiscaux, comment faire valoir mon point de vue ?
- L’ISF est-il très contrôlé ? Si je déclare l’ISF, je ne peux être redressé que sur trois exercices ? Quelles sont les majorations et pénalités applicables lors d’un contrôle ?
- J'ai acheté un appartement en défiscalisation Scellier. Sa date d'achèvement est le 15 décembre 2010 et il m'a été livré le 15 janvier 2011. Quand ma première réduction d'impôt me sera-t-elle accordée (année 2010 ou année 2011)?
- Je vais prochainement quitter un T2 qui constitue ma résidence principale. J'envisage soit de le vendre, soit de le louer. Dans quel délai puis-je le vendre sans risquer d'être taxé sur la plus-value? Si je le loue, dois-je le faire en meublé ou non ?
- J'ai hérité en octobre 2003 d'un immeuble comprenant deux logements ayant fait l'objet d'une évaluation globale dans la déclaration de succession. J'envisage de vendre l'un de ces logements actuellement inoccupé nécessitant d'être rénové. Comment déterminer dans cette hypothèse la plus-value immobilière à laquelle la vente sera soumise?
- En SCI familiale, nous avons deux maisons louées en bon état et une maison qui nécessite de lourds travaux (environ 150 000 €). Cet investissement sera-t-il déductible sur les loyers des deux autres maisons ?
- J’envisage de réaliser des travaux d’économie d’énergie dans un des logements que je loue. J’ai déjà bénéficié pour ma propre habitation d’un crédit d’impôt pour ce même type de travaux. Pourrai-je en bénéficier à nouveau ?
- Propriétaire d’un immeuble de logements loués en meublé, j’y ai fait réaliser en avril 2011 des travaux d’isolation pour un montant total de 21000 €. Pourrais-je déduire ces travaux de mes revenus 2011 (déclarés en 2012) en tant que loueur en meublé non professionnel relevant du régime micro-BIC ?
- J’ai acquis en loi Scellier, par acte notarié du 14 décembre 2010, une maison en état futur d’achèvement dont la livraison est prévue le 30 septembre 2011. Le premier locataire prendra possession des lieux le 15 octobre. Quelles sont mes obligations déclaratives et comment vais-je bénéficier de la réduction d’impôt ?
- Je trouve injuste de payer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) pour le garage que je possède, alors que je ne produis aucun déchet dans ce local. Quelles sont les règles en la matière ?
- J’ai acquis il y a 2 ans un bien immobilier sous le régime Scellier. J’envisage de le vendre ou d’en faire donation. J’aimerais connaître les conséquences fiscales avant de faire un choix définitif. Par ailleurs, pourriez-vous me préciser les conséquences juridiques vis-à-vis du locataire en place, concernant le loyer ?
Droit de la construction
Assurances
- Un de mes locataires me demande d’agir parce qu’il vient de subir un dégât des eaux en raison d’une fuite dans le logement situé au-dessus du sien. Que dois-je faire ?
- Comment est calculée la surface prise en compte par les assureurs dans les contrats d'assurance ?
- Comment faut-il procéder lors d’un dégât des eaux en copropriété ?
Urbanisme
- Mon voisin lance des travaux sur sa parcelle. Je ne vois aucun affichage de l’autorisation d’urbanisme qu’il a dû obtenir. Qu’impose la réglementation actuellement ?
- Le bien que je souhaite vendre est soumis au droit de préemption urbain. Puis-je proposer à ma commune de le lui vendre avant de trouver un autre acquéreur ?
Location Commerce
- Je sais qu’en matière commerciale, outre le dépôt de garantie et le cautionnement, existe ce que l’on nomme le « pas de porte ». Pouvez-vous me préciser clairement de quoi il s’agit et si on le pratique encore de nos jours ?
- Mon bail commercial stipule : « le loyer est susceptible d'être révisé chaque année à la date anniversaire (soit le 1er octobre) ». La ligne suivante mentionne : « sera retenu comme indice de référence initial, l'ICC du 2e trimestre ». Le 4 octobre 2009, j'ai informé mon locataire d’une augmentation de loyer en mentionnant l'indice du 1er trimestre 2009 (l'indice du 2e trimestre n'a été connu que le 9 octobre). Mon locataire conteste l’augmentation. Que faire ?
- J’ai signé un contrat de bail commercial dérogatoire avec mon locataire le 1er juin 2010 pour une durée de 6 mois soit jusqu’au 31 novembre 2010. Je souhaiterais poursuivre cette relation contractuelle dans les mêmes conditions. Suis-je en droit de conclure plusieurs contrats de bail dérogatoires successifs ?
- Puis-je, avant le terme du contrat,rompre le bail qui me lie à mon locataire commercial ? Quelles conditions dois-je remplir ?
Relations de voisinage
- Mon locataire a eu des altercations avec des voisins. Une main courante va être déposée au commissariat. Pour éviter d’autres ennuis, puis-je lui signifier son congé ?
- Quels sont mes droits pour retrouver vue et ensoleillement dont je suis privé par une haie de peupliers qui s’est développée sur la parcelle voisine de la mienne, en lotissement ?
- Mon voisin refuse de signer le procès-verbal de bornage au motif qu’il revendique un droit de passage sur mon terrain. En a-t-il le droit ?
- Mon voisin a planté, à 20 cm de la limite de propriété, des bambous dont la hauteur dépasse 3 m et dont les racines envahissent mon terrain et abîment un arbre de ma propriété. Je lui ai demandé d’abattre ces plantations, mais il ne réagit pas. Que puis-je faire ?
- Mon voisin me demande l’autorisation de pénétrer sur mon terrain pour réparer son immeuble. Puis-je refuser ?
- Mon voisin vivant en rez-de-chaussée profite largement de son jardin (dîners, musique…) et le bruit nous indispose. Nous ne sommes pas parvenus à un accord. Comment régler ce conflit de voisinage entre copropriétaires ?
Divers
- Je souhaite placer sous tutelle un de mes proches en grande difficulté. Que prévoit la loi en ce qui concerne l’inventaire de son patrimoine ?
- J’ai fait changer un carreau cassé par un vitrier. Dans l’urgence, je ne lui ai pas demandé de devis. Il me présente une facture salée. Quelle est la réglementation applicable en matière de petits travaux ?
