LES QUESTIONS / RÉPONSES JURIDIQUES

Réponse de Josiane BESSIERE, fiscaliste et consultant Association des propriétaires et des copropriétaires :

La taxe sur les logements vacants (TLV) est un impôt local que les propriétaires d’un logement inoccupé depuis plus d’un an doivent payer. L’objectif de la TLV est de lutter contre l’inoccupation longue durée de logements situés dans les zones tendues où les personnes peinent à trouver une location ou un bien à acheter.

Sont concernées les communes de plus de 50 000 habitants dans lesquelles il existe un déséquilibre marqué entre l’offre de logements et la demande.

Elle ne doit pas être confondue avec la THLV Taxe d’habitation sur les logements vacants qui peut être instaurée dans certaines communes dans lesquelles la Taxe sur les logements vacants TLV n’est pas applicable et concerne les propriétaires possédant un logement vacant depuis plus de deux ans consécutifs.

Sont redevables de la TLV les propriétaires, usufruitiers, preneurs à bail à réhabilitation, preneurs à bail à construction ou emphytéote lorsque le logement est vacant depuis un an au moins au 1er janvier de l’année d’imposition.

Dans le cas de plusieurs logements vacants, la taxe est due pour chacun d’eux. Elle est calculée sur la base de la valeur locative du logement.

Si une taxe est émise à tort par le Centre des Finances Publiques à savoir : logement occupé, résidence secondaire, bien en vente, logement non habitable, il convient de déposer une réclamation auprès de l’administration fiscale.
Cette demande à laquelle seront joints tous justificatifs en votre possession (bail d’occupation, mandat de vente etc.) devra mentionner vos noms et adresse, l’impôt concerné, les raisons de la contestation.

Dans le cas d’un logement non habitable les preuves à apporter sont les suivantes :
- Si le logement fait partie d’un plan de rénovation de quartier demander à la mairie un document justifiant la réhabilitation.
- S’il ne fait pas partie d’un tel plan demander à un huissier d’établir un état des lieux. Dans le cas où le procès-verbal de l’huissier déclare les lieux inhabitables ce PV vaut pour preuve devant un tribunal.

Réponse de Jacquotte Raffaele :

Rappelons tout d’abord qu’en tant que loueur meublé, vous avez certaines obligations notamment l’enregistrement de votre activité auprès du centre de formalités des entreprises, que vous soyez au régime micro BIC ou au réel ainsi que l’établissement de votre liasse fiscale annuelle (au réel).

En revanche, il n’est pas obligatoire d’avoir recours à un expert-comptable. Mais alors pourquoi est-il un allié précieux ?
Beaucoup d’interrogations se posent quand on démarre une activité de Loueur Meublé Professionnel ou non (LMNP/LMP) ; l’expert-comptable pourra vous conseiller et vous accompagner dans vos démarches et dans vos choix. Grace à ses compétences, ses connaissances du métier et des règles et évolutions fiscales, il est le partenaire indispensable.

Voici quelques questions qui pourront être abordés avec l’expert-comptable :
- choix du statut juridique : entreprise individuelle, indivision, société ;
- choix du régime d’imposition : le Micro BIC et Réel BIC, le choix du régime a une conséquence directe en matière d’imposition des revenus dégagés par l’activité) ;
- le seuil non professionnel / professionnel (LMNP/LMP) et les obligations associées à chacun des régimes ;
- l’assujettissement ou non à la TVA ;
- l’adhésion à un CGA ou non (Centre de gestion agréé) ;
- les démarches à réaliser au démarrage de l’activité avec l’administration ;
- la tenue de la comptabilité et l’établissement et télétransmission des déclarations fiscales et parfois sociales à effectuer tous les ans (bilan simplifié, d’un compte de résultat, d’un tableau des immobilisations, des amortissements).

Avoir recours à un expert-comptable pour l’établissement de la liasse fiscale vous évitera des erreurs, des retards et du stress, ce dernier sera le lien entre vous propriétaire bailleur et l’administration fiscale.

Réponse de Maître Isabelle BASTIDE :

1- Le montant du prélèvement à la source (PAS) peut être modulé à la baisse, sur simple demande, une seule fois par an, afin de tenir compte de l'évolution de vos revenus ou de votre situation au titre de l'année en cours.

En cas de mariage, conclusion ou rupture d'un PACS, décès de l'un des conjoints ou de l'un des partenaires, divorce, naissance, adoption… aucune modulation ne peut être présentée tant que cet évènement n’a pas été au préalable déclaré.

La modulation à la baisse est subordonnée à l'existence d'un écart de plus de 10 % entre, le montant du prélèvement résultant de la situation et des revenus que vous aurez estimés pour l'année en cours soit 2021 et, le montant du prélèvement que vous supporteriez en l'absence de modulation.

