Sous-location et sous-loyers

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Lorsque le locataire sous-loue sans autorisation son logement, le bail peut être résilié et le locataire doit verser au bailleur les sous-loyers perçus.


Ce principe est posé par une décision de la Cour de cassation du 12 septembre 2019 (Civ. 3e, n°18-20.727) qui ajoute que ces sous-loyers constituent des fruits civils, qui doivent être remboursés au propriétaire et ne sont pas l'équivalent économique du droit de jouissance qui est conféré au locataire par le bail.

Sur ce thème, la Cour d’appel de Paris a rendu deux décisions similaires en janvier dernier. Des locataires ont sous-loué leurs appartements pendant plusieurs années via un site internet de locations entre particuliers.

La Cour d’appel a appliqué le principe du droit au remboursement des fruits civils mais en a réduit l’étendue. Les juges ont retenu l’argument des locataires, la production de ces fruits avait généré des frais qu’il convenait de déduire du montant à restituer.

Faits de la décision du 11 janvier 2022 : le bailleur a eu connaissance de la sous-location le 21 février 2018, un huissier ayant mis en évidence la présence des annonces de sous-location. Le relevé de la locataire fait apparaître de nombreuses sous-locations entre 2011 et 2018.

La demande de remboursement des fruits civils étant soumise à la prescription quinquennale (art. 2224 du Code civil), 656 jours de sous-location ont été comptabilisés entre le 21/02/2013 et le 21/02/2018 pour un montant de 38 759 euros.

Les juges d’appel ont déduit de cette somme le loyer considéré comme une charge, soit 12 903 euros pour 656 jours. Le solde à régler au bailleur était donc de 25 856 euros.

La Cour d’appel de Paris ouvre ainsi la discussion sur l’étendue des fruits civils car on pourrait imaginer qu’il faudrait en déduire d’autres charges comme l’énergie, l’eau, le ménage... La Cour de cassation aura peut-être à s’emparer du sujet prochainement pour fixer une règle de principe.


Cour d’appel de Paris, 11 janvier 2022, n°19/04067

Cour d’appel de Paris, 18 janvier 2022, n° 20/03672

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