LES QUESTIONS / RÉPONSES JURIDIQUES

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Réponse de Jean-Yves STEPHAN : Les contribuables qui supportent des dépenses au titre de la rémunération de services à la personne rendus à leur résidence bénéficient d'un crédit d'impôt.
Les petits travaux de jardinage, tels que la taille d'une haie, entrent dans cette catégorie de services.
Ces services doivent être rendus, soit par un salarié dont le contribuable est l'employeur direct, soit par une association, entreprise ou organisme déclaré en Préfecture, soit par un organisme à but non lucratif habilité au titre de l'aide sociale ou conventionné par un organisme de sécurité sociale.
Le montant de ce crédit d'impôt est égal à 50 % du montant des dépenses effectivement supportées retenues dans une limite fixée à 12 000 € dans le cas général. Ce montant devra figurer dans votre déclaration de revenus à déposer en 2019 et vous obtiendrez le crédit d'impôt correspondant aux frais engagés. Publication : Février 2019

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Réponse d'André HERAL : A propos de la déductibilité des travaux d’aménagement d’un local professionnel sur vos revenus fonciers :
-seul les travaux d’entretien sont déductibles des revenus fonciers quelle que soit la nature de l’occupation (habitation, professionnelle ou commerciale),
-en revanche, les travaux d’amélioration (apport d’un élément nouveau) ne sont pas déductibles des revenus d’un local professionnel. A priori, les travaux d’aménagement nécessaires pour la transformation des lieux ne peuvent s’analyser comme des travaux d’entretien.
Ces principes émanent de l’article 31 I-1a et 1b du Code général des impôts
A noter que le changement de destination de l’occupation d’habitation en professionnel va entraîner par ailleurs une modification du calcul de la valeur locative cadastrale et une augmentation des taxes foncières. Publication : Décembre 2016

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Concernant l’aspect fiscal :
Le principe du régime Scellier est une réduction d’impôt conditionnée à l’engagement de louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans et c’est bien cette durée qui importe.
Quelle que soit l’hypothèse retenue, vente ou donation, celle-ci remet en cause les avantages fiscaux retirés de l’option Scellier, et par voie de conséquence, la reprise des réductions d’impôt dont vous avez bénéficié. Même s’il ne s’agit que de donner la nue-propriété, les conséquences sont identiques. Le démembrement du droit de propriété est impossible.
L’impôt sur le revenu de l’année au cours de laquelle intervient l’évènement entrainant la déchéance de l’avantage fiscal est majoré du montant total de la réduction.

Concernant l’aspect juridique et notamment le loyer :
Si vous décidez de vendre ou de faire une donation, plusieurs cas de figure sont à étudier.
• Dans le cas où le logement est vendu ou s’il fait l’objet d’une donation avec le locataire restant en place, l’acquéreur devra respecter les termes du contrat, le loyer restant celui prévu au bail initial et subissant les variations indiciaires (révision annuelle selon l’IRL).
Toutefois, en cas de loyer manifestement sous-évalué, (ce qui est rarement le cas car les loyers plafonds en régime Scellier peuvent être supérieurs au marché), l’acquéreur pourra réévaluer le loyer en application de l’article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 à l’échéance de chaque période triennale s’il s’agit d’une personne physique ou chaque période de six ans s’il s’agit d’une personne morale.
• Dans le cas où le logement est vendu libre, le loyer est déterminé librement par l’acquéreur avec le nouveau locataire. Publication : Mars 2012

Réponse de André HERAL : Dans un premier temps, les frais déductibles des revenus fonciers concernent l’ensemble des provisions versées au syndic au cours de l’exercice, sans se préoccuper du caractère déductible ou non des dépenses réglées par le syndic.
Le montant des provisions est à porter à la rubrique n° 229 de l’imprimé 2044 (déclaration des revenus fonciers au régime du réel).
Cette déduction « globale » doit toutefois faire l’objet d’une régularisation l’année suivante par voie de réintégration des charges non déductibles en fonction du décompte des charges établi par le syndic (il s’agit essentiellement des charges locatives récupérables auprès des locataires). Publication : Mars 2016