Exemple : vous estimez que le taux de PAS pour 2021 est de 850 € alors que le montant du prélèvement serait de 1 150 € en l’absence de modulation.
L’écart est de 300 € représente 26,08 % du prélèvement supporté en l'absence de modulation soit plus de 10%.
Vous êtes autorisé à moduler à la baisse.

2- Via votre espace en ligne « Gérer mon prélèvement à la source » puis « Actualiser suite à une hausse ou à une baisse de vos revenus », il vous est possible de déclarer une fluctuation de revenus.
A défaut d’accès internet vous pouvez vous rendre au Service des Impôts dont vous dépendez ou effectuer votre demande par courrier.

Réponse de Mme Josiane BESSIERE :

En comptabilité, l’amortissement correspond à la perte de valeur d’un objet utilisé dans le cadre de l’activité d’une entreprise. Cette perte de valeur liée à l’usure normale de l’objet ou de l’immeuble en question sur une période donnée est imputée comme une charge qui va venir baisser le résultat de l’exercice sur lequel l’impôt de cette entreprise est calculé.

En location meublée, on estime que le bien loué s’use tous les ans, et cette perte de valeur est répercutée comme une charge du revenu imposable.
Il est possible d’amortir un bien ancien, ou acheté depuis plusieurs années : tout amortissement commençant à partir du moment où le loueur en meublé passe au régime réel, quel que soit l’âge du bien ou sa date d’achat.
L’administration exige que l’amortissement soit calculé par composants défini à l’article 311-2 du plan comptable général.
Chaque composant va correspondre à un pourcentage de la valeur du bien et à une durée d’amortissement bien précise. Il faut noter que le terrain qui représente 15 % de la proportion du bien en moyenne n’est jamais amorti. Après avoir procédé au calcul de l’amortissement de chaque composant de façon linéaire, il convient d’additionner les montants d’amortissements des différents composants pour trouver l’amortissement annuel du bien immobilier.
Il est possible d’amortir les meubles présents dans le bien loué ainsi que les travaux qui y sont effectués, cependant pour être amortie la valeur unitaire de ces opérations doit être supérieure à 598 € et les factures doivent être postérieures à la date de début d’activité présente sur la déclaration POi.
Amortissement non utilisé :
L’amortissement ne peut pas créer de déficit, ainsi dans le cas où les charges couvrent déjà la totalité des recettes, l’amortissement ne peut être imputé pour obtenir un résultat négatif, dans ce cas les amortissements seront stockés et imputés si besoin sur les années suivantes.
A noter que ces amortissements réintégrables sont utilisables sans limites dans le temps.
En conclusion l’amortissement est un des éléments clés de la location meublée au régime simplifié, toutefois il est impératif de se faire accompagner par un professionnel afin de réaliser la déclaration des revenus de location meublée au réel simplifié.

Réponse de M. Jean-Yves STEPHAN :

Il est encore temps de pouvoir bénéficier de l’exonération de droits de mutation prévue dans le cadre d’une donation de sommes d’argent jusqu’à hauteur de 100000€ à condition de respecter les termes de l’article 790 A bis du Code Général des Impôts ci-dessous reproduits :

Les dons de sommes d’argent prévus à l’article 790 A bis du CGI, dans la limite de 100 000 € par donateur, consentis entre le 15 juillet 2020 et le 30 juin 2021 à un descendant (enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant) ou, à défaut de descendance, de neveux ou nièces en ligne directe sont exonérés de droit de mutation.
Ces sommes doivent être affectées au financement d’une entreprise ou à la construction ou aux travaux de rénovation énergétique de la résidence principale du bénéficiaire.

Champ d’application et obligations déclaratives :
L’exonération s’applique aux seuls dons de somme d’argent réalisés en pleine propriété par chèque, virement, mandat ou numéraire.

Aucune limite d’âge n’est fixée.

La donation doit être réalisée par acte notarié ou sous seing privé et en l’absence d’acte, une déclaration de don manuel n° 2735 doit être souscrite par le donataire dans un délai d’un mois suivant la date du don.

