LES QUESTIONS / RÉPONSES JURIDIQUES

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Nous sommes une petite copropriété et chacun à notre tour « sortons les poubelles sur la rue ». L’un d’entre nous ne peut plus le faire. Quelles solutions peut-on envisager ?
01/09/2020 Voir la réponse...
Réponse de Michel MAILLARD :

« Petite » ou pas, la Copropriété se doit de cadrer juridiquement sa prise de décision.

Dès lors le Syndic, désigné par l’Assemblée Générale, doit réunir le Syndicat pour opter sur une proposition de Gestion des Ordures ménagères.
Je crois comprendre que la question sous- entend indirectement la question du coût de la prestation, donc des charges de copropriété !

Deux solutions :
- « Trouver » un successeur, volontaire, et qui plus est Copropriétaire.
- Opter pour un Prestataire - entreprise - qui facturera mensuellement, en ce compris la TVA.

Pour mémoire la solution qui consisterait à embaucher un Employé d’Immeuble, salarié de la Copropriété, ne parait pas justifiée.

Pour quels types de travaux peut être utilisé le fonds de travaux en copropriété ?
01/07/2020 Voir la réponse...
Réponse de Virginie CHIOROZAS :

Disposition phare de la loi ALUR du 24 mars 2014, codifié à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, le fonds de travaux est rendu obligatoire depuis le 1er janvier 2017.

Véritable « fonds de prévoyance », l'emploi du fonds de travaux est affecté de sorte que le syndic et l'assemblée générale des copropriétaires ne peuvent en disposer librement.

L'article précité prévoit que ce fonds est destiné à faire face tout d'abord « aux dépenses de travaux prescrits par la loi et les règlements » (décret, arrêté, autorité judiciaire ou administrative). Il s'agit ici essentiellement des travaux prescrits par l’autorité publique pour des raisons d’hygiène, de sécurité, de salubrité, d’urbanisme ou de police administrative (par exemple : ravalement, mise en conformité de certains équipements tels que les ascenseurs, piscines, portes de garage, recherche et traitement de l’amiante, lutte contre le saturnisme et les termites…).

L'article prévoit enfin que les sommes devront être utilisées pour « les dépenses de travaux non compris dans le budget prévisionnel ».

Conformément à l'article 44 du décret du 17 mars 1967, ces dépenses sont celles afférentes :
– Aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ;
– Aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
– Aux travaux d'amélioration, tel que la transformation d'un ou plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;
– Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;
– Et d'une manière générale aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble.

L'AG pourra donc, par exemple, utiliser ces sommes pour ajouter un ascenseur.

Enfin, le syndic peut être amené en cas d'urgence à procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble. Dans cette hypothèse, l'assemblée générale convoquée immédiatement, peut à la majorité de l'article 25 et éventuellement 25-1 affecter tout ou partie du fonds à leur financement.
L'électricité ne fonctionne plus dans les parties communes. Je l'ai signalé au syndic mais rien ne vient améliorer la situation. Que puis-je faire ?
04/05/2020 Voir la réponse...
Réponse de Michel MAILLARD :
En l'occurence, et pour le moins, le syndic fait preuve de négligence !
Un bon éclairage dans les parties communes est absolument essentiel, il en va en effet de la sécurité des habitants mais aussi de leurs visiteurs.
Il semble s'agir d'un simple entretien courant (changement d'ampoule ?).
Le syndic fait-il preuve de négligence coupable, une entreprise de désinvolture ?
Si la Copropriété en question bénéficie des services d'un salarié, le simple fait de remplacer ladite ampoule nécessite que ce salarié soit agréé par une habilitation électrique a minima.
La question laisse aussi à penser que le problème est plus conséquent. Un devis a peut-être été lancé, mais en tout état de cause il s'agit de dépanner vite, peut-être à titre provisoire.
Le Syndicat et le Syndic seraient tenus pour responsables en cas de chute de personnes. Le syndicat est malgré tout "couvert" via l'Assurance Multirisques. En tout état de cause, le syndic pourrait être recherché via sa Responsabilité Professionnelle.
Le Conseil syndical devra être saisi de ce qui ressemble à du laxisme. Il faudra évoquer ce manquement lors d'une future Assemblée Générale de Copropriété. Cette absence de réactivité de la part du syndic est-elle exceptionnelle ? D'autres copropriétaires ont-ils observé d'autres retards dans le traitement de la simple maintenance de l'immeuble ?
Dans l'immédiat une lettre recommandée avec accusé de réception marquera une traçabilité.
En attendant..."harceler" le syndic jusqu'à satisfaction ! Mai 2020
Je suis nouveau copropriétaire et souhaiterais voir renégocié le contrat d’entretien des espaces verts qui ne l’a pas été depuis 9 ans. Comment faut-il s’y prendre ?
25/09/2018 Veuillez vous connecter pour voir la réponse