Réponse de Claure SERIEYE : L’assujettissement à la TVA du bailleur permet à ce dernier de récupérer, auprès du trésor public, le montant de la TVA, souvent 20 %, qu’il a payé sur l’ensemble des dépenses portant sur les biens donnés en location : acquisition, construction, entretien, honoraires, …
Ce montant est d’autant plus important que le bailleur a engagé des frais importants notamment en cas de construction ou de grosses réparations.
En contrepartie, le bailleur doit facturer de la TVA au taux de 20% (cas général) ou de 10% (cas des locations meublées) selon l’usage du bien. Le montant du loyer doit donc être majoré de la TVA, et cette TVA doit être restituée au trésor public. Cela ne portera cependant pas de préjudice au preneur à condition que ce dernier soit assujetti à la TVA. Dans ce cas, le coût de revient pour le preneur est bien constitué du seul montant HT. Dès lors, le montant de la TVA sur achats ou travaux constitue un gain net pour le bailleur. Pour le preneur assujetti à la TVA, l’opération est presque « blanche », ce n’est qu’une question d’avance de trésorerie car il récupère par la suite la TVA qu’il a payée sur son loyer.
Si le preneur n’est pas assujetti à la TVA, l’opération pourra tout de même être intéressante si c’est le taux réduit de TVA (10 %) qui est appliqué sur les loyers et si les investissements sont importants.
Conditions d’option à la TVA
Le principe de base pour le bailleur est l’exonération de la TVA. Mais le bailleur peut donc opter pour l’assujettissement à la TVA.
- Pour les locaux loués nus : l'option est possible pour tous les locaux professionnels : boutiques, entrepôts, bureaux, terres et bâtiments agricoles, …
Pour un bailleur qui détiendrait plusieurs locaux professionnels, l’option peut ne porter que sur certains locaux, un ou plusieurs.
Pour les biens agricoles, le bailleur ne peut opter pour l’assujettissement à la TVA que lorsque son locataire est lui-même assujetti à cette taxe.
L’assujettissement ne peut pas porter sur des locaux d’habitations (sauf cas des meublés).
- Pour les logements loués meublés (gîtes, chambres d’hôtes, résidences -services …), une option ne sera possible qu’à condition que des prestations para-hôtelières soient proposées aux clients, à savoir au moins 3 des 4 prestations suivantes :
- l’accueil du public,
- la fourniture du petit déjeuner,
- le ménage,
- la fourniture du linge de maison (draps, serviettes,…)
… plus inscription au RCS du bailleur.
A noter : la TVA est définitivement acquise dès la consommation des biens (consommables, honoraires,…), mais uniquement au terme d’une durée de 20 ans pour la TVA récupérée sur les immeubles.
Ce qui signifie qu’en cas de vente ou de cessation d’activité ou de la fin de l’option à la TVA, l’assujetti est à même de devoir régulariser une partie de la TVA (1/20ème x le nombre d’années non écoulées entre l’arrêt d’assujettissement et l’acquisition du bien).
Formalités de déclaration :
L’option initiale est expresse (simple lettre), et prend effet à compter du 1er jour du mois où elle est réalisée, et pour une durée de 9 ans minimum. Elle doit être exercée immeuble par immeuble, sauf pour les biens agricoles où elle est globale.
Un registre des dépenses et des recettes doit être tenu, et les déclarations de TVA doivent être établies soit trimestriellement soit mensuellement (annuellement possible pour les biens agricoles).
Exemple :
Construction d’un entrepôt pour un montant de 120 000 € TTC dont 20 000 € de TVA Dépenses annuelles courantes de 3 000 € TTC dont 400 € de TVA.
Biens loué à un artisan assujetti à la TVA : 700 € / mois HT + 140 € de TVA (20%)
Bailleur assujetti :
- Coût du loyer pour le preneur : 8400 € /an
- Coût de construction par le bailleur : 100 000 €
- Coût des dépenses annuelles : 2 600 €.
Bailleur non assujetti :
- Coût du loyer pour le preneur : 8400 € /an
- Coût de construction par le bailleur : 120 000 €
- Coût des dépenses annuelles : 3 000 €.
Publication : Mars 2016