Conditions d’emploi des sommes d’argent :
Dans les 3 mois de leur perception par le donataire, les sommes doivent soit :
• Financer la construction de la résidence principale
• Financer les travaux de rénovation énergétique du logement dont le donataire est propriétaire et qu’il affecte à son habitation principale. Ces travaux doivent être éligibles à la prime de transition énergétique gérée par l’ANAH.
• Participer à la souscription au capital initial ou aux augmentations de capital d’une petite entreprise de moins de 50 salariés. L’entreprise doit exercer son activité depuis moins de cinq ans, ne pas avoir encore distribué de bénéfices. La direction doit être assurée par le donataire pendant une durée minimale de trois ans à compter de la souscription

Portée de l’exonération :
L’exonération de droits de mutation est limitée au don d’une somme d’argent de 100 000 euros.
Ce plafond s’applique à toutes les donations consenties par un même donateur au profit d’un seul ou de plusieurs donataires.
Il est possible de cumuler la présente exonération de droits prévu à l’article 790 A bis du CGI avec :
• Le dispositif de dons familiaux de sommes d’argent dans la limite de 31 865 euros prévu à l’article 790 G du CGI
• Les abattements de droits communs exposés à l’article 757 du CGI prévoyant une exonération de droits de mutation à titre gratuit dans la limite de 100 000 euros, sous condition du lien de parenté existant entre donateur et donataire).

Clauses de non-cumul d’avantages fiscaux :
Cette exonération ne pourra pas être cumulée avec d'autres avantages fiscaux notamment la réduction d'impôt Madelin, la réduction d’impôt sur le revenu au titre des investissements outre-mer, le crédit d'impôt pour la rénovation énergétique ou encore Ma Prime Rénov'.

Réponse de M. Jean-Yves STÉPHAN :

La valeur locative représente le niveau de loyer annuel théorique que la propriété concernée pourrait produire si elle était louée.
La valeur locative cadastrale d’un bien sert de base d’imposition aux divers impôts locaux.
Cette valeur locative est fixée après consultation des commissions communales ou départementales des impôts directs lors des opérations de révision foncière.
Elle est calculée à partir des conditions du marché locatif au 1er janvier 1970 pour les propriétés bâties et de celui de 1961 pour les propriétés non bâties. Pour le bâti et le non bâti dans les DOM hors Mayotte, elle est calculée à partir du marché locatif au 1er janvier 1975 et pour Mayotte, à partir des conditions du marché au 1er janvier 2012.

1- Pour les immeubles d’habitation, ces valeurs locatives sont déterminées par voie de comparaison.
Concrètement, cette méthode consiste à définir des catégories d’immeubles (8 catégories) en fonction de leur qualité sur le plan national et dans chaque commune puis, pour chaque catégorie, à déterminer un tarif d’évaluation au mètre carré.
Une fois ce premier travail effectué, chaque local à évaluer est rattaché à une catégorie.
Sur la base des déclarations souscrites par les propriétaires, la valeur locative de chaque local est calculée en appliquant le tarif à sa surface pondérée.
Cette valeur locative 70 est modifiée par des coefficients forfaitaires d’actualisation et de revalorisation.
Elle peut également évoluer au fil des années en fonction des changements, constatés par l'administration, comme l’agrandissement de la surface habitable, l'accomplissement de gros travaux ou l’achat ou construction d’équipement(s) supplémentaire(s) (garage, piscine, véranda,...).

2- Pour les locaux commerciaux, la valeur locative a fait l'objet d'une révision générale au titre des taxes établies depuis 2017.
Depuis le 1er janvier 2017, tous les locaux professionnels entrant dans le champ de la révision des valeurs locatives des locaux professionnels, disposent désormais d'une nouvelle valeur locative révisée qui est égale au produit de sa surface pondérée par un tarif au mètre carré, éventuellement ajusté d'un coefficient de localisation
Ces valeurs sont dorénavant assises sur des valeurs calculées à partir de loyers réels constatés. Chaque local est rattaché à une des 38 catégories (en fonction de la nature de l'activité principale exercée dans le local. Par exemple, les bureaux, les magasins, les dépôts ou bien encore les hôtels) et à un secteur d’évaluation représentant un marché locatif homogène au sein de chaque département.

3- La valeur locative sert aussi de base au calcul de la taxe foncière sur les propriétés non bâties.
Les évaluations cadastrales des propriétés non bâties ont été déterminées lors de la dernière révision, avec pour date de référence le 1er janvier 1961.
La valeur locative résulte d’un tarif d’évaluation établi dans chaque commune par nature de culture ou de propriété, et éventuellement par classe.

Toutes précisions concernant la valeur locative peuvent être utilement consultées sur le site officiel des impôts, notamment par la consultation de la brochure pratique impôts locaux 2020 à la rubrique documentation.

Réponse de Josiane BESSIERE :

La taxe sur les logements vacants est applicable dans les communes appartenant à des agglomérations de plus de 50 000 habitants dans lesquelles existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. La liste des communes concernées est fixée par le décret 2013-392 du 10 mai 2013, modifié par le décret 2015-1284 du 13 octobre 2015.
Cette taxe frappe les logements habitables volontairement laissés inoccupés depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition.