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Mon logement en copropriété dispose de portes fenêtres battantes en bois. Je souhaiterais les remplacer par des fenêtres coulissantes en PVC. Dois-je demander l’autorisation de l’assemblée générale ?
25/09/2018 Voir la réponse...
Réponse de Florence GRACIE DEDIEU : Les fenêtres sont, à défaut d’une stipulation contraire et précise du règlement de copropriété, généralement considérées comme partie privative.
Chaque copropriétaire est titulaire, sur la fraction de son lot et il bénéficie dès lors d’une entière liberté pour l’entretien et l’aménagement de cette partie privative.
Néanmoins, ce postulat doit être immédiatement corrigé par le fait que les fenêtres peuvent intéresser l’aspect général extérieur de l’immeuble et, dans ce cas, faire l’objet d’un vote en assemblée générale des copropriétaires.
Ainsi, et sauf dans le cas où le remplacement des fenêtres serait strictement conforme à l’existant, le copropriétaire devra solliciter en assemblée générale l’autorisation de remplacer les portes fenêtres battantes en bois par des fenêtres coulissantes en PVC.
Il sera rappelé une décision de la Cour d’appel de Paris en date du 27 septembre 1995 qui a validé le refus d’une assemblée générale d’autoriser les remplacement de volets en bois par des volets métalliques au motif que ce remplacement porterait atteinte à l’esthétique générale du bâtiment (CA Parsi, ch.23 section A du 27 septembre 1995 – Jurisdata 022731).
Le copropriétaire, afin de ne pas prendre le risque de se voir imposer une remise en état aura tout intérêt à faire valider en assemblée générale son projet à la majorité de l’article 25 afin de ne pas porter atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble. Publication : Octobre 2018
Je suis nouveau membre d’un conseil syndical et apprends que je vais devoir contrôler les comptes de la copropriété. Comment faut-il s’y prendre ?
04/06/2018 Veuillez vous connecter pour voir la réponse

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Notre syndic nous fait parvenir depuis peu les convocations d’assemblée générale et les procès-verbaux par mail. Cette solution est-elle légale ?
24/01/2018 Veuillez vous connecter pour voir la réponse

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Notre nouveau syndic nous propose de mettre en place un accès en ligne sécurisé aux documents de la copropriété. De quoi s’agit-il exactement ?
28/11/2017 Voir la réponse...
Réponse de Xavier MARTIN : La communication constitue un enjeu primordial à la réussite de la relation syndic-copropriétaire et au succès des objectifs de gestion. C’est d’abord un travail de relation humaine mais celui-ci peut être facilité par l’emploi d’outils numériques permettant la mise à disposition d’informations en ligne. Les syndics l’ont bien compris et ils ont commencé depuis quelques années à mettre en place spontanément des services extranets. La loi ALUR en a fait une obligation qui est entrée en vigueur au 01/01/2015. Dorénavant, en vertu de l’article 18 modifié de la loi du 10 juillet 1965, les syndics professionnels ont la charge de proposer un accès en ligne sécurisé aux documents de la copropriété
Article 18 : « Le syndic est chargé (…) - de proposer, à compter du 1er janvier 2015, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés ». L’accès en ligne sécurisé implique que le copropriétaire dispose d’un code d’accès pointant vers un serveur selon un protocole informatique sécurisé de type « https », c’est-à-dire disposant d’un chiffrement de nature à protéger la transmission. Ainsi, des documents pourront être téléchargés par les copropriétaires ou spécifiquement par le conseil syndical. Est-ce obligatoire ? Le syndic professionnel à l'obligation de le proposer à la copropriété mais celle-ci reste libre et peut s’y opposer par une décision prise à la majorité de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Il n'y a pas ici de possibilité de recourir à un second vote en application de l’article 25-1. Le coût de la prestation est inclus au forfait du contrat du syndic et les contrats types prévoient le montant de la rémunération qui serait retranché si l’assemblée générale des copropriétaires décidait la dispense. Il n'y a pas obligation de proposer l’extranet pour le syndic bénévole. Quels documents peuvent y être disponibles ? On y trouve des documents à caractère privés uniquement visibles par le copropriétaire tels que : sa situation extrait comptable avec les justificatifs d’appels de fonds, de décomptes, les duplicata de sa convocation assemblée générale, etc. Sont aussi disponibles des documents à intérêt collectif visibles par tous les copropriétaires tels que le règlement de copropriété, les comptes rendus des assemblées générales, la documentation technique. L'article 18 prévoit un accès différencié pour les documents selon qu’ils s’adressent à l’ensemble des copropriétaires ou uniquement au conseil syndical cela peut être le cas pour des sujets tels que : le suivi de procédures, le dossier social du personnel immeuble, les études préparatoires des travaux à venir... Peut-on librement en fixer la liste par un vote en assemblée générale ? Il n'existe pas de décret d'application prévoyant une liste des documents devant obligatoirement figurer dans l'extranet. L'assemblée générale n'a pas vocation à fixer unilatéralement la liste des documents. Il doit y avoir cadre contractuel et cela se fixe en accord avec le syndic. C’est un point qu’il est préférable d’aborder en amont de l’assemblée notamment à l’occasion de la négociation du contrat du syndic et de l’étendue de ses prestations. Publication : Décembre 2017
Dans l’impossibilité de me rendre à notre prochaine AG de copropriété, à qui puis-je donner mon pouvoir et comment m’assurer que mes consignes de vote seront suivies ?
10/10/2017 Veuillez vous connecter pour voir la réponse

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Membre d’un conseil syndical depuis peu, je me demande si nous devons tenir un registre de nos actions. Que me conseillez-vous ?
10/07/2017 Veuillez vous connecter pour voir la réponse