Réponse de M. Jean-Yves STEPHAN : Les travaux de rénovation réalisés par une entreprise dans un logement ancien bénéficient de taux de TVA réduits, sous certaines conditions.
Dans tous les cas, les locaux doivent être achevés depuis plus de 2 ans au début des travaux, et affectés à l'habitation, que ce soit une résidence principale ou secondaire.
Les taux de TVA applicables dépendent de la nature des travaux.
Le taux intermédiaire de 10 % concerne les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement ou d'entretien.
Le taux réduit de 5,5 % concerne les travaux de rénovation ou amélioration énergétique comme la pose, l’installation et l’entretien de matériaux et équipements d'économie d'énergie qui respectent des caractéristiques techniques et des critères de performances minimales. Par exemple :chaudière à condensation, pompe à chaleur, isolation thermique, appareil de régulation de chauffage ou de production d'énergie renouvelable, ainsi que des travaux induits, liés aux travaux d'efficacité énergétique, qui figurent sur la même facture que les travaux principaux.
La TVA au taux intermédiaire ou réduit ne peut pas être appliquée :aux travaux de rénovation effectués dans les locaux à usage autre que d'habitation, par exemple locaux à usage professionnel, travaux d'aménagement, de nettoyage et d'entretien des espaces verts, à la fourniture d'équipements ménagers ou mobiliers, de l'installation sanitaire ou de climatisation, à l'installation ou l'entretien des ascenseurs.
Dans tous ces cas, c'est le taux normal de 20 % qui doit s'appliquer.
Le taux intermédiaire ou réduit est également exclu pour les travaux importants qui constituent plus qu'une simple rénovation :
- surélévation du bâtiment ou addition de construction,
- remise à l'état neuf de plus de la moitié du gros œuvre (fondations, charpentes, murs porteurs, façades hors ravalement),
- remise à l'état neuf à plus des 2/3 des éléments de second œuvre : planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons, installations sanitaires, plomberie, installations électriques et chauffage,
- augmentation de la surface de plancher des locaux existants de plus de 10 %.
Attention ! Seuls les travaux et équipements facturés par une entreprise sont concernés. Les équipements achetés directement par le particulier sont soumis au taux normal de 20 %.
A consulter : Bofip-Impôts n° BOI-TVA-LIQ-30-20-90 sur l'application du taux réduit aux travaux de rénovation. Publication : Octobre 2015

Réponse de Philippe PRATS, consultant UNPI31-09 : La marche à suivre est la suivante :
1) Demandez le certificat de décès du défunt :
Commencez par demander un certificat de décès, dont l'objet est bien entendu de prouver que le souscripteur est décédé et que vous avez donc le droit de faire usage de votre bénéfice.
Tout le monde peut demander un certificat de décès, il vous suffit de vous rendre sur le service en ligne de l'État civil.
2) Envoyez une demande à AGIRA :
Rédigez une lettre dans laquelle vous expliquez souhaiter savoir si vous êtes bénéficiaire de la personne décédée, pour laquelle vous joigniez le certificat de décès.
Datez, signez puis envoyez par courrier recommandé avec accusé de réception à l'adresse suivante :
AGIRA recherche des bénéficiaires en cas de décès - 1 rue Jules Lefebvre 75 431 Paris cedex 09.
3) Dès réception de votre courrier, l'AGIRA dispose de 15 jours pour transmettre votre demande à tous les organismes émetteurs d'assurance vie de France.
4) Si vous n'êtes pas bénéficiaire du défunt : l'AGIRA vous informera de l'échec de la recherche par courrier ou par email.
5) Si vous êtes bénéficiaire du défunt :
• C'est l'assureur qui prendra contact avec vous dans un délai d'un mois après réception de la demande de recherche émise par AGIRA.
• Il vous suffira de suivre ses indications pour faire valoir votre droit en tant que bénéficiaire de l'assurance vie du défunt.
• La société d'assurance vous informera du fait que la sortie de l'assurance vie est prévue en capital, en rente ou au choix.
• Elle est tenue de vous verser votre dû dans un délai maximum d'un mois après réception des documents qu'elle vous demandera.
Sachez que de toute façon, il est du devoir d'un assureur que de rechercher le bénéficiaire d'un contrat d'assurance vie, lorsque celui-ci ne s'est pas manifesté après le décès de l'assuré.
Si malgré tout, ce délai d’un mois est outrepassé, le capital non versé produit légalement des intérêts pour le bénéficiaire :
• au taux légal majoré de moitié, pendant les 2 mois suivants le premier mois où le capital aurait dû être versé ;
• au double du taux légal pour toute durée excédant les trois premiers mois au cours desquels le capital aurait dû être versé.
A noter : Les compagnies d’assurances demandent aujourd’hui de plus en plus, d’indiquer les coordonnées complètes de chaque bénéficiaire : (nom, nom de jeune fille, prénom d’usage, prénom de l’état civil, date de naissance, lieu et département de naissance, adresse). Cela leur facilite grandement la tâche pour rechercher les bénéficiaires. Publication : Décembre 2014