Il est précisé que ne sont pas soumis à la taxe :

- Les logements occupés plus de 90 jours consécutifs au cours de la période de référence,
- Les logements meublés (résidences secondaires ) soumis à la taxe d’habitation,
- Les locaux dont la mise en état d’habitation nécessiterait des travaux importants, d’un montant supérieur en pratique à 25 % de la valeur vénale du logement (BOI-IF-AUT-60 n°140).

L’assiette de la taxe est constituée par la valeur locative du logement retenue pour la taxe d’habitation.
Le taux d’imposition varie en fonction de la durée de vacance du bien : 12,5% la première année d’imposition et 25 % à compter de la deuxième.

L’imposition est établie annuellement dans la commune de situation du logement. Aucune obligation déclarative n’incombe au contribuable. Le contrôle, le recouvrement, le contentieux, les garanties et les sanctions de la taxe sont régis comme en matière de taxe foncière sur les propriétés bâties.

Dans le cas où une taxe est émise à tort, il convient d’effectuer une réclamation au centre des impôts en indiquant quelle est la situation du bien au regard de son occupation au 1er janvier de l’année d’imposition, en précisant depuis quand il est loué (joindre tous documents justifiants cette situation, copie du bail notamment).

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Réponse de Jean-Yves STEPHAN : Les contribuables qui supportent des dépenses au titre de la rémunération de services à la personne rendus à leur résidence bénéficient d'un crédit d'impôt.
Les petits travaux de jardinage, tels que la taille d'une haie, entrent dans cette catégorie de services.
Ces services doivent être rendus, soit par un salarié dont le contribuable est l'employeur direct, soit par une association, entreprise ou organisme déclaré en Préfecture, soit par un organisme à but non lucratif habilité au titre de l'aide sociale ou conventionné par un organisme de sécurité sociale.
Le montant de ce crédit d'impôt est égal à 50 % du montant des dépenses effectivement supportées retenues dans une limite fixée à 12 000 € dans le cas général. Ce montant devra figurer dans votre déclaration de revenus à déposer en 2019 et vous obtiendrez le crédit d'impôt correspondant aux frais engagés. Publication : Février 2019

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Réponse d'André HERAL : A propos de la déductibilité des travaux d’aménagement d’un local professionnel sur vos revenus fonciers :
-seul les travaux d’entretien sont déductibles des revenus fonciers quelle que soit la nature de l’occupation (habitation, professionnelle ou commerciale),
-en revanche, les travaux d’amélioration (apport d’un élément nouveau) ne sont pas déductibles des revenus d’un local professionnel. A priori, les travaux d’aménagement nécessaires pour la transformation des lieux ne peuvent s’analyser comme des travaux d’entretien.
Ces principes émanent de l’article 31 I-1a et 1b du Code général des impôts
A noter que le changement de destination de l’occupation d’habitation en professionnel va entraîner par ailleurs une modification du calcul de la valeur locative cadastrale et une augmentation des taxes foncières. Publication : Décembre 2016

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Concernant l’aspect fiscal :
Le principe du régime Scellier est une réduction d’impôt conditionnée à l’engagement de louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans et c’est bien cette durée qui importe.
Quelle que soit l’hypothèse retenue, vente ou donation, celle-ci remet en cause les avantages fiscaux retirés de l’option Scellier, et par voie de conséquence, la reprise des réductions d’impôt dont vous avez bénéficié. Même s’il ne s’agit que de donner la nue-propriété, les conséquences sont identiques. Le démembrement du droit de propriété est impossible.
L’impôt sur le revenu de l’année au cours de laquelle intervient l’évènement entrainant la déchéance de l’avantage fiscal est majoré du montant total de la réduction.

Concernant l’aspect juridique et notamment le loyer :
Si vous décidez de vendre ou de faire une donation, plusieurs cas de figure sont à étudier.
• Dans le cas où le logement est vendu ou s’il fait l’objet d’une donation avec le locataire restant en place, l’acquéreur devra respecter les termes du contrat, le loyer restant celui prévu au bail initial et subissant les variations indiciaires (révision annuelle selon l’IRL).
Toutefois, en cas de loyer manifestement sous-évalué, (ce qui est rarement le cas car les loyers plafonds en régime Scellier peuvent être supérieurs au marché), l’acquéreur pourra réévaluer le loyer en application de l’article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 à l’échéance de chaque période triennale s’il s’agit d’une personne physique ou chaque période de six ans s’il s’agit d’une personne morale.
• Dans le cas où le logement est vendu libre, le loyer est déterminé librement par l’acquéreur avec le nouveau locataire. Publication : Mars 2012

