LES QUESTIONS / RÉPONSES JURIDIQUES

Réponse de Maître Nathalie THIBAUD :

Les violations des règles applicables aux utilisations du sol peuvent être sanctionnées notamment par le juge pénal. Précisément le maire, en sa qualité d’officier de police judiciaire, peut intervenir en cas d’infractions prévues par le Code de l’urbanisme et visées à l’article L 480-1. Il peut ainsi se saisir de lui-même ou à l’initiative d’un tiers. Dans le cadre de ces missions, le maire agit en qualité d’agent de l’État, au nom et pour le compte de l’État.

Il a même ce qu’on appelle une compétence liée dès lors qu’il a connaissance d’une infraction (en ce sens CAA Lyon 19-11-1991 n°89LY014333). Cela signifie qu’il est tenu d’en dresser procès-verbal ou d’en faire dresser procès- verbal par « les officiers ou agents de police judiciaire ainsi que par tous les fonctionnaires et agents de l'Etat et des collectivités publiques commissionnés à cet effet par le maire » (art L 480-1 précité).
L’inertie du maire peut engager la responsabilité pour faute de l’Etat. Dans une telle hypothèse, pour contraindre le maire à dresser procès-verbal, il est possible de saisir le juge des référés du tribunal administratif.
Les actes repréhensibles sont visés à l’article L 480-4 du Code de l’urbanisme qui sanctionne pénalement l’exécution de travaux sans permis, ou en méconnaissance du permis. En cas de violation des dispositions du règlement du PLU, les mêmes poursuites peuvent être engagées.

Lorsque l’infraction est visible depuis la voie publique, le maire peut exercer son contrôle sans pénétrer sur la propriété privée du contrevenant et peut constater les infractions commises sans requérir l’accord du contrevenant.

L’exercice de ce droit de visite a été réaménagé par la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (dite loi ELAN). Le législateur a modifié les dispositions relatives au droit de visite pour rendre ce dispositif conforme aux exigences de l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'homme.

Les domiciles et les locaux comportant des parties à usage d’habitation ne peuvent ainsi être visités qu’en présence de l’occupant et avec son assentiment.
En cas de difficulté, l’article L 461-3 du Code de l’urbanisme prévoit des mesures spécifiques avec saisine du juge des libertés et de la détention. Ainsi, lorsque l’accès à un domicile ou à un local comprenant des parties à usage d’habitation est refusé, les visites peuvent être autorisées par ordonnance du juge des libertés et de la détention près le tribunal judiciaire compétent. Ce nouveau dispositif peut constituer un frein au constat d’infractions, le juge de la liberté et de la détention n’ordonnant pas automatiquement ce droit de visite, quand bien même il serait sollicité par le premier magistrat d’une collectivité locale.

Enfin, il faut rappeler que les constats d’infractions sont possibles pendant 6 ans après l’achèvement de la construction. Ensuite, la prescription joue son rôle.

Réponse de M. Fabien PESSANT :

La dématérialisation des actes d’urbanisme est la possibilité de transmettre aux services des droits du sol et de se voir instruire - par voie dématérialisée - les demandes de permis de construire, déclarations préalables, certificats d’urbanisme etc…

Il s’agit d’une demande ancienne de tous les professionnels de l’acte de construire car cette mesure devrait faciliter et accélérer les démarches.

Outre l’économie de papier, la dématérialisation doit permettre aux collectivités de faire des économies, d’améliorer la qualité et le temps de suivi des dossiers.
Pour le demandeur, cela permet de gagner du temps et de la souplesse dans le suivi du dossier (suivi en direct et en ligne des dossiers ou envoi électronique de pièce complémentaire par exemple).

Certaines collectivités permettent déjà l’envoi dématérialisé et l’instruction des démarches d’urbanisme notamment la Mairie de Paris depuis 2019. De nombreuses collectivités numérisent déjà (et de façon systématique) les dossiers papiers des formalités déposées en Mairie.

A partir du 1er janvier 2022, toutes les communes de plus de 3 500 habitants seront concernées par l’obligation de recevoir et d’instruire par voie dématérialisée les demandes de permis de construire, déclarations préalables et certificats d’urbanisme.