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Président d’un conseil syndical, je reçois des offres de professionnels pour la réalisation d’un DTG. Quelles sont mes obligations en la matière ?
22/12/2016 Voir la réponse...
Réponse de Catherine ZUCCA : Ces dispositions prévues par le législateur ont pour objet d’assurer l'information des copropriétaires sur la situation générale de l'immeuble.
Ainsi l’article L. 731-1 du Code de la construction et de l’habitation, demande à ce qu’il soit mis au vote de l’assemblée générale la décision de faire réaliser par un tiers, un diagnostic technique global pour tout immeuble à destination partielle ou totale d'habitation relevant du statut de la copropriété.
Ce diagnostic technique global doit comporter a minima :
• Une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs de l'immeuble
• Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l'habitation
• Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l'immeuble
• Pour les copropriétés équipées d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement et dont le permis de construire a été déposé avant le 1er juin 2001 :
- Le Diagnostic de Performance Energétique de l’Immeuble ou DPE collectif, obligatoire si la copropriété fait moins de 50 lots (tous lots confondus) ou - L'audit énergétique de l’immeuble, obligatoire si la copropriété fait plus de 50 lots (tous lots confondus).

Il doit également faire apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années, ce qui permet d’établir le plan pluriannuel de travaux.

Quelles obligations de DTG, pour quel type d’immeuble à partir du 1er janvier 2017 ?

A l’heure où nous mettons sous presse, et dans l’attente de textes applicatifs plus précis, nous pouvons assurer que :

• Un diagnostic technique global (DTG) devient obligatoire pour les immeubles : - de plus de 10 ans et qui font l'objet d'une mise en copropriété, - ou qui font l'objet d'une procédure pour insalubrité et pour lesquelles l'administration demande au syndic de le lui produire.

• Le syndicat des copropriétaires de tout immeuble doit par ailleurs organiser un vote pour se prononcer sur la question de faire réaliser un DTG.
La décision d'engager un DTG ainsi que les modalités de sa réalisation doit être prise à la majorité simple.

La réalisation d’un DTG permet de disposer d’une vision large pour la programmation des travaux et justifier la mise en place d’un fonds de travaux adapté à la copropriété. Dans l’attente de textes applicatifs plus précis, il est indispensable à la copropriété de définir avec son bureau d’études l’étendue de la mission de diagnostic qu’elle entend engager et de prévoir une mise à jour du rapport et du plan pluriannuel de travaux en fonction de la parution des textes réglementaires. Publication : Janvier 2017
Je suis propriétaire d’un grand appartement dans un immeuble en copropriété. Je souhaiterais diviser ce logement en deux. Quelles démarches dois-je effectuer ? Qui prendra en charge les frais afférents ?
22/12/2016 Veuillez vous connecter pour voir la réponse

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En tant que nouveau membre du conseil syndical de ma copropriété, je viens de constater une erreur sur le contrat d’assurance multirisque calculé en 2008 sur la base de 1650 m² (chiffre fourni par le syndic)
alors que des plans de récolement établis en 2015 font état de 1500 m². Je souhaite demander un remboursement de trop payé. Est-ce possible ?
03/11/2016 Veuillez vous connecter pour voir la réponse

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Je vis dans une copropriété de 7 lots sans gardien. Nous devons sortir à tour de rôle les containers sur la rue mais certains des copropriétaires âgés ne peuvent s’acquitter de cette tâche. Quelles solutions préconisez-vous pour pallier cette difficulté ?
24/05/2016 Veuillez vous connecter pour voir la réponse

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L’ascenseur de notre immeuble montre des signes d’épuisement (pannes à répétition, déplacement fréquent de l’ascensoriste). Nous nous interrogeons sur la question de son remplacement. Que nous conseillez-vous ?
28/04/2016 Voir la réponse...
Réponse de Catherine ZUCCA : Avant de pouvoir formuler un avis, il est nécessaire de pouvoir voir l'installation. Donc, dans tous les cas, sans une visite technique et la réalisation d'un audit, il n'est pas possible de se positionner.
Ensuite, plusieurs cas pourront être formulés sans que le remplacement ne soit forcément la seule et unique solution.
Mais pour réaliser la bonne mission, il faudra fournir également au bureau d’études chargé de l’audit d'autres informations sur l'appareil en place, notamment l’âge de l'appareil. Mais également savoir si des travaux ont été réalisés et si oui : avoir la copie du devis des travaux engagés par la copropriété.
D’autres caractéristiques seront à préciser telles que :
- le nombre d’étages de l’immeuble,
- la charge en cabine en kg.
Enfin, les interventions réalisées par votre prestataire ascensoriste pour pallier ces pannes ou la description précise des dysfonctionnements rencontrés seront précieux pour élaborer un diagnostic et préconiser des solutions. Publication : Mai 2016
Un de nos copropriétaires qui, je viens de l’apprendre, jouit d’un droit exclusif sur un jardin qualifié de partie commune, a bâti une pergola qui dégrade notre environnement. Peut-on lui demander de la démolir ?
30/03/2016 Veuillez vous connecter pour voir la réponse

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Les emplacements de parkings pourtant attribués, dans la copropriété, ne sont pas respectés. Je souhaite installer un "park-stop" (un U métallique ou une borne rétractable) sur le mien. Dois-je demander une autorisation ?
13/01/2016 Veuillez vous connecter pour voir la réponse