Réponse de Claure SERIEYE : L’assujettissement à la TVA du bailleur permet à ce dernier de récupérer, auprès du trésor public, le montant de la TVA, souvent 20 %, qu’il a payé sur l’ensemble des dépenses portant sur les biens donnés en location : acquisition, construction, entretien, honoraires, …
Ce montant est d’autant plus important que le bailleur a engagé des frais importants notamment en cas de construction ou de grosses réparations.
En contrepartie, le bailleur doit facturer de la TVA au taux de 20% (cas général) ou de 10% (cas des locations meublées) selon l’usage du bien. Le montant du loyer doit donc être majoré de la TVA, et cette TVA doit être restituée au trésor public. Cela ne portera cependant pas de préjudice au preneur à condition que ce dernier soit assujetti à la TVA. Dans ce cas, le coût de revient pour le preneur est bien constitué du seul montant HT. Dès lors, le montant de la TVA sur achats ou travaux constitue un gain net pour le bailleur. Pour le preneur assujetti à la TVA, l’opération est presque « blanche », ce n’est qu’une question d’avance de trésorerie car il récupère par la suite la TVA qu’il a payée sur son loyer.
Si le preneur n’est pas assujetti à la TVA, l’opération pourra tout de même être intéressante si c’est le taux réduit de TVA (10 %) qui est appliqué sur les loyers et si les investissements sont importants.
Conditions d’option à la TVA
Le principe de base pour le bailleur est l’exonération de la TVA. Mais le bailleur peut donc opter pour l’assujettissement à la TVA.
- Pour les locaux loués nus : l'option est possible pour tous les locaux professionnels : boutiques, entrepôts, bureaux, terres et bâtiments agricoles, …
Pour un bailleur qui détiendrait plusieurs locaux professionnels, l’option peut ne porter que sur certains locaux, un ou plusieurs.
Pour les biens agricoles, le bailleur ne peut opter pour l’assujettissement à la TVA que lorsque son locataire est lui-même assujetti à cette taxe.
L’assujettissement ne peut pas porter sur des locaux d’habitations (sauf cas des meublés).
- Pour les logements loués meublés (gîtes, chambres d’hôtes, résidences -services …), une option ne sera possible qu’à condition que des prestations para-hôtelières soient proposées aux clients, à savoir au moins 3 des 4 prestations suivantes :
- l’accueil du public,
- la fourniture du petit déjeuner,
- le ménage,
- la fourniture du linge de maison (draps, serviettes,…)
… plus inscription au RCS du bailleur.
A noter : la TVA est définitivement acquise dès la consommation des biens (consommables, honoraires,…), mais uniquement au terme d’une durée de 20 ans pour la TVA récupérée sur les immeubles.
Ce qui signifie qu’en cas de vente ou de cessation d’activité ou de la fin de l’option à la TVA, l’assujetti est à même de devoir régulariser une partie de la TVA (1/20ème x le nombre d’années non écoulées entre l’arrêt d’assujettissement et l’acquisition du bien).
Formalités de déclaration :
L’option initiale est expresse (simple lettre), et prend effet à compter du 1er jour du mois où elle est réalisée, et pour une durée de 9 ans minimum. Elle doit être exercée immeuble par immeuble, sauf pour les biens agricoles où elle est globale.
Un registre des dépenses et des recettes doit être tenu, et les déclarations de TVA doivent être établies soit trimestriellement soit mensuellement (annuellement possible pour les biens agricoles).
Exemple :
Construction d’un entrepôt pour un montant de 120 000 € TTC dont 20 000 € de TVA Dépenses annuelles courantes de 3 000 € TTC dont 400 € de TVA.
Biens loué à un artisan assujetti à la TVA : 700 € / mois HT + 140 € de TVA (20%)
Bailleur assujetti :
- Coût du loyer pour le preneur : 8400 € /an
- Coût de construction par le bailleur : 100 000 €
- Coût des dépenses annuelles : 2 600 €.
Bailleur non assujetti :
- Coût du loyer pour le preneur : 8400 € /an
- Coût de construction par le bailleur : 120 000 €
- Coût des dépenses annuelles : 3 000 €.
Publication : Mars 2016

Réponse de André HERAL : Dans un premier temps, les frais déductibles des revenus fonciers concernent l’ensemble des provisions versées au syndic au cours de l’exercice, sans se préoccuper du caractère déductible ou non des dépenses réglées par le syndic.
Le montant des provisions est à porter à la rubrique n° 229 de l’imprimé 2044 (déclaration des revenus fonciers au régime du réel).
Cette déduction « globale » doit toutefois faire l’objet d’une régularisation l’année suivante par voie de réintégration des charges non déductibles en fonction du décompte des charges établi par le syndic (il s’agit essentiellement des charges locatives récupérables auprès des locataires). Publication : Mars 2016