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Réponse de Maître François LARRIEU : Selon l’article R.423-1 du Code de l’urbanisme : « Les demandes de permis de construire, d’aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d’avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés :
a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; […] ». Votre potentiel acquéreur pourra donc déposer lui-même en mairie un dossier de demande de permis ou un dossier de déclaration préalable en produisant toutes les pièces exigées par le Code de l’urbanisme et en complétant, datant et signant de sa main le formulaire CERFA de demande comportant soit un encadré « 8 - engagement du demandeur » (formulaire de demande de permis) soit un encadré « 8 - engagement du déclarant » (formulaire CERFA de déclaration préalable).
En complétant, datant et signant un tel encadré, votre potentiel acquéreur attestera que vous l’avez autorisé à construire sur votre terrain. La mairie ne pourra pas lui demander de produire une autorisation écrite de votre part, ou toute autre pièce qui ne serait pas exigée par le code précité.
En effet, le décret n°2007-18 du 5 janvier 2007 (dont est issu l’article R.423-1 précité) a mis un terme à la théorie du « propriétaire apparent » qui obligeait les services instructeurs à vérifier si le demandeur était « apparemment titré ». Désormais, sauf à ce que l’existence d’une fraude soit établie (CE, 15 février 2012, Mme Quennesson, n°333631), la production de l’attestation précitée par le pétitionnaire est suffisante. Enfin, puisque vous faites référence à la « possibilité de réaliser certains travaux » sur le terrain objet de la vente, je vous rappelle que vous - ou votre potentiel acquéreur - avez également la possibilité de demander à la mairie un certificat d’urbanisme « pré-opérationnel » tel que défini à l’article L.410-1 b) du Code de l’urbanisme. Publication : Novembre 2017

Réponse de Thomas CABANIS : Dans le cas général, lors de la vente d'un terrain à bâtir, la loi impose au vendeur de fournir des garanties quant à la constructibilité et à la superficie du terrain vendu.
Pour satisfaire l'obligation de garantir la constructibilité : le vendeur doit déposer en mairie un dossier de déclaration préalable au détachement d'un lot à bâtir, ce dossier doit comporter un plan d'état des lieux avec altimétrie ainsi que le projet de découpage. Le délai d'instruction est de 1 mois. Sa validité est de 3 ans.
Pour satisfaire l'obligation de garantir la superficie : le vendeur doit mandater un géomètre-expert pour certifier les limites du terrain avec les propriétés riveraines (procédure de bornage et de reconnaissance des limites) et avec le domaine public (demande d'alignement).
Ces obligations satisfaites, la nouvelle parcelle peut être créée (division cadastrale) et vendue.
Le Géomètre-Expert accompagne le vendeur tout au long de la procédure; du choix du découpage jusqu'à la vente du terrain.
Publication : avril 2017

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Réponse de Maître François DUFOUR : Le réseau communal d’assainissement collectif, le tout-à-l’égout, se compose de branchements situés pour une part, sous la voie publique, et d'autre part, sous le terrain privé. Il faut donc déterminer l’origine du désordre pour engager une responsabilité.
Les communes ont une mission générale de contrôle des raccordements au réseau public, aussi bien sur la conformité de la partie privée du raccordement que sur les ouvrages incorporés au réseau public.
Ces désordres, provenant d’un ouvrage situé sur la voie publique, sont à signaler à la commune afin qu’elle réalise les investigations nécessaires. Le service gestionnaire du réseau (Véolia par exemple) interviendra pour procéder à une vérification. Deux situations sont à envisager :
- La partie publique de l’assainissement n’est pas conforme : il s’agit d’un dommage de travaux public. Dans ce cas, la collectivité, propriétaire est, par principe, responsable. Il est donc à sa charge de prouver l’entretien normal de l’égout concerné et de réaliser des travaux si nécessaire. Si aucune démarche amiable n’aboutit, il faudra agir en justice devant le tribunal administratif. La collectivité devra alors prouver le bon fonctionnement des égouts (dimensionnement, entretien) et pourra éventuellement se retourner contre des tiers responsables ;
- La partie publique de l’assainissement est conforme : le gestionnaire du réseau pourrait prescrire un contrôle du raccordement privé si aucun rapport précédent ne permet de valider la conformité de ce dernier. Ce contrôle sera réalisé aux frais du propriétaire de l’immeuble.
Si le rapport révèle un défaut de la partie privée du réseau d’assainissement, la commune peut faire réaliser d'office les travaux de réhabilitation aux frais du propriétaire.
En cas de désaccord, il sera possible de saisir le Médiateur national de l’eau après recours auprès du service contentieux du gestionnaire du réseau. Publication : Décembre 2016