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Je vais louer pour la première fois un appartement en copropriété que je viens d’acquérir. Quelles sont les charges locatives ainsi que leur mode de récupération ?
28/10/2015 Voir la réponse...
Réponse de J. Redon et C. Capayrou : Les charges locatives récupérables (art.23 Loi 6 juillet 1989 - Décret n°87-713 du 26 août 1987) sont les dépenses accessoires au loyer, payées par le propriétaire pour le compte du locataire et dont il peut demander le remboursement sur justificatifs (factures, comptes de copropriété ou de l’immeuble, avis d’imposition...) : eau, ordures ménagères, entretien des parties communes, minuterie, exploitation, entretien courant et petites réparations des équipements de l’immeuble (ascenseur, piscine...). Selon le mode de location (vide, meublée, colocation), la loi du 6 juillet 1989 envisage différents modes de récupération des charges locatives.
- Provision sur charges avec régularisation annuelle (art. 23)
Cette provision doit être évaluée au plus juste pour limiter le montant de la régularisation annuelle parfois difficile à récupérer auprès du locataire. Les comptes de copropriété de l’année passée sont, à ce stade, très utiles. Conseil : détailler les différents postes de charges dans le bail pour bien en informer le locataire.
Pour la régularisation, un mois avant l’échéance, il faut communiquer au locataire le décompte par nature de charges, le mode de répartition entre les locataires si l’immeuble est collectif, et, si chauffage et production d'eau chaude sont collectifs, une note d'information sur les modalités de calcul des charges afférentes. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives doivent être tenues à la disposition des locataires.
Enfin, depuis le 1er septembre, le bailleur doit transmettre, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le locataire peut payer cette régularisation sur 12 mois.
Exemple : régularisation exigible en 2014, non réclamée au 31 décembre 2015 : payable sur 12 mois à compter de 2016.
La régularisation des charges se prescrit par 3 ans.
- Paiement périodique des charges sans provision
Cette possibilité est plus adaptée à la location de maison individuelle, sans charges communes, lorsque les postes de dépenses les plus importants (contrats de fourniture d’énergie et d’eau) sont au nom du locataire, il ne reste ainsi que les ordures ménages à facturer annuellement.
- Forfait pour une location meublée (art. 25-10) et/ou une colocation (art. 8-1)
Ce forfait, souvent mensuel, ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Il est révisable, chaque année, aux mêmes conditions que le loyer selon l’IRL.
Très simple car sans régularisation, il doit cependant être bien calculé à la signature du bail. Publication : Novembre 2015
Qu'est-ce que le fonds de roulement en copropriété et à quoi sert-il ? Se distingue-t-il du fonds de travaux instauré par la loi ALUR ?
29/07/2015 Veuillez vous connecter pour voir la réponse

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Ma copropriété est équipée d’un ascenseur installé après le 31 décembre 1982. Quels sont les travaux à réaliser avant l’échéance du 3 juillet 2018 ?
05/02/2015 Veuillez vous connecter pour voir la réponse

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Le règlement et l'état descriptif de ma copropriété sont peu clairs sur les places de stationnement et leur attribution. Cette situation fait naître de nombreux conflits. Est-il possible d'avoir recours à un géomètre-expert pour résoudre le problème ?
12/01/2015 Veuillez vous connecter pour voir la réponse

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Président du conseil syndical de ma copropriété, j’ai demandé au syndic la liste de l’ensemble des copropriétaires (avec leurs adresses) pour mieux les informer de mes actions. Le syndic refuse de me la fournir. Quelles sont les règles applicables en la matière ?
12/01/2015 Veuillez vous connecter pour voir la réponse

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Les charges de ma copropriété ont augmenté ces dernières années. Je commence à rencontrer des difficultés à les honorer à la date demandée (chaque trimestre). Est-il possible d’échelonner les paiements ?
09/10/2014 Voir la réponse...
Réponse de Janine REDON, administrateur de biens : Les charges de copropriété sont votées en assemblée générale. Il s’agit du budget prévisionnel et des autres dépenses.
Le budget prévisionnel comprend les «dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble» selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ce même texte fixe la fréquence des paiements par trimestre mais il est possible que l’assemblée générale en décide autrement.
Il faut y ajouter les dépenses non comprises dans ce budget qui sont listées à l’article 44 du décret du 17 mars 1967. Il s’agit pour l’essentiel de travaux en dehors de la maintenance de l’immeuble. Pour ces sommes, l’article 14-2 de la loi 10 juillet 1965 précise qu’elles «sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale».
Pour leurs paiements, le syndic envoie par lettre simple, préalablement à la date d’exigibilité, un avis indiquant le montant de la provision exigible pour le budget prévisionnel et un avis indiquant le montant de la somme exigible et l'objet de la dépense pour les autres dépenses (art. 35-2 décret 17 mars 1967). En pratique, ces appels de fonds sont souvent envoyés ensemble et exigibles en même temps pour réduire les coûts de gestion de la copropriété.
Mais face à des charges qui augmentent facilement (énergie, travaux…), il peut être difficile de régler l’ensemble de ces sommes. Pour de nombreux copropriétaires, la mensualisation des paiements serait plus favorable à leur budget, mais si rien ne semble s’y opposer, beaucoup de syndics ne la proposent pas en raison de la difficulté de trésorerie qu’une telle gestion pourrait occasionner au syndicat des copropriétaires.
La pratique peut cependant s’adapter pour éviter des impayés de charges qui conduiraient à une procédure de recouvrement par le syndic. Il ne faut pas hésiter à demander un aménagement ponctuel au gestionnaire comme le paiement du trimestre en 2 fois par exemple (encaissement différé).
Pour des modifications sur le long terme, la loi permet de procéder à un vote en assemblée générale mais une périodicité plus importante des appels de fonds induira des frais de syndic à la hausse.
Publication : Octobre 2014
J’ai acquis deux appartements dans une copropriété que je loue depuis le 1er janvier 2014. L’assemblée générale a lieu tous les ans à l’automne. Je ne vais donc pas disposer de l’ensemble du décompte des charges de la copropriété pour faire ma déclaration des revenus fonciers de 2014. Pourrai-je demander au syndic de me fournir un décompte arrêté au 31 décembre ?
12/09/2014 Veuillez vous connecter pour voir la réponse