Réponse de M. Jean-Yves STEPHAN : Les travaux de rénovation réalisés par une entreprise dans un logement ancien bénéficient de taux de TVA réduits, sous certaines conditions.
Dans tous les cas, les locaux doivent être achevés depuis plus de 2 ans au début des travaux, et affectés à l'habitation, que ce soit une résidence principale ou secondaire.
Les taux de TVA applicables dépendent de la nature des travaux.
Le taux intermédiaire de 10 % concerne les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement ou d'entretien.
Le taux réduit de 5,5 % concerne les travaux de rénovation ou amélioration énergétique comme la pose, l’installation et l’entretien de matériaux et équipements d'économie d'énergie qui respectent des caractéristiques techniques et des critères de performances minimales. Par exemple :chaudière à condensation, pompe à chaleur, isolation thermique, appareil de régulation de chauffage ou de production d'énergie renouvelable, ainsi que des travaux induits, liés aux travaux d'efficacité énergétique, qui figurent sur la même facture que les travaux principaux.
La TVA au taux intermédiaire ou réduit ne peut pas être appliquée :aux travaux de rénovation effectués dans les locaux à usage autre que d'habitation, par exemple locaux à usage professionnel, travaux d'aménagement, de nettoyage et d'entretien des espaces verts, à la fourniture d'équipements ménagers ou mobiliers, de l'installation sanitaire ou de climatisation, à l'installation ou l'entretien des ascenseurs.
Dans tous ces cas, c'est le taux normal de 20 % qui doit s'appliquer.
Le taux intermédiaire ou réduit est également exclu pour les travaux importants qui constituent plus qu'une simple rénovation :
- surélévation du bâtiment ou addition de construction,
- remise à l'état neuf de plus de la moitié du gros œuvre (fondations, charpentes, murs porteurs, façades hors ravalement),
- remise à l'état neuf à plus des 2/3 des éléments de second œuvre : planchers non porteurs, huisseries extérieures, cloisons, installations sanitaires, plomberie, installations électriques et chauffage,
- augmentation de la surface de plancher des locaux existants de plus de 10 %.
Attention ! Seuls les travaux et équipements facturés par une entreprise sont concernés. Les équipements achetés directement par le particulier sont soumis au taux normal de 20 %.
A consulter : Bofip-Impôts n° BOI-TVA-LIQ-30-20-90 sur l'application du taux réduit aux travaux de rénovation. Publication : Octobre 2015

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Réponse de Philippe PRATS, consultant UNPI31-09 : La marche à suivre est la suivante :
1) Demandez le certificat de décès du défunt :
Commencez par demander un certificat de décès, dont l'objet est bien entendu de prouver que le souscripteur est décédé et que vous avez donc le droit de faire usage de votre bénéfice.
Tout le monde peut demander un certificat de décès, il vous suffit de vous rendre sur le service en ligne de l'État civil.
2) Envoyez une demande à AGIRA :
Rédigez une lettre dans laquelle vous expliquez souhaiter savoir si vous êtes bénéficiaire de la personne décédée, pour laquelle vous joigniez le certificat de décès.
Datez, signez puis envoyez par courrier recommandé avec accusé de réception à l'adresse suivante :
AGIRA recherche des bénéficiaires en cas de décès - 1 rue Jules Lefebvre 75 431 Paris cedex 09.
3) Dès réception de votre courrier, l'AGIRA dispose de 15 jours pour transmettre votre demande à tous les organismes émetteurs d'assurance vie de France.
4) Si vous n'êtes pas bénéficiaire du défunt : l'AGIRA vous informera de l'échec de la recherche par courrier ou par email.
5) Si vous êtes bénéficiaire du défunt :
• C'est l'assureur qui prendra contact avec vous dans un délai d'un mois après réception de la demande de recherche émise par AGIRA.
• Il vous suffira de suivre ses indications pour faire valoir votre droit en tant que bénéficiaire de l'assurance vie du défunt.
• La société d'assurance vous informera du fait que la sortie de l'assurance vie est prévue en capital, en rente ou au choix.
• Elle est tenue de vous verser votre dû dans un délai maximum d'un mois après réception des documents qu'elle vous demandera.
Sachez que de toute façon, il est du devoir d'un assureur que de rechercher le bénéficiaire d'un contrat d'assurance vie, lorsque celui-ci ne s'est pas manifesté après le décès de l'assuré.
Si malgré tout, ce délai d’un mois est outrepassé, le capital non versé produit légalement des intérêts pour le bénéficiaire :
• au taux légal majoré de moitié, pendant les 2 mois suivants le premier mois où le capital aurait dû être versé ;
• au double du taux légal pour toute durée excédant les trois premiers mois au cours desquels le capital aurait dû être versé.
A noter : Les compagnies d’assurances demandent aujourd’hui de plus en plus, d’indiquer les coordonnées complètes de chaque bénéficiaire : (nom, nom de jeune fille, prénom d’usage, prénom de l’état civil, date de naissance, lieu et département de naissance, adresse). Cela leur facilite grandement la tâche pour rechercher les bénéficiaires. Publication : Décembre 2014