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Réponse de Gilles GUIRAUD : Un PLUiH est littéralement un Plan Local d’Urbanisme Intercommunal valant PLH (ou programme local de l’habitat). Il s’agit donc d’un document d’urbanisme destiné à définir l’organisation et le développement du territoire communautaire en matière notamment de :
- développement économique,
- typologie d’habitat répondant aux besoins du territoire,
- équipements (public, réseaux, etc.),
- stratégie des déplacements,
- prise en compte des risques et des nuisances,
- organisation et protection des ressources du territoire (agriculture, ressources naturelles...).
Le PLUiH est donc un document d’urbanisme basé sur un projet de territoire et fixant en conséquence les règles générales d’utilisation du sol sur le territoire.
Il s’agit de statuer au niveau de l’intercommunalité qui constitue une échelle plus pertinente que de simples territoires urbains additionnés les uns aux autres.
Le but est alors de permettre une harmonisation des enjeux identifiés par les différents acteurs et une uniformisation des règles sur le territoire intercommunal.
Une fois élaboré, le PLUiH s’impose à tous et servira de référence à l’instruction des autorisations d’urbanisme. Il se substituera aux Plans locaux d’Urbanisme (PLU) ou aux Plans d’Occupation des Sols (POS) des 37 communes membres de Toulouse Métropole.
Toute personne peut participer à l’élaboration d’un tel document puisque les citoyens doivent être concernés. Chaque commune organise, pour ce faire, des réunions de présentation et d’information du public lors de la phase d’élaboration.
Comme en matière de simple PLU, la loi oblige l’organisation et la tenue d’une enquête publique avant toute délibération finale. Tout citoyen peut donc prendre parfaite connaissance du projet, rencontrer le ou les commissaires enquêteurs et faire valoir ses observations par le biais des registres prévus à cet effet.
Il convient donc de surveiller la presse locale mais également de consulter les sites internet des personnes publiques concernées afin de connaître l’état d’avancement du projet.
A ce jour, après avoir prescrit l’élaboration du PLUiH et ouvert la concertation en avril 2015, la Métropole prévoit que l’enquête publique sera réalisée « début 2018 ». Publication : Novembre 2015

REPONSE DE GUILLAUME CABANIS : La route départementale qui jouxte votre propriété dépend du domaine public du département. Il en résulte que la procédure de délimitation applicable est celle de l'alignement.
Si vous souhaitez connaître la limite de votre propriété en façade de la voie publique, vous devez déposer une demande d'alignement auprès de la mairie qui doit la transmettre à la collectivité compétente.
En réponse, l'autorité compétente fixe de manière UNILATERALE, par arrêté, l'alignement.
Contrairement à la procédure de bornage amiable entre les propriétés privées, l'alignement est déterminé par la collectivité, sans concertation avec le riverain.
Deux cas se présentent pour la réponse :
– soit la collectivité a un projet d'aménagement de la voirie (par exemple élargissement pour construction de trottoirs) et elle le prend compte dans sa réponse. Une négociation doit intervenir avec le riverain pour l'acquisition du terrain correspondant ou à défaut une procédure d'expropriation.
– soit il n'existe pas de projet d'aménagement de la voirie et la plupart du temps l'alignement est fixé à la limite de fait visible sur les lieux (mur, clôture existante, haut talus, ou bas talus, etc...).
La doctrine appliquée jusqu'à ces dernières années attribuait systématiquement l'entier talus à la voie publique. Une évolution récente, afin de décharger les collectivités de l'entretien des talus, est d'en laisser la propriété aux riverains.
Dans le cas où l'application sur le plan cadastral de l'alignement ainsi défini ne coïncide pas avec la limite de propriété, une régularisation foncière est à réaliser. Le plus souvent la cession est gratuite ou à l'euro symbolique. Publication : Juillet-Août 2015

Réponse de Maître G.GUIRAUD : La nécessité d’une autorisation d‘urbanisme dépend d’une première question.
Si votre maison se trouve en secteur sauvegardé ou sur un site classé, la construction d’un tel abri de jardin va nécessiter une déclaration préalable de travaux à déposer en mairie quelle que soit la surface de l’abri et jusqu’à 20 m² de surface de plancher ou emprise au sol.
Si l’abri de jardin présente une surface de plancher ou emprise au sol supérieure à 20 m², vous devrez alors déposer une demande de permis de construire.
Si votre maison se trouve en dehors d’un secteur sauvegardé, si votre abri présente une surface de plancher ou emprise au sol inférieure ou égale à 5 m², alors vous n’avez aucune formalité à effectuer.
Si l’abri présente une surface de plancher ou emprise au sol supérieure à 5 m² et jusqu’à 20 m², vous n’aurez besoin que d’une simple déclaration préalable de travaux.
Au-delà de 20 m², la construction de l’abri nécessitera un permis de construire.
Attention, si l’abri présente une hauteur supérieure à 12 m, un permis de construire sera impérativement nécessaire dans tous les cas. Publication : Juin 2015

