Nullité d'une clause du règlement de copropriété

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Une clause du règlement de copropriété, même contraire à la loi, s’applique tant qu’elle n’a pas été annulée par une décision de justice.

Le syndicat des copropriétaires a assigné un copropriétaire en paiement de charges, notamment de chauffage collectif.

La Cour d’appel a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de charges. Elle a retenu qu'il ne pouvait se prévaloir du règlement de copropriété pour faire supporter à ce copropriétaire, non raccordé au chauffage collectif, une charge qui ne lui était donc pas imputable en application des dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires se pourvoit en cassation.

Les juges d’appel ont appuyé leur décision sur le défaut de raccordement, or il fallait vérifier si la clause du règlement de copropriété, faisant peser des charges de chauffage collectif sur ce copropriétaire, avait été déclarée non écrite par une décision de justice.

La Cour de cassation a donc annulé la décision d’appel.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixe des critères de répartition des charges distincts :

- Les charges liées aux services collectifs et aux éléments d’équipement communs, doivent être réparties en fonction du critère de l’utilité que présente l’élément ou le service concerné pour chaque lot ;
- Les charges générales doivent être réparties selon les tantièmes de chaque lot.

Toute clause de répartition des charges ne respectant pas ces critères est réputée non écrite (art. 43). Elle doit cependant recevoir application tant qu’une décision de justice ne l’a pas déclarée non écrite. La jurisprudence est constante sur cette question.

Cour de cassation, 3ème civ., 9 juillet 2020, n° 19-12599

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