Surface habitable et décence

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La surface habitable doit être suffisante afin que le logement réponde aux critères de décence. Quelle est la réponse pour un logement de moins de 9 m² ?

La réponse n’est pas aussi simple qu’on pourrait le croire.

Précisions par l’exemple :

Le bailleur, après avoir hérité du bien en location, a assigné la locataire en justice pour faire valider le congé pour vente et en expulsion. Il invoque que le logement ne répond pas aux normes de décence. Sa surface habitable est inférieure à 9 m² qui est, selon lui, la prescription légale minimum de l’article 4 du décret sur la décence du 30 janvier 2002, s’appliquant à toute location d’habitation en résidence principale.

La Cour d’appel lui donne raison et constate, d’autant plus, qu’il est techniquement impossible de remédier à la situation, la locataire doit donc quitter les lieux.

Plus précisément, cet article 4 dit que « Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. »

La décence du logement au regard de sa « superficie » s’apprécie donc soit par sa surface habitable, soit par son volume habitable. Il s’agit de conditions alternatives dont les juges d’appel n’ont pas tenu compte. Il n’a pas été vérifié si le logement avait un volume de 20 m3, pouvant ainsi entrer dans les normes de décence.

La Cour de cassation annule ce point de décision de la Cour d’appel.

Cour de cassation, civ. 3, 23 janvier 2020, n°19-11349


Définition surface habitable *

Surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

* Article R. 111-2 du Code de la construction et de l'habitation

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