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Réponse de Jean-Louis d'Esparbès : A nouveau revu par la loi de finances n°2013-1278 du 29 décembre 2013, le CIDD pour les travaux relatifs à l’habitation principale est recentré, simplifié et harmonisé avec l’éco-prêt à taux zéro. Ses nouvelles dispositions s’appliquent à compter du 1er janvier 2014.
Le CIDD est recentré sur les dépenses d’isolation thermique et d’équipement de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable qui ne font pas l’objet d’autres mesures de soutien public. Ont ainsi été exclus les équipements de récupération et de traitement des eaux pluviales et les équipements de production d’électricité utilisant l’énergie radiative du soleil (déjà subventionnés par le tarif garanti de rachat de l’énergie par ERDF).
En outre, le nouveau texte rend plus exigeant les critères d’éligibilité des chaudières, autres que celle à condensation, et des pompes à chaleur dédiées à la production d’eau chaude.
Point fort des nouvelles règles : le CIDD est désormais subordonné par principe à la réalisation d’un bouquet de travaux (avec toutefois une exception pour les contribuables modestes). Pour la réalisation d’un bouquet de travaux, les dépenses pourront être étalées sur une période de deux ans.
Autre nouveauté : seuls deux taux s’appliquent désormais : un taux de 15 % (applicable uniquement au contribuable dont les revenus sont inférieurs à un certain seuil) relevé à 25 % quand au moins deux catégories de dépenses du bouquet de travaux sont réalisées sur une période de deux ans.
Dernier point à retenir : les bailleurs de logements loués nus à usage d’habitation principale ne bénéficient plus du crédit d’impôt. Publication : Février 2014

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L’évaluation des propriétés bâties et non bâties est assurée par le Centre des Finances Publiques compétent, dont les coordonnées sont indiquées sur l’avis d’imposition, avec le concours des Commissions communales et départementales des impôts directs auxquelles participent des élus locaux et des représentants des contribuables.
Les valeurs locatives des biens imposables à la taxe foncière sont évaluées actuellement en retenant comme date de référence le 1/1/1970 en Métropole et le 1/1/1975 dans les DOM. Un local est évalué par comparaison aux locaux de référence choisis dans la commune. Chaque local est classé dans une catégorie, puis sa surface est pondérée en fonction de la dite catégorie, de l’état d’entretien du bien, de sa situation générale et particulière, des éléments de confort dont il dispose. La surface pondérée définitive obtenue est multipliée par le tarif au m² de la catégorie pour obtenir la valeur locative du bien (référence année 1970 en Métropole). Publication : Janvier 2014

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Pour être déductibles, vos travaux doivent entrer dans la catégorie des dépenses de réparation et d’entretien ou d’amélioration et doivent être payés l’année d’imposition (travaux payés en 2013 sont à déduire sur la déclaration des revenus de 2013 à déposer en 2014).
Les dépenses de réparation et d’entretien sont celles qui ont pour objet de maintenir ou de remettre en état un immeuble afin d’en permettre un usage normal.
Les dépenses d’amélioration sont celles qui ont pour objet d’y apporter un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie.
S’agissant des locaux professionnels, les dépenses d’amélioration ne sont pas déductibles. Seuls seront déductibles les travaux de réparation et d’entretien ainsi que ceux destinés à traiter les locaux contre l’amiante ou à faciliter l’accueil des personnes handicapées.
Dans tous les cas, les travaux ne doivent pas modifier la consistance et la structure des locaux. En effet, les travaux de construction, reconstruction et agrandissement ne sont pas des dépenses d’amélioration et, à ce titre, ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
Cette distinction a fait naître de nombreux contentieux portant sur la nature des travaux tant la distinction est ténue dans certains cas.
L’administration examine les dossiers au cas par cas et il est établi, par exemple, que la mise aux normes (électricité, plomberie...) relève des travaux d’entretien, tout comme la remise en état de la toiture de l’immeuble, le ravalement de façade, le remplacement de la chaudière. Par contre, la jurisprudence considère l’aménagement des combles comme non déductible. Il en va de même pour des travaux importants sur le gros œuvre car ils sont assimilés à des travaux de construction.
Les dépenses à caractère locatif (peinture, papier peint…) ne sont pas déductibles sauf lorsqu’il s’agit :
- de dépenses occasionnées par vétusté et force majeure ;
- de dépenses engagées en vue de faciliter la location.
De plus, vous ne pourrez pas déduire la rémunération du travail que vous avez consacré à la réparation ou à l’entretien de votre immeuble, seule la valeur des matériaux est déductible (factures justificatives).
Il faut conserver tous les justificatifs des travaux qui permettraient de prouver à l’administration fiscale que les travaux sont déductibles. A ce sujet, les factures doivent contenir au-delà des règles de forme (prix HT, TVA et prix TTC, immatriculation de l’entreprise), la nature précise des travaux ainsi que l’adresse exacte du lieu d’exécution des travaux (n° appartement, lot de copropriété, maison ...). Publication : Novembre 2013