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Réponse de Maître Nathalie THIBAUD : Effectivement, la loi ALUR a bouleversé la donne puisque l’objectif de cette loi est de produire des logements en masse et les lotissements sont devenus « une cible ». La densification prônée par cette loi, et avant elle la loi Grenelle II, touche aussi les lotissements.
Pour remplir cet objectif, le législateur a donc rendu caducs les règlements de lotissement de plus de 10 ans quand la collectivité est couverte par un PLU depuis le 26 mars 2014 (application immédiate) et ce même si une majorité de colotis avait demandé le maintien des règles.
Outre les règles issues des règlements et des cahiers des charges approuvés de lotissement, la loi ALUR précise que la caducité des documents du lotissement s’applique aux clauses de nature réglementaire des cahiers des charges non approuvés par l’autorité administrative.
Elle a par ailleurs introduit une nouvelle règle de caducité, applicable aux stipulations non réglementaires des cahiers des charges de lotissement non approuvés ayant pour objet ou pour effet d'interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d'affecter l'usage ou la destination d’un immeuble.
La loi prévoit que ces stipulations cesseront de régir les rapports entre les colotis à compter du 26 mars 2019, sauf si le cahier des charges du lotissement est publié au bureau des hypothèques ou au livre foncier avant cette date.
Un décret sera publié pour établir une procédure d’information des colotis concernés. Cette procédure aura pour objet d’avertir les colotis de l’application de la date butoir du 26 mars 2019 à leur lotissement.
Elle portera également à leur connaissance la possibilité de maintien des stipulations en cause, via publication du cahier des charges avant le 26 mars 2019. Ce décret n’a toujours pas été publié. Publication : Mars 2015

Réponse de Maître Nathalie THIBAUD : En droit français, les nuisances sonores causées aux riverains tombent sous le coup de la jurisprudence relative aux troubles anormaux du voisinage. Les communes n’échappent pas à l’application de cette théorie jurisprudentielle mais appliquée selon un régime de responsabilité spécifique de l’administration eu égard aux ouvrages publics. Or une école publique est un ouvrage public. Le voisinage de certains ouvrages publics peut être pour les habitants une source de désagréments.
Jusqu'à une époque toute récente, le régime de responsabilité de la puissance publique pour les dommages causés aux tiers par les travaux et ouvrages publics était fondé sur le caractère anormal du dommage. Le tiers se définit, par opposition à l'usager, comme "toute personne qui n'utilise pas effectivement l'ouvrage public".
Cependant ce principe semble avoir été remis en cause par le Conseil d'État dans deux arrêts récents. Aux termes de ces décisions, l'exigence du caractère anormal et spécial du dommage se trouve supprimée, seule subsiste celle de la preuve d'un lien de causalité.
Néanmoins, plusieurs décisions ultérieures se réfèrent encore à la notion de dommage anormal et spécial, ce qui semble exclure, en l'état, une remise en cause générale du régime de responsabilité du fait des dommages de travaux publics subis par les tiers (notamment CAA Lyon, 14 oct. 2008, n° 06LY0027, André X. )
Ainsi la victime doit établir, outre le caractère anormal du dommage, le lien de causalité entre l'ouvrage public et ledit dommage. Les dommages peuvent être causés par l'existence même ou le fonctionnement de l'ouvrage.
Les désagréments éventuels subis par les tiers sont considérés comme anormaux, et donneront droit à réparation devant le juge administratif, s'il est établi que l'ouvrage public en cause :
- a modifié d'une façon grave les conditions d'habitation ou d'exploitation d'un immeuble, compte tenu des conditions normales d'habitation ou d'exploitation des immeubles dans le quartier, et de l'activité des requérants ;
- ou a diminué sa valeur vénale.
Mais, la jurisprudence est très restrictive pour reconnaître le caractère anormal du dommage. Ainsi n'ont pas été considérés comme générateurs d'un dommage anormal et spécial les bruits provenant de la proximité d'une maison des jeunes et de la culture, compte tenu des limitations apportées à l'exercice des activités les plus bruyantes de cet établissement (CE, 13 oct. 1982, Allal : Gaz. Pal. 1983, 1, p. 153). Cette jurisprudence peut être transposée à une école qui ne fonctionne que 4 jours et demi par semaine et selon des horaires bien définis.
Enfin, saisir la juridiction administrative d’un tel recours, confrontera le tiers à une procédure contentieuse administrative dite de « plein contentieux » qui aboutira à un jugement à l’issue de trois années en moyenne sans être assuré d’un résultat positif compte tenu de l’état de la jurisprudence. Publication : Février 2015