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A qui revient le paiement des travaux votés en A.G et non encore réalisés, ce, au moment de la vente du bien ?
03/06/2014 Voir la réponse...
Réponse de Jean BEDOS : L’article 6-2 du décret du 17 mars 1967 du Code de la copropriété dispose en son paragraphe 2° : « A l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité…. ».
Doivent être considérées comme «exigibles», les sommes qui ont fait l’objet d’un appel de fonds de la part du syndic à condition, toutefois, que la vente ait été notifiée au syndic ou que l’acte notarié de vente n’ait pas prévu des conventions contraires.
Si l’ensemble de ces conditions est rempli, il appartient à l’acquéreur de supporter le coût des travaux. Publication : Juin 2014
Un copropriétaire n’a pas payé ses charges communes depuis un an car son locataire est en impayé. Le syndic nous a fait avancer la somme due. Ce dernier n’a pas encore entrepris de démarche de recouvrement auprès du copropriétaire défaillant. Comment récupérer notre argent ?
07/04/2014 Veuillez vous connecter pour voir la réponse

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Suite à la vente d’un logement, je dois mettre en copropriété l’immeuble que je détenais seul. Mon notaire me parle de la réalisation d’un état descriptif de division, de quoi s’agit-il ?
10/03/2014 Veuillez vous connecter pour voir la réponse

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Les copropriétaires du dernier étage bénéficient d’un droit de jouissance privatif sur le toit terrasse de l’immeuble qui doit être rénové suite à des problèmes d’étanchéité. A qui incombent ces frais de rénovation ? A l’ensemble du syndicat ou aux seuls bénéficiaires de cet espace que certains ont percé pour fixer des pergolas ?
10/03/2014 Veuillez vous connecter pour voir la réponse

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J’entends dire que le projet de loi ALUR prévoit l’instauration obligatoire d’un compte bancaire séparé pour chaque copropriété. Cela signifie-t-il que notre syndicat de copropriétaires pourra choisir la banque de rattachement pour ce compte ?
17/02/2014 Veuillez vous connecter pour voir la réponse

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Je suis copropriétaire d’un appartement situé au dernier étage de l’immeuble. Ce bien est équipé de fenêtres de toit (velux) qui doivent être changées. Qui doit financer ces travaux ?
16/01/2014 Voir la réponse...
De tels travaux imposent la consultation du règlement de copropriété afin d’y vérifier la qualification de partie commune et/ou partie privative donnée à l’équipement concerné.
- Si les velux y sont définis comme partie commune, cela implique un vote en assemblée générale pour valider lesdits travaux (majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965) et donc de s’adresser au syndic au préalable. Si ces fenêtres sont qualifiées de privatives, seul le propriétaire du lot est concerné. Si les deux qualifications sont retenues, le montant fixe du velux comme partie commune et le vantail mobile comme partie privative, par exemple, les processus et financement seront combinés. - Dans le silence du règlement de copropriété, il faut se référer à la présomption légale de la loi de 1965 qui répute certaines parties de l’immeuble communes comme le gros œuvre dont le toit (art.3 de la loi). La partie fixe du velux étant incorporée au toit, elle doit être traitée comme une partie commune dont le coût du remplacement sera supporté par le syndicat des copropriétaires. S’agissant de la partie mobile du velux, qui peut être assimilée aux vantaux d’une fenêtre classique, elle est une partie privative réservée à « l’usage exclusif » de l’occupant. Les travaux la concernant seront donc à la charge du copropriétaire concerné. Publication : Janvier 2014
Mon projet d’acquisition de combles a été mis à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Comment va se dérouler cet achat hypothéqué par le vote en AG ?
04/10/2013 Veuillez vous connecter pour voir la réponse

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Je suis copropriétaire d’un appartement situé au dernier étage de l’immeuble. Je souhaite acquérir les combles, partie commune, situés au-dessus de mon lot pour l’agrandir. Comment procéder ?
12/09/2013 Veuillez vous connecter pour voir la réponse