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Réponse de Jean-Louis d'Esparbès : A nouveau revu par la loi de finances n°2013-1278 du 29 décembre 2013, le CIDD pour les travaux relatifs à l’habitation principale est recentré, simplifié et harmonisé avec l’éco-prêt à taux zéro. Ses nouvelles dispositions s’appliquent à compter du 1er janvier 2014.
Le CIDD est recentré sur les dépenses d’isolation thermique et d’équipement de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable qui ne font pas l’objet d’autres mesures de soutien public. Ont ainsi été exclus les équipements de récupération et de traitement des eaux pluviales et les équipements de production d’électricité utilisant l’énergie radiative du soleil (déjà subventionnés par le tarif garanti de rachat de l’énergie par ERDF).
En outre, le nouveau texte rend plus exigeant les critères d’éligibilité des chaudières, autres que celle à condensation, et des pompes à chaleur dédiées à la production d’eau chaude.
Point fort des nouvelles règles : le CIDD est désormais subordonné par principe à la réalisation d’un bouquet de travaux (avec toutefois une exception pour les contribuables modestes). Pour la réalisation d’un bouquet de travaux, les dépenses pourront être étalées sur une période de deux ans.
Autre nouveauté : seuls deux taux s’appliquent désormais : un taux de 15 % (applicable uniquement au contribuable dont les revenus sont inférieurs à un certain seuil) relevé à 25 % quand au moins deux catégories de dépenses du bouquet de travaux sont réalisées sur une période de deux ans.
Dernier point à retenir : les bailleurs de logements loués nus à usage d’habitation principale ne bénéficient plus du crédit d’impôt. Publication : Février 2014

L’évaluation des propriétés bâties et non bâties est assurée par le Centre des Finances Publiques compétent, dont les coordonnées sont indiquées sur l’avis d’imposition, avec le concours des Commissions communales et départementales des impôts directs auxquelles participent des élus locaux et des représentants des contribuables.
Les valeurs locatives des biens imposables à la taxe foncière sont évaluées actuellement en retenant comme date de référence le 1/1/1970 en Métropole et le 1/1/1975 dans les DOM. Un local est évalué par comparaison aux locaux de référence choisis dans la commune. Chaque local est classé dans une catégorie, puis sa surface est pondérée en fonction de la dite catégorie, de l’état d’entretien du bien, de sa situation générale et particulière, des éléments de confort dont il dispose. La surface pondérée définitive obtenue est multipliée par le tarif au m² de la catégorie pour obtenir la valeur locative du bien (référence année 1970 en Métropole). Publication : Janvier 2014

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Pour être déductibles, vos travaux doivent entrer dans la catégorie des dépenses de réparation et d’entretien ou d’amélioration et doivent être payés l’année d’imposition (travaux payés en 2013 sont à déduire sur la déclaration des revenus de 2013 à déposer en 2014).
Les dépenses de réparation et d’entretien sont celles qui ont pour objet de maintenir ou de remettre en état un immeuble afin d’en permettre un usage normal.
Les dépenses d’amélioration sont celles qui ont pour objet d’y apporter un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie.
S’agissant des locaux professionnels, les dépenses d’amélioration ne sont pas déductibles. Seuls seront déductibles les travaux de réparation et d’entretien ainsi que ceux destinés à traiter les locaux contre l’amiante ou à faciliter l’accueil des personnes handicapées.
Dans tous les cas, les travaux ne doivent pas modifier la consistance et la structure des locaux. En effet, les travaux de construction, reconstruction et agrandissement ne sont pas des dépenses d’amélioration et, à ce titre, ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
Cette distinction a fait naître de nombreux contentieux portant sur la nature des travaux tant la distinction est ténue dans certains cas.
L’administration examine les dossiers au cas par cas et il est établi, par exemple, que la mise aux normes (électricité, plomberie...) relève des travaux d’entretien, tout comme la remise en état de la toiture de l’immeuble, le ravalement de façade, le remplacement de la chaudière. Par contre, la jurisprudence considère l’aménagement des combles comme non déductible. Il en va de même pour des travaux importants sur le gros œuvre car ils sont assimilés à des travaux de construction.
Les dépenses à caractère locatif (peinture, papier peint…) ne sont pas déductibles sauf lorsqu’il s’agit :
- de dépenses occasionnées par vétusté et force majeure ;
- de dépenses engagées en vue de faciliter la location.
De plus, vous ne pourrez pas déduire la rémunération du travail que vous avez consacré à la réparation ou à l’entretien de votre immeuble, seule la valeur des matériaux est déductible (factures justificatives).
Il faut conserver tous les justificatifs des travaux qui permettraient de prouver à l’administration fiscale que les travaux sont déductibles. A ce sujet, les factures doivent contenir au-delà des règles de forme (prix HT, TVA et prix TTC, immatriculation de l’entreprise), la nature précise des travaux ainsi que l’adresse exacte du lieu d’exécution des travaux (n° appartement, lot de copropriété, maison ...). Publication : Novembre 2013