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Réponse d'André HERAL : Tout contribuable dispose en matière de contrôle de l’administration d’un droit de réponse et de contestation des propositions de rectification qu’il reçoit.
En principe, le délai de réponse est d’un mois ; s’il s’agit d’une procédure contentieuse (faisant l’objet d’un envoi recommandé), le délai d’un mois est impératif.
La réponse du contribuable doit préciser les points évoqués par l’administration qu’il entend contester (par exemple, l’inadéquation des éléments de comparaison fournis par l’administration).
Dans la mesure où le différend persisterait, il convient de demander la saisine de la Commission de conciliation devant laquelle il appartiendra au redevable soit de se présenter en personne, soit de se faire représenter par un conseil de son choix (notaire, avocat).
En matière de contestation portant sur des évaluations, il est rappelé que des consultants à la Chambre des propriétaires (fiscalistes, experts en évaluation immobilière) sont à votre disposition pour vous aider dans la constitution de votre dossier. Publication : Mai 2013

Réponse d'André HERAL, fiscaliste : Dans la mesure où les travaux de jardinage ne sont âs effectués par une personne dont le redevable est l’employeur direct (payé par chèque emploi service), l’intervention d’une entreprise est soumise, pour bénéficier du régime de réduction ou crédit d’impôt, à certaines conditions relatives à la nature de l’entreprise.
Il doit, en effet, s’agir d’une entreprise ou d’une association de service aux personnes possédant un agrément délivré par le Préfet ou d’un organisme à but lucratif ou conventionné comme les Centres d’action sociale ou association d’aide à domicile agissant dans le cadre d’une convention avec un département ou un organisme de sécurité sociale.
Le recours à une entreprise ne répondant pas aux critères ci-dessus n’est pas susceptible d’ouvrir le bénéfice de la réduction ou du crédit d’impôt.
A toutes fins utiles, il convient de rappeler que les interventions de petits travaux de jardinage (taille, tonte, débroussaillage) sont plafonnés à 3000 € par an et par foyer fiscal. Publication : Avril 2013

Réponse de André HERAL : Dans l’hypothèse d’une location partielle au cours de l’année, les conditions d’exonération de la location doivent s’entendre par référence au loyer annuel.
Si vous louez une pièce de 25 m² dans votre résidence principale à raison de 250 € par mois durant 7 mois, l’appréciation du caractère raisonnable de la location doit s’effectuer sur la base d’un loyer annuel de 3000 € (250 € x 12 mois), qui ramené au m² : 3000 € / 25 m² ressort à 120 €/m².
Ce prix étant inférieur au prix de référence (hors Ile-de-France : 129 €/m²), résultant de la doctrine administrative, les conditions de l’exonération sont remplies.
Rappelons, toutefois, que l’exonération est également subordonnée à la condition que la pièce louée constitue la résidence principale du locataire. Cette pièce devra également respecter les normes d’habitabilité en vigueur et doit ainsi offrir un minimum de commodités pour être un logement dit décent, notamment une fenêtre (un éclairement naturel suffisant et un ouvrant donnant à l’air libre), une installation électrique conforme aux normes de sécurité… Publication : Janvier 2013

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Réponse d'André Héral : S’agissant d’un équipement collectif concernant la copropriété, il est normal que l’avis d’imposition de la taxe d’habitation ait été adressé au syndic qui représente le syndicat des copropriétaires. Le caractère commun de cet équipement ne permet pas de l’individualiser et de l’inclure à la taxe d’habitation des logements de la copropriété réglée par chaque occupant.
Précision : la piscine constitue un équipement dont l’existence rentre en compte dans la fixation du loyer et dont l’entretien figure éventuellement dans les charges détaillées par le syndic et récupérables auprès des locataires. Publication : Décembre 2012

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