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Suite à des vols répétés de courrier, je souhaite que soit installées dans ma copropriété des boîtes aux lettres normalisées. Celles en place, qui sont par ailleurs communes, sont obsolètes. Elles datent de la construction de l’immeuble en 1970. Quelle est la législation en vigueur ?
12/07/2013 Veuillez vous connecter pour voir la réponse

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Au sein de l’immeuble dans lequel je suis copropriétaire, un hôtel occupe le rez-de-chaussée et le 1er étage. Les entrées, hôtel et résidence d’habitation, sont desservies par un perron commun composé de 4 marches. L’hôtel ayant une obligation de mise en conformité accessibilité, je m’interroge sur la charge financière des travaux d’aménagement nécessaires : tous les copropriétaires doivent-ils payer ?
17/06/2013 Voir la réponse...
Les marches desservant les entrées de l’immeuble sont des parties communes de la copropriété qu’il convient de traiter comme telles. Les travaux les concernant entrent dans la catégorie des charges communes générales.
L’hôtel doit avoir un cheminement d’accès aux normes d’accessibilité - Loi Handicap du 11 février 2005 n° 2005-102 - ce qui impose des travaux qui seront donc répercutés sur l’ensemble des copropriétaires selon la quote-part de parties communes de chacun d’eux (art. 10 al.2 loi 10 juillet 1965).
Une exception existe si le règlement de copropriété stipule que les parties communes concernées sont soumises à un droit de jouissance exclusif. A ce titre, les travaux les concernant reposent sur les seuls copropriétaires en bénéficiant, c’est-à-dire l’hôtel.
Selon le principe, lors d’une assemblée générale, les copropriétaires ne pourront pas s’opposer aux travaux car la loi s’impose. Il n’y aura pas de vote sur le principe de la mise aux normes même si la partie de l’immeuble consacrée à l’habitation n’a aucune obligation au regard de la législation sur l’accessibilité.
L’assemblée générale devra cependant se prononcer sur la date de réalisation des travaux, le choix de l’entreprise, la nécessité de faire intervenir un bureau d’étude, un architecte...
En cas d’opposition de principe des copropriétaires, le propriétaire, exploitant ou non de l’hôtel, devra saisir le juge des référés qui ordonnera les travaux sous astreinte avec sanction éventuelle.
Ce vote sur les modalités d’exécution des travaux est l’occasion de négocier avec l’hôtel. Il est fort possible qu’il accepte de financer une plus grande partie des travaux que celle correspondant à ses tantièmes puisque l’obligation de travaux qui s’impose à tous est liée à son statut d’établissement recevant du public (ERP).
Pour conclure, notons que ces aménagements profiteront à tous. Les habitants et visiteurs de l’immeuble chargés de bagages, avec une poussette, ou encore les personnes âgées utiliseront volontiers une rampe d’accès antidérapante avec une barre d’appui plutôt que les marches. Publication : Juin 2013
Je suis copropriétaire occupant. Suite aux épisodes neigeux de cet hiver, des agents municipaux sont venus informer ma copropriété que le déneigement devant l’immeuble devait être réalisé à l’initiative de la copropriété.
Le trottoir devant le bâtiment est une voie publique, par conséquent son déneigement n’est-il pas à la charge des autorités publiques ?
08/03/2013 Voir la réponse...
Le Code général des collectivités territoriales prévoit en effet qu'une des missions de la police municipale est d'assurer « la sûreté et la commodité du passage dans les rues », ce qui comprend le déneigement des trottoirs (art. L 2212-2). En parallèle, ce même code donne au maire la faculté de prendre des arrêtés « à l'effet d'ordonner des mesures locales sur les objets confiés par les lois à sa vigilance et à son autorité » (art. L 2122-28 (1°)). La jurisprudence, par combinaison des 2 textes, a reconnu au maire le pouvoir de prescrire aux riverains des voies publiques de balayer le trottoir situé devant leur habitation, ce qui inclut le déneigement.
Dans le cadre d’un immeuble en copropriété, l'exécution de l'arrêté municipal est à la charge du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic. Dès lors, ce dernier doit prendre les mesures pratiques nécessaires au nom du syndicat des copropriétaires. Vous devez donc, par la voix du conseil syndical ou directement, signaler à votre syndic ses obligations, afin qu’il intervienne pour prévenir tout risque d’accident et de dégâts matériels dus à la neige ou au verglas.
De manière générale, les obligations pratiques sont de déblayer la neige jusqu’à la limite du trottoir sans obstruer le caniveau pour ne pas bloquer l’écoulement des eaux et le salage ou le sablage en cas de risque de verglas souvent lié aux phénomènes neigeux.
Les arrêtés municipaux précisent les modalités des obligations des riverains, il est donc intéressant de s’adresser à sa mairie pour en connaître la teneur exacte.
Que l’obligation soit légale ou règlementaire, en cas d'accident, le juge vérifiera si les précautions nécessaires avaient été prises, en les appréciant en fonction de la localisation géographique du bien. En cas de négligence avérée, le propriétaire, le syndicat des copropriétaires et/ou le syndic peuvent voir leur responsabilité engagée sur le fondement du Code civil : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »(art.1382) et « Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. » (art.1383). Publication : Mars 2013
L’assemblée générale de ma copropriété a autorisé des travaux dans l’appartement de mon voisin du dessus : changement de la distribution des pièces et installation de revêtements de sols adéquat à la nouvelle répartition (cuisine et séjour au-dessus de mes chambres) devant garantir une isolation phonique. Notre règlement de copropriété impose une isolation acoustique égale à celle des matériaux d’origine. Je subis des nuisances sonores postérieures aux travaux. Quel est mon recours ?
08/03/2013 Voir la réponse...
En droit, chaque copropriétaire dispose d’un droit de jouissance exclusif sur ses parties privatives lui permettant de réaliser des travaux. Cette liberté ne doit cependant pas nuire aux autres occupants. Pour cette raison, les travaux de l’étage supérieur doivent être conformes au règlement de copropriété et à l’autorisation donnée par l’assemblée générale (art.9 loi 10 juillet 1965).
En fait, si la qualité acoustique existante avant travaux est remise en cause, la responsabilité du copropriétaire, auteur des travaux, peut être engagée pour troubles de voisinages à défaut de règlement amiable comme la reprise, par le voisin, de ses travaux d’isolation à sa propre initiative.
En cas de contentieux, le juge pourra ordonner une expertise acoustique. D’une part, l’expert vérifiera si le copropriétaire a mis en œuvre une isolation phonique tenant compte plus particulièrement de la modification de la distribution des pièces, les bruits étant plus forts et fréquents dans une cuisine que dans l’espace nuit.
D’autre part, s’agissant des prescriptions règlementaires, le rapport d’expertise devrait indiquer si l’isolation acoustique répond à celle envisagée dans le règlement de copropriété. Sur ce point, la Cour de cassation a précisé que les matériaux d’origine s’entendent par « ceux en place au moment de la construction de l’immeuble de sorte que le niveau d’isolation phonique ne varie pas au gré des aménagements successifs » (Cour de cassation, 3ème civ, 20 nov. 2012 n° 11-17801).
Or, si l’immeuble est ancien ou si les sols ont été modifiés par des propriétaires successifs sans validation par l’assemblée générale, il sera difficile de s’y référer. La situation devrait être alors évaluée objectivement par l’expert et par le juge pour déterminer s’il y a nuisances sonores. Mais le juge ne sera pas lié par les conclusions de l’expert, il appréciera souverainement le cas au vu des éléments dont il dispose.
Si des nuisances sonores sont prouvées, l’auteur des travaux pourrait être condamné au paiement de dommages et intérêts et à des travaux d’isolation acoustique sous astreinte.
Publication : Mars 2013
Ma copropriété doit se pencher sur la réalisation d’un audit énergétique. De quoi s’agit-il ?
06/02/2013 Veuillez vous connecter pour voir la réponse