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Réponse d'André HERAL : Tout contribuable dispose en matière de contrôle de l’administration d’un droit de réponse et de contestation des propositions de rectification qu’il reçoit.
En principe, le délai de réponse est d’un mois ; s’il s’agit d’une procédure contentieuse (faisant l’objet d’un envoi recommandé), le délai d’un mois est impératif.
La réponse du contribuable doit préciser les points évoqués par l’administration qu’il entend contester (par exemple, l’inadéquation des éléments de comparaison fournis par l’administration).
Dans la mesure où le différend persisterait, il convient de demander la saisine de la Commission de conciliation devant laquelle il appartiendra au redevable soit de se présenter en personne, soit de se faire représenter par un conseil de son choix (notaire, avocat).
En matière de contestation portant sur des évaluations, il est rappelé que des consultants à la Chambre des propriétaires (fiscalistes, experts en évaluation immobilière) sont à votre disposition pour vous aider dans la constitution de votre dossier. Publication : Mai 2013

Réponse d'André HERAL, fiscaliste : Dans la mesure où les travaux de jardinage ne sont âs effectués par une personne dont le redevable est l’employeur direct (payé par chèque emploi service), l’intervention d’une entreprise est soumise, pour bénéficier du régime de réduction ou crédit d’impôt, à certaines conditions relatives à la nature de l’entreprise.
Il doit, en effet, s’agir d’une entreprise ou d’une association de service aux personnes possédant un agrément délivré par le Préfet ou d’un organisme à but lucratif ou conventionné comme les Centres d’action sociale ou association d’aide à domicile agissant dans le cadre d’une convention avec un département ou un organisme de sécurité sociale.
Le recours à une entreprise ne répondant pas aux critères ci-dessus n’est pas susceptible d’ouvrir le bénéfice de la réduction ou du crédit d’impôt.
A toutes fins utiles, il convient de rappeler que les interventions de petits travaux de jardinage (taille, tonte, débroussaillage) sont plafonnés à 3000 € par an et par foyer fiscal. Publication : Avril 2013

Réponse de André HERAL : Dans l’hypothèse d’une location partielle au cours de l’année, les conditions d’exonération de la location doivent s’entendre par référence au loyer annuel.
Si vous louez une pièce de 25 m² dans votre résidence principale à raison de 250 € par mois durant 7 mois, l’appréciation du caractère raisonnable de la location doit s’effectuer sur la base d’un loyer annuel de 3000 € (250 € x 12 mois), qui ramené au m² : 3000 € / 25 m² ressort à 120 €/m².
Ce prix étant inférieur au prix de référence (hors Ile-de-France : 129 €/m²), résultant de la doctrine administrative, les conditions de l’exonération sont remplies.
Rappelons, toutefois, que l’exonération est également subordonnée à la condition que la pièce louée constitue la résidence principale du locataire. Cette pièce devra également respecter les normes d’habitabilité en vigueur et doit ainsi offrir un minimum de commodités pour être un logement dit décent, notamment une fenêtre (un éclairement naturel suffisant et un ouvrant donnant à l’air libre), une installation électrique conforme aux normes de sécurité… Publication : Janvier 2013

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Réponse d'André Héral : S’agissant d’un équipement collectif concernant la copropriété, il est normal que l’avis d’imposition de la taxe d’habitation ait été adressé au syndic qui représente le syndicat des copropriétaires. Le caractère commun de cet équipement ne permet pas de l’individualiser et de l’inclure à la taxe d’habitation des logements de la copropriété réglée par chaque occupant.
Précision : la piscine constitue un équipement dont l’existence rentre en compte dans la fixation du loyer et dont l’entretien figure éventuellement dans les charges détaillées par le syndic et récupérables auprès des locataires. Publication : Décembre 2012

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