Réponse de Maître Gilles GUIRAUD, avocat consultant UNPI31-09 : Dans le cas où des travaux sont susceptibles d’être réalisés sur la voie publique, il est nécessaire d’obtenir un permis de voirie auprès des services communaux compétents.
Ainsi, un permis ou autorisation de voirie est nécessaire en vue de procéder à l’installation d’un échafaudage ou d’une palissade.
La demande doit être déposée auprès de l’autorité administrative compétente selon la nature de la voie publique (commune, Conseil général ou Préfecture).
La délivrance de l’autorisation survient alors généralement après un délai d’instruction de deux semaines à un mois. Publication : Décembre 2014.

Réponse de Maître Nathalie THIBAUD : La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) a été publiée le 26 mars 2014. Elle prévoit de nouvelles règles d’urbanisme modernisées et notamment sur l’assouplissement des règles de subdivision des lotissements.
En effet, la subdivision des lots obéissait, avant cette loi, à des règles de majorité de colotis assez drastiques qui tendaient à bloquer l’évolution d’un lotissement. Ainsi, lorsqu'un lotissement avait été autorisé, toute division à l’intérieur, dans les dix premières années, était soumise à une procédure particulière régie par l'article R. 442-21 du Code de l'urbanisme.
Cet article disposait : « Les subdivisions de lots provenant d'un lotissement soumis à permis d'aménager sont assimilées aux modifications de lotissements prévues aux articles L. 442-10 et L. 442-11 ». Cette procédure de modification nécessitait une approbation par l'autorité administrative compétente (le maire), après recueil de la majorité qualifiée des colotis définie par l'article L. 442-10 du Code de l'urbanisme : à savoir 2/3 des propriétaires représentant les ¾ de la superficie du lotissement ou ¾ des propriétaires représentant les 2/3 de la superficie. Pour celui qui souhaitait subdiviser son lot, cette majorité était parfois difficile à obtenir.
L’article L. 442-10 du Code de l’urbanisme a été modifié par la loi ALUR. Les règles de vote précitées ont été assouplies. Désormais, le nouvel article dispose : « Lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d'un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l'acceptent, l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé. Cette modification doit être compatible avec la réglementation d'urbanisme applicable. »
Dans l’esprit de la loi ALUR et dans la logique initiée déjà par loi Grenelle II de l’environnement du 12 juillet 2010, il s’agit d’encourager la densification y compris dans les lotissements. Publication : Juin 2014

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Votre projet de ravalement de façade est soumis à autorisation d’urbanisme. Ces travaux nécessitent en effet une déclaration préalable. Ce document (formulaire cerfa n° 13703*02) devra être déposé en mairie après avoir été complété et annexé de toutes les pièces nécessaires.
Sur la base de ces déclarations, les services municipaux chargés de l’instruction du dossier vont vérifier qu’il ne porte pas atteinte à son environnement en vertu des dispositions de l’article R 111-21 du Code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. » Les dossiers sont examinés au cas par cas par les autorités.
Ces dispositions sont d’ordre public et s’appliquent dans toutes les communes y compris celles dotées d’un document d’urbanisme local. Il ne peut cependant pas y avoir d’interdiction générale de certains matériaux, couleurs, revêtements, ... elle serait illégale.
Les exigences sont plus strictes si votre construction se situe dans un périmètre protégé (proximité d’un bâtiment classé, d’un parc national ou régional, d’un site, d’un monument historique, ...).
Globalement le projet ne doit pas porter atteinte au lieu et ne doit pas introduire une rupture.
Pour éviter un refus ou des délais supplémentaires d’instruction de votre dossier, renseignez-vous au préalable auprès de votre mairie afin de déterminer si votre bien est dans un secteur soumis à des contraintes esthétiques limitant le choix de couleur, de matériaux, pour la réalisation de travaux extérieurs.
Note : pour Toulouse, le service de l’urbanisme dispose d’une palette de couleurs que vous pouvez consulter sur place pour relever les références des couleurs autorisées en zones protégées. Publication : Avril 2013

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