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Quels sont les travaux revêtant un caractère d’urgence en copropriété et comment sont-ils votés par l’assemblée générale des copropriétaires ?
12/10/2012 Veuillez vous connecter pour voir la réponse

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La loi Grenelle II du 12 juillet 2010 et son décret d’application du 27 janvier 2012 stipulent que les bâtiments à usage principal d’habitation en copropriété de 50 lots ou plus, équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001, doivent faire l’objet d’un audit énergétique. Que faut-il entendre par bâtiments de cinquante lots ou plus ?
12/10/2012 Veuillez vous connecter pour voir la réponse

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Lors de notre dernière assemblée générale, nous avons voté le changement de syndic. Quelles sont les obligations de transfert des archives de la copropriété de l’ancien syndic vers le nouveau ?
14/09/2012 Veuillez vous connecter pour voir la réponse

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Quelles sont les obligations du syndic en matière de gestion des archives de la copropriété ?
10/07/2012 Veuillez vous connecter pour voir la réponse

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Quels sont les diagnostics à réaliser lors de la mise en copropriété d’un bien qui a été divisé en plusieurs lots pour la mise en vente de ces derniers ?
12/06/2012 Veuillez vous connecter pour voir la réponse

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J’ai fait réaliser des travaux pour diviser ma maison en plusieurs appartements. Je souhaite y créer une copropriété dont je serai copropriétaire occupant. A quelles obligations suis-je soumis ?
10/05/2012 Veuillez vous connecter pour voir la réponse

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La toiture de notre copropriété doit être refaite.
Pour financer ces travaux, nous avons besoin de souscrire un prêt. Existe-t-il un emprunt spécifique (adapté)aux copropriétés ?
10/05/2012 Veuillez vous connecter pour voir la réponse

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Je vis dans une copropriété gérée par un syndic professionnel. Nous sommes plusieurs copropriétaires à souhaiter que certaines questions soient inscrites à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Comment participer à son élaboration ?
15/03/2012 Veuillez vous connecter pour voir la réponse

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Je vais me rendre, pour la première fois, à l’assemblée générale de ma copropriété mais je ne comprends rien aux règles de majorité. Pouvez-vous m’éclairer ?
09/01/2012 Veuillez vous connecter pour voir la réponse

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Ma copropriété est constituée de 4 bâtiments. Je suis, seul, copropriétaire de l’ensemble des lots du 4ème bâtiment dit E. L’assemblée générale a voté la mise aux normes de sécurité des colonnes montantes EDF et GDF des 3 autres bâtiments (A, B et C). Le syndic me réclame une quote-part du coût de cette mise aux normes au motif qu’il s’agirait de charges communes générales. En a-t-il le droit alors que le règlement de copropriété prévoit des charges spéciales par bâtiment et que mon bâtiment E n’est pas concerné par les travaux ?
15/11/2011 Veuillez vous connecter pour voir la réponse

