LE SORT DES TRAVAUX A LA CHARGE DU BAILLEUR RÉALISÉS PAR LE PRENEUR DE SA PROPRE INITIATIVE

Auteur : Maître Valérie TERRAL-PRIOTON , avocat et consultant UNPI 31-09.

Il découle des dispositions des articles 1719-2 et 1719-3 du Code civil que pendant tout le cours du bail, le bailleur est obligé d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur.

Le bailleur peut donc être tenu, en vertu de l’article 1720 du Code civil qui lui impose de délivrer un local en bon état de réparation, de faire exécuter à ses frais exclusifs divers travaux devenus nécessaires, à l’exclusion toutefois des réparations locatives détaillées dans le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

En cas de carence de son bailleur, le locataire peut-il réaliser de sa propre initiative des travaux dont la charge aurait dû normalement incomber au bailleur ?

Aux termes d’un arrêt prononcé le 28 janvier 2021 (n°19-24.349) la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a répondu par l’affirmative uniquement en considération du fait que les travaux litigieux, qui consistaient à remplacer un tableau électrique qui avait brulé, constituaient une circonstance qui caractérisait une situation d’urgence.

Car, en effet, la possibilité pour le preneur de faire réaliser des travaux incombant au bailleur, puis de lui en demander le remboursement, impose le respect préalable d’une procédure particulière.


La procédure

Avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, pour se substituer au bailleur, le preneur devait solliciter une autorisation de justice en application de l’ancien article 1144 du Code civil.

A défaut, la jurisprudence constante refusait de lui accorder le remboursement des travaux qu’il avait fait réaliser, ce qui toutefois n’empêchait pas ce dernier de solliciter des dommages et intérêts en réparation des troubles de jouissance qu’il avait subi (Cass. 3E Civ. n° 09-69.762)

Désormais, les nouveaux articles 1221 et 1222 du Code civil, résultant de l’ordonnance précitée du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre 2016, ont supprimé l’exigence d’une autorisation judiciaire préalable, tout en posant de nouvelles conditions.

Le nouvel article 1722 du Code civil prévoit qu’« Après mise en demeure, le créancier (et donc le locataire) peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnable, faire exécuter lui-même l'obligation », à savoir les travaux incombant au bailleur.

En d’autres termes, en cas de défaillance du bailleur dans l’exécution de son obligation d’entretien et de réparation, le locataire qui envisage de faire réaliser lui-même ces travaux, doit préalablement mettre en demeure son bailleur (pour une question de preuve par lettre recommandée avec accusé de réception), de les réaliser.

A défaut de réaction du bailleur dans un délai raisonnable, qui est apprécié en fonction de l’urgence des travaux à mettre en œuvre, il est fondé à se substituer à lui et à en solliciter le remboursement.

Le texte précité posant la condition de travaux à un « coût raisonnable », en cas de refus du bailleur de prendre en charge ces derniers et de saisine du juge par le locataire afin d’obtenir la condamnation de son bailleur à les lui rembourser, le TRIBUNAL opérera un contrôle, à postériori, du bien-fondé du coût des travaux engagés par le locataire de sa propre initiative, et du délai dans lequel il les a fait exécuter.

Les nouvelles dispositions légales prévoient également que le locataire confronté à la carence de son bailleur « peut demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction ».

Dans ce cas, la condamnation du bailleur à avancer les fonds nécessaires à la réalisation des travaux vaut nécessairement autorisation de les réaliser.

Le caractère urgent des travaux

L’arrêt précité prononcé par la Cour de cassation le 28 janvier 2021 apporte une précision intéressante en ce qu’il légitime le non-respect par le locataire, de la procédure prévue par l'article 1222, du fait du caractère urgent des réparations légitime.

Il faut toutefois souligner que cette décision a été rendue pour des travaux particulièrement nécessaires et urgents puisque le locataire avait dû faire procéder au changement d’un tableau électrique qui avait brulé, cette situation étant de nature à porter atteinte à la sécurité des occupants du bien donné à bail d’habitation.

Statuant en dernier ressort, le Tribunal d’instance (Lille, 5 mars 2019) avait pourtant rejeté la demande de remboursement du locataire aux motifs, qu’il avait pris seul l'initiative de la commande de travaux à l'entreprise de son choix et à des conditions qu'il avait acceptées, que l'observation de la procédure normale (avertissement du propriétaire, constatation du sinistre, intervention de l'électricien mandaté par le propriétaire, mise en jeu des assurances) aurait permis la résolution du problème, et que la preuve de l'urgence absolue de l'intervention de l'électricien et du remplacement du tableau n'était pas rapportée.

La Cour suprême a censuré ce jugement au visa de l'article 1719 du Code civil, en rappelant que le bailleur est obligé de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail et de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, et qu’en statuant ainsi, sans rechercher, si le tableau électrique en train de brûler ne caractérisait pas une situation d'urgence autorisant le locataire à faire procéder de sa propre initiative au remplacement du tableau, le tribunal n'avait pas donné de base légale à sa décision.

Le caractère urgent des réparations peut donc légitimer le non-respect de la procédure prévue par l'article 1722 du Code civil.

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