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Ma copropriété peut-elle ouvrir un livret A ? Si oui, qui peut en demander l’ouverture et à quelle majorité la décision doit-elle être prise ?
19/07/2011 Veuillez vous connecter pour voir la réponse

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Je suis syndic de copropriété. J’ai porté à l’ordre du jour de la dernière assemblée générale la rénovation totale de la toiture de l’immeuble, constituée par des matériaux contenant de l’amiante. L’assemblée a refusé cette rénovation qu’elle estime trop coûteuse, en dépit de mes explications sur les dangers de l’amiante. Les copropriétaires préfèrent la « réparer » eux-mêmes. Comment puis-je me dégager de toute responsabilité ?
01/07/2011 Veuillez vous connecter pour voir la réponse

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Quels sont les risques liés à l'absence de signature du procès-verbal en fin de séance d'assemblée générale?
01/07/2011 Veuillez vous connecter pour voir la réponse

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Le conseil syndical ne veut pas me donner
son accord pour changer ma chaudière
(celle-ci refoule des gaz brûlés et je dois
en placer une à ventouse avec une sortie
sur le toit car l'appartement est situé
au dernier étage). Que puis-je faire ?
31/05/2011 Veuillez vous connecter pour voir la réponse

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À quelle majorité doivent être votés
en assemblée générale les travaux
de ravalement d’un immeuble en copropriété ?
31/05/2011 Veuillez vous connecter pour voir la réponse

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Je bénéficie de la jouissance exclusive
d’un emplacement de parking
dans un immeuble en copropriété.
Je suis en difficulté avec le syndic
qui me réclame le paiement de toutes
les charges communes de l’immeuble.
Que dois-je faire ?
31/05/2011 Veuillez vous connecter pour voir la réponse

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Je relève une erreur dans le décompte
de mes charges de copropriété.
Le syndic qui est l’auteur de cette erreur
refuse de la rectifier au motif que l’assemblée
générale a approuvé les comptes
et donné quitus de sa gestion.
Ai-je un recours contre lui ?
31/05/2011 Veuillez vous connecter pour voir la réponse

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De quels honoraires le syndic peut-il bénéficier
au titre des travaux réalisés dans les immeubles
en copropriété ?
31/05/2011 Veuillez vous connecter pour voir la réponse

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Je ne peux pas organiser les réunions du conseil syndical dont je suis président dans mon appartement. Puis-je demander au syndic de me prêter un local ?
30/05/2011 Veuillez vous connecter pour voir la réponse

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L'installation de détecteurs de fumée devant intervenir dans un délai de 5 ans, soit avant le 8 mars 2015, quelles sont mes obligations pour un logement en copropriété?
30/05/2011 Voir la réponse...
Réponse de Jean BEDOS :
Selon la loi n° 2010-238 du 9 mars 2010 (JO du 10), les appartements, dans les immeubles en copropriété, devront être équipés d’un « détecteur avertisseur autonome de fumée » pour prévenir le risque d’incendie. Ce texte vient d’être complété par le décret n° 2011-36 du 10 janvier 2011 (JO du 11).

Concernant les parties privatives : l’occupant, qu’il soit locataire ou propriétaire, installe à ses frais au moins un détecteur dans son logement. Cet occupant veille à l’entretien et au bon fonctionnement du dispositif. Comme le précise le décret, cette même obligation incombe au propriétaire non occupant pour ce qui est des locations saisonnières, logements-foyers, résidences hôtelières à vocation sociale, logements de fonction et locations meublées.
S’agissant des parties communes : le décret fixe les mesures de sécurité à mettre en œuvre par les copropriétaires dans les parties communes des immeubles. Ces mesures indiquent les consignes à respecter en cas d’incendie et visent également à éviter la propagation du feu des locaux à risques vers les circulations et dégagements. Les frais d’installation, d’entretien et de fonctionnement des détecteurs mis en place dans les parties communes, seront supportés par le syndicat des copropriétaires. Un vote en assemblée générale devra intervenir pour le choix d’une part d’un installateur et d’autre part d’un devis. L’assemblée générale se prononcera, seulement, sur les modalités de réalisation des travaux dans les parties communes et sur leur exécution, ce par application des dispositions de l’art.25e de la loi du 10 juillet 1965.
Dans les deux cas (parties privatives ou parties communes), le décret définit les modalités d’application notamment en ce qui concerne les caractéristiques techniques du détecteur de fumée normalisés ainsi que les conditions de son installation, de son entretien et de son fonctionnement. Ces obligations figurent aux articles R.129-12 et R 129-13 du Code de la construction et de l’habitation sous le chapitre IX « Sécurité des immeubles collectifs à usage principal d’habitation ».
La loi du 9 mars 2010 précisait deux points :
- l’occupant du logement privatif doit notifier (c'est-à-dire informer par lettre recommandé avec demande d’avis de réception) à son assureur (qui garantit les dommages d’incendie) l’installation d’un détecteur de fumée,
- l’assureur peut prévoir une minoration de la prime ou de la cotisation prévue par la police d’assurance lorsqu’il est établi que l’assuré s’est conformé aux obligations ci-dessus.
Publication : Février